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1、浅谈城市化对房地产市场的影响摘要：本文在阐述城市化的基础上 ，提出了中国的城市化状况及发展情况，以及房地产市场与城市化的关系；在结合中国国情情况下，数据分析可以得出中国的房地产的供需是严重不足 的，中国城市化与房地产发展存是严重不协调的；中国在城市化发展过程中应当反思，相关部门更应把握好城市化发展方向。关键词：城市化供求关系人口算数近几年，我国房地产价格持续上涨，这是多种因素综合作用的结果，但与我国快速推进的城市化进程不无关系。简单地说，城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各 地,城市化现象十分普遍，城市化进程也十分显著，作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣 城市化与房地产业关系的研
2、究也成为学术研究的焦点。本文结合中国国情，阐述了中国城市化的路程，又以理论分析为基础，得出城市化通过影响房地产的供给与需求进而作用于房地 产价格；同时，房地产价格反过来也会对城市化产生一定的影响。下面，本文将从城市化所引起的社会万物变化中特别是人口的变化所引起的商品房市场中供给关系，来谈谈城市化对房地产市场的影响。一、什么是城市化城市化是社会发展到一定历史阶段的产物，它是工业化以后所特有的现象。由于经济社会的发展，农业社会进入工业社会，非农业活动的比重逐渐上升 ，农村地域中城市要素逐渐 增长，出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程，城市人口比重日益增大，城市数目迅速
3、增加，这就是城市化的基本含义。 所以城市化是社会生产力 发展的必然趋势，也是国家工业化和农业现代化的必然结果。缺乏城市化，工业化就难以加快步伐，信息革命也难以深入发展。城市化的本质是要使全体国民享受现代城市的一切成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。城市化有三个主要标志：城市人口的增加、城市人口在总人口中的比重上升、城市用地规模扩大。其中 ，城市人口在总人口中 的比重，通常被用来衡量一个国家或地区城市化水平的高低，是衡量城市化水平最重要的指标,而城市人口和用地规模则反映了城市的发展是否合理。二、中国城市化发展特点及其现状1. 中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。改革开放之随着中
4、国经济的飞速发展，城市化的发展速度也逐步加快，入了新的历史时期。特别是在1992年之后，随着市场经济体的 建立和市场经济的发展，城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面，1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92%，1990 年达到26.41%，2000 年这一比例已经达到36.22%，2006 年底则达到 43.90%（见图）。城市化这种稳步增长的 态势在很大程度上取决于中国经济的发展。改革开放之后，随着外资的大量流入，我国经济普遍进入快速发展时期，特别是在东部沿海地区，经济水平的快速提升一方面使得城市的范 围越来越大，另一方面也使得许多农村人口开始流向城市。在这样的大背景下
5、，城市化的进程不断加快， 取得了快速的发展。年贵圈中国人口城市化水平演变图2. 中国的城市化水平仍落后于世界平均水平。一般而言，城市化水平的衡量以居住地所属为标准,如2004年世界城市化率平均水平为49%,发达国家为72%,发展中国家为42%。 2004年中国按居住地统计口径,农村人口比重为58.2% ,而城市化率为 41.8%,比世界平均水平低 7个百分点以上，比发展中国家平均水平还低0.2个百分点。如表 1所示，从横向来看，2004年大多数主要发达国家的城市化水平都在80%以上，中国城市化水平与发达国家有着明显的距离。从1985至V 2004的时间跨度来看，中国在这20年期间城市化水平绝对
6、比率有了大幅度的提高，取得了骄人的成绩，然而这在很大程度上是由于中国本身城市化水平较低。总体来看，中国的城市化水平仍然大大落后于世界平均水平，进一步提升的空间还非常之大。 表L lit界任国的城市化水平（单位务）年份萸国巴计站捐美国法国仇罗斯:本中掴52004BIT88,2983.63加473.2987新65.5739.5828S32000SLQ8!7.dc81 1479.B279.175.7273.3267.2265.JS35.7827.661孙88.74眄,377.87B.2477.2674.8a73.356626L6331.3526.613908&6985374.7173.84茂.374
7、. US73+396,7363.0727.425.54198588.6!83胸70,6564,8874.4973.t)5712M.8360.5622.购2132敢界来源：十号专网.其叶I 展方亿致粽与。审貌if年签昭有不同，为了在椅一宜性此她未耽散辨进廿国拽.3. 中国的城市化水平落后于工业化水平。国际经验表明，在一个相当长的历史阶段，城镇化与工业化之间有较为明显的正相关性。著名经济学家钱纳里和塞尔昆在1975年提出了城镇化与工业化关系的“发展模型”。根据钱-塞模型，工业化与城镇化共同达到13%左右的水平后，城镇化开始加速发展并明显超过工业化。到工业化后期，制造业占GDP比重逐渐下降，工业化对
8、城镇化的贡献也开始逐步减弱（见表2）。然而，如果把中国的城市化水平和工业化水平加以比较的话，我们就会发现，尽管中国的城市化水平在改革开放之后取得 了飞速发展，但在相当长的一段时期内，城市化水平一直落后于工业化水平，并且工业化水平一直维持在一个较高的水平上。如果用含建筑业的第二产业占GDP的比重来表示的话，1978 年中国城市化和工业化水平分别为17.92%和47.88%， 1990 年这一比例变为25.41% 和 41.34%， 2000 年变为 36.22% 和 45.92%，到 2006 年则变为 43.90% 和 48.92%.笔者认为，造成这一现象的直接原因有两个方面。一方面，我国在解
9、放后一段时期内在工业发展上采取了 “赶超”的战略，集中全部的精力去发展工业，使得工业化获得了超常规 的高速发展，因此工业化水平在较早的时期已经达到了相当的水平。另一方面，钱-塞模型关注的更多的是工业化对城市化本身的促进作用，工业化水平的提高一般会带动农村人口向城市的转移，从而带动城市化水平的提高。但在中国，由于长期的城乡分隔的二元化户籍制度等多种原因的存在，使得已经转而从事工业生产的农民依然不能摆脱“农村人口”的标 签，这也在一定程度上阻碍了中国城市化水平的提高。表2 U- 发展型式”的城植亿与工业化的美丢魏次人均GNP（1964年美元）城市人口占总 人口的比重 ）制造业占GDI】 的比重（%
10、 ）1 10012.812.5210022.014.9320036.22L5130043925.1sm19.027.6胡。52.7如m60.18100063,43479100065.837.9盎钵来源：钱纳来、塞尔尾.发展型式（1950-1970）.北京:经济科学出吸社，1998年膀引自要爱林，城镇化、工业化与信息化协调发展陟突$中国大地出版杜,2004,三、为什么要进行城市化首先，从城市和城市化的概念和内涵看，加速城市化进程可以促使经济社会进一步集约化、现代化。城市化的表面含义是城市地域规模不断扩大和人口数量不断增加，城区逐渐蚕食农村，农地铺上了水泥，一些传统的农业被现代加工业、制造业和服务
11、业所取代；农村人口向城市转移，城市人口增加迅速，为城市经济的发展提供了源源不断的廉价劳动力。城市化较深层 的含义是城市基础设施建设日益配套、完善，承载能力不断增强，城市经济社会迅速发展，以二、三产业尤其是以高度发展的服务业为支撑，成为生产要素的聚集地和经济社会发展的中心。城市化的核心含义是国民经济增长模式、国民生活形态和国民意识的重大转变，小农意识被城市的生活方式、价值观念所取代。总之，城市是人类文明的结晶，城市化则是人类社会进步的重要标志。加速城市化进程是我国社会发展，实现现代化的必由之路。其次，从城市化与工业化的关系看，加速城市化进程可以促进经济的高速发展。从世界范围看，城市化和工业化是同
12、步发展的关系，否则，两者都不可能健康、持续发 展。从历史上看，各国经济发展都走城市化道路 ，或者说只有城市人口的高速增长 ，才能带 来经济的Wj速发展。第三，从世界及我国的城市化历程看，加速城市化进程可以带动人类社会的文明进步。城市化是一种世界性的历史现象，它以近代产业革命为契机，推动劳动力和人口的产业转移与空间转移，在改革经济结构的同时，改变着人类的住区与社会结构 ，最后使绝大多数 人脱离劳动水平较为低下的农业并从农村转入城镇。全体城镇组成一个动态系统，经过大城市的超前发展和系统组织对城镇规模等级、功能分工以及空间配置的不断调整，使整个系统趋向相对平衡与稳定，并且与余留的农村保持经济和社会活
13、动的衔接。伴随着城市的急剧 发展，产业革命以后，人类社会的创造、发明速度越来越快，社会进步也越来越快。特别是20世纪后半期，信息技术的发展极大地改变了人类社会的生产和消费方式，物质财富的生产方式发生了革命性的变化，从机械化全面进入到自动化，为科学研究、产品开发、医疗 卫生和服务等各行业实现全自动化奠定了基础，大大延伸和增强了人的劳动效率，增强了人的创新能力。当昔日的农民从以土地为基本生产资料、以个体劳动为基本生产方式、以封闭分散的传统村落聚居制度，转化为机械化大生产和信息发达的城市聚居制度时，这种劳动力、资本及多种经济要素在空间地域上的高度集中和合理流动，所产生出的聚集效益和规模效益都是空前巨
14、大的。四，房地产业与城市化的关系。房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律（杨波，2007）。同时，城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量，达到一种良性循环。在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它
