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1、2020年10月30日,房地产行业基础知识培训教程,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程 佰昌集团房地产特点及未来发展趋势,从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中,阶段特征,阶段关键词,住宅统建，福利分房,土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革,快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金,快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产,拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳
2、春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税,我国房地产行业现阶段面临的发展机遇,地产行业面临 发展机遇,1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境,2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长,3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求,4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力,5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张,6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本,机遇与挑战并
3、存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面,1,2,3,4,5,房地产行业的未来发展趋势总结,房地产未来发展趋势总结,有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例,发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在35年的时间内完成,房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大,房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，
4、专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化,市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强,房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程,房地产行业基本常识 房地产常用术语介绍 房地产产品类型介绍 房地产建筑基础知识 房地产规划基础知识,什么是房地产？,是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又
5、称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等,房地产的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性,指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权,指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物,房地产的定义,房产的定义,地产的定义,房地产的特征,什么是房地
6、产市场？,房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。,一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）,一级市场,二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场),一级市场,三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）,三级市场,商 品 房 销 售 许 可 证,国 有 土 地 使 用 证,一,二,三,四,五,房地产开发的“五证”,国
7、有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 加油站、加气站用地：20年,中国（大陆）现行的土地制度,城市用地的类别,房地产开发价值链,
8、决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传
9、播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,辅价值链,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理,信息管理,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和
10、职责 房地产企业基本业务流程,房地产行业基本常识 房地产常用术语介绍 房地产产品类型介绍 房地产建筑基础知识 房地产规划基础知识,【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制 【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和 【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高 【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 【用地红线】经城市规划行政主管部
11、门依法确认的建设用地范围边界线 【建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果 【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求,房地产常用术语,【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）
12、、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数 【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值 【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,房地产常用术语,【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书 【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
13、证 【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利 【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用 【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整 【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整,房地产常用术语,【红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位
14、置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房 【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 【绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 【用地性质】规划用地的使用功能 【用地面积】规划地块划定的面积 【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值,房地产常用术语,【建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离 【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求
15、确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量 【居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称 【花园】占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。 【小区】建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。 【组团】被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地 【配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称 【建筑小品】指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称,房地产常用术语,【房屋销售面积】房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和 【套内建筑面积】房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积 【套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积 【公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑
