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1、 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 哈尔滨大商新玛特购物休闲广场项目 市场研究及项目发展策划方案 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 1 页 共 186 页 目目 录录 前前 言言7 上篇：上篇：项项目商用物业发展策划建议目商用物业发展策划建议10 1.1.哈市宏观分析哈市宏观分析11 1.1.哈市概况11 1.1.1.城市规划11 1.1.2.经济发展状况12 2.2.哈市商圈构成及分布哈市商圈构成及分布13 3.3. 哈市
2、居民商业消费习惯调查分析哈市居民商业消费习惯调查分析16 3.1.受访者基本资料17 3.1.1.教育程度17 3.1.2.职业18 3.1.3.个人月收入18 3.1.4.家庭月总收入19 3.2.哈市居民购物、休闲、娱乐、餐饮等方面的消费习惯21 3.2.1.消费场所的选择21 3.2.2.消费频率27 3.2.3.每次消费金额31 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 2 页 共 186 页 3. 3.哈市居民对目前购物
3、、休闲、娱乐、餐饮等场所的评价34 3.4.如果在哈一百附近有新的多功能商业广场，对哈市民的吸引程度36 4.4.哈市商业经营发展趋势哈市商业经营发展趋势39 5 5哈市商业地产市场哈市商业地产市场42 5.1.商业营业房市场（商铺）42 5.1.1.发展历史42 5.1.2.最新状况42 5.1.3.供销市场44 5.2.典型商用物业分析46 5.3.哈市办公楼、写字楼市场55 5.3.1.供应及分布55 5.3.2.市场销售55 5.3.2.租赁市场56 6.6.商用物业市场需求分析商用物业市场需求分析57 6.1.投资商铺的计划58 6.1.1.投资者的基本资料58 6.1.2. 投资意
4、见状况（愿意投资住宅、商铺、储蓄等种类的比例）62 6.2.商铺投资人群需求分析63 6.2.1.投资商铺的类型63 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 3 页 共 186 页 6.2.2.投资商铺的首先区域64 6.2.3.投资者考虑投资的前三个项目名称(商场、广场、商业街等名称)65 6.2.4.商铺面积要求65 6.2.5.接受的商铺类型66 6.2.6.接受单价67 6.2.7.接受总价68 7.7.项目整体分析项目
5、整体分析69 7.1. 项目概况69 7.2.SWOT 分析70 7.2.1.项目优势（S）70 7.2.2.项目劣势（W）71 7.2.3. 项目机会（O）72 7.2.4.项目威胁（T）72 8.8.项目市场定位项目市场定位73 8.1.项目整体功能定位73 8.1.1 功能定位73 8.1.2.形象定位74 8.2.外销商铺目标群体分析与定位74 8.2.1.目标群体需求分析74 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 4
6、 页 共 186 页 8.2.2.目标群体定位81 9.9.外销商铺商业规划建议外销商铺商业规划建议82 9.1.外销商铺市场定位82 9.1.1.外销商铺定义82 9.1.2. 外销商铺功能定位（销售层面）83 9.2.外销商铺经营定位和经营主题建议84 10.10.外销商铺营销建议外销商铺营销建议89 10.1.商铺产品建议89 10.1.1.设计原则89 10.1.2.产品设计（建议）90 10.2.外销商铺销售模式、投资收益与风险分析93 10.2.1.销售模式93 10.2.2.外销商铺投资收益与后期风险分析99 10.3.其他建议109 11.11.整体营销控制整体营销控制110
7、下篇：项目住宅物业发展策划建议下篇：项目住宅物业发展策划建议114 1.1. 哈市房地产（住宅）市场分析哈市房地产（住宅）市场分析115 2.2.住宅购买需求分析住宅购买需求分析117 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 5 页 共 186 页 2.1.哈市民购买住宅的计划118 2.2.购房的需求分析118 3.3.项目住宅物业项目住宅物业 SWOTSWOT 分析分析123 3.1.项目优势（S）123 3.2.项目劣势（
8、W）124 3.3.项目机会（O）124 3.4.项目威胁（T）124 4.4.市场定位建议市场定位建议125 4.1.定位策略125 4.2.市场定位125 4.2.1.功能定位125 4.1.2.形象定位126 4.3.目标群体分析与定位126 4.3.1.目标群体(潜在购买者)需求分析126 4.3.2.目标群体定位128 （3）目标群体特征分析129 5.5.住宅物业户型配比建议住宅物业户型配比建议130 5.1.可参比楼盘户型供销状况130 5.1.1.可参比楼盘个案基本资料131 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-835
9、13598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 6 页 共 186 页 5.1.2.可参比楼盘户型统计分析141 5.2.项目户型比例建议153 前前 言言 本次提交之哈市新玛特购物休闲广场市场研究及项目发展策划方案是我司新玛特购物休闲广场项目组通 过对哈市商业及住宅市场进行深入细致、针对性较强的研究后，高度结合项目特色，度身定做的实操性项目发展 策划建议方案。 本报告由上、下篇二个核心部分构成，涵盖消费习惯研究、商业及住宅市场分析、商业及住宅物业发展定位 及建议、外销商铺产品建议、物业销售等诸多内容，我司期望籍此策划报告为贵司“新玛特
10、购物休闲广场”项目 的投资开发、销售提供策略建议。 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 7 页 共 186 页 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 8 页 共 186 页 上篇：项目商用物业发展策划建议上篇：项目商用物业发展策划建议 哈尔滨大商.新玛特购物
11、休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 9 页 共 186 页 1.1.哈市宏观分析哈市宏观分析 1.1.1.1.哈市概况哈市概况 哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心，现辖 8 个区、11 个县（市） ，总面积 53068 平方公里，人口 970.23 万人，其中市区人口 394.54 万人，是全国省辖市中面积最大的城市。在国家统计 局 2004 年 10 月 30 日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等 6 大类 50
12、多项综合指标测评出的全国百强城市 中，哈尔滨市名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。全国综合实力排在榜首的城市是上海，第二位是北京。 综合实力排在第三至第十位的城市是深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳和哈市。 1.1.1.1.1.1.城市规划城市规划 2004 年 2 月 4 日，国务院批准哈市对部分行政区划进行调整：撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设立 松北区；撤销呼兰县，设立呼兰区。调整后的哈市市辖道里、道外、南岗、香坊、动力、平房、松北、呼兰 8 个 区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正 7 个县，五常、双城、阿城、尚志 4 个县级市，全市总面积 5.3 万平方公里，其
13、中市区面积 4272 平方公里。 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 10 页 共 186 页 1.1.2.1.1.2.经济发展状况经济发展状况 哈市整体经济逐年平稳增长哈市整体经济逐年平稳增长 1002.7 1120.1 1232.1 1414.8 1680.5 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 0102030405 国内生产总值 单位:亿元 2004 年，GDP（国内生产总值）达到 1680.
14、5 亿元，比上年增长 14.7%，增长幅度为改革开放以来的第 3 个高 点。第一产业增加值 275.6 亿元，增长 10.5%；第二产业增加值 643.0 亿元，增长 19.9%；第三产业增加值 761.9 亿元，增长 12.1%。 人民生活水平进一步提高人民生活水平进一步提高 城乡居民收入稳定增长，生活水平进一步提高。据哈市城调队抽样调查数据显示，城市市区居民家庭年人均 哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 第 11 页 共 1
15、86 页 可支配收入 8940 元，比上年增长 13.1%；人均消费支出 6896 元，比上年增长 10.7%。人均生活费支出 2130 元， 增长 5.2%。市区居民恩格尔系数 38.9%，比上年上升 0.1 个百分点； 消费需求稳定增长消费需求稳定增长 全市完成社会消费品零售总额 707.4 亿元，增长 13.3%。其中，城市消费品零售额 598.6 亿元，增长 13.7%， 消费品市场繁荣活跃。 金融存贷款稳步增长金融存贷款稳步增长 截止 2004 年末，哈市金融机构各项存款余额 2260.7 亿元，当年新增 269.0 亿元；金融机构各项贷款余额 2113.4 亿元，当年新增 213.1 亿元。个人消费贷款年末余额 143.6 亿元，当年新增 11.2 亿元；个人住房贷款年 末余额 109.7 亿元，当年新增 14.9 亿元。
