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1、资料来源：罗兰贝格,2007年以来，罗兰贝格持续地对全球领先的航空城/临空产业区案例进行了系统的研究，总结其发展规律,国际航空城研究所涉及的案例,航空城是围绕机场周边形成的高增值的城市功能组群和航空产业集群,当今的机场所扮演的角色已远不仅仅是航空业的基础设施了 在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由复合的交通体系、综合性的产业集群所构成的“城区”并极大地带动了机场所在区域的经济发展 现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现，从而形成航空城或者航空都市区 与临空产业相关的产业往往会聚集在机场周边5-20公里的范围内，从而形成临空产业区或者临空产业集群 航空城已经成为了机场及
2、当地航空业发展的助推器和地方经济发展的引擎,航空城是依托航空业发展，逐步于机场周边形成的具有城市特征的城市功能组群和航空产业集群 航空城提升了机场及配套基础设施的综合使用效率、提高了机场周边土地价值并带动机场周边产业聚集和产业结构升级,主要发现,航空城的定义,资料来源：罗兰贝格,航空城的定义,航空城的功能区块可划分为航空相关和与城市/产业相关的两大类，一般包括四种不同层次的功能区块,资料来源：罗兰贝格,功能区块形成与划分的原理,机场及周边一定范围内的产业按照与航空业务的相关度以及与城市的关系，形成多层次的分布状态 这些产业所依托的设施受到各自的发展驱动因素影响而形成聚集，从而产生了明显的功能区
3、块组合 在每个功能区块中，按照一定的价值循环体系，形成产品的组合 但是，功能区块的组合很大程度上受制于机场周边原有土地的使用状况和政府一系列的限制性条件，使得航空城呈现多样化和个性化的特点,高,航空相关度,低,近,与机场核心区距离,远,机场基础设施 航站楼 跑道 货站 飞机维修库,通用功能区,可选功能区,1)国际交流功能主要指国际展览、国际会议等,航空保障配套,教育、培训、科研,物流配套,制造加工,居住配套,航空城功能区块规划模型,在航空城规划中，产品开发既要兼顾临空产业发展和城市功能的需要，还要考虑有关的经济增值效应,航空相关度-经济价值模型,航空业务,资料来源：罗兰贝格分析,法兰克福产品规
4、划,仁川产品规划,低/m2,高/m2,经济 增值,由机场业务驱动,由非机场业务驱动,核心业务,机场相关业务,机场延伸业务,城市功能,国际物流总部写字楼,国际商业总部写字楼,零售、 娱乐、 住宅,地面保障服务,邮递和快件处理中心、 测试和培训中心、 航食供给中心,酒店、 会议中心、 餐饮、 医疗保健中心,传媒基地、 研发教育中心,飞机维修机库,鲜活产品处理中心、 国际配送中心,机场外围货运处理基地、 展览中心,生物医药业、 高科技产业、 电子产业、 食品工业,货站,航空配套仓储运输中心,绿化 主题公园 高尔夫球场,航站楼内零售,机场决策者越来越认识到，航空城已经成为区域经济布局/分工及发展过程中
5、重要的决定性因素之一,机场,高速公路,铁路,港口,相关与支持性产业,生产要素,企业战略、结构和竞争,需求 条件,21世纪,20世纪,19世纪,18世纪,越来越多与航空货运相关产品生产基地向亚洲转移（由于市场、价格、节能减排压力等因素） 全球化的供应链已经成为新竞争焦点之一 速度、便捷、衔接性的重要性在高附加值的产品领域里已经等同于价格和质量,资料来源：罗兰贝格访谈；罗兰贝格分析,交通基础设施在区域优势形成中的作用,领先机场的经验表明，机场推动和参与航空城的开发有利于增强自身的综合竞争力,资料来源：史基浦集团；Fraport 集团；IAURIF；罗兰贝格,有利于优化机场的财务表现,开发航空城是机
6、场建设的一个战略性举措，航空城开发的收入将大大弥补机场设施建设的资金缺口 机场参与航空城开发和运营还将产生可观的非航业务收入，将极大扩大机场的收入来源 机场收入结构的多元化将为机场航空业务的定价体系提供更大的调整空间 如荷兰阿姆斯特丹斯基辅机场集团，作为全球最早及最有经验的航空城开发者，其2011年的总利润中，75%的营业利润来自航空城相关的零售和地产业务,有利于促进航空业务量的增长,航空城的促进与机场客运和货运相关的服务设施完善，如会展中心、购物中心、办公设施、酒店公寓、转运中心、储藏加工中心等，提升旅客出行体验和物流效率 航空城的开发还可以带动航空维修和制造产业的发展，提高对航空公司的保障
7、能力 航空城完善的交通设施体系扩大了机场的辐射范围，提升其在地区机场的竞争力 如德国法兰克福机场集团，多年来开发南北货运城，吸引大量物流和快递公司入驻；近年来又开发了“空铁中心大厦”，兼具空铁转运、会展办公、购物休闲等功能，吸引不少国际知名企业和知名品牌落户，吸引大量高价值客流,航空城的经济和社会贡献,从更广范围来看，航空城的形成对推动区域经济发展具有着重大积极意义,资料来源：史基浦集团；Fraport集团；巴黎机场集团；罗兰贝格,航空城的经济和社会贡献,航空城/临空产业区的产业发展特征与机场的定位和业务特点有着密切的联系,资料来源：罗兰贝格分析,航空城的战略定位,商旅聚焦型,机场业务特点,机
8、场的客运业务量占比较大 通常为大型的航空客运枢纽,临空产业组合特征,重点发展客运高度相关的商务办公、会展会议、酒店餐饮等高端商务产业及配套产业,典型案例,亚特兰大,物流聚焦型,机场的货运业务量占比较大，定位为重要的货运枢纽,以促进机场货运业务发展的物流配套产业为主，延伸至部分贸易、加工环节,仁川、法兰克福（前期）,产业延伸型,机场的客货运业务量都不大 机场与城市化规划方向一致,依托机场周边产业基础和城市发展的整体规划，成为功能完善的新城区，并提供配套功能与服务,阿布扎比、汉堡,综合发展型,机场的客货运业务量均比较大，通常为或致力于成为国际客货运复合型枢纽,客运商旅服务产业和货运物流服务产业并举
9、,阿姆斯特丹、新加坡、香港、迪拜,1,2,3,4,航空城战略方向和机场特点对比,依托全球最大客运枢纽地位，亚特兰大机场周边形成大量商务和旅客服务相关的功能区块，如会展中心等,资料来源：亚特兰大机场；罗兰贝格,4,East Point,College Park,5,佐治亚州国际会展中心 高尔夫球场 名品购物中心,4,5,6,6,商务办公区 酒店 (Crowne Plaza Atlanta, Doubletree Hotel, Holiday Inn) 社区零售,1,2,3,佐治亚州产品交易中心 商务办公区 JC Penny 销售卖场,7,8,9,Hapeville,9,7,8,12,Mounta
10、in view,10,11,商务办公区 商品展销区,10,11,1,2,3,商贸区/写字楼 综合交通枢纽/公用设施,12,13,13,1,亚特兰大航空城布局与整体定位,作为阿联酋的首都，阿布扎比航空城为与迪拜强大的客货运能力错位竞争，定位于打造中东最大航空制造基地,资料来源：阿布扎比阿拉印机场；罗兰贝格,阿布扎比制定了2030年规划，其中把航空产业定位为支柱型产业,STRATA公司成立 斯基辅集团; 罗兰贝格分析,方位,航空货运业务 机场相关业务,航空产业区,货运操作部门 机场运作及后勤部门,国际物流公司 机场服务公司,商贸 居民住宅,生活居住区1）,商贸零售机构 生活配套服务机构,居民主要是
11、航空城工作人员,航空公司 金融咨询服务 物流服务 宇航制造业务,斯基辅中央区,行政管理部门 市场和销售部门,主要是航空公司、物流服务商、高科技企业和金融机构等对时效要求高的客户的高端办公区域,电子制造,物流仓储 高附加值制造产业 生鲜易腐加工,工商业园区,机场外围1公里范围内,紧靠机场航站楼,机场外围1-5公里范围内,供应链管理部门 深加工制造与研发环节 行政管理部门,客户主要从事与航空物流相关产业或者带有当地特色的产业，如花卉出口,时装生产,机场外围1-5公里范围内,1)生活居住区不属斯基辅航空城的开发范围内,休闲度假,休闲娱乐区,酒店娱乐机构,客户对环境要求较高,机场外围1-5公里范围内,
12、4,航空城周边园区根据不同客户的情况提供差异化的办公设施和服务，金融和咨询等高端客户对服务有较多需求,BK Riekerpolder 16 ha,标准服务,AEON Plaza Hotel (4*, 265 beds) 停车场,可选额外服务,n/a,Zuidas 66 ha,旅馆(5*, 为 2009而设计) 房间 博物馆、电影院，运动场所的合成体 餐厅、商店 会议室 停车场,n/a,Business Garden Hoofddorp 66 ha,植物园和花园 旅馆 (5*) 停车场,n/a,Schiphol-Rijk 28 ha,公用地下停车场 光纤装备的基层结构 旅馆 (5*) 托儿所 高
13、度安全区,物流解决方案,BK Beukenhorst 177 ha,专用火车站,n/a,BK Amsterdam Osdorp 74 ha,园区定位,面向大企业的办公场所,产品,极大的办公室(其中40 000 m2 for IBM) 140 000 m2 停车场,金融中心,办公室650 000 m2 停车场,面向SME/SMI的办公场所,办公室 停车场,具有多功能潜在价值的现代化办公场所,办公室 “前店后厂“混合型建筑 仓库200 000m2,面向跨国公司的现代化办公场所，精致的建筑,办公室,面向SME 和 SMI的商业园区,规划性建筑用地 from 2 500 m2 to 3 ha 高度 :
14、 7 to 10 m 结构: 办公室 : 70% 仓库 : 30%,光纤装备的基层结构 停车场,拥有节能解决方案的建筑（太阳电池板，水循环系统）,资料来源：AAA, SADC, 罗兰贝格分析,现有的,建造中,办公场所,客户实例,Mexx, Bjorn Borg, IBM, Price waterhouse coopers, State street bank, Atradius,Deloitte 罗兰贝格分析,Artesyn技术公司高层评述,“我们的客户主要分布于欧洲地区，对时间要求较高，把分拨中心设在西欧可以提升响应速度” “AMS是欧洲的航空货运枢纽，比邻世界第一的鹿特丹港，同时拥有高度发
15、达的卡车分拨网络” “AMS在建立EDC方面积累大量人才和经验，总体成本效率很高” “我们的总运作周期缩短了，供应链整体效率提升了” Ms. Hillstrom Artesyn全球物流总监,公司背景：Artesyn主要生产动力转换系统和通讯子系统等中间产品，客户主要是计算机和通讯类的企业,AMS海陆空交通网络完善，并能提供多式联运服务，提高效率 EDC的集群效应和税收优惠降低总体运营成本,4,服务型企业选择斯基辅航空城主要看重其便利的办公环境和完善的生活配套,资料来源：AAA; 罗兰贝格分析,服务业客户：DOMOCO公司案例分析,公司背景和业务分析,DOMOCO进驻航空城的原因,航空城 的优势
16、,B. 政府政策1）,高效的工作签证审批 宽松的移民政策 优惠的税收环境,A. 一流的办公设施,便捷的空陆交通系统方便出差和上下班 办公楼管理服务完善,C. 完善的服务设备,日文国际学校、国际医院和大型超市齐备 社区人文配套齐备,1)荷兰政府的全国性政策,航空城的特征,1,经过20多年有序开发，斯基辅集团已经将阿姆斯特丹机场周边打造成一个涵盖商旅和物流服务的综合型航空城,资料来源：斯基辅机场集团；罗兰贝格,航空直接相关度较低，但居民有部分在机场工作 避开噪音带，分别位于机场东西两侧,南部物流走廊,靠近机场货运中心，航空相关度高 在A4和N201高速公路两侧 位于通往鹿特丹方向公路上，与其物流设施相连接,4,斯基辅航空城整体功能布局,新加坡亦属综合型航空城，由樟宜和实里达两个机场共同带动，两者形成差异化分工,资料来源：新加坡经贸发展局；樟宜机场集团；罗兰
