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1、,本项目 第四代写字楼多层现代智能化花园式写字楼 价值点：创新产品/办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计/ 后SARS时代的产品设计/功能弹性化 / 服务先导/地铁上盖物业,创新产品的五种价格定位方法,品质更好，价格更高 品质更好，价格相同 品质相同，价格较低 品质较逊，价格大幅度降低 品质更好，价格更低,创新产品的适用性,房地产创新产品的适用性,注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。,写字楼市场稀缺产品,价格实现,顶级写字楼定律： 减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛,产品定位,写字楼市场稀缺产品,总部基地 多层现代智能化花园式办公空
2、间 立体绿化/有氧办公/低密度/高绿化 锁定企业总部/基本单位面积为8001000为模数/可自由拼合拆分 突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志,写字楼定位,总部基地,客户需求物业配置,总部基地,客户需求物业配置,总部基地,设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度,写字楼入口,客户需求物业配置,商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。,总部基地,共享空间,客户需求物业配置,会议中心 多功能会议室，配有视频会议设备 有多媒体的培训室 供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室 退台花园 康
3、体娱乐会所，设有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活动设施,总部基地,共享空间,客户需求物业配置,合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境,总部基地,局部层高,客户需求物业配置,采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。,局部公用洗手间,总部基地,客户需求物业配置,灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择,总部基地,个性化,客户需求物业配置,公寓部分思路,我们的最终客户是谁？,最终客户的需求是怎样？,公寓如何实现高售价？,公寓如何实现高售价？,公寓的溢价因素,深圳公寓市场分析详见附件一,根据市场实际现状分析，从深圳公寓市场表现进行比照，本项目价格难以实现目标价格,直接
4、比较深圳公寓市场现状,公寓的溢价因素被动性1.,地段因素,公寓的溢价因素被动性1.,地段因素,其它参照系1.CBD价值,其它参照系2.特定主题带来的特定圈层,公寓的溢价因素被动性1.,地段因素,公寓的溢价因素被动性1.,6597,7771,8359,2001年,2002年,2003年,华侨城整体物业均价走势,13.59%,17.79%,7. 56%,2001年,2002年,2003年,华侨城整体物业均价增长率走势,按照市场发展实际情况分析，华侨城物业均价平均年增长率为12.95，预计到2006年，华侨城整体物业均价将可能上升至10674元/平米,地段因素1.华侨城,片区市场惯性,公寓的溢价因素
5、被动性2.,地段因素2.枢纽经济,项目作为地铁换乘站上盖物业，地铁1号线与地铁2号线在此交汇，地面系统与地下系统汇聚与此，项目作为轴线物业，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目多元化的发展空间,1号线,公寓的溢价因素被动性2.,地段因素2.枢纽经济,深圳地铁沿线物业保持着15左右的增值幅度 预计到2006年深圳地铁上盖物业将还有15-20的增值空间。,5100,5950,6900,7800,4520,6195,7125,8265,2001年,2002年,2003年,2001年地铁修建以前,深南大道沿线车公庙段写字楼物业均价走势,公寓的溢价因素被动性2.,
6、金怡华庭,宣嘉华庭,福民新村,赛格绿茵阁,皇岗段水围村段地铁沿线物业价格走势,地段因素2.枢纽经济,产品因素 在产品的概念和设计上进行创新/对功能重新定义/并在设计上突出其资源的核心优势/建立不可替代的竞争优势,规划设计 产品创新 功能定义,产品因素,公寓的溢价因素主动性1.,产品因素,环保、生态概念 服务为先导 差异化定位 功能弹性 附加值,产品因素,本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，现代感强，可成为公寓的溢价点。,公寓的溢价因素主动性1.,生态写字楼，退台设计，创新新颖,公寓外立面现代感强，较具风格。,华侨城作为深圳最具魅力的城市开发空间和人文活动区域，成为深圳城际交流的窗口,公寓的
7、溢价因素主动性2.,第三轴：形成自然生态与城市社会生态的极至融合,资源因素1.窗口效应,华侨城,世联观点 准政府 非赢利性的开放性场所 发展的多样性 垄断性地产开发 从旅游地产到地产旅游 世联展望 从主题旅游到城市旅游 从旅游中心到生态中心 从文化中心到商业中心,集高尚住宅、高档商业、生态空间于一体的新城市中心,公寓的溢价因素主动性2.,资源因素1.窗口效应,华侨城西门户 开放/融合/枢纽/标杆 承载都市主干道沿线物业的使命 与世界之窗形成深圳西部城市主天际线,公寓的溢价因素主动性2.,本项目,威尼斯大酒店,五星级商务酒店威尼斯吸引往来商务人员的停留 项目可借鉴资源：威尼斯客户/配套,资源因素
8、2. 威尼斯酒店,威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为50年）：V=A/I*1-(1/（1+I) N,公寓的溢价因素主动性2.,本项目以威尼斯酒店（14000-17500元/平米）作为价格参照系，预计可实现的最高价格为15000-16000 元/平米,资源因素2. 威尼斯酒店,外企高级职员,公务员,传统行业私营企业主,电子、制造业私企业主,创意阶层,金融、广告资讯、IT业金领,GOLF 发烧友,政府高级官员、事业单位高级管理层,港人,公寓的溢价因素主动性3.,城际商务人员,港深线、广深线往来商务人士,传统主流豪宅客户,口岸/港人社区,成熟、理性高消费人群,华侨城客户覆盖范围广,客户因素1.
9、 客户覆盖范围广,公寓的溢价因素主动性3.,华侨城酒店长包房及高档物业租用调研,外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域认可度高，愿意支付高昂租金价格居住华侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。,客户因素2. 特定圈层客户,公寓的溢价因素,物业定位,物业定位,国际酒店公寓,户型定位,星级酒店的户型分类,公寓部分思路,我们的最终客户是谁？,最终客户的需求是怎样？,公寓如何实现高售价？,我们的最终客户是谁？,客户定位,外企高级职员,公务员,传统行业私营企业主,电子、制造业私企业主,创意阶层,广告、资讯、IT业金领,GOLF 发烧友,政府高级官员、事业单位高级管理层,港人,客户定位,城际商务人员,港深线
10、、广深线往来商务人士,传统豪宅主流客户,本项目最终客户,客户具像描述,他们有学贯中西的实力 他们有世界级的眼光 他们情感丰富而沉稳持重 他们对事业 、生活全情投入，对目标执著追求 他们张弛有度，懂得适时而动，待机出发，不盲从，不追随,公寓部分思路,我们的最终客户是谁？,最终客户的需求是怎样？,公寓如何实现高售价？,最终客户的需求是怎样？,高尚,追求,新颖/“酷”,聪明购物,自由自在,定制化,24/7 高技术,刺激/乐趣,价格,解决方案,朴实,刺激,安逸,简约,自然,亲和力,激情,古典,活力,全面成本,质量,美誉,服务,个人效率,E,R,个性化价值区,传统性价值区,节制性价值区,+,节制性价值区
11、：首次置业、郊区置业者 个性化价值区：中国地产主流消费的溢价因素 传统性价值区：西方理性消费的溢价因素,消费者价值观分析,中国消费者价值分布图,客户驱动因素,高尚,追求,新颖/“酷”,聪明购物,自由自在,定制化,24/7 高技术,刺激/乐趣,价格,解决方案,安逸,简约,自然,亲和力,激情,古典,活力,全面成本,质量,美誉,服务,个人效率,R,+,目标客户的价值提取物业配置,目标客户的价值提取,品质物业配置 生态设计,季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用,设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内
12、，减少空调的使用时间,后SARS时代的环保设计,世界顶级德国 断桥铝合金窗框,冬季能把阳光能量留在室内的低辐射 （Low-E）玻璃,德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘,窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术,品质物业配置,外窗子系统,100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙,品质物业配置,外墙子系统,双层呼吸幕墙 利用自然光实现照明 减少空调的使用 通过开启窗实现自然通风 通过遮阳百叶防止日晒 室内无眩光,呼吸式玻璃幕墙,品质物业配置 生态设计,遮阳卷帘外观,夏季使用遮阳卷帘 室内柔和温馨的采光效果,品质物业配置,遮阳卷帘,品质物业配置,屋顶为200mm厚高密度聚苯保温
13、隔热板,外墙保温隔热板延伸到地下1.5m,屋顶和地下子系统,品质物业配置,防噪音子系统,户内微小的灰尘通过中央吸尘器直接收集到地下室的垃圾桶内,品质物业配置,中央吸尘系统,高品质的汽车大堂 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感 选用进口高速电梯，凸显物业档次 采用分户中央空调，降低客户办公成本,品质物业配置,公共部分,品质物业配置 量的提升,更宽敞舒适空间层高/走廊 更宜人的尺度入户门/电梯厅/电梯间 确保公共空间的照明指数，提升物业档次 户内/公共部分主材部分量的提升, 美国科勒卫浴：美国领先卫浴品牌 德国好博门锁：欧洲议会大厦选用门锁，与众不同，胜人一筹。 西班牙乐家卫浴：时尚造型，经典品
14、质。 富绅史丹利五金：国际潮流设计，简约风情，贵族气质 德国汉斯格雅龙头：国际名师手笔，久负盛名，省水节能。 日本三菱电梯：灵活、舒适，划时代的技术支持，经得起严格挑剔 德国POGGENPOHL厨柜：厨柜中的劳斯莱斯 美国TRANE中央空调：世界上生产空调的最大厂家，特殊薄形、低噪音设计。 欧洲惠而浦厨用电器：外观优雅性能卓越，引导厨用电器发展趋势的风向标,品质物业配置 室内装修,顶级品牌的集合,品质物业配置 室内装修,世界一流建材品牌保障生活的高贵品质： 主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌高档德国POGGENPOHL橱柜/欧洲whirlpool/西班牙ROCA/美国KOHLER卫浴设施
15、等一流装修，使业主的生活处处彰显高雅品位,顶级品牌的集合,品质物业配置 室内装修整体厨房,享誉全球拥有110年历史的POGGEN POHL整体厨房,品质物业配置 室内装修整体浴室,服务物业配置,便利性、融合性、安全私密性 可以打TAXI的大堂 设置独立访客停车的车库 公寓与商业停车完全区隔 各部分分别设置独立入口及独立大堂,服务物业配置,业主人流入口厅堂设24小时酒店式服务台 家居清洁及家务助理服务 干湿洗熨服务 安排电召的士服务 租车服务 筹办宴会及到会服务 提拿物件，关开车门 定时唤醒服务 代为订餐、送餐服务 代租、代管服务,国际酒店公寓的附加服务,服务物业配置,服务物业配置,服务物业配置,特色服务提升物业价值的举措,奔驰中/大巴提供深港，环城免费接送服务,承诺对业主应得权益的保证,公寓内专设的Golf球包储藏室和管理服务,Golf的预先定场服务，会员籍的协助办理,“标准层管家式”物业管理服务 任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求,服务物业配置,私密性与安全性,更加人性化的物管,服务物业配置,私密性与安全性,聪明购物物业配置 户型划分,户型设计以40、45标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式,聪明购物物业配置 室内装修,双拼后的套间可采用灵活、个性化的隔断分隔空间，形成空间自然过度,产品定位
