《房地产项目的规划设计培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目的规划设计培训课件（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,8 房地产项目的规划设计,导 读 房地产项目规划设计，是政府为了确立城市性质、规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间和各项建设的综合部署。规划设计既要符合有关管理部门的要求，又要取得良好的社会效益和环境效益。理解规划设计的地位和作用，有助于做好房地产项目的规划设计。,2,8 房地产项目的规划设计,8.1 规划设计的指导思想和原则 8.1.1 规划设计的指导思想 坚持以人为本的规划设计思想。 还要坚持科学的开发，实现可持续发展。 还要坚持人文的开发观念、理念和精神。,3,8 房地产项目的规划设计,8.1.2 房地产项目规划设计的基本原则 （1）依据城市总
2、体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则。 （2）坚持依据国家和地方政府有关法律，法规，严格履行规划管理手续的原则。 （3）房地产规划设计要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合规划、配套建设的原则。 （4）遵循价值规律和市场供求法则，坚持按照经济规律办事的原则。 （5）坚持集约利用土地的原则。 （6）体现以人为本，可持续发展的原则。,4,8 房地产项目的规划设计,8.1.3 房地产项目规划设计应满足的基本要求 （1）使用要求。 （2）卫生要求。 （3）安全要求。 （4）经济要求。 （5）施工要求。 （6）美观要求。,5,8 房地产项目的规划设计,8.2 居住区规划设计 8.2.
3、1 居住区布局结构 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区住宅组团”。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式；若干个住宅组团的有机结合构成居住小区，它是由城市道路以及自然界线(如河流)划分的完整居住地段；居住小区的再次组合就是居住区。,6,8 房地产项目的规划设计,8.2.2 居住区道路系统 居住区布局结构一般是通过区内的道路系统分割而成的，与居住区的布局结构相对应，居住区道路也分为居住区级、居住小区级和住宅组团级 （1）房地产项目道路规划主要为区内服务，不应有过境交通穿越，以保证房地产项目内居
4、民的安全和安宁。 （2）道路走向应符合人流走向。 （3）尽端式道路长度不宜超过200m,在尽端应留有回车空间。,7,8 房地产项目的规划设计,（4）住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜超过60m。 （5）道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程。 （6）在旧住宅区改造时，应充分利用原有道路系统及其他设施。,8,8 房地产项目的规划设计,8.2.3 住宅设计 （1） 住宅选型 按层数划分：有低层住宅、多层住宅和高层住宅； 按建筑形式划分：有花园式住宅(别墅)、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅； 按平面特点划分：有点式住宅、条式
5、住宅、大进深住宅、大开间住宅；,9,8 房地产项目的规划设计,按使用对象划分：有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼； 按面积大小划分：有小套(一室户)、中套(二室户)、大套(三室户、四室户等)； 按结构形式划分：有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模板结构、大板结构、框架轻板结构等。,10,8 房地产项目的规划设计,常用的住宅类型有： 点式住宅。 条式住宅。 错层式住宅。 跃层式住宅。 复式住宅。 退台式住宅。 花园别墅。,11,8 房地产项目的规划设计,（2）住宅的布置 住宅的平面组合布置有4种基本形式：周边式布置、行列式布置、混合式布置、和自由式布置。 各种布置方式的特点见下表8.1。,12,
6、表8.1 住宅布置比较表,13,8 房地产项目的规划设计,（3）住宅户型选型 在选择住宅户型时，要注意以下几个问题： 动静分开。 公私分开。 主次分开。 干湿分开。,14,8 房地产项目的规划设计,8.2.4 公共建筑规划布置 布置居住区公共建筑，首先要确定居住区公共建筑的项目、数量、规模、用地面积，然后根据公共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各项公共建筑 。,15,8 房地产项目的规划设计,公共建筑的规划布置应按照使用的频繁程度分等级，与人口规模相适应、成套配置和集中与分散相结合的原则进行。布置的基本要求是： 各级公共建筑应有合理的服务半径，便于居民使用。 应设置在交通较方便、人流较
7、集中的地段，符合人流走向。 产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离。 在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。,16,8 房地产项目的规划设计,8.2.5 绿地规划布置 （1）要形成绿化系统。多元化配置。 （2）节约用地，尽可能利用一些劣地、坡地和洼地，充分利用建设用地中原有的绿化，形成开放式空间，加强内外绿化的联系。 （3）与经营结合起来，发挥绿化的经济效益。 （4）注意景观要求，合理选种、配置，花草结合，常绿与落叶树结合，乔木灌木相间，使居住环境四季常青。,17,8 房地产项目的规划设计,8.2.6 规划区设计的主要指标 （1）平均层数。 （2）居住建筑密
8、度。按基地面积计算。 （3）居住面积密度。按居住面积计算。 （4）居住建筑面积密度。按居住建筑总面积计算。 （5）建筑容积率。居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米） （6）人口净密度。 （7）居住建筑用地指标。 （8）建筑间距。,18,8 房地产项目的规划设计,8.3 房地产规划设计方案评价 8.3.1 规划设计方案评价的主要因素 （1）外墙周长系数。 （2）有效面积系数。 （3）层高。 （4）层数。 （5）单元组合。 （6）容积率。 （7）绿化率。 （8）单方造价。,19,8 房地产项目的规划设计,8.3.2 规划设计项目评价 （1）评价的基本原则 严格执行国家设计规范； 执行
9、国家有关的建设标准； 符合城市总体规划要求； 合理利用土地；满足使用功能要求，保证方便生活，方便工作；,20,8 房地产项目的规划设计,正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑空间进行合理组合，优化设计； 正确处理装修构造和选择设备标准； 满足卫生、防火、日照、通风和安全疏散的要求； 正确选择结构形式和建筑材料，降低工程造价，缩短建设工期，提高工程质量。,21,8 房地产项目的规划设计,（3）综合评价方法 综合评分法：对规划设计方案的各评价指标进行评分，其中定性指标采取专家打分，定量指标则转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。按照分值高低决定方案取舍。 层次分析法：建立评价模型，将评价问题分为三层：目标层、指标层与方案层；构造判断矩阵；层次单排序；方案总排序。 详细内容参见本教材P186-193。,
