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1、总图研发心得（案例版） 目录 剑指总图-定性之言 总图七剑-详解 七剑导航-工具与图表 剑指总图 定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%， 那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%那 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那 么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础 总图设计七剑 用足指标-青干剑 货值最大化-由龙剑 复制模块-天瀑剑 总图精细化的研究，总图精细化的研究， 造，可以突破项目 总图精细化的研究，总图精细化的研究， 造，可以突破项目价价造，可以突破项目造，可以突破项目价价 配套用房最小
2、化-舍神剑 赠绿规划和底层挖掘-竞星剑 控制地库-莫问剑 减少入口-日月剑 景观精细化的营景观精细化的营景观精细化的营景观精细化的营 价价值的天花板。值的天花板。价价值的天花板。值的天花板。 “掏干吃净” -用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有
3、效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，
4、提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素
5、：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目 总用地面积：总用地面积：56640 代征道路： 代征道路：6225 代征绿地： 代征绿地：1338 消防站用地： 消防站用地：2800 建设用地：约建设用地：约49077 容积率：容积率：3.8 地上总建筑面积：地上总建筑面积：176000 公建面积占公建面积占20% 40% 1.1案例：北京唐宁案例：北京唐宁ONE 公建面积占公建面积占20%-40% 住宅面积占住宅面积占60%-80% 绿地率：绿地率：30% 集中绿地：集中绿地：6000 建筑限高：建筑限高：80m 用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租
6、房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内 规划条件规划条件 规划难点：规划难点： 建筑限高从建筑限高从80米突破到米突破到90米；米； 日照；日照； 北京唐宁北京唐宁ONE-雕刻空间 设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。 设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。 端头转角户型设计部分90 平米以下小户型 端头转角户型设计部 分90平米以下小户型 精品公寓：挡光 住宅作为商业指 标 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，
7、混合分布多元化产品，混合分布 在阴影区部分的 作为商业指标 北京唐宁北京唐宁ONE 楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36%36% 楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36%36% 边角地块的有效利用边角地块的有效利用 北京唐宁北京唐宁ONE 规划少量的东西朝 向建筑 规划少量的东西朝 向建筑 北京唐宁北京唐宁ONE 北京唐宁北京唐宁ONE 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局 项目数量单
8、位项目数量单位 1总用地面积总用地面积56,900 2 建设用地面积 (不含消防站) 建设用地面积 (不含消防站) 46,277 3容积率容积率3.9 4车位数车位数1,508 个 5总建筑面积总建筑面积276,998 地上179,996 地下97,002 6 可租售 建筑面积 可租售 建筑面积 255,199 6.1.1住宅145,061 6.1.2公建110,138 车库70,523 7配套设施面积配套设施面积21,799 总图指标北京唐宁北京唐宁ONE- 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度用足建筑密
9、度（图示说明图示说明）1.2用足建筑密度用足建筑密度（图示说明图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于
10、白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的 户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。 相关案例在第部分底层挖掘和分率原则中论述相关案例在第六部分底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 1.2用足建筑密度 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供
11、更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 双层高可变 空间的利用 双层高可变 空间的利用 优点：零面积变 2房，3房户型成 阁楼平面阁楼平面 2、用足地方法规案例一 双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有
12、效增加实际容积率双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有效增加实际容积率 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏 剖面图剖面图 用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 案例三：利用案例三：利用案例三：利用案例三：利用2.22.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至至 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定，可以将半地
13、下室垫高 至至2.22.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 “肚里有货” -货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
14、4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （分析两个案例） 运用两种业态之间的产品类型卖高级业态2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目 建设用地 111 32亩 地 块 经 济 技 术 指 标 地 块 经 济 技 术 指 标 净用地面积 126139.64 净用地面积 1
15、26139.64 1515米和米和4040米代米代 40728.7040728.70 建设用地 77.88亩 111.32亩 1515米和米和4040米代米代 征绿地 地上可建设面 积 520300.00 容 积 率 4.1 建筑密度 30其中住 宅26% 绿 地 率 30% 征绿地 地上可建设面 积 520300.00 容 积 率 4.1 建筑密度 30其中住 宅26% 绿 地 率 30% 各业态市场分析 含金量高容积率面积收益含金量高容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本 地价外成本前期工程费基础设施及配套费 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本前期工程费
16、基础设施及配套费 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益 社区商铺 5025010000/ 1887 / 8113元 普通联排13000/2000/11000元 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 这里可以看到这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯是含金最高的，其次是多建电梯洋房洋房，最后 剩余的容积率为 ，最后 剩余的容积率为高层高层。 亲地底跃 20025012000/ 1960 / 10040元 电梯顶跃 20025011000/ 1960 / 9040元 电梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元 34高层831306800/ （精装）2505 / 4295元 总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.
