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1、浅谈部队经济适用房建设成本控制摘要：军队经济适用住房是深化房改的产物，是一个新生事物，没有现成经验可循，需要在实践中不断改进。从理论上分析，依托社会、依托市场来解决军队人员住房，无疑是最为经济有效的保障方式。但是，从现实情况来看，军队自建经济适用住房还将在一定时期内存在，这也是房改期间必须要经历的发展阶段。加强军队经济适用住房建设成本控制，不仅需要抓好建设过程的管理，例如：前期策划、工程设计、施工管理和竣工验收等。同时，还要积极探索适合军队实际情况的新办法、新思路和新构想，从而更好地解决军队住房问题。关键词：住房 军队 建设成本目录一、军队经济适用住房建设成本概述21.1在组织建设经济适用房方
2、面21.2在编报经济适用房建设计划方面21.3经济适用房建设用地审批方面21.4经济适用房建设资金的解决方面31.5经济适用房的价格确定方面3二、国外军队关于住房建设成本的控制分析32.1俄罗斯军队住房成本介绍32.2巴基斯坦、秘鲁和墨西哥的军队住房成本说明4三、我国边防部队经济适用房建设成本实例分析53.1我国部队经济适用住房基本情况53.2我国部队经济适用住房建设成本中存在的问题63.2.1 土地使用费低估73.2.2 管理费未纳入建设成本73.2.3 住宅和商业用房建设成本分摊不合理8四、边防部队经济适用住房建设成本控制的构想94.1 打破单位界限，实行跨大单位集中统建94.2 控制建设
3、成本，节省建设资金104.3 加大对经济适用房建设的宏观调控，预防过度花费10结束语10参考文献11军队经济适用房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设行政划拨土地、地方人民政府减免有关税费等优惠政策，建成以后出售给军队人员的住房。军队经济适用住房建设项目，是国家经济适用住房建设的组成部分，组织实施单位应主动与当地人民政府有关部门协调，争取地方人民政府的支持。中央军委进一步深化军队住房制度改革方案，要求控制公寓住房新建规模，发展经济适用住房。从1999年起，除旅团部队干部住房建设，公寓区的危房翻建、缺房添建外，其他住房的新建，原则上按经济适用房的政策组织建设。下面从不同的方面对军队
4、经济适用房的特殊规定做出列举。一、军队经济适用住房建设成本概述1.1在组织建设经济适用房方面军队经济适用房建设，应当适应联勤保障和社会化保障的要求，逐步改变单位自建自管住房的建设方式，走区域化、规模型建房的路子。驻军比较集中的城市，尽可能由军区、军兵种或省军区组织统建，实行统一规划、统一贷款、统一建设、统一出售、统一管理，形成规模效益。不具备统建条件的机关、院校、医院、科研单位，也可自行组织建设。不具备建房条件的单位，经总后勤部批准，可有组织地购买地方建设的经济适用房。符合购房条件的军队人员，也可申请购买配偶所在地的经济适用房。1.2在编报经济适用房建设计划方面由军区级单位根据本系统住房需求和
5、预期发展情况，编制住房建设发展规划和年度建设计划，报总后勤部审批。上报的经济适用房年度建设计划，由总后勤部基建营房部会同财务部审核，以总后勤部名义上报国家发展计划委员会批准后下达。通过军用土地折价和外销房屋收益等冲抵住房补贴，或暂不使用住房补贴建设的项目，可以优先安排计划。1.3经济适用房建设用地审批方面军队经济适用房建设用地，按照国家和军队的有关规定，可向地方人民政府申请划拨或军队内部合理挖潜解决。申请划拨土地建设的，应当上报建设用地计划，由总后勤部审核后，列入军队建设项目用地年度计划。使用军用土地建设的，必须控制在售房区或经批准可以建设经济适用房的空闲营区内，不得占用军事行政区和公寓区用地
6、。利用军用土地建设经济适用房，一般不得向地方单位和个人出售；属于城市规划要求建设的商业网点用房可向地方单位和个人出售，但必须按照三总部(1995)后联字2号军用土地使用权转让管理暂行规定，办理外售部分的土地转让批准手续。对售房区内原有住房，要统筹规划，先改造后出售；凡能用于与军外单位合作建房的军用土地，应当优先用于军队经济适用房建设。1.4经济适用房建设资金的解决方面军队经济适用房建设所需资金，主要通过申请住房补贴、收取住房预售款和贷用住房公积金等途径筹集，不得占用单位预算内经费。需要贷用住房公积金的，在总后勤部下达的指标内，由军区级军官住房发展中心或建设单位，向指定的银行办理贷款手续。军区级
7、单位应对建设项目进行效益论证，确保还本付息，滚动发展，良性循环。经济适用房建设资金实行分账管理，专户储存，单独核算，专款专用。建设资金的使用、管理，应当依法接受军队财务、审计部门和贷款银行的监督和检查。1.5经济适用房的价格确定方面军队组织建设的经济适用房，向军队单位、个人出售，一律实行综合成本价。综合成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和管理费(不超过总投资额的3%)、贷款利息、税金6项因素构成。利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用房售价确定，不计3%的开发利润。向地方单位、个人出售的房屋，原则上实行市场价，其价格比照当地同类型房屋售价确定
8、。出售给居住在营区内的转业、复员等地方人员的住房，经军区级单位批准，可以按照综合成本价计价。二、国外军队关于住房建设成本的控制分析2.1俄罗斯军队住房成本介绍我们的军队和俄罗斯军队在相对类似的机构体系,探索俄罗斯住房保障模式和实现方法,为提高我们的住房保障体系具有一定的现实意义。俄罗斯住房保障体系主要有以下四个特点:一是国家提供标准公有住房。俄罗斯军官,俄罗斯武装力量建造的公共住房建设营房部统一安排计划,和大约80%的建设任务由卫生部和其他负担20%,各种力量或当地政府大楼,大楼基金也统一的国防开支。批准后建造的住宅建筑营房部分布列表,和所有军队住房均匀分布。俄罗斯军官,公共住房标准根据家庭人
9、口,人均居住面积为9 - 12平方米。例如:一个家庭三个住房建筑面积约50 - 60平方米,房屋建筑面积一个四口之家为60 - 70平方米(一般上校添加10平方米,加上20平方米)。住宅可以的军官负责室内装饰,还可以装饰装修钱由个人自己发送。二是自主购买住房。联邦军事住房公积金系统法规定,自2005年以来开始官兵建立公积金账户,如合同保证20年,能买得起54平方米的住房,30年后可以买96平方米的住房服务。指定的同时,俄罗斯军队是购买房地产和主要国家和公共住房出售后的修复和重建住房,但不允许购买营地办公室宿舍和私人住宅的阵营。三是政府提供无偿资助。联邦监管,对于一些特殊人员免费提供金融援助形式
10、。军队,例如,如果没有可供长期住房,建立私人住宅在俄罗斯联邦境内服务位置或购买单位,联邦政府将财政援助的形式免费提供这些士兵补贴,补贴标准:10至25年的长度不少于75%;服务了25年,超过了100%。四是实行国家住房证计划。让士兵们可以尽快住房,国家退休老兵,国家住房卡,有了这张卡可以由国家免费提供住房补贴,补贴标准为:每平方米住房面积* 0.8)规则住房市场价格,钱不是给个人,而是存入银行实施计划。在收到住房卡,持票人选择住政府立即登记,然后去银行的住房卡,银行开存储账户。持票人找到合适的住房后,由当地政府和银行的各种业务谈判和分配采购。2.2巴基斯坦、秘鲁和墨西哥的军队住房成本说明 巴基
11、斯坦军队由私人公司在每个城市建立大量的住宅,所有建造住房出租,租金的官收到钱,买一栋房子。同时,军队建立银行住房贷款授予军事人员和非常低的利率。军官在购买住房,最初将支付的付款总额的2 - 3%作为定金,和钱从军队也可以银行贷款。自那时起,在军队退休之前,银行每月自动从士兵和减少工资。多亏了这一标准,退休前军官住房,每月还款负担不断减少。 秘鲁的军官,主要生活在福利住房,个人也可以购买公有住房武装部队或社会住房。福利的军官住房是指服务网站提供临时住所,使用面积一般在110平方米。官在工作场所或配偶有住房,住房不再享受。上校军官购买公有住房,只有20年(含)以上或服务官,没有权利参与购买彩票,彩
12、票赢家的第一画选项可以被转移到第二个吸引人们买房子。官可以买商品房的社会,但是价格非常高,没有其他经济来源的上校或20年的长度,一个军官在以下一般是不可能的。墨西哥士兵在服务,可以为军队提供住房。军队提供住房,我只是为数不多的租金支付。无法提供住房等缺乏条件下军队需要在营外租,军队可以提供一定的补贴。此外,还可以申请长期贷款的银行军官采购、建设、房地产、银行每月从工资中扣除贷款的本金和利息。以上三个国家军官住房安全特性的信贷员买房子或建筑物提供许多优惠和便利条件,警官可以申请低息贷款,银行从军队月偿还贷款的方式,因此相对轻松地官的经济压力,这样他们可以购买或建造经济适用房。三、我国边防部队经济
13、适用房建设成本实例分析 3.1我国部队经济适用住房基本情况 AB 部队建设的“金康世家”经济适用住房项目，位于西安市新城区，距离西安市政治、商业中心较近，地理位置较好，生活条件比较便利。表 4.1 AB 部队经济适用住房项目投资表备注：1.住房面积包括套内面积、阳台面积、分摊楼梯间面积。2.住宅公共面积包括电梯间面积和通道面积。3.总投资不含商业用房、车库、杂物间和阁楼等费用。4.项目工程不能独立核算的按平均造价计算。3.2我国部队经济适用住房建设成本中存在的问题项目建设用地区域后军事土地、房屋拆迁总面积3360平方米(5英亩),总投资2138.4万元,项目开始于3月18日,2002年,200
14、3年12月18日完成。项目1 11层框架结构住宅建筑,总建筑面积12916.44平方米,其中包括:住宅11465.55平方米,人防地下室527.13平方米,一层商品房是923.76平方米。住宅建筑共有四个单元,每个单元1电梯两个家庭。水、电、暖气、天然气、闭路电视(CCTV)线和其他设施完整,塑钢窗和关闭阳台,外墙涂料,习近平的结构符合要求的抗震8度的一个地区。项目的平均成本(不包括土地成本)是1655.56元/平方米,由于人防工程和一层商业住房建设成本是高于住宅,评估确定住宅部分的单价是1580元/平方米。西安市根据修改后的这部分的基准地价,项目经济适用住房售价为1880元/平方米。3.2.
15、1 土地使用费低估根据AB部队经济适用住房价格评估、地价部分购买价格是在习近平的,基准地价的基础部分,修改后确定为300元/平方米。基准地价评估报告指的是指土地,土地开发程度对外星通路,电力、通信、水、水、气、热、和地面土地平整(以下简称“seven-provided和一平”),或地面外访问,电力、通信、水、水,和土地平整(以下简称“五人”),平均容积率的条件下,完成土地使用权的平均价格相同的目的。一般来说,地方政府将同时公布的相同部分基准地价和底价,毛泽东根据底价毛泽东和土地征收标准的基准地价。例如:北京市四环路内规定中心线地区,土地出让金根据土地征收的40%;在四环路以外的中心线,土地出让金60%的土地税。基准地价的基础上,在军事土地价格评估工作需要注意三个问题:一是因为经济适用住房价格不包含土地出让金的成分的东西,所以你必须减去相应的基准地价因素;第二是减去基准价格调整根据位置,形成了军事领域的土地价格最低价格;三是,如果实际的拆迁补偿费用的实际成本最低价格和土地价格就越高。AB部队现有住宅的建设用地建筑建于50年代和60年代,由于长期遗留下来的历史原因,当地员工的建筑房屋。依照有关规定一个,AB部队现有住宅建筑拆迁,原租户的货币补偿安置。按照成本核算的原则,实
