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1、前 言 当前市场高档楼盘大多采用了豪华装修、高档配置的做法以提升产 品的附加值，针对该现象，本报告对上海高档房的装修和配置进行专项 市场调研，本次调研的高档房目前市场价格为 1.2 万元以上，按高档房 市场的不同档次细分，将上海高档房市场分为 1.21.8 万元/平方米、 1.8 万元及以上两个档次分别进行调研分析。 本报告共提取当前市场在售的 17个高档楼盘作为样板数进行分析， 所涉及的区域包括上海静安区、卢湾区、徐汇区、长宁区以及浦东新区。 一、两个档次装修房之异同点 本报告对高档楼盘的装修配置所涉及的楼盘，分别以 1200018000 元/平方米、 18000 元/平方米及以上两个不同价
2、格段的高档楼盘为主要涉及 范围，上下共分两个档次，目前在上海都属于豪华装修房。由于同属于市 场高端产品，它们在较多部分表现出装修标准的相似性，而由于单价的不 同，它们在某些方面，例如电梯、保安系统及防盗系统、洁具的品牌选取 上又表现出明显的差异性。 在各自的装修风格方面， 18000 元/平方米及以上楼盘的装修风格一般 都偏向于欧式风格，力求表现出欧洲宫廷式的古典传统豪华感觉，在装修 及用料上以高档木材、石材为主，而 1200018000 元/平方米的楼盘只有 部分会做成欧式风格，有些楼盘会做成现代简约风格等其他类型风格，在 装修材料上亦会使用一些玻璃制品和不锈钢材料。 每平方米在18000元
3、或以上的楼盘在当前上海房地产市场可谓豪宅中 的极品，其建筑材料、设备都力求全进口，采用的品牌一般为欧洲知名品 牌，在配备楼盘技防方面可谓面面俱到，多重设防，安全性的考虑更为严 重。 售价在每平方米 1.21.8 万元的楼盘，虽然较之单价在 1.8 万元以 上的楼盘要低了一个档次，但在上海房地产上来说，仍属于豪宅之列，其 建筑材料、设备都力求高档，虽然未必都是全进口的产品，但大都为中外 合资的知名品牌，而在装修方面，并非一味求奢靡的感觉，而是呈现出豪 华、高雅的居家氛围，这一点与单价在 1.8 万元以上的楼盘装修风格和定 位稍有不同。 二、装修标准比较 公用部位：公用部位： 1、外墙外墙： 共同
4、点：共同点： 设计：一般高层建筑均采用三段式设计，即顶部、主楼及基座三段。 选材：两者的外墙材料差异不大，主楼一般都是采用进口的防水涂料或高级面 砖，使得建筑清朗挺拔；裙房一般采用花岗岩或其他天然石材进行墙面 处理，体现出建筑的稳健及扎实。 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 强调功效，例如强调“采用新科技节能环保型建材”等。 ? 不少楼盘使用高级面砖作为外墙材料。 1800018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 更强调品牌，例如，采用日本进口 SKK 防水防污弹性涂料，该品牌在日本市 场占有率第一，超出第二名一倍
5、多。 ? 为了体现整体产品质量， 石材的使用率更高， 例如采用石材线条勾勒等方法。 2、首层电梯大堂： 、首层电梯大堂： 共同点：共同点： 地面：都会铺设进口大理石； 墙面：配大理石或高级墙纸； 其他装饰：吊顶、灯光照明，部分以玄关台等作为装饰。 3、客用电梯：、客用电梯： 共同点：共同点： 品牌：一般选择进口三菱和进口 OTIS 电梯为多。 标准：速度方面一般 2.0 米/秒为最低限度，不少楼盘已经接近 2.5 米/秒这一 写字楼标准。 容量方面：1000 公斤/台较为常用。 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 电梯的品牌处于较高水平，
6、一般会采用使用率高、维修方便的三菱或 OTIS 电梯，少量会采用在国内知名度不高的品牌，如德国“蒂森”永 磁无齿轮电梯、永大日立电梯等知名品牌。（注：德国“蒂森”电梯 公司属于德国著名跨国工业集团蒂森克虏伯公司） 1800018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 电梯品牌更高， 均采用进口电梯， 以日本进口三菱电梯、 奥的斯 （OTIS） 电梯居多； ? 电梯使用标准更高：分客用电梯和工作电梯两类，甚至客用电梯直接 进入一层大堂，而工作电梯却会直接进入地下层。且标准区别非常大， 主人电梯标准相对较高， 例如会采用日本进口三菱电梯、 奥的斯 （OTIS） 电梯等知名品牌，而
7、保姆电梯相对较差，一般会采用中外合资的产品， 例如中日合资三菱电梯、中芬合资产通力 KONE 电梯等。 4、楼层电梯大堂： 4、楼层电梯大堂： 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点：的主要特点： 各层电梯大堂一般会铺设普通大理石或高档地砖。 1800018000 元/M2元/M2 的主要特点：的主要特点： 铺设进口大理石，墙身配大理石玻璃，另设吊顶和灯光照明。 5、楼层走道： 5、楼层走道： 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 地面部分：较为普通的材料，如地砖等； ? 墙面材料：大多采用乳胶漆。 1800
8、018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 地面部分： 如该楼盘以酒店式服务作为卖点，则一般会采用高级地毯。 ? 墙面材料：会使用墙纸作为情面材料，体现装修的质感。 住宅单元住宅单元 1、分户门： 1、分户门： ? 一般都会采用特制平板实心防火防盗门 2、客厅与卧室 2、客厅与卧室 ? 客厅与卧室的地面与墙面装修： 选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳 胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。（例如 SABBIA 品牌） 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点：的主要特点： 客饭厅地面一般会采用柚木、重蚁木等高档木材作为
9、地板，地板方面漆板 是必然选择，墙面则采用高级乳胶漆等，窗户会采用彩铝、中空玻璃。 卧室地面一般会采用柚木、枫木等高档木材作为地板，墙面则会采用高级 墙纸等，窗户亦会使用中空玻璃。 18000元元/M2 的主要特点：的主要特点： 客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板， 墙面则采用污染较少的 高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。 卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板， 墙面采用高级乳胶漆或高 级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。 3、空调设备：3、空调设备： 选材及品牌：面积超过 300 平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中 央空调或同级别其他品牌为主。 如面
10、积小于 300 平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高 追求，基本以大金、三菱重工为主。 4、卫生间洁具：4、卫生间洁具： 配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可 以保证客户在使用中的卫生问题。 而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性， 以充分体现主人的尊贵与地位，甚至会使用冲浪浴缸。 标准：差异加大，主要体现在品牌方面。 1200018000 1200018000 元/M2 元/M2 的主要特点：的主要特点： 地面：会采用防滑地砖； 墙面：会采用高档面砖； 洁具：会采用世界知名的进口品牌，例如科勒洁具，西班牙 ROCA 洁具；卫浴的 配件亦采用世
11、界顶级产品，例如“A.O.施密斯”燃气热水器。浴缸：主卧室会 使用冲浪浴缸；品牌包括科勒、美标等中高档知名品牌。 18000 18000 元/M2 元/M2 的主要特点：的主要特点： 18000 元/M 2 及以上楼盘对于洁具的选择可谓苛求完美，不仅主人卫生间要采用 世界顶级产品，例如德国进口 VB 卫生洁具或同级品，就连工人卫生间也采用 世界驰名品牌，例如 TOTO 或和成卫浴，但一般为中外合资产品。 地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作 为主材，以体现整体品味。 墙面：会采用高档面砖； 洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口 VB 卫生洁具或同级品，而保姆
12、 卫裕洁具相对档次要低些，例如 TOTO 或和成或同级品。卫裕的五金配件亦采用 世界顶级产品，例如德国进口 JADO 或同级品。（注：德国威宝 VB 是有着 254 年历史的世界厨卫设备的先驱，在卫浴及陶瓷领域有着无可争辩的领先地位； JADO 五金配件为德国首席卫浴系列五金配件） 5、厨房 5、厨房 1200018000 1200018000 元/M2 元/M2 的主要特点：的主要特点： 地面会采用防滑地砖，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用全套进口的成套设 备，例如：意大利 Smeg 橱具，美国爱惠普净水器。 18000 18000 元/M2 元/M2 的主要特点：的主要特点： 厨房装修标准
13、：地面会采用高档大理石，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用 意大利进口 SNAIDERO 橱柜、德国全套进口柏丽品牌或 POGGENPOHL 品牌的成套 设备。（注：SNAIDERO 橱柜被誉为设计师名人堂的意大利厨柜第一大集团；德 国柏丽是世界上最大的专业厨具生产商，其产品被认为是高品质和实用性的完 美结合；POGGENPOHL 品牌是欧洲最大的橱柜生产商之一，拥有全球第二大经销 网络，其产品按人体力学原理设计，被誉为厨房中的“劳斯莱斯”，据说香港富 商李嘉城家中选用的即是此品牌橱柜。） 6、其他设备 6、其他设备 1200018000 1200018000 元/M2 元/M2 的主要特点：的
14、主要特点： 该类豪宅一般会预先安装少量设施，例如空调、热水炉、厨房设施、等，但是 在品牌方面则一般会选择在国内知名度较高的外资品牌，例如空调会采用日本 三菱重工空调、约克制冷主机、霍尼韦尔控制系统的中央空调等。 18000 18000 元/M2 元/M2 的主要特点：的主要特点： 该类豪宅一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，例如日 本进口大金中央空调等，美国进口 AO.SMITH、美国进口 ECOWATHER IRK27C01 软水及净水系统或同级品。 （注：美国热水器巨头 A.O.史密斯是著名跨国公司， 位列美国制造业 500 强，在美国热水器市场处于霸主的地位）。安装高档
15、进口 的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，但是目前上海的水质尚不能满足国际 的使用标准，使用相应的软水系统将提高水质，同时也是电热水器所必须配置 的附件之一。 公用设备： 公用设备： 1、1、停车场 停车场 共同点：共同点： 均采用高级的、进口车库管理系统。 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 一般会采用高科技的车库管理系统、甚至采用车辆出入感应系统等，其品 牌一般是中外合资的； 1800018000 元/M2元/M2 的主要特点： 的主要特点： ? 一般会采用进口的车库管理系统，例如马来西亚 ELLD 品牌 SMARTCARD 车库 管
16、理系统、车辆出入感应系统等； 2、2、垃圾处理 垃圾处理 共同点：共同点： 一般都采用“集中处理”的垃圾处理方式，该处理方式一般是首先将垃圾进行 集中，后经过压缩打包后集中运出。这种方式一般会每周处理一次垃圾，这样 可以减少垃圾车辆的出入以干扰居民。 3、3、保安及防盗系统 保安及防盗系统 共同点：共同点： 保安及消防系统一般包括：可视对讲系统.电子巡更系统,监控系统。 12000180001200018000 元/M2元/M2 的主要特点：的主要特点： 该价格段楼盘一般会采用大家庭安防系统，包括进口对讲可视系统、电子巡更 系统、电视监控系统等。大型居住社区，一般还会采用周界报警系统、车库遥 感系统。 1800018000 元/M2元/M2 的主要
