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1、太极景润花园中庭广场太极景润花园中庭广场 招商策划方案 招商策划方案 重庆汇丰国联房地产顾问有限公司重庆汇丰国联房地产顾问有限公司 河南焦作太极景润花园项目组河南焦作太极景润花园项目组 目录目录 第一部分第一部分 项目定位项目定位 一、 项目分析一、 项目分析 二、 项目定位二、 项目定位 三、 项目经营分区策略三、 项目经营分区策略 第二部分第二部分 市场招商总策略市场招商总策略 一、 招商的整体原则和目标一、 招商的整体原则和目标 二、 租金策略二、 租金策略 三、 招商政策策略三、 招商政策策略 四、 招商执行策略四、 招商执行策略 第三部分第三部分 招商执行计划招商执行计划 一、 开业
2、时间一、 开业时间 二、 正式招商时间二、 正式招商时间 三、 招商工作安排三、 招商工作安排 四、 招商风险分析四、 招商风险分析 五、 招商中存在的问题及规避方法五、 招商中存在的问题及规避方法 第四部分第四部分 招商准备工作招商准备工作 一、 招商资料一、 招商资料 二、 媒体运用二、 媒体运用 三、 相关文件三、 相关文件 第五部分第五部分 销售建议销售建议 一、 投资者与开发商利益平衡点分析一、 投资者与开发商利益平衡点分析 二、 销售策略建议二、 销售策略建议 三、 三、 年度中旬推广年度中旬推广 第一部分第一部分 项目定位项目定位 一、项目分析 1、项目周边环境 项目东临焦作通往
3、省会郑州的主要交通要道塔南路； 南隔人保大厦与人民大 道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。 周边商业配套情况： 焦作客运总站：位于塔南路南端，距本案 600 余米，是焦作通往省内各 市县的主要车站。 公交路线：共有 9 路公交车通过本案，分别是：7 路，万方电厂至长途总 站；13 路，影视城至车管所；16 路，闫河至龙源建材；18 路，人民广场 至焦作大学新校区；20 路，市旅游客运站至蒙牛集团；21 路，李封新村 至长途总站；23 路，马村西站至焦作西关建材；27 路，公交汽校至车管 所；37 路，缝山公园至高新区。 银行：紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商
4、业银 行、建设银行及农发银行，距本案紧 30 米。 邮局、电讯：紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山 阳商厦内的移动网点，距本案 50 余米。 商业建筑：本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛 围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星 级酒店。 2、项目优势分析 区位地段优势。本案位于塔南路与人民大道的交汇处，紧邻市委市府， 处于新城区的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市 未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为 本案推广的重要支柱之一。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各 生活社区的陆续完工和业主的入住
5、，生活人群和消费态势正渐渐扩大， 这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政 府的规划蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。 建筑规划优势。本项目近 1 万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐、休 闲、购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，社区内近 千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。 商业形象优势。随着时间推移，工程竣工时间临近，中庭建筑形态逐渐 明朗，能够给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推广运作。 品牌优势。通过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟 知，并得到消费者的一致认可。 有利于后期商业推广宣传
6、。 临街门面的带动优势。临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将 对广场内商铺起到有效的带动及烘托。 3、项目劣势分析 根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域 地段上存在较大的先天劣势。 区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成， 商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿 意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。 产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在 不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验，以及对焦作及周遍城市 的市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品 店，音像图书屋，西点屋
7、、鲜花店，药品店，士多店 ，干洗店等店面需 求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米，这 样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在矛盾。 投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境 持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信 心不足。 4、项目机会点分析 城市规划机遇。随着市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业 兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。 5、项目威胁分析 竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目 正对面的“摩登市商业街”。其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐 为一体
8、的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。 市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过 了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到 “你死我活”的境地。 对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的地理位置，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提 升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“10000 平米的购物、休闲广场”来突出其 它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义 市场的交通环境； 前期， 项目取得了市政府
9、及市民的高度赞许与评价， 后期， 则在工商、 税务等方面争取市政府更多的支持； 加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心； 协助临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动广场内的商 业； 合理的业态定位和经营分区； 制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略， 消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速销售 的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。 二、项目定位 1、市场经营业态定位及形象定位 前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区 域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环
10、境及 产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。 很明显，广场内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商住 相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区 内提供生活配套服务。 我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及 山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项 目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。 看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生 活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要 寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力核心竞争力
11、的行业市场， 该类业态需要较大的营业面积， 又要不与整个项目的设计、 规划、运作理念有冲突。 通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定 位， 我们最终确定广场内商铺一层主要经营生活服务配套行业， 如超市、 市多店、特色餐饮之类，二层主要经营健身、娱乐、休闲等行业。 2、案名建议 案名必须具备三方面要素：区别商业类别，即体现业态定位；震撼力，提升 核心竞争力； 易记， 朗朗上口。 以下为项目部及广告公司提议的案名， 仅供参考。 太太 太太太 太极 极 极极极 极 金 金 金金金 金贵 贵 贵贵贵 贵坊 坊 坊坊坊 坊 太 太 太太太太 极极 极极极 极 蓝 蓝 蓝蓝蓝 蓝贵
12、贵 贵贵贵 贵坊 坊 坊坊坊 坊 太极兰桂坊太极兰桂坊 太 极 新街坊 太 极 新街坊 太极 金 水岸（街） 太极 金 水岸（街） 太极群英湾（街）太极群英湾（街） 太极名店街太极名店街 太 极阑珊坊 太 极阑珊坊 太极桂兰街太极桂兰街 3、招商对象定位 根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验， 本市场的招商对象将 以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。 4、市场经营档次定位 就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了 商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。 对于本市场商品档次定位我们认为：以中高档商品为主，为焦作高端
13、人群提供娱 乐休闲服务。 三、项目经营分区 按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合规 定的商家进驻；而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招商，但销售部做好经 营商家对一层铺面的需求登记工作，以便为一层商铺的投资者提供租赁交易平 台。同时，我们根据实际招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出一层来进行 与二层经营同类产品的商家招商。 第二部分第二部分 市场招商总策略市场招商总策略 一、招商的整体原则及目标 1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于 2005 年 10 月 1 日正式开业，需要保证在 8 月底二层的招商面积完成 90%，即 24 个门面左右
14、。 2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井 然有序。 二、租金策略 、租金厘定考虑因素 1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。 2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景， 地段也是决定商业物业价格的重要要素之一； 3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和 可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。 4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。 5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。 6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效 面积。 7、经营环境：市场内部的经营环
15、境和市场外部的环境，客户到达市 场购物是否感觉舒适。 8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。 9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞 争环境中立于不败之地。 10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类 物业的经验。 、周边商业租金市场调查 楼盘商业： 碧海云天： 地理位置：位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹 尼斯大卖场正在筹建之中，距本案 300 余米。 建筑形态：一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。临人民大道 及东侧无名道为两层商业门面。 商业面积及业态：门面为上下联体出售，单层门面宽 3 米，进深 8 米左右。整 个商业主要为社区及周边社区提供日常生活配套服务。 由于一期住 宅已经售罄，商业部分已经经营。 商业价格：售价：临人民大道 45004800 元/ m2 ，其余商铺：25003600 元 / m2 租赁价格：临人民大道 15 元/月左右，其余商铺 812 元/月 新新家园： 地理位置：位于
