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1、重塑江北印象的颠覆性思考重塑江北印象的颠覆性思考 新城浦口项目发展战略报告新城浦口项目发展战略报告 2010.11.08 谨呈：新城万嘉谨呈：新城万嘉 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 我们理解的沟通使命我们理解的沟通使命 完成完成战略战略布局的重要一步布局的重要一步 颠覆颠覆传统江北区域与认知，传统江北区域与认知，引领引领江北地产发展的最新方向江北地产发展的最新方向 寻求一种开发商和代理公司在前瞻性目标下的和谐寻求一种开发商和代理公司在前瞻性目标下的和谐共生共生 与新城地产一起与新城地产一起 是对于各自的专业和领域都有着深刻理解的甲乙双方之间的对话是对于各自的专业
2、和领域都有着深刻理解的甲乙双方之间的对话 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 我们眼中的新城我们眼中的新城 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 幸福尊享 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 幸福尊享 让幸福变得 简单 让幸福变得 简单 在常州，绝对的在常州，绝对的NO1 在长三角，面临众多地产大颚竞争在长三角，面临众多地产大颚竞争 在南京，在南京，一切才刚刚开始一切才刚刚开始 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 认识新景祥认识新景祥 2007-2009中国房地产策划代理综合实力TOP10 2006中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10 2006中国最具
3、实效销售力代理企业 2006中国最具全案策划力顾问机构 12年跨区域发展，35个大中城市，150余个实力开发商 2007-2009中国房地产策划代理综合实力TOP10 2006中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10 2006中国最具实效销售力代理企业 2006中国最具全案策划力顾问机构 12年跨区域发展，35个大中城市，150余个实力开发商 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 认识南京新景祥认识南京新景祥 市场占有率市场占有率多年保持多年保持10%增速增速；年代 理销售金额 年代 理销售金额占南京市场年度销售总额 的 占南京市场年度销售总额 的10%以上以上，每五套
4、每五套由代理公司销售 的房源中 由代理公司销售 的房源中就有一套就有一套来自新景祥来自新景祥 2001年至今年至今，南京 房地产代理市场 （份额 ，南京 房地产代理市场 （份额/占有率） 绝对领袖 占有率） 绝对领袖 操作超过操作超过30个个住 宅项目， 住 宅项目，2009年 代理 年 代理销售总金额 超过 销售总金额 超过64亿亿 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 认识南京新景祥江北事业部认识南京新景祥江北事业部 明发滨江新城江 北规模大盘，南京 明发滨江新城江 北规模大盘，南京多 年销售面积冠军 多 年销售面积冠军 明发城市广场江 北 明发城市广场江 北首个破
5、万首个破万公寓项 目，价格领头羊 公寓项 目，价格领头羊 恒辉翡翠城恒辉翡翠城一直 专注于 一直 专注于品质品质开发，价 格高出周边楼盘价格 开发，价 格高出周边楼盘价格 600- 700元元/平米平米 东泰金域豪庭、钻石华府 从 东泰金域豪庭、钻石华府 从城市别墅城市别墅到到新区小高 层 新区小高 层，让六合人一步步地认识 了新景祥 ，让六合人一步步地认识 了新景祥 冠城新地 百万大盘，即将 公开， 冠城新地 百万大盘，即将 公开，蓄水客户 已过千 蓄水客户 已过千 一次次突破逆境，创造奇迹的一次次突破逆境，创造奇迹的 狼性团队狼性团队 浦 口 六 合 浦 口 六 合 海德北岸新景 祥接案后
6、 海德北岸新景 祥接案后突破原有 价值 突破原有 价值的典型案例的典型案例 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 认识南京新景祥江北的客户资源认识南京新景祥江北的客户资源 从从2002年至今 从明发滨江新城到明发城市广场 约 年至今 从明发滨江新城到明发城市广场 约30000组的成交客户 按 组的成交客户 按1/4的来访量 我们拥有 的来访量 我们拥有120000组的客户资源组的客户资源 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本次沟通导向本次沟通导向 背景：背景资料有限，首次碰撞，颠覆江北形象的一次战略方向交流 江北区与价值认知的挖掘，市场客户的
7、属地性 目标与产品实现的意向探讨 背景：背景资料有限，首次碰撞，颠覆江北形象的一次战略方向交流 江北区与价值认知的挖掘，市场客户的属地性 目标与产品实现的意向探讨 寻求价值趋向的契合！!寻求价值趋向的契合！!略略 术术 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 PART对于项目的理解对于项目的理解 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 最初的问题最初的问题: 我们的项目到底有什么？我们的项目到底有什么？ 项目本体分析项目本体分析 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本案 浦口高新技术区 学府路 宁六公路 宁连高速公路 浦泗路
8、 星火路 城北 桥北板块 4公里4公里 16公里16公里 7公里7公里 项目位于浦口高新区，南京大学金陵学院西侧，项目位于浦口高新区，南京大学金陵学院西侧，非目前热点 开发区域 非目前热点 开发区域 南京市中心南京市中心16km 桥北片区桥北片区4km 浦珠路热点开发区域浦珠路热点开发区域7km 远离宁六公路的嘈杂 目前还处于待人发现的处境 远离宁六公路的嘈杂 目前还处于待人发现的处境 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 01地块01地块 学府路 南京大学 金陵学院 星火路 星火北路（施工中） 02地块02地块 中等规模、高容积率、有高度和体量配比要求的开发项目中等规
9、模、高容积率、有高度和体量配比要求的开发项目 学府路星火北路 地块中02地块住宅混合用地配建商业办公的建 筑面积应不少于02地块总建筑面积的三分之一 其他其他 2183.18元/平米露面地价露面地价 20%35%绿化率绿化率 100m60m建筑高度建筑高度 35%30%建筑密度建筑密度 商办综合二类居住规划性质规划性质 2.82.2容积率容积率 116398.8201944.6总建筑面积总建筑面积 4157191793占地面积占地面积 02地块01地块名称名称 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 地块本身可利用资源 有限 地块本身可利用资源 有限 n地块周边无强势资源
10、 n地块内部现状植被丰富，零星小 面积水塘，无可利用资源 n地块本身与周边道路存在4-10米 的高差，可以加以利用 交通（高新区公交总站）：交通（高新区公交总站）： 131路（高新区- 古平岗）、159路（高新 区- 长途东站）、606路（太阳建材城- 盘 城客运站）、639路（江苏教育学院- 浦 口公园 交通便利交通便利 南京大学金陵学院南京大学金陵学院 成立于1998年，在校学生7000多人， 2010年计划招生2700人 给商业带来一定支撑给商业带来一定支撑 思考点一：思考点一： 这样的项目，是否存在具备一定支付能力的客户这样的项目，是否存在具备一定支付能力的客户 PDF 文件使用 pd
11、fFactory Pro 试用版本创建 本案本案 12 周边企业周边企业 周边企业周边企业 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 南京冠生园食品厂 南京紫泉饮料 苏美达科技 5 华睿川电子科技公司 6 南京一品光电科技公司 南京丁鼎合金 7 南京中萃食品公司 8 南京久吾高科技公司 9 南京聚丰新材料公司 10 11 12 13 SUMEC 国电南京自动化公司 南京医药外包国际市场开发中心 国芯半导体公司 项目南侧集中了大量企业，对本项目来说利弊参半项目南侧集中了大量企业，对本项目来说利弊参半 SUMEC国电 思科 14绿叶思科 14 医药开发中心 冠生园食品公司
12、 紫泉饮料 明光电公司 利：利： 给本项目带来客 群支撑 给本项目带来客 群支撑 弊：弊： 居住氛围缺乏居住氛围缺乏 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1 2 3 4 5 6 7 12345 67 项目周边生活配套缺乏项目周边生活配套缺乏 8 8 n本项目最近的生活配套就是服务南大 的小超市和快捷酒店 n距离浦泗路和宁六路交汇处的银行和 邮政等商业配套1.6公里。 n距离浦口最大的城市综合体华东 mall直线距离约3.9公里，华东mall总 建筑面积55万平米，总体规划集购物、 餐饮、餐饮、休闲娱乐、家具建材、百 货超市多种业态为一体，总投资18亿元。 思考点二：思
13、考点二： 本项目商业如何准确定位达成区域和项目的共赢本项目商业如何准确定位达成区域和项目的共赢 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目初体验：项目初体验： 被众多企业所包围的无强势资源项目被众多企业所包围的无强势资源项目 关键词：位置偏远、生活氛围缺乏关键词：位置偏远、生活氛围缺乏 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 最可以想象的问题最可以想象的问题: 我们的项目将会有什么？我们的项目将会有什么？ 区域规划分析 交通规划分析 区域规划分析 交通规划分析 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n 2007-2030南京
14、市城市总体规划将南京规 划成一主城、三副城；一主城、三副城； n 江北则将与仙林、东山成为三副城，并“相对 独立发展”。 “相对 独立发展”。 关键词：关键词： “新市区” “副城” “相对独立发展” 南京城市规模的扩大 江北地位的提高 南京城市规模的扩大 江北地位的提高 江北将江北将“相对独立发展相对独立发展” ，成为南 京 ，成为南 京三个副城之一三个副城之一 区域的发展契机给本项目也带来了契 机，整体区域形象的提升预期使得本项 目 区域的发展契机给本项目也带来了契 机，整体区域形象的提升预期使得本项 目建立新的价值体系建立新的价值体系有所依据有所依据 PDF 文件使用 pdfFactor
15、y Pro 试用版本创建 本案 本案 本案所处的高新龙王区将建设为龙王山风景区及教育科研设施为依托，本案所处的高新龙王区将建设为龙王山风景区及教育科研设施为依托，兼 具生活和生产功能的城市综合片区 兼 具生活和生产功能的城市综合片区 n 现状用地：现状用地：规划范围总建筑面 积1297.98公顷，其中城市建设用 地665.04公顷，水域、龙王山郊 野绿地和其他非城市建设用地 632.94公顷； n 空间结构：空间结构： “一核多组团一核多组团” “一核”即龙王山郊野公园，规划 区内各类用地围绕绿核布置 “多组团”即三个居住组团，两个 公共服务设施组团、一个研发办 公组团和两个工业组团 PDF
16、文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1本案01地块 2本案02地块 南侧居住组团 北侧居住组团 1 2 功能分区：功能分区： 1.居住组团：南侧组团占地约160公顷，容纳5万人，规 划发展高档居住区；北侧组团约80公顷，容纳1.7万人， 规划发展中高档居住区 2.公共服务设施组团：A组团大桥北路沿线的商办 混合用地，约131公顷，主要发展高档精品购物店和商业 写字楼等；B组团学府路沿线商办混合用地，约72公 顷，结合地铁出入口，采取底层商业、主楼办公的模式 为周边高校和居住区提供配套服务，主要发展高档次精 品购物店和商业写字楼等 3.研发办公组团：龙王山东侧，约44公顷 4.工业组团：A组团为龙王山西南侧，约58公顷，B组 团为学府路南侧，约218公顷 本案所在的南侧组团占地约本案所在的南侧组团占地约160公顷，容纳公顷，容纳5万人，规划发展高档居住区， 本项目是 万人，规划发展高档居住区， 本项目是高新龙王区的首个项目高新龙王区的首个项目 PDF 文件使用 pdfFactory Pr
