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1、商品房预售制度简介,定义： 商品房预售也称期房买卖， 是指预售方(一般指房地产经营企业)将正在建设的房屋预先出售给承购方，并承诺在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方，承购方交付定金或者购房款的一种法律行为。 商品房预售特征 (1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。 (2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。,二、商品房预售条件 中国城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应符合下列条件： (
2、1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (2)持有建设工程规划许可证。 (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上，并已定施工进度和竣工交付时间。 (4)已同金融机构签订预售款监管协议。 (5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,历史沿革：,房屋预售起源于香港：1953年，霍英东提出期房预售 1956年，出台了预售楼花同意书制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。 1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金
3、。 20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令城市商品房预售管理办法出台 1995年开始实施的中国房地产管理法的颁布，将商品房预售制度以立法的形式确定。 2005年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告发表，报告称“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。 2010年1月 住建部否认将取消商品房预售制度 2010年9月 沪房管局重申商品住房预售需严格规范 2013年住建部：短期内不会取消商品房预售制度，但会推进
4、制度改革。,期房制度在我国产生与动摇的原因,产生原因： 众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度上满足了社会的需求。 开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发，取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个社会发展的精英阶层。 动摇原因: 对制度中的个别现象，政府监管的不健全。 商业诚信的失衡 地产企业实力形成和现房销售将会规范市场,现房说：取消商品房预售制度,商品房预售制度弊端： 代表人物易宪容 观点： 1、交易双方的“标
5、的物”(商品房)并不存在。 信息不对称条件下将引发质量问题：对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却无法了解，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。,商品房预售之争论,2、容易造成房地产价格泡沫。 期房兼有期货和远期合约的特征，房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。 3、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。 房
6、屋预售制度降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序 。在资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。,法律层面预售制度先天不足，后天异化,（一）先天不足 1、监管的单一 2、性质的混淆 3、诸法的冲突 4、叠架的无状,法律层面预售制度先天不足，后天异化,（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动 雷兴虎 蔡科云 中国商品房预售制度的存与废兼谈我国房地产法律制度的完善,现房的优势,（一）对购房者 1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力加大，急于出
7、售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。 2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的动荡，取消预售有利于减少这些纠纷 3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。 （二）对政府 降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低银行贷款风险。,期房说:保留商品房预售制度,取消商品房预售的弊端 （一）对购房人而言,现房销售意味着房价上涨。 通常情况下房屋的预售期越长,其初始房
8、价也越便宜,房价随着工程进度而逐步上涨。到建成时房价要比预售价格上涨10%到15%。 （二）对开发商而言商品房预售已成为房地产开发融资的重要手段。 取消房地产预售,实力稍弱,但发展前景看好的企业将苦于手中没有资金来源,房地产市场的竞争变为几家寡头企业的竞争,房地产市场变为垄断市场。由于缺乏市场竞争的约束,在当前供小于求的情况下,房价的高低完全取决于几家寡头企业的意愿。为了追求高额利润,房价上涨成为必然趋势。行业垄断使得交易双方失去了公平性,垄断企业可以随意制定霸王条款,不平等条款。,期房说:保留商品房预售制度,（三）对政府： 房地产业作为国民经济的支柱产业其大起大落,将会导致开发企业经营发展缺
9、乏可持续性,影响实体经济的盈利,最终会使金融机构的不良资产上升,影响金融机构和金融市场的稳健运行。取消商品房预售将会使这种趋势加剧,加以放大,在当前内需乏力的情况下,将使经济发展进一步放缓,这违背了政府整顿房地产市场的初衷。,期房说:保留商品房预售制度,预售模式并不是房地产交易过程中的万恶之源,法律不完善、监管不到位和市场秩序混乱才是房屋买卖过程中的问题所在。如果取消预售制度,价格上涨的可能性要大于价格下跌的可能性。禁止销售期房,不仅无法解决房地产市场中长期的旺盛需求,反而加重了这一问题,遏止了内需,供需矛盾进一步加大,以法律和行政手段将其遏制,需求只能以一种方式加以释放交易黑市化。一旦某种需
10、求强烈到一定程度,而这种需求又不能在现有合法框架内解决,那么它只能成为一种黑市商品,不仅经济适用房成为商品,连其购买权也将成为商品,这是完全违背了中央希望整顿和规范房地产市场,使房地产市场交易正常化的意图。而且开发资金在国内无法满足的情况下,将进一步刺激外资加速进入市场,可能引发新的市场风险和金融风险。,我们的观点 期房说,总体概括： 短期内不应取消商品房预售制度，但是实施期房销售制度改革，是当前宏观经济政策不应忽视的选择。 具体原因： 引进期房销售有其特殊的经济背景。在“让一部分人先富起来”和“发展压倒一切”的时代，期房销售制度获得了利大于弊的效果，但也留下了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺陷。现在距1994年建设部出台城市期房销售管理办法已经将近20年了，当时的环境和背景已经时过境迁。 但是，如果“一刀切”实行现房销售的新制度，确实会增加企业的成本和风险，也有可能会产生一系列严重后果，所以期房销售制度改革必须制定可行的方案。,对策,积极拓展房地产融资渠道 发展房地产投资基金 房地产证券化的方案设计和试点 加强商品房预售资金监管 在建项目在一定时期内可以要求高层住宅楼主体完成23才能预售，进一步可以要求结构封顶才能预售，这些可以由地方政府根据当地情况设定。 强化商业银行风险管理 严格商品房预售许可管理 完善房地产市场信息系统,
