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1、1,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企 业、外商投资企业、城镇私营企业及其在职职工缴存的 长期住房储金。 住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的 住房公积金帐户，用于建造、购买、翻建、大修自住住 房。 以住房公积金制度为基础我国建立了政策性的住房 金融，初步形成商业性和政策性并存的住房金融体系.,第四章 房地产金融制度与政策,第一节 住房公积金制度与政策,2,一、住房公积金的性质和特点,（一）性质 本质属性是工资，是住房分配货币化的需要形式. 单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积 金，实质是以住房公积金的形式给职工增加一部分住 房工资，从而达到租金住房分配机制转换的目的。
2、 缴存住房公积金与直接提高工资和增发住房补贴 等都属于按劳分配为主的货币工资分配形式。 住房公积金的个人所有权是限制性所有权，职工 对公积金的占有、使用、收益和处分四项权利的行使 受到一定程度的限制。住房公积金未被提取之前，职 工不能实际占有。,3,住房公积金的缴存比例1职工个人和单位住房公积金缴存比例分别 达到8%；2对于外商投资企业（含代表处、办事处） 住房公积金缴存比例应为8%，但2001年12月以前 已按10%比例为职工缴存住房公积金的外商投资企 业，可继续按10%的比例为职工缴存住房公积金， 3凡经市科委认定的软件企业和经市经委认 定的集成电路企业，本着自愿原则可为所在企业从 业人员
3、提高住房公积金缴存比例可提高到20%，单 位缴存住房公积金的缴存比例不得低于职工缴存比 例。,4,住房公积金由所在单位缴存到住房公积金管理中 心，在受委托银行设立的专户统一管理，实现保值和增 值，个人不能直接决定保值方法和收益率。 （二）住房公积金的特点 1、强制性：凡在职职工及其所在单位都需要按规定的 缴存基数、缴交比例并按月缴存住房公积金。 2、互助性：集中全社会职工的力量，把个人较少的钱 集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都 具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人， 或者所有职工互帮互助。“低存低贷” 3、保障性：公积金通过运做实现合理增值，增值收益 全部用于职工住房
4、。,5,（一）住房公积金管理委员会决策 住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决 策机构，对住房公积金的有关问题进行管理研究，依 法作出决策。 （二）住房公积金管理中心运作 各城市依法成立住房公积金管理中心，承担住房 公积金的管理运作。 （三）银行专户 住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指 定的受委托银行设立住房公积金的专用帐户。 （四）财政监督 完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职 工和单位监督、社会监督。,二、住房公积金管理的基本原则,6,三、住房公积金的归集 （一）住房公积金的归集的含义 住房公积金的归集是指住房公积金管理中心作为住 房公积金管理的法定机构，依据住房公积金管
5、理条 例和省市政府授予的职权，将职工个人按规定比例缴 存的住房公积金及其所在单位按规定比例资助职工缴存 的住房公积金，全部归集与管理中心在受委托银行开立 住房公积金专户内的职工个人账户里，并集中管理运用 的行为。 （二）住房公积金的归集的主要内容 1、缴存住房公积金的对象,7,包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商 投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、 民办非企业单位、和社会团体及其在职职工都要按月缴 存住房公积金。 2、缴存住房公积金的工资基数 缴存基数是职工工资总额，即职工本人上一年度 月平均工资，共由6部分组成：计时工资、计件工资、 奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊
6、情况下支付的 工资。 3、缴存比例 目前我国实行动态调整机制，具体的缴存比例有城 市住房公积金管理委员会拟定，经本级政府审核，报省. 自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%.,8,4、住房公积金的月缴存额 住房公积金的月缴存额=（职工本人上一年度月 平均工资x职工住房公积金缴存比例）+ （职工本人上 一年度月平均工资x单位住房公积金缴存比例） 职工单位对职工个人住房公积金汇缴基数必须每年 核定一次，汇缴年度为上年的7月1日至当年的6月30日. （三） 职工住房公积金的查询和对账 管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放 住房公积金的有效凭证（凭条、存折或磁卡）。可以直 接去管理中心
7、或商业银行查询，也可以电话、网络查 询。每年6月30日结息后管理中心要发送对账单。,9,四、住房公积金的提取和使用 （一）住房公积金的提取 1、职工住房消费提取： （1）购买自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房； （2）房租超出家庭工资收入的规定比例的,(10%-15%) （3）偿还住房贷款本息的。 2销户提取（职工丧失缴存条件的提取） （1）离休、退休的； （2）出境定居的； （3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）； （4）职工在职期间死亡。,10,职工提取时由单位审核，管理中心核准，受委托 银行办理支取手续 （二）住房公积金的使用 1、职工个人住房公积金使
8、用：指职工个人在住房公积 金缴存期间，依法使用住房公积金的行为，其行为特点 是： （1）职工享有对其住房公积金占有和使用的权力 （2）职工享有其住房公积金的收益权 （3）职工享有对其住房公积金的支配和使用权 2、管理中心住房公积金的运作：指管理中心以归集的 住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法运 用住房公积金的行为。,11,管理中心运作公积金的基本要求是安全性，因此， 住房公积金只能用于发放职工个人住房贷款。 此外，在能保证职工住房公积金提取和贷款的前提 下，经住房公积金管理委员会的批准，管理中心也可开 那个住房公积金余额用于购买国债。 五、住房公积金存款利率政策和税收政策 （一）利
9、率政策：“低存低贷” 1、个人住房公积金存款利率 职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活 期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个 月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工 个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年 的6月30日为结息日,12,职工住房公积金存款利率遇法定存款利率调整，分 段计息，2002年2月21日之后的住房公积金存款利率水 平分别为：当年归集的为0.72%，上年结转的为1.71% 2、管理中心沉淀资金的利率 管理中心在受委托银行的住房公积金账户的沉淀 资金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行 的准备金存款利率计息，每季度末月的20日为结
10、息日。 2002年2月21日之后的利率水平为1.89%。 （二）税收政策 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收 益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免于征收所 得税和营业税。,13,第二节 个人住房贷款,一、购房贷款的概念 购买住房抵押贷款是指在推行政府住房政策的过程中，为资助支付能力有限的购房者以所购房地产向银行作抵押，从而获得分期偿还的抵押贷款以实现其房屋购买的房地产金融活动。 是一种集住房储蓄存款、房地产抵押贷款和分期偿还本息等多种金融行为为一体的、形式较为特殊的房地产金融信贷业务。,14,二、购房贷款的原则 住房抵押贷款与银行其他贷款业务有许多不同之处，一 般银行贷款主要是面向
11、企事业单位，而住房抵押贷款则是更 多地面向住房市场，面向广大的城镇职工、居民，是一项大 众化的信贷业务。它具有以下四个原则： （一）先存后贷 住房抵押贷款是以住房储蓄为前提条件的，即申请住房 抵押贷款的人，必须先在银行存足一定数额的住房储蓄(通 常是指购房首期付款) （二）存贷款挂钩 住房抵押贷款是与住房储蓄相结合的信贷业务。它要求 存款用途必须与贷款用途相一致，如果存款改变其用途，相 应地也就失去了贷款的条件；贷款金额必须与存款金额成比 例，存款的数额越大，贷款的额度也就越大。,15,（三）抵押加保险 购房者向银行申请住房贷款，除要提供住房抵押 外，还需按贷款银行指定的险种办理抵押物的保险。
12、住 房抵押贷款在购房者提供住房抵押再外加保险，对银行 回收贷款来讲，起到“双保险”的作用。 （四）分期偿还 这是指购房借款者在向银行申请抵押贷款时，银行 在审查其条件符合的情况后，即根据规定的比例，一次 性将购房款提供给借款人，帮助借款人实现购房一次性 付款的目的，而购房人的还款则是分年度逐月偿还的。,16,三、个人住房贷款的种类： （一）自营性个人住房贷款（商贷） 银行利用信贷资金向城镇购买、建造、大修各类 型住房的自然人发放的贷款。 特点：利率高，但贷款额度、期限所受限制较小。 （二）政策性个人住房贷款（公积金贷款） 银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴 存的住房公积金存款为主要资金
13、来源，按规定的要求 向按时缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自 住住房时发放的贷款 特点：贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利 率政策，带有较强的政策性，额度有限制。,17,3、组合贷款 同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷 款。由于贷款的抵押物相同，而贷款的主体、资金来源、利 率均不同，因此需要分别签订借款合同。 四、购房贷款的对象和条件 住房抵押贷款的对象和条件因住房抵押贷款的类型而有 所不同，按住房公积金贷款和住房商业贷款分别有相应的贷 款对象和条件。 （一）住房公积金贷款的对象和条件 个人住房公积金贷款的对象，必须是按规定缴存住房公 积金的职工，必须是住房的自有产权人或
14、共有产权人。非产 权人不得借款。申请个人住房公积金贷款的职工必须符合七 个条件：,18,(1)具有本市常住城镇户口； (2)借款人购买的是自住房，并有相当于购买住房费用的30%或以上的自筹资金(可以用本人、配偶和同户成员或非同住直系血亲已缴纳的住房公积金存款抵充自筹资金，不足部分由借款人补足)； (3)借款人购买商品房或成本价房者，必须是交房前付清全部房款(分年分月结付房款者不属贷款范围)； (4)借款人购买的自有住房，必须具有当地房地产管理部门发放的房地产产权证，可用于贷款的抵押； (5)借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力； (6)借款人同意办理住房抵押和保险； (7)借款人能
15、提供所需的购房资料和身份资料。,19,（二）住房商业贷款的对象和条件 个人住房商业贷款的对象，必须是具有完全民事行 为能力的自然人。申请个人住房商业贷款的职工必须同 时具备6个条件： (1)具有城镇常住户口或有效居留身份； (2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； (3)具有购买住房的合同或协议； (4)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款； (5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； (6)贷款人规定的其他条件。,20,五、购房贷款的程序 借款人办理个
16、人住房抵押贷款的程序如下： （一）借款人申请 借款人必须向贷款银行提出住房抵押贷款申请，填 写住房抵押贷款申请表，同时向贷款银行提供如下材料 (1)借款人具有法律效力的身份证明； (2)借款人所在单位(或有关单位)出具的借款人固定经济收入的证明； (3)符合法律规定的购建住房合同.协议或其他证明文件 (4)抵押房地产的估价报告、鉴定书、保险单； (5)贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。,21,（二）贷款银行审查 贷款银行对借款人提供的申请材料进行审查，审查 核实合格并同意贷款后，在借款申请表上盖章，表明贷 款银行已承诺贷款。接着借贷双方共同签订(个人住房 抵押借款合同)并进行公证。同时，借款人须按规定办 理抵押登记及保险等手续。 （三）抵押登记与保险 借款人按照签订合同的规定和要求办理抵押物的抵 押登记与保险手续。 1、抵押登记。借款人以所购住房(期房和现房)，向贷 款银行设定抵押分别情况办理抵押登记手续：,22,（1）期房抵押登记。 指借款人以预购商品房作抵押登
