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1、老小区物业管理服务策划书老小区物业管理服务策划书 一、 服务理念： 二、 服务内容及模式： 三、 目标管理： 1、 管理目标： 2、 财务目标： 四、 团队管理 1、 组织架构 2、 人员培训 3、 激励机制 五、 社区文化建设 六、 质量保障 七、 创优达标管理 小区现状： 小区长时间没有物业公司介入， 居民物业观念比较淡漠。 虽 然对居住环境有提高的主管意愿，却又信心不足。 居住小区环境质量的好坏,直接影响居民的生活质量，如能 建成文明社区不但能提升小区品位，还能使房屋建筑升值。 现在的状况是小区内的道路、绿地、硬覆盖普遍欠缺，环境 脏乱差，百姓出行难，加之屋面漏雨、“四害”猖獗，群众意见
2、 比较大。现在确实需要对小区做一个综合的整治。 一、安保现状 1、小区周围环境复杂，人员众多。 2、现有小区围墙不能有效防范外部人员入内。 3、 现有小区围墙不能有效防范内部人员有内向外翻越围墙。 4、 现有小区围墙在发生入侵或翻越事件后，无法提供有效资料帮助安保人 员或公安机关调查取证。 5、 小区出入口处，出入人员、车辆数量多，不易管控。 6、 小区出入口未安装的监控摄像机无法拍摄进入人员和车辆细节，如人员清晰 体貌特征、车辆车牌等。 7、小区周围围墙短损、缺失严重、各个出入口残破不完整。 8、晚上路灯不亮，没有基本的照明。 建议： 为保证小区财产安全和居民安全，完善小区周围已有实体围墙的
3、基础上，建立 以IGUANA摄像系统为主体的视频监控系统。实现物理围界与视频围界相结合的多重 安全机制，优势互补，有效的提成小区的安全防护能力。 二、环境卫生现状 1、垃圾道口没有封堵，苍蝇整天在楼道里飞来飞去垃圾道门缺失或封闭不严，垃圾 外露，但垃圾道附近地面的污水痕迹十分明显，几乎每个单元入口都有。难闻的气味 充满楼道，夏天大量滋生蚊子、苍蝇，老鼠繁殖。 2、化粪池雨水井、污水井堵塞、淤积严重。化粪池漫溢现象比较突出。化粪池及管 道通常每年应清理一至两次。 3、屋面防水问题。 建议： 1、推行封闭垃圾道、垃圾袋装化工程。按标准进行封堵，彻底消毒，完全封堵。避 免形成细菌繁殖地。 2、 定购
4、密闭垃圾容器做到日产日清，定期消毒。 3、 统一疏通化粪池雨水井、污水井，做一个全面彻底的整修。 4、 屋面漏雨情况做一个彻底的摸底。安排整修。 三、绿化美化现状 1、各楼道小广告遍布。小广告张贴在楼道里，小区的院墙上，大大小小的广告从房 顶一直就贴到了墙底，一个挨着一个，密密麻麻。 2、楼前楼后脏乱差和私搭乱建问题比较严重。影响美观，占用绿地面积，影响安保。 3、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放。小区硬化不标准，规范。绿化用地 不整齐。部分楼前绿地种菜，门前种菜的住户多是一些闲在家的老年人，他们对土地 有种天然的亲切感。却由小区共同享有改变为一楼业主独自享有，损害了其他小区业 主通过透
5、绿栅栏享受景观的权利。 建议： 1、楼外墙，特别是楼道统一粉刷。去除小广告，脏点、污渍。 2、拆除私搭乱建等违章建筑。 3、规划硬化用地，整修道路，便道。标志停车位。 4、做绿化设计，提升小区品位。 四、小区专项维修基金情况 一、 服务理念 我们在提供物业管理服务的过程中，将秉承“以人为本，诚信服务，崇尚人性化” 的服务理念，以“安全、规范、温馨”的管理服务实施多层面的个性化社区服务，塑 造具有文化品格的社区文化，营造出充满人文气息与归属感的社区环境。 服务过程全面导入IS09001标准为实施准则，充分物业管理优势，针对市直生活 小区实际情况，是适分区而治，形成相对独立，和谐融入的管理格局。
6、服务内容及模式： 1. 小区房屋主体及设备、设施的管理 专业的工程技术人员，结合完善的质量控制体系对以下项目实施全面、及时、 高效的管理： 房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况的记录，根据 实际变动及时变更的有关记录； 房屋的日常保养、维修。 房屋装修的申请与审批及装修的全程监控； 小区内各类公用设备、设施的日常运行、维修保养。 2. 小区的安全管理 小区将实施封闭式安全管理， 采取技防与人防相结合、 固定岗与流动岗相结合、 围合管理与整体联动相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保 障小区24小时安全无忧： 小区外围24小时红外感应周界防护系统； 小区公共区域24小时
7、闭路监控系统； 小区24小时固定安全护卫岗设置； 小区24小时流动巡逻岗设置； 小区分片围合管理与整体联动的应急反应系统； 小区公共区域24小时消防预警及联动（会所）控制系统； 小区家庭燃气泄漏报警系统 3. 小区环境卫生管理 我们将为小区提供12小时（7：0019：00）保洁时限的环境卫生管理，有效 保障小区环境的清洁与舒适， 同时我们所推行的隐服务模式将会充分尊重小 区住户的视觉感受与私密空间。 4. 多层面个性化社区服务 本着“贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务理念，我们将根据 小区各类业户的不同需求提供适合不同层面、 不同类型的个性化社区服务内容， 真正做到“关注人性、服务
8、业户” 5. 个性鲜明的社区文化 我们将遵循人与社区共同发展的原则，通过开展各类特色化社区活动与社区文 明宣传相结合的手段，渲染社区气氛、促进社区成员间的充分信任，结合香溪 月园的文化氛围，塑造具有文化品格的特色社区文化，营造充满人文气息与归 属感的社区环境，将家的概念延伸至整个小区： 二、 目标管理： 1、管理目标： 服务质量目标： 服务合格率95% 服务及时率98% 维修回访率90% 投诉回访率100% 设备完好率98% 重大安全事故为0 业主满意率98% 环境目标： 竭力追求环境效益，努力使小区成为花园式社区之一！ 房屋及公用部位的维修养护 （表一） 项 目房屋及配套设施完好率 目标98
9、% 实施措施 建筑本体：分区负责，责任到人，建立完善的管理员巡查制度，严 格装修审批管理，健全档案记录。 公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养计划，并严 格执行。在巡查过程中发现问题，及时处理。日常维护检查与定期巡 查维修相结合，确保状态良好。 （表二） 项 目房屋零修、及时率 目标98% 实施措施 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后，携带工具10分 钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度 和回访记录，以优质服务为本，实行24小时值班制度。 （表三）项 目 维修工程质量合格率 目标98% 实施措施 分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝
10、返工， 并及时验证，确保功效。 （表四） 项 目维修工程质量回访率 目标90% 实施措施 建立维修回访制度，及时征求用户意见，保证反馈渠道畅通，以确 保维修质量。 公共设施、设备及场所的使用、维修养护和管理公共设施、设备及场所的使用、维修养护和管理 （表五） 项 目电路系统 目标正常 实施措施 实行24小时值班监控，同时按规定检查维护，发现问题及时检修， 对不安全隐患限期解决， 以保证安全供电及小区各种设备设施正常运 转。 （表六） 项 目公共照明 目标98% 实施措施 工程部指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管 监督，以确保公共区域照明完好，正常使用。 （表七） 项 目消防
11、目标正常 实施措施 制定严格的管理制度， 管理好消防用设备和管网， 保证管网处于完 好状态，紧急情况下能及时投入使用。安保部班长亦为小区消防管 理员，对小区消防设施正常负责。 （表八） 项 目道路完好率及使用率 目标98% 实施措施 指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管监督， 以确保道路完好、畅通。 （表九） 项 目停车场、自行车车库完好率 目标98% 实施措施 指定专人负责日常巡视，指挥车辆的进出及保证车辆停放的整齐有 序，不发生丢失现象。 （表十） 项 目化粪池雨水井、污水井完好率 目标98% 实施措施 落实责任人进行养护，实行巡查制，建档记录，管理处经理监督执 行，以确保
12、公共设施完好并正常使用。 治安、消防管理治安、消防管理 （表十一） 项 目治安案件发生率 目标1%以下 实施措施 实行24小时保安巡查制度、人员进出出示证件、外来人员登记制 度、 出入口24小时值班， 监控室接受报警及实施调度， 根据实际情况， 确立“技防、人防相结合、全面防范”的治安思路。明确保安职责， 层层防卫，以确保业主人身财产安全。 （表十二） 项 目火灾发生 目标无 实施措施 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行 日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。每年组织进行1-2次 模拟消防演习，加强保安员的教育和培训，要求做到发现情况临危 不乱，并正确处理。 环境卫
13、生管理环境卫生管理 （表十三） 项 目清洁、保洁率 目标98% 实施措施 小楼内保洁落实到人，制订保洁员工作职责，标准要求，划分工作 区域，指定检查人员，严格考核制度。实行标准化清扫保洁、垃圾 日产日清，房屋的（公寓）公共楼梯、扶栏、走道、室外广场等部 位清洁，定时巡回检查，其他员工都是义务保洁员，发现脏、乱、 差及时处理，无法处理的及时汇报，坚持巡回保洁制。 （表十四-现无） 项 目绿化完好率 目标98% 实施措施 为了给业主和用户提供一个清新优美的环境， 设专职绿化人员， 进 行管理和服务，搞好环保绿化工作和租摆工作。制定巡查制度，发 现问题及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏，做到长年有
14、绿、四季有花。 档案资料管理档案资料管理 （表十五） 项 目档案建立与完好率 目标99% 实施措施 加强硬件的投入，全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完 善。入住前，收集整理有关建筑图纸，竣工验收资料等；入住后，收 集、 保存用户档案， 装修管理档案、 维修档案， 分门别类地输入电脑， 详细记录小区域的巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料。收集、保 存有关小区物业管理的政策、法规、章程，收集有关物业管理活动的 记录及档案。 服务质量及效果服务质量及效果 （表十六） 项 目服务规范要求 目标99% 实施措施 工作人员统一着装，礼貌待人，尽职尽责，工作职责上墙公布。 半年公布一次公共服务费收支情
15、况。每年向业主委员会通报年度维 修计划。 （表十七） 项 目用户投诉处理率投诉回访率 目标100%100% 实施措施 按照政策规定做好各项工作，采取措施，加强与用户的沟通，定期走 访用户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为用户排忧 解难。投诉处理有结果、有记录和回访。 （表十八） 项 目用户对物业管理的满意率 目标98%以上 实施措施 采取现代化的科学管理方式和手段，开展温馨服务、亲情服务、 助残服务。完善小区服务，在日常工作中注意收集用户的广泛意见， 加强与业主的沟通交流，以确保用户对物业管理工作的满意。 A. 成本之费用测算（单位：元/年） 四、费用测算说明 根据以上测算，物业管理服务费：元/ M2.月；自行车看护管理费 元/车位.月；路面临时停车位管理费元/车位.月的收费标准基本合理。 三、 团队管理 1. 组织架构 为了加强管理服务工作，更加有力地保障社区管理服务工作的有序开展，拟设 立“万和物业市直小区管理处”。 、机构设置原则 A、 根据小区使用功能之要求。 B、 在满足管理之要求前提下，尽量减少部门设置。 C、 采取垂直管理模式。 、机构设置图 市直小区服务处 万和物业管理有限公司 办公室 工程部 安 保 部 环 境 部
