房地产基本制度和政策PPT参考课件

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1、1,第二章 房地产基本制度和政策,2,本章主要内容,一、房地产法律制度和政策 二、建设用地制度和政策 三、城市房屋拆迁管理制度和政策 四、房地产交易管理制度和政策 五、房地产税收制度和政策 六、住房公积金制度和政策,3,第一节 房地产法律制度和政策,一、房地产法及调整对象 房地产法是调整房地产活动的法律、规范的总称。 调整对象：四个关系 房地产开发关系 房地产交易关系 物业服务关系 房地产行政管理关系,4,第一节 房地产法律制度和政策,二、房地产法的基本原则 是指房地产立法力图贯彻的，在执行上具有普遍意义的法律准则。 1、社会主义土地公有制原则 2、土地有偿、有期限使用原则 3、合理节约用土地

2、和切实保护耕地原则 4、符合城市规划原则 5、经济效益、社会效益和环境效益统一原则 6、维护房地产权利人合法权益原则,5,第一节 房地产法律制度和政策,三、房地产法律体系 是指各种不同层次的高速房地产法律关系的法律法规，按照一定的内存联系而组成的有整体。 1、宪法 2、法律 3、行政法规 4、地方性法规 5、行政规章 6、最高人民法院的司法解释,6,第一节 房地产法律制度和政策,四、城市房地产管理法 1、房地产交易 2、房地产转让 3、房地产抵押 4、房屋租赁 5、房地产中介服务机构,7,第二节 建设用地制度和政策,一、土地管理基本制度 1、土地登记制度 2、土地有偿有期限使用制度 3、土地用

3、途管制制度 4、耕地保护制度,8,第二节 建设用地制度和政策,二、集体土地基本制度 1、征收集体土地的政策 （1）、征收土地范围规定 （2）、征收批准权限规定 （3）、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 （4）、全民所有制、集体经济组织联营的集体土地征收规定 （5）、合理使用征地补偿费,9,第二节 建设用地制度和政策,二、集体土地基本制度 2、征收集体土地补偿范围和标准 （1）、土地补偿费（耕地、其他土地） （2）、安置补助费 （3）、地上附着物和青苗补偿费 （4）、临时用地补偿,10,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 1、用地预审 （1

4、）、申请预审的正式文件 （2）、项目建议书批复文件 （3）、建设项目可行性研究报告 （4）、地质灾害危险性评估报告,11,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 2、用地申请 填写建设用地申请表 （1）、建设单位有关资质证明 （2）、相关报告批复或批准文件 （3）、用地预审报告 （4）、初步设计或其他有关材料 （5）、建设项目总平面布置图 （6）、占用耕地的，还要提出补充耕地方案 （7）、位于地质灾害地区的，要提供危险性评估报告,12,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 3、上报审批 县市土地行政主

5、管部门在收到建设用地申请之日30日内拟定各种方案； 方案经批准后，同级土地行政主管部门在收到批件后5日内将批复发出。,13,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 4、组织实施 由土地所在地市县人民政府组织实施。,14,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 5、颁发建设用地批准书 由土地所在地市县人民政府组织实施。,15,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 1、指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

6、。,16,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 2、国有土地使用权出让的条件： （1）、必须是国有土地 （2）、符合土地利用的总体规划、城市规划等 （3）、必须经过批准 （4）、每幅地块、用途、年限等必须符合政府批准的条件。,17,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 3、土地使用权的出让年限： （1）、居住地70年，限满之后可以自动续期 （2）、工业用地50年 （3）、教育、科技等用地50年 （4）、商业、娱乐等用40年 （5）、综合或其他用地50年。,18,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制

7、度与政策 （二）、国有建设用地出让 4、出让方式： （1）、招标 （2）、拍卖 （3）、挂牌 （4）、协议,19,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 1、概念：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权；或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得国有土地使用权。 （1）、经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权； （2）、经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权。,20,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 2、划拔的

8、特征： （1）、不发生土地所有权的改变 （2）、是一种行政行为 （3）、必须依法经批准 （4）、有有无偿性 （5）、对原土地使用者所受损失依法补偿 （6）、没有期限的限制。,21,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 3、划拔范围： （1）、国家机关用地和军事用地 （2）、城市基础设施用地和公益事业用地 （3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）、法律、行政法规规定的其他用地。,22,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,一、概念 指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物等，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或

9、安置的行为。,23,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,二、拆迁工作程序 1、提出申请 2、拆迁审批 3、拆迁协议 4、拆迁实施 5、拆迁安置资金的监管。,24,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,三、拆迁补偿与安置 1、补偿对象 2、补偿方式 3、补偿标准,25,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,四、拆迁纠纷处置 1、行政裁决 2、依法起诉 3、强制拆迁,26,第四节 房地产交易管理制度和政策,一、概念 指交易主体之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。,27,第四节 房地产交易管理制度和政策,二、基本制度 1、成交价格申报制度 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房

10、地产权属证、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的管理部门提出申请，并申报成交价格。 2、房地产价格评估制度 3、房地产价格评估人员资格认证制度,28,第四节 房地产交易管理制度和政策,三、房地产转让管理 1、概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将地产转移给他人的行为，包括：房地产买卖、赠与、互换、遗赠。 2、房地产转让的分类 3、房地产转让的条件 4、房地产转让的程序,29,第四节 房地产交易管理制度和政策,四、房地产销售管理 包括商品房预售和商品房现售 1、预售和现售的概念 2、预售条件 3、预售合同登记备案,30,第四节 房地产交易管理制度和政策,五、房地产租

11、赁管理 1、概念 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、房屋租赁的分类 3、房屋租赁的政策,31,第四节 房地产交易管理制度和政策,六、房地产抵押管理 1、概念 2、房屋抵押的条件,32,第五节 房地产税收制度和政策,一、房产税 指以房产为课税对象，按房产的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人生疏的一种财产税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、纳税地点及期限 5、免税,33,第五节 房地产税收制度和政策,二、城镇土地使用税 指以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依

12、据 4、适用税额,34,第五节 房地产税收制度和政策,三、耕地占用税 指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、适用税额,35,第五节 房地产税收制度和政策,四、土地增值税 指对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、税率和应纳税额的计算,36,第五节 房地产税收制度和政策,五、契税 指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、税率和应纳税额 应纳税=计税依据X税率,37,第五节 房地产税收

13、制度和政策,六、其他房地产相关税 1、营业税 税率5% 2、城市维护建设税 3、教育附加税 4、企业所得率 5、个人所得税 税率20% 6、印花税,38,第六节 住房公积金制度和政策,一、概念 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 1、只在城镇建立，农村不建立 2、只有在职职工才建立 3、由单位和个人两部分缴存 4、长期缴存，不得中止和中断 5、长期积累，专项专用,39,第六节 住房公积金制度和政策,二、住房公积金制度的作用 1、公积金储存，计算利息，归个人所有 2、个人可在政策允许下提取使用 3、退休时可一次

14、性提取，作养老金 4、可用公积金申请贷款，利率较低 5、免征个人所得税和利息所得税,40,第六节 住房公积金制度和政策,三、住房公积金归集 1、归集主要内容 （1）、对象 （2）、缴存基数 上一年度月平均工次的3倍 （3）、缴存比例 两部分各从5%12% （4）、月缴存额 上一年度月平均工资分别乘于两部分缴存比例后之和 住房公积金 （上一年度月平均工资X职工住房公积金缴存比例） = + 月缴存额 （上一年度月平均工资X单位住房公积金缴存比例）,41,第六节 住房公积金制度和政策,三、住房公积金归集 2、住房公积金的查询和对帐 （1）、个人住房公积金的有效凭证有：凭条、存折或磁卡，可直接到管理中

15、心或商业银行查询 （2）、每年6月30日为住房公积金结算日,42,第六节 住房公积金制度和政策,四、住房公积金的提取和使用 有以下情况之一可提取职工住房公积金内余额 1、购买、建造、翻新、大修自住住房的 2、离休、退休的 3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的 4、出境定居的 5、偿还购房贷款本息的 6、房租超出家庭工资收入的规定比例的,43,第六节 住房公积金制度和政策,四、住房公积金的提取和使用 按以上2、3、4项提取公积金的，要注销公积金账户； 职工死亡，继承人、受遗人可提取存储余额； 无继承人和受遗人的，余额纳入住房公积金的增值收益 公积金贷款自申请之日起15日内给予批复。,44

16、,练习题,1、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换,45,练习题,2、2011年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000,46,练习题,3、以（）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 A.土地使用权出让 B.房地产出租 C.房地产转让 D.房地产抵押,47,练习题,4、商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从（）起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日 C.商品房竣工验收合格之日 D.商品房交付之日,48,练习题,5、李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合