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1、论中小企业购地建厂与租赁厂房之利弊论中小企业购地建厂与租赁厂房之利弊 浩旺商学院副院长、浩旺集团常务副总裁 魏钦/文浩旺商学院副院长、浩旺集团常务副总裁 魏钦/文 摘要：改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的中小企业在市场 经济大潮中，不断发展充实。中小企业在国民经济中所起的积极作用 越来越明显，越来越多地被政府重视。对于当前实体中小企业在落脚 难、落地慢、落地贵等方面，从政府、业界及专业运营商各个角度都 可以得到不同解读，特别是对于中小企业到底是自己购地建厂，打造 属于中小企业自己的厂区好还是通过租赁正规产业园厂房比较好，一 直以来各有说辞。 关键字：中小企业 购地建厂 租赁厂房 利弊关键
2、字：中小企业 购地建厂 租赁厂房 利弊 一、中小企业的重要性不言而喻 一、中小企业的重要性不言而喻 当前，全国中小企业数量超过 5000 万家，其中中小企业占全部 企业总数的 99%，中小企业贡献占 60%以上的国内生产总值，50% 以上的税收，中小企业成为了国家重要的经济支柱。同时，中小企业 是社会就业的主要承担者，创造了中国 80%的城镇就业。主要表现为 同样的资金投入，小企业可以比大企业多吸收 4 倍的人员就业，并且 随着大企业技术构成和管理水平的不断提高，企业的优化重组，大企 业已经很难再提供新的就业岗位，富余人员和下岗、失业人员会越来 越多，要解决这批人员就业或再就业问题，主要靠中小
3、企业的发展。 在“双创”背景下，中小企业因其自身特点，必然会成为“双创”的 主角和生力军。 二、 二、落地难、贵、慢成为实体经济中小企业的实体经济中小企业的新新痛点痛点 中小企业因其经营规模小，资产规模不大、抵押物有限、产品结 构单一、产品科技含量低、财务管理水平低、抵御风险能力差、经不 起原材料或产品价格的波动，经营稳定性不高的特点，这也决定了中 小企业发展过程中极易受到行业波峰波谷影响。再加上中小企业融资 困难多、技术创新不够、产业升级困难，政府相关主管部门干预、媒 体最关注的融资难、融资贵等难点；从而导致中小企业在发展中往往 带着巨大镣铐在前行，步履维艰。而中小企业在实体经济中的落地难、
4、 落地贵、落地慢等问题的痛点，却极容易被业界、社会各界甚至政府 所忽视。 三、中小企业购地建厂优劣分析 三、中小企业购地建厂优劣分析 （一） （一）中小企业购地建厂的优势中小企业购地建厂的优势 对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主，均对“寄人篱 下”租赁厂房的方式表示厌倦，他们都非常希望能拥有自己的厂房， 通过购地建厂，建设自己的厂区，那么购地建厂到底对他们而言有哪 些好处？ 1、自建厂房可以根据企业自身的需求，进行量身打造规划，进 行个性化的设计和布局，可能从单个企业形象上有质的提高，更为关 键的是，对于长期“流浪”的企业而言，有一个属于自己的厂房，心 理上会改变之前失落的感觉，有了归
5、宿感。 2、最大程度表现企业实力，会给客户一种企业长期持续经营的 良好印象，客户会认为企业实力强、经营十分稳定、可靠，该企业是 可持续发展的供应者，这有助于提高企业营销的竞争优势。 3、租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押，也会造成企业银行 融资困难，一旦有了自建厂房，就有了固定资产，在企业发展需要或 流动性资金短缺情况下，可以用于抵押周转一部分资金，有利于解决 企业在发展过程中一部分资金需求。 4、购地建厂，土地和厂房会出现不同程度评估升值，十年二十 年如遇政策性拆迁，得到的土地增值和补偿款十分可观。 （二） （二）中小企业购地建厂的劣势中小企业购地建厂的劣势 那么给企业提供土地，让企业购地建
6、厂是否真的就是能一劳永逸， 好处多多？其实，让企业购地建厂并非想象中简单，不管是对于中小 企业自身而言，还是对于土地提供者的政府来说，其风险和稳定性完 全有可能会与初衷大相径庭，理由有五： 理由一：土地闲置、厂房空置成为普遍现象 理由一：土地闲置、厂房空置成为普遍现象 从中小企业主想买地自建厂房角度讲，由于其资金和规模限制， 一般只需要十来亩多则三五十亩地，可是由于土地集约化利用要求和 国家政策限制等，工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均 有严格要求，政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政 府出让工业用地的面积基本都在 30 亩或 50 亩以上，这样的面积，很 多中小企业根本
7、就买不起。 当然，部分稍微有实力中小企业能够购买土地，企业也会根据自 身发展规划，虚高提报用地需求数量，往往提报的数量都是目前实际 需求的 2-3 倍以上，等拿到土地后企业要么部分建设，等企业规模扩 大再进行扩建，要么提前建设大量闲置厂房和办公区，这样就造成大 量的土地闲置和资源浪费。据了解，成都范围内，自建工厂的企业 50% 以上都存在有闲置土地的情况。而针对闲置土地及工厂的情况处理， 政府通过行政手段也是无能为力，收效甚微，最终变成了各级部门最 为头疼的问题。 理由二：自建流程复杂、投产达成时间长 理由二：自建流程复杂、投产达成时间长 企业自建厂工厂需要项目立项备案、用地、选址及环境评审、
8、获 取土地使用证及规划审批等流程手续，从交保证金到拿到土地，至少 需要 9 个月的时间。这个过程，需要先把买地款交给政府，安排一个 专门的团队与政府对接，与发改、国土、规划、建设、房产、环保、 消防、工商、税务、城管等十几个部门打交道，要折腾大半年才能拿 到土地证，然后施工几个月，前后算下来企业一般需要 2 年时间才能 达到投产要求。而中小企业的优势就是把握市场机会能力强而快，2 年时间过去了，市场机会不复存在。 理由三：固定资产等于负债 理由三：固定资产等于负债 企业从申请土地指标，到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建 设全过程，包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化 等配套、
9、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等，以及必须发 生的管理费等，很多人只计算了建安成本觉得成本一般，而根本忽略 了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。 在财务报表上，2000 元以上的实物叫做资产，毫无疑问投资建厂 的所有资金最后都会变成固定资产，一旦我们把现金投入到固定资产 里，成本就会增大。部分中小企业主认为购置土地后，可以用固定资 产贷款，有了融资抵押物资金就有了保障。但是商业银行抵押物的价 值只有重置价格的 40-50%，也就是 1000 万的投入只能算 400-500 万 的抵押价值，具体贷款额还要看其他指标。其次，银行利息表面是 6%、 7%，实际贷款过程中总计各类成本
10、，低于 11%是拿不到贷款的。融资 成本附加在企业的运营成本中，将会给企业带来巨大的经济压力。因 此，这势必对企业正常发展和经营产生巨大的影响，给企业的发展带 来了诸多不确定性因素。 理由四：抗风险能力变弱、 理由四：抗风险能力变弱、创税收不稳定性增大创税收不稳定性增大 当下，市场竞争越演越烈，各行各业发展都会呈现波动情况，不 确定性”成为经济新常态；在新兴产业发展迅速，行业升级迭代更新 加快背景下，企业发展不可能一直保持持续稳定的向上态势，当市场 竞争激烈，利润下降时，企业所能给政府、社会创造的价值自然就会 相应降低，总体会呈现出波动态势。 对于企业自身而言，在市场竞争中，没有了足够的现金流
11、作支撑， 虽然有了自建厂房，表面上有了土地、有了固定资产，可实现账面增 值，但是现金流缩小了。规模大了，资金压力也会变大，期间如果企 业出现资金周转或者其他问题，抗风险能力会十分脆弱，加之行业风 险、财务成本上升等，企业很难保障持续发展。中小企业 5-8 年的生 命周期内，把大量的资金用于固定资产建设，而不是快速有效地把握 市场机遇，其结果就是违背中小企业生命周期和市场规律，扼杀了自 身的活力和创新能力。 理由五：形象难统一、二次利用率低理由五：形象难统一、二次利用率低 对于自购地建厂的企业主来说，行业不同，企业不同，企业规模 差异，企业都会根据自身需求进行规划建设，不管是企业整体外观形 象打
12、造，还是企业办公区、厂区功能设置及区域划分等，都会根据企 业专属需求进行建设。 而整体形象上，不同企业都会有不同的外观，风格千差万别，档 次也参差不齐。在企业内部格局和功能上，也是极大不同。厂房建设 个性十足，这样的办公场地和生产厂区的二次利用率极低，造成的资 源浪费大和资源承接发展可延续性也非常低，极大地影响了集群产业 的发展。 四、中小企业 四、中小企业集中集中入园租赁厂房的优势分析入园租赁厂房的优势分析 中小企业入驻正规产业园区从全球产业经济发展趋势来看，如日 本、德国等制造业发达国家，是大势所趋，并且是一条符合中小企业 自身发展规律、资源集约、产业集群化的发展之路，其拥有的优势及 前景
13、展望： 1、实体企业“轻资产”运营是 1、实体企业“轻资产”运营是大趋势所必然；大趋势所必然； 企业最终的目标是利润最大化。从未来发展趋势看，在资产回报 降低、行业竞争加剧的时代，轻资产模式能够通过资产、资源、资本 的配置优化，充分发挥专业化和技术优势，提高企业的整体效率水平， 将企业的资金和精力集中于产品开发、市场扩展等核心业务，从而增 加企业的发展和后续动力。 国外的耐克、麦当劳、希尔顿、Facebook、Uber 及国内的阿里巴 巴等都是轻资产运营的成功代表。所以，中小企业入驻产业园，以 “轻资产”形式拎包入住，根据企业自身实际需求和发展速度对厂房 面积进行灵活把控，避免资源浪费是上上之
14、选。购地建厂重资产配置 不适合中小企业的自身特点，遏制了中小企业自身优势和长处。 2、企业稳定增长、抗风险能力强； 2、企业稳定增长、抗风险能力强； 租赁厂房相比建设厂房忽略了市场的发展风险。如果投资了固定 厂房设备，每天的人工、水电费、银行利息等都是企业运营成本。低 成本是企业的杀手锏，投资厂房后，企业失去了成本优势，就失去了 竞争力，一旦成本不断增高，企业存活发展就会面临新的问题，而租 赁厂房，可以将更多资金有效运用于企业技术革新、产品研发、企业 经营等方面，增强了企业的市场竞争力，提高了企业抗风险能力。 同时，产业园区会根据行业发展和国家政策性调整对产业园入驻 企业进行升级更迭，建立入驻
15、企业的评定系统，监控企业发展态势和 前景，淘汰低效落后产能企业，引入高效、环保、发展潜力的企业， 保证企业稳定发展的同时，也促进产业园区亩均税收持续稳定增长， 实现每年 5%的利税增长。 3、租赁厂房更能快速投产， 3、租赁厂房更能快速投产，抓住市场机遇实际投资者初衷；抓住市场机遇实际投资者初衷； 现在市场经济的发展速度已经到了一日多变的情况，从企业自身 来说，租赁厂房相比建设厂房更能节省更多时间，提高工作效率，有 利于企业抓住瞬息万变的市场机会，赚取更大利润。从企业拿到土地 指标到建厂房，再到运营生产，至少需要两三年的时间；而如果租赁 厂房，从开始谈租赁到生产只需要两三个月的时间，企业就可以
16、进行 快速有效的生产作业，出产品。 在中国的外资企业，基本都偏爱租赁，不是外资企业没有实力和 资金购地建厂，而是他们更懂得利用财务管理、资金管理、以及金融 等手段实现资本有效运作，通过节约更多时间成本，把企业更多的精 力投入到产品研发生产，和提高核心技术力上。 从利税结构上讲，也能以最短时间获取利税，一般来讲，正常的 企业营业利税至少可以提前 2 年左右，另外 2 年时间企业的发展增值 增效空间，也一点不容忽视的。 4、省心省力形象好； 4、省心省力形象好； 正规产业园区的都是根据各行各业的需求进行深入分析和规划建 立的标准化厂房。已经做好了围墙、绿化、道路、地面硬化、门卫室 等，连门窗、电动大门都安好了，整体形象统一整洁、形象规范、现 代感强。入园企业只需要稍微粉刷一下，接通水电，把设备搬过来即 可生产。同时，整个企业厂区有任何问题、维修维保等，园区物业都 会提供周到服务，给企业主省去烦心杂事，有足够时间和精力经营公 司，专注推动企业发展。 5、产
