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1、唐山市房地产开发基本流程及对应部门分解 一、项目立项阶段 投资机会研究 申领项目选址意见书 及项目立项批文 申请定点 申请购置土地、办理 土地产权手续 申领规划红线图、规划设计 条件通知等文件 申领建设用地 规划许可证 投资机会研究 申领项目选址意见书 及项目立项批文 申请定点 申请购置土地、办理 土地产权手续 申领规划红线图、规划设计 条件通知等文件 申领建设用地 规划许可证 房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区投资地区和投资投资 环境环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家
2、的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利 的投资机会，为投资机会的 选择提供依据 选址意见书 是项目进行设 计、开发和管理的重要依据； 申领项目选址意见书时需 向主管部门提交地址申请报告、 有效的项目建议书等； 项目立项批文 是有计划管 理部门颁发，确认开发项目通过 审核，是可以进行开发建设的文 件； 申领项目立项批文的时候 需向主管部门提交可行性报告可行性报告、 立项申请书立项申请书、资金来源说明资金来源说明、房 地产开发物业类型 房 地产开发物业类型说明等； 到城市规划管理部门城市规划管理部门申 请定点； 需向规划部门提交有效 的项目立项批文项目立项批文、选址意见 书 选
3、址意见 书、申请定点报告申请定点报告、申请用 地报告 申请用 地报告；企业的资质证明资质证明、 营业执照营业执照、法人代表委托书法人代表委托书 等文件或证书； 到土地管理部门土地管理部门办理土 地出让或转让手续，签订土 地使用权出让或转让合同 土 地使用权出让或转让合同， 并缴纳土地使用权出让金； 被申请建设用地现 状地形图，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围，外部 限制条件；提出规划设 计要点， 包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 提交建设用地规划 设计总图 建设用地规划 设计总图，供规划管理 部门 规划管理 部门审核，然后由规划 管理部门核定用地面 积，报经
4、政府批准，发 给开发商建设用地规 划许可证 建设用地规 划许可证 二、项目前期准备阶段 选择勘探队伍和设计单位 申领工程规划许可证和施工许可证 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位 选择勘探队伍和设计单位 申领工程规划许可证和施工许可证 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位 通过招标招标选择勘察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计 建设工程许可证建设工程许可证 是由规 划管理部门 规 划管理部门审批颁发的； 施工许可证施工许可证 是由建设单 位 建设单 位（即开发商）而不是有施工 单位负责申领； 在开工前办理。 未经许可，
5、不得擅自开工； 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门 房屋拆迁管 理部门经过审查后，为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 证书。 拆迁程序为：拆迁程序为： 拆迁调查 制定拆迁安置计划 申领房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 与被拆迁人签订协议 动迁验收 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 使土地(生地)在通过一级 开发后， 能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件，使二级开发商可 以进场后迅速开发建设。 主要包括：通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。 通过招标选择承包商 招标一般流程： 拟定招标方式，准备文件 编制标
6、底 向招标主管部门申请招标 发布招标通告 对承包企业的资格进行预审 发送招标文件 招标工程交底与解答 开标、评标、决标发出中标 通知及签订合同 通过招标方式招标方式选择 监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作） 三、项目建设阶段 组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控 申领商品房预售许可证 项目的竣工验收 组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控 申领商品房预售许可证 项目的竣工验收 1、 组织监理单位进行监 理 2、 组织业主负责供应的 材料、设备订货 1、 配合承包商做好各 项工作 2、按时提供施工现 场，完成场地的“七 通一平” 3、 及时提供以约定数 量的图纸，组织
7、以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4、 协助承包商做好接 受验查工作 5、对项目的投资、进 度和施工质量进行监 控。 6、进行合同管理 7、 有效地协调参与项 目单位的关系。 到房地产市场管理部门 申请； 应具备条件： 1、 建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期； 2、 已完成建设项目投资 的 25%或已完成单体项 目的主体结构（即结构 封顶） 3、 已确定预售的监管机 构和监管方案 4、 已制定房屋使用维修 公约 应提交的材料： 1、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。 2、工程施工进度计划。 3、 投入开发建设的
8、资金 已达工程建设总投资的 25%以上的证明材料。 4、商品房的预售方案， 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容；应附有商品房 预售总平面图。 建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档 案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上 述条件的工程，建设单位 不得组织工程的竣工验 收。 应提交材料：
9、项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交底 记录、设计变更通知、技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收 资料等 四、项目销售及售后服务阶段 办理竣工后的产权登记手续 申领商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关材料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作 办理竣工后的产权登记手续 申领商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关材料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作 新房竣工后 3
10、个月 内 个月 内申请办理所有权登 记； 登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件； 向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料（如： 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等。 包括管理和服务 两方面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养； 服务：以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求， 及时提供各类服务， 以方便用户； 物业管理范围： 1、治安消防服务 2、环境卫生服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务 物业管理服务物业
11、管理服务是物 业管理企业 物 业管理企业受物业产权 人 物业产权 人、使用人委托使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。 开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时，应提交以下 资料：房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图，地下管道网图 及其他必要资料 购买人应当自销售合同 签订日起 90 天内90 天内， 办理土地 使用权和房屋所有权登记手 续。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续， 委托有资质的勘察设计院 对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数
12、和效果图，并落实足够的开 发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1） 选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报 建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表） 。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部
13、门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证 。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人
14、防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知 单。 9、 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 ， 发放 建 设工程施工图设计文件审查批准书 。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围
15、进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后， 核发建设工程规划许可证 （副本） 。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类 工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证 。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出
16、让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并 已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总 面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验 收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证 （正本） 。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求
