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1、长沙整体市场概况,长沙房地产政策 长沙土地市场 长沙住宅市场 长沙公寓市场 长沙商业市场 长沙写字楼市场,【土地市场分析】,自2016年至今长沙内六区供应各类用地共163宗,供地总面积超过809万平方米,其中商办、商业、住宅性用地供应共74宗,总面积约441万平方米,计划总建筑面积超过1024万平方米; 自2016年至今长沙内六区各类土地成交共143宗,成交总面积约720万平方米,其中商办、商业、住宅性用地成交共60宗,成交总面积约375万平方米,计划总建面超过890万平方米; 土地成交楼面价格受土地所在位置影响,价格波动较大。,土地供应平稳,开发商拿地热情积极2016年受市场大势影响,政府土
2、地供给平稳,开发商拿地热情积极;位置好的地块受到品牌开发商追捧,溢价突出。,注:经营性用地包括住宅、商住、商业用地,【土地市场分析】,2016年至今成交溢价经营性用地情况,自2016年至今长沙内六区经营性用地成交共60宗,其中实现成交溢价13宗,溢价率超过100%成交5宗,溢价率超过180%成交4宗; 2016年11月22日,厦门建汇房地产开发有限公司(建发)以9241元/的楼面价拍的梅溪湖B39地块,是正荣梅溪湖拿地价4147元/的2.2倍,成为当年地王; 截止5月份,今年龙湖连续以92%和207%的溢价分别拿下岳麓区和芙蓉区地块,综上,品牌开发商长沙拿地表现更为积极。,商住、住宅性土地受到
3、热捧2017年“318新政”之前,“地王”频出,商住、住宅性用地受到开发商热抢,在供应的60宗经营性用地中,实现溢价土地达到13宗,占比近22%。,【长沙住宅市场分析:供应、成交、均价】,供应及成交走低,价格趋于平稳自2016年3月,住宅市场供应及成交量快速增长,9、10月份达到顶峰,11月之后受“长七条”限供、限售政策影响,供应及成交量大幅回落;但成交价格持续攀升,截止目前住宅成交均价较2016年年初上涨近2500元/,价格趋于平稳。,【长沙住宅市场分析:库存、去化周期】,库存持续走低,去化周期呈V字受大市场环境影响,2016年全年住宅加速走量,库存持续走低,近五年来库存首次跌破千万大关,去
4、化周期不足5个月。2017年后库存基本平稳,但速度受限,去化周期开始回升。,【长沙公寓市场分析:供应、成交、均价】,受住宅市场火爆影响,公寓市场被带动,成交量持续攀升; 2016年第二季度开始,宇城朝阳广场、众东国际、大汉海派、裕天国际、复地星光天地等项目集中开售公寓产品,致使公寓产品供应量激增。,整体呈现供不应求,成交价格基本平稳2016年第二、三季度市场供应量激增,受住宅市场影响,公寓市场成交火热,整体呈现供不应求状态,成交价格因个别项目集中加推导致当月数据稍有浮动。,【长沙公寓市场分析:库存、去化周期】,库存先涨后降,去化周期逐步缩短因多个公寓项目集中加推,导致公寓市场库存于9月激增,但
5、受住宅市场带动,公寓去化速度快速提升,去化周期逐月缩短至目前的不足10个月。,【长沙商业市场分析:供应、成交、均价】,2015年商业供应为193万方,成交142万方,成交均价为22337元/;2016年商业供应224万方,成交84万方,成交均价为18018元/;综上可以看出,供应量在上升,成交量及成交价格在下降,商业去化已成为市场难点。,供应增长,需求冷淡,成交价格浮动较大近几年长沙市场商业供应相比市场需求呈现“过分”增长,2016年全年供应达224万方,成交84万方,仅为供应的1/3。近一年来成交均价波动下滑。,【长沙商业市场分析:库存、去化周期】,库存及去化周期双双走高2016年为商业库存
6、激增元年,全年库存净增长120余万方,截止目前库存总量高达595万方,去化周期需9年,极为严峻。,【长沙写字楼市场分析:供应、成交、均价】,成交量价均低位徘徊写字楼市场成交主要受大客户订单影响,如北京银行进驻华远、梅溪实业进驻金茂广场、人寿保险进驻华创等。但一般客户市场去化能力有限,供销比值拉大。成交均价一直处于低位徘徊。,【长沙写字楼市场分析:库存、去化周期】,库存及去化周期双双走高2016年写字楼市场库存及去化周期短暂走低,但因华创、世贸等项目大体量写字楼产品推新后,写字楼市场库存再次直线上升,去化周期翻倍,截止目前高达104个月,去化严峻。,【长沙整体市场小结】,宏观政策:“520”限购
7、、限贷政策出台后,一手房市场需求被“切断”,同时加强了二手房交易限制,但一度收紧的户籍政策开始放松,长远来看政策保障了刚需客群的利益,促使了房地产行业健康稳定发展; 土地市场:政府土地供给平稳,开发商拿地热情积极,商住、住宅性用地受到开发商热抢,溢价凸出; 住宅市场:自2016年3月,住宅市场供应及成交量快速增长,9、10月份达到顶峰,库存跌破千万大关。但后期受“长七条”、“318”、“520”政策影响,成交量大幅回落,去化周期拉长; 公寓市场:受住宅市场影响,公寓市场成交火热,整体呈现供不应求状态,去化周期不足10个月; 商业市场:供应呈现“过分”增长,截止目前库存总量高达595万方,去化周期需9年,去化压力较大; 办公市场:大客户订单影响较为突出,市场总体需求冷淡,价格难以拔升,未来去化严峻。,