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1、北京无限向溯科技有限公司 百货商业全国格局及发展 趋势研究白皮书 2020.09 百货业态的全国格局与发展趋势 2 01 百货业态全国布局剪影 02 一二三线城市百货业态的步伐 03 城市群视角下的百货形态发展格局 本次研究中的商业形态定义 3 百货：是指以生活日用品主营的综合性 零售商业，经营范围广，商品类别多。 一般实行统一管理，按照楼层和专柜等 若干类别销售产品，为顾客提供必要服 务的零售业态。 一般由“专门店”的经营形态演变成 “百货店”，再进化成大型百货公司。 购物中心：为包含所有计划、开发、经 营、管理等商业和服务业的集合体。 一般具有大型的主力店、或多元化商业 街区及停车场设施。
2、可以提供消费者多 元化，且具备便利性、舒适性及娱乐性 的购物场所。 奥特莱斯：以折扣价格销售国际、国 内名牌的过季、下架、断码商品，独 立于其他卖场且以零售为主要业态， 并具有一定的品牌聚集度的商业设施。 百货购物中心奥特莱斯 4 01 百货业态的 全国布局剪影 商业发展路径及阶段特征演绎 5 百货 店 百货 公司 百货 公司 购物 中心 购物 中心 百货 传统生 活百货 新型体 验百货 数量减少 数量增加 迭代演进适应市场发展进步 百货自诞生以来，由于商业市场的不断变化推进百货业态不断演进与迭代。自小型百货发展到大型综合百货后，受到购 物中心占有率挤压被迫适应市场形成“购物中心+百货”联合体
3、形态；但随着百货的迭代演进，目前百货商业已慢慢发 展成为传统生活百货和新型体验百货两大类，前者重在生活服务配套、后者重在体验重奢消费。 数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。 雏形期发展期冲击期迭代期 全国七大地区中，华东商业较为发达，领军百货业的迭代更新，购 物中心发展迅速，受需求影响，部分向百货业态趋同 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 6 全国七大区域中，华东地区的购物中心、百货业态数量皆处于领先水平，主要得益于上海、苏州、杭州、南京等一线城 市的商业发展较快；华南地区百
4、货占比较高，但目前仍处于雏形期百货店形态；东北与华中地区的商业总体数量处于中 等水平，但购物中心占比较高，处于商业冲击期阶段；华北地区百货与购物中心占比相当，百货目前依然处于发展期阶 段；西南与西北地区商业总体体量较小，购物中心占比略高于百货业态。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 华南 华北 西南 西北 华东 华中 东北 七大地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 华东华南华中华北东北西南西北 七大地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 华北地区中北京的购物中心发展迅速，百货处于向体验型
5、转型阶段 7 华北地区中，北京的购物中心的数量与发展都处于领先地位，占比达到80%； 天津市处于购物中心冲击期发展阶段，占比超过85%，并不断挤压百货的增长空间； 各省市奥特莱斯的数量皆较少，不属于城市主要商业形态； 河北省的百货占比超过华北地区其他省份与城市，达到70%，但形态属于发展期阶段，主要功能是满足日常生活需求。 0 500 1000 1500 2000 2500 北京市河北省山西省内蒙古自治区天津市 华北地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%20%40%60%80%100% 河北省 山西省 内蒙古自治区 天津市 北京市 华北地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 注：数据
6、来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 东北地区整体购物中心发展较好，大牌地产商强势入驻，百货有较 大的发展空间 8 东北地区整体呈现出购物中心占比较高，平均达到80%，主要原因在于万达、大悦城等购物中心的入驻挤压原有的百货 业态占比； 百货业态平均占比20%左右，目前处于冲击期阶段；奥特莱斯数量整体较少，非地区主要商业形态。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 吉林省辽宁省黑龙江省 东北地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%10%20%30%40%50%60%70%80
7、%90%100% 辽宁省 吉林省 黑龙江省 东北地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 华东地区整体发展较为迅速，购物中心占比均超50%，百货向新型体 验模式发展 9 华东地区整体商业发展较好，购物中心占比均超过50%； 其中上海市商业处于迭代期发展阶段，购物中心占比高达90%，已逐渐发展到新型体验百货模式，江苏省商业项目数量、 体量均领先华东区域其他省市，主要得益于江苏省经济规模以及人口规模较大，为商业发展提供市场与空间。 0 500 1000 1500
8、2000 2500 3000 3500 江苏省山东省浙江省安徽省上海市福建省江西省 华东地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%20%40%60%80%100% 上海市 江苏省 安徽省 浙江省 江西省 福建省 山东省 华东地区商业占比 百货奥特莱斯购物中心 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 华南地区广东商业体量较大，百货占比高，以雏形期百货店为主要 形态 10 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 广东省广西壮族自治区海南省 华南地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%20
9、%40%60%80%100% 广西壮族自治区 广东省 海南省 华南地区商业占比 百货奥特莱斯购物中心 华南地区中，广东省是最主要的商业集中地，百货占比超过50%，主要处于雏形期百货店形态，但同时购物中心也处于发 展冲击阶段； 海南省整体商业数量较少，但购物中心占比高，达到60%，受政策利好，商业处于冲击期发展阶段； 广西整体体量也较小，目前仍然以百货作为主要的商业形态。 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 华中地区购物中心发展较好，百货业态处于迭代演进阶段，河南省 商业总量领先，品牌开发商占比高 11
10、 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 河南省湖北省湖南省 华中地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%20%40%60%80%100% 湖南省 湖北省 河南省 华中地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 华中地区整体呈现出购物中心占比较高的趋势，其中河南省的商业总量最高，购物中心占比达到70%，源于万达、凯德、 华润等商业项目的进入，百货业态处于迭代演进阶段； 湖北省与湖南省的总体商业体量低于河南省，但购物中心处于发展冲击期，成为区域主要的商业模式。 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商
11、业项目的数量占比。 西南地区中四川省购物中心占比高，商业市场发展速度领先，业态 演进较快，百货业态大型百货公司为主，处于发展路径的冲击期 12 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 四川省云南省重庆市贵州省西藏自治区 西南地区商业数量 百货奥特莱斯购物中心 0%20%40%60%80%100% 四川省 贵州省 云南省 重庆市 西藏自治区 西南地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 西南地区中，四川省的商业处于领先地位，商业总量较大，购物中心占比高达60%； 重庆市商业处于冲击期阶段，购物中心发展较快，但百货依然是主要商业形态； 云南、贵州的商业体量处于中等水
12、平，购物中心与百货业态比例基本持平。 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 西北地区中陕西省购物中心发展迅速，百货业态仍有较大发展空间 13 西北地区中陕西省的商业较为发达，商业总量在西北五省中处于领先地位，购物中心占比接近80%，甘肃、新疆、宁夏、 青海的商业数量整体较低，其中青海、宁夏、甘肃的百货占比超过了50%，目前处于百货发展期，主要满足于日常生活 需求。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 陕西省 甘肃省 新疆维吾尔自治区 宁夏回族自治区 青海省 西北地区商业数量
13、 百货奥特莱斯购物中心 0%20%40%60%80%100% 陕西省 新疆维吾尔自治区 甘肃省 青海省 宁夏回族自治区 西北地区商业占比 百货占比奥特莱斯占比购物中心占比 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 全国商业以江苏、北京、四川、南部沿海等地区作为重点发展区域 14 奥特莱斯热力分布图百货热力分布图购物中心热力分布图 从数量上看，全国奥特莱斯整体数量较少，且集中在上海、北京、天津、成都等一线城市中；华南地区百货商业较为集 中，但部分仍处于百货发展雏形期阶段，上海、江苏、北京、重庆等发达地区的百货
14、也较为集中，百货形态有了更多的 演进；南部沿海地区的购物中心较为密集，主要原因是香港、澳门购物业发达，与广东地区的百货商业形成地区商业格 局互补。 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。 15 02 一二三线城市 百货业态的步伐 全国商业迭代大格局下，百货业态在购物中心的冲击下不断更新 16 17.2% 16.8% 17.0% 15.9% 0.2% 0.5% 0.3% 0.2% 82.6% 82.8% 82.7% 83.9% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%8
15、0.0%90.0%100.0% 全国 一线城市 二线城市 三线城市 全国及一二三线城市商业形态占比 百货业态奥特莱斯购物中心 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 全国一线城市二线城市三线城市 全国及一二三线城市商业形态总量分析 百货业态奥特莱斯购物中心 全国层面目前录得百货公司、购物中心与奥特莱斯三种商业形态的占比约为17.2：82.6:0.2，市场趋向不断转换中，以 购物中心为主力军带动整个商业市场向前迈进。 百货形态由于受到新型业态的冲击，处于“进退”调整状态中，即进“升级迭代”退“改造提升”的状态调整中，逐渐 从一线城市开始回归市场，也
16、更多关注体验感与消费档次的提升。 注：数据来源：WIFIPIX数据平台，采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比 一线城市中深圳百货占比高，上海重奢百货形态较多，需求驱动下， 未来百货商业市场发展潜力较大，购物中心管理百货化趋势亦存在 17 一线城市中购物中心广州、上海、北京和深圳依次位于前四位，其中上海的百货商业最少，三种业态中仅占比近10%； 深圳购物中心数量居高的同时百货业态占比亦居一线城市首位，录得28.9%； 作为一线城市的天津虽然商业总量不高，但百货业态占比远低于全国平均水平17.2%，录得9.8%，由于其购物中心的 业态形式进入迅速，百货发展缓慢停滞。 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0% 深圳市 东莞市 杭州市 广州市 南京市 北京市 宁波市 重庆市 成都市 昆明市 苏州市 长沙市 沈阳市 武汉市 西安市 郑州市 青岛市 上海市 天津市 一线城市商业形态占比 百货业态奥特莱斯购物中心 - 200 400
