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1、饕餮上海滩,罗店项目整体规划及行销方案 2010-08-25,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,前言,FOREWORD,FORWORD 前 言,上海，有每个人的梦 让我们来看看这个梦的依托,09年，金融危机让中国成为美国债权国；危机过后，上海作为新兴国际金融中心，与纽约、伦敦等世界主要金融中心的差距将缩窄 2010年，世博会日游客最高已达52万人次，总量7000万的游客超越世界杯举办国南非过境人数 2020年，上海市政目标定位超越东京、香港，成为继伦敦、纽约之后第三大
2、世界金融中心，这一时间，被英国一律师事务所的研究报告提前至2015年，并且排名不是第三，而是超越伦敦之后的第二大世界金融中心 2020年，洋山港将成为世界集装箱第一大港，超越香港与韩国釜山港，上海将成为具有全球航运资源配置能力 “东北亚国际航运中心” 上海重现“东方巴黎”盛景，百年轮回，上海梦复兴,与此同时， 让我们来看看这个梦的真相,上海现象 1。,全民尚富 非诚勿扰,没钱、没房、没车、没时间 连媳妇都讨不到 没钱，不要跟我谈尊严与梦想,思考 1：,这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？,上海现象 2。 全民看富 3000万个惊人相似的梦想,梦想拥有Mr.Money的生活,在价值2800
3、多万的独栋别墅的家里，他斜靠在价值30万的达芬奇皮质沙发上，在BOSE家庭娱乐系统传出的音乐声中悠闲地放松着自己。墙上是吴冠中的作品，搜集它可花了不少工夫，吴大师的现在每平方尺的价格已经在百万以上了。,Key words：豪宅、艺术、香车、美女,在不听音乐的时候，他6岁大的小女儿会在价值140多万的斯坦威钢琴上练习曲子。但在他心中，和第二任妻子所生的这个宝贝女儿弹出的任何声音都是好听的。 不过，和第一任妻子所生的大儿子，在他心目中的分量更重。已经23岁的儿子正在美国哈佛大学读硕士，38万的学费和每年48万的生活费，他认为很值。企业迟早要交给儿子，教育培训是必不可少的。 他自己就是一个例子，为了
4、不落伍和交到更多朋友，他在一年前就花了29万参加了清华大学EMBA班。,Key words：出国留学、贵族仪态、红地毯、镁光灯,除了家人，他还喜欢和圈内的朋友呆在一起，一些高门槛的会所就是他们聚会的地方。无论是价值百万以上的深圳观澜湖高尔夫俱乐部特许钻石卡，还是入会费16万多的北京长安俱乐部，或者2万多入会费的上海雍福会，他都可以遇到和自己差不多的人。这种圈子里的感觉让他很舒服。有时，他会自己做东请上几个朋友，去天上人间唱歌喝酒，每次消费万把块钱。或者，去俏江南搓上一顿，每次也差不多1万多。钱不是问题，和朋友一起开心才重要。也只有在这些地方，他和朋友才能一支接一支地抽抽熊猫烟。家有爱女，办公室
5、又是密闭空调，现在抽烟不太方便了。不过，洋烟就不一样了，像大卫杜夫雪茄，在任何场合都可以点上，品位和价值不同，心理感受就是不一样。仅仅一个雪茄盒子就要2万多呢。,Key words：奢华会所、高尔夫、雪茄,他现在已经不再像过去那样只喜欢单纯的中国口味，而是中外混搭。 他既能喝竹叶青、茅台、五粮液和水井坊，也能欣赏 路易十三、芝华士和凯歌香槟。 在某种程度上，甚至在越来越向国际奢侈品靠拢。他喜欢阿玛尼的低调，虽然2套就要3.8万。不过，他的年轻妻子 喜欢的香奈儿也不便宜，2套经典黑白粗花软呢的套装就要9万。,Key words：国酒珍品、洋酒、顶级奢侈品,女人的东西都不含糊，他妻子的2条爱马仕丝
6、巾要5700多， 上街拎的路易威登speedy皮包是这个价的好几倍，而出席 晚宴带的香奈儿菱格纹皮穿链女包19300元，卡地亚love 手镯则要31400元。比较起来，价值几千元的LZ MER海蓝 之光和Lancme臻萃华光的几瓶面霜只是小玩意了。,Key words：华服、美钻、销魂容貌、上流气质,不过，他自己那些“男人的玩具”价值更是惊人。 基本配备方面，一只名表必不可少，他选择的百达翡丽Mautilus 5712价值23万多，一只签名笔万宝龙6000多。 笔记本电脑是3万多的Thinkpad，手机日常用的是价值6000多的多普达PDA，但也收藏了一只价值25万的Vertu signatu
7、re白金手机。 商务车是价值170多万的奔驰S500加长版，自驾车则是价值65万的宝马Z4。 家里那条忠心耿耿的藏獒，就像是一名家庭成员，被他当做儿子一样养着。自然，这条8万元买来的狗儿子，即使有人出一百万他也是不卖的。,Key words：百万玩具、昂贵宠物,企业越来越上正轨，他也有更多自己的时间了。旅行正成为他新的最爱，一年大致要放松5次。这在以前辛苦打拼的时候可不敢想象，不过，他给自己定的目标是，未来至少保持每月一次的旅游频率。比较普通的包括在丽江悦榕庄豪华度假别墅、香港半岛酒店海景房和香格里拉酒店的行政房，三地共8晚的度假，住宿费的开支约6万。奢华旅游则包括法国浪漫之旅，法航商务舱2人
8、往返和巴黎丽兹酒店的7晚住宿要花掉近8万元。不过，最奢侈的一次是在一年春节，儿子回国休假，又是结婚5周年纪念，他用心给家人策划了一次惊喜之旅。目的地没什么特别，就是海南三亚，但是，当全家人一起来到机场时，等待他们的是一架豪客800XP私人飞机，这架8座的飞机在之后的3小时将只属于这个家庭使用。每小时2.5万的飞行费用价格不菲，但家人的惊喜让他十分开心。此后，在三亚亚龙湾5号别墅的3天，这种开心一直延续着。,Key words：出国度假、私人飞机、五星酒店,他也爱上了美食，家里虽然有专门雇请的厨子，但一些特色餐厅也是他的厨房。 俏江南、雅德、浮士德等，一年下来总得有几十次吧，总共20多万的消费，
9、还是很值。,Key words：名厨、盛宴、优雅环境、大快朵颐,成衣 购买国际奢侈品牌服饰 奢侈品VIP会员 私人模特试装选购 定制成衣,餐馆 高级餐厅 全球特色餐厅 私人厨师 定制专宴,刚需 改善 豪宅 不动产持有 定制豪宅,公交/地铁 中级车/普通舱 顶级车/商务舱 私人飞机,由财富多寡决定的资源获取等级,餐馆/酒吧 / KTV 夜总会 高尔夫 EMBA / 国学班 私人会所,国内名校 / 家庭教师 出国留学 / 私人教师,医院 专家医院 私人医生 / 私人心理医生,律师事务所 私人律师,个人用户 VIP用户 私人银行 家庭理财办公室,由财富多寡决定的资源获取等级,财富越多，你享受的社会文
10、明资源越多 这就是阶级,思考 2：,这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？,上海现象3。 全民致富 不是勤劳是玩命的（新）上海人,高速成长的中国富人群,中国诸多民营企业，通过在香港或纽约上市（IPO）,个人财富聚变 美林凯捷研究，08年亚太地区有240万富裕人士（除不动产外100万美金以上），财富总额达15.6万亿美元，中国与日本的富裕人士占71.9%与65.8% ，06年为280万人 中国富人数全球排名第4。大陆09年约有6万名超级富豪,净资产至少为1000万美元,平均净资产约为5000万美元,数据来源：美林凯捷2009亚太区财富报告,Where does Mr. Money earn
11、the money?,中国富豪在哪里？,数据来源：胡润富豪榜2009,以RMB计，千万富翁数量约82.5万户，亿万富翁超过5.1万户 除香港、澳门、台湾， 北京有14.3万名千万富豪和8，800个亿万富豪，排名第一。 广东省千万富豪人数为13.7万人，排名第二。 上海有11.6万名千万富豪，排名第三。 浙江省排名第四，数量为11.05 万人。,Where does Mr. Money earn the money?,中国富豪在哪里？,数据来源：胡润富豪榜2009,以RMB计，千万富翁数量约82.5万户，亿万富翁超过5.1万户 除香港、澳门、台湾， 北京有14.3万名千万富豪和8，800个亿万富
12、豪，排名第一。 广东省千万富豪人数为13.7万人，排名第二。 上海有11.6万名千万富豪，排名第三。 浙江省排名第四，数量为11.05 万人。,40%-50%,Mr. Money is so rich, why?,1亿以上总资产的富人，有74%属于事业狂热型 资产500万1000万的富人，只有45%属于事业狂热型,“一年365天，我都在努力工作，没有节假日、休息日，即便去欧洲度假，也是在工作状态里”,世茂佘山业主：,“做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。”,绿城玫瑰园业主：,富豪怎么这么有钱?,采访来源：同策会,如果买一栋房子 就可以超越
13、现有阶级 提前享受上一等级的社会资源 又免去上一等级人士的辛苦 这是不是笔划算的买卖？,思考 3：,这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？,上海现象 4。 全民追富 站在世界的肩膀上,06年，上海淮海路一线地段开了家3层门店，店内视频播放着这个服装品牌在巴黎T台上的美艳身份。 从有些熟悉的脸上，可以看出走秀的模特，都是国际一线模特， 可她们Show的时装，真的是国际一线品牌吗？,2009年，这款车的广告，铺满了上海一线地段的地铁站，据传3月已在巴黎车展全球首发。 跑车外观、低底盘、大轮距、前灯张扬，肩部线条凌厉，车尾厚实，前脸横线条拉宽视觉，整体车身充满攻击性，仿佛身兼萨博、凯迪拉克与保时
14、捷三重高贵血统，猜猜看，它卖多少钱？,这个纯独栋楼盘，地段在上海最传统的富人区佘山。 06年12月1期开盘价1.68万/m2，半年售磬； 07年8月2期开盘，3万/m2起，猜猜总价多少？,以平民时尚为旗，通过4快（设计、生产、物流、新货更新）供应链管理及低价策略，迅速在全球圈钱蹿红 短短几年，上海门店数激增，据传都是这些年纯利带来的预算内扩张，ZARA模式成为“最像国际大牌的平民品牌”代名词,通用旗下09年度最畅销车款，取了个阿汤哥的名字，找来“Michel”做代言，让韩国人设计了外观和内饰，保险杠却用了塑料材质。 这就是由上海通用生产，在沪标价12.6-15.7万的CRUZE。 如今，它已成
15、为“最像轿跑的紧凑型车品牌”代名词。,正佘山、纯独栋，它就是创造上海别墅销售传奇的佘山3号。 事实上，它的位置实在不太正，“户户观山”，那也是很远的眺望。 但500万以下的总价，无论如何，也让它在800万门槛的佘山， 成为“最像大豪宅的小独栋”。,思考 4：,这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？,Got A Idea ？,上海远洋，不是上海的远洋,远 洋 上 海 豪 宅 梦,Got A Idea ？,为什么是豪宅？,1、以上海为基点，启动远洋全国战略 2、以罗店项目为启动港，撬动远洋长三角布局 3、占位高价位市场，赢得高于北区数倍的利润空间,一、品牌发展需要,中山,杭州,环渤海经济圈,长
16、三角经济区,珠三角经济区,天津,上海,东北经济区,1、地价：19亿 2、容积率：0.6 3、楼板价：2万/m2 4、周边均价：3万/m2,二、项目盈利空间逼迫,1、远洋需要高盈利项目做赢信筹码 2、远洋无标杆作品，更无豪宅作品,三、上市企业赢信需要,远洋的豪宅目标,更新现有豪宅标准 超越原有豪宅规范,远洋豪宅4原则,固有原则1：豪宅=土地资源占有（世茂佘山） 远洋原则1：单一土地资源社会文明综合资源 固有原则2：豪宅=自我+封闭（汤臣高尔夫） 远洋原则2：豪宅=私密+邻里感+归属感 固有原则3：豪宅服务=附加值（汤臣一品） 远洋原则3：豪宅服务级别=豪宅级别 固有原则4：豪宅=材质价格+细节（星河湾） 远洋原则4：历史文化材料堆砌,为罗店项目提供整体规划及行销方案,本次提案任务,为罗店项目提供整体规划及行销方案不是目的 让上海远洋迅速占位全国市场才是目的,本次提案任务,同策观点,1、让上海远洋 = 全国1线房地产开发商 2、让罗店项目 = 远洋1号作品 =
