淮安义乌国际小商品城策划报告ppt课件

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1、,【淮安义乌国际小商品城项目】 前期策划报告,OPEN,我们能做什么？ 定位思考,我们怎么做 ？ 策略思考,我们赚多少 ？ 经济测算,contents,目 录,我们 缺什么,其他开发商 在做什么,消费者 经营者 要什么,我们 有什么,我们 能做什么 1,开发区 要什么,政府 在做什么,我们能做什么？ 思考分析篇,我们能做什么思考分析篇,contents,淮安概况 城市发展规划与区域城市结构调查 经济开发区区域发展和规划 淮安商圈调查评估 淮安消费者分析 淮安经营者分析 开发区市场专项研究 开发区调查、评估与预测,政府 在做什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,

2、经营者要什么,开发区要什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,开发区要什么,淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。 区位 淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。 文化 淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。 资源 淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤

3、,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居世界首位。,工业 淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。,行政区域划分与概况,淮安概况,PART ONE,交通 淮安是迅速

4、崛起的交通枢纽城市。 已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北，贯穿东西。 京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网,络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。 淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。,行政区域划分与概况,淮安概况,PART ONE,小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速

5、度增长，进入经济发展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。2009年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。,经济总量,淮安概况,PART ONE,小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。,人均国内生产总值,淮安概况,PART ONE,小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升，并可以看出工业是淮安经济的支柱产业，符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。,三产比重,

6、淮安概况,PART ONE,小结：淮安城市居民平均住房面积稳步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年来淮安房地产市场的快速发展。 同时，人均住房面积的提高给居民提供了居住的舒适性，也给后续的房地产发展提出了更高的要求。,人均住房面积,淮安概况,PART ONE,小结：从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势，苏北同苏南还有较大差距，淮安在苏北几个城市中经济发展较好。,江苏各市各项经济指标对比（2008年）,淮安概况,PART ONE,小结：居民收入水平稳步提高。特别是城镇人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2

7、001年翻了一番多。2010年上半年，全市城镇居民人均可支配收入9296元，同比增长12.5%。其中，工资性收入为5971元，增长7.9%。 2009年全市在岗职工平均工资28175元，增长17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，为淮安市的内需消费提供了稳定保障，支撑了市场较快运行。,人均可支配收入,淮安概况,PART ONE,小结：居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管20010年以来的消费热点并不明显，但居民在有关政策的驱动下，购房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心，另一方面也显示了居民潜在的购买能力。,人均消费支出,淮安概况,PART ONE

8、,小结：社会消费品零售总额稳步增长，增长率大幅增高。2010上半年，全市实现社会消费品零售总额221.72亿元，同比增长18.8%。 分城乡看，城市消费品零售额254.35亿元，增长19.1%；县及县以下消费品零售额145.54亿元，增长19.0%。 分行业看，批发零售贸易业零售额338.86亿元，增长18.5%；住宿餐饮业零售额55.89亿元，增长22.4%；其他行业零售额5.14亿元，增长23.4%。全年限额以上批发零售贸易企业实现汽车类零售额6.45亿元，比上年增长82.7%；粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长46.8%、58.5%,全社会消费品零售总额,淮安概况,PART ONE,国家历史

9、文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。,城市定位,PART TWO,城市发展规划,城市总体布局调查,城市发展规划,PART TWO,形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。 一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网

10、络化空间格局。 市域城镇等级规模结构： 形成1座市域中心城市4座市域次中心城市15座重点镇36座一般镇的四级等级规模结构。 人口规模及城市化水平： 近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53； 中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为60； 远期到2030年市域总人口为600 万人，城市化水平为70。 市域交通发展： 构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络，促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。,城市中心城区规模： 近期到2015年中心城区城市人口150万人，城市建设用地规模为180平方公里；中期到2020年中心城区城市人口180万人，

11、城市建设用地规模为216平方公里；远期2030年中心城区城市人口240万人，城市建设用地规模为283平方公里。 城市发展方向： 东扩南连近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。 城市空间结构： 规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。 三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。,城市中心城区规划调查,PART TWO,城市

12、发展规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达到60万人。,经济开发区概述,PART THREE,开发区发展和规划,小结：开发区地区GDP稳定快速增长。今年上半年，该区实现地区生产总值53.7亿元，增长40.6%；实现业务总收入285.1亿元，增长39%；实现财政总收入15.26亿元，增长37.9%；一般预算收入9.75亿

13、元，增长43.6%；全社会固定资产投资完成105.08亿元，增长35.9%，其中工业投入55.2亿元；实现进出口总额10.91亿美元，增长91.1%。,地区国内生产总值,PART THREE,开发区发展和规划,小结：，整体经济在淮安居于前几位，居民人均收入也高于淮安平均水平。开发区人均收稳步增长，今年年底预计2010年城镇人均可支配收入将达到17430元，农民人均可支配收入将达到8400元。,开发区人均纯收入,PART THREE,开发区发展和规划,小结：可以看出，开发区工业比重高于清河区，社会消费品零售总额低于清河区，主要是因商贸业主要集中于传统市中心，大型专业市场基本分布在清河区。开发区作

14、为新的独立的核算区域，工业发展势头迅猛，但是人流和商业配套等均落后于清河、清浦两区。,淮安市主城区几个区经济指标对比（2008年）,PART THREE,开发区发展和规划,区域规划（20082030）,PART THREE,开发区发展和规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达60万。 本项目周边规划：根据淮安经济开发区的

15、规划来看，在未来的两至三年内，开发区建成可容纳近20万人的居住的富士康企业，拥有近7万人的明基电脑生产基地，以及近万人的江苏无锡红豆集团等等。同时，项目附近将建设多个市政配套、商业街、综合商业商务、大型高档生活区。 随着开发区规划的实现，人流的商业氛围越来越浓，大的人流、物流、车流，不仅奠定了本案汇聚人流物流资金流的商业基础，也为项目的发展升值提供了有力的保障。,目前,整个淮安市市区(主要指清河区、清浦区、经济开发区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：,淮海北路部分：古黄河以南，以汽配商城为中心； 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等； 淮海广场部分：主要

16、以商场、商厦为主，包括新亚商城、金马广场（含沃尔玛卖场）、金鹰国际购物中心、清江商场、华润苏果、淮汽大厦（含时代超市卖场）、通讯市场、家私市场等； 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主； 经济开发区部分：南方批发市场等。 总评：整个淮安市商业分布相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。商业的格局分布极不平衡，与城市化发展不相称。,淮安现在的商业格局,PART FOUR,商业格局调研评估,主城区主要分为两大商圈-淮海广场为核心的市级零售商圈，以汽车总站为核心的五金、电子、食品、小商品的专业市场商圈。其他外围商圈含楚州商业集中区和苏北市场、南方批发城等组成的外围商圈。这两大商圈也是目前淮安市城区商业最为集中的地方，另外有潜在商圈，随着“东扩南连”城市建设步伐加快，城市副中心商业区将会形成。 1）商圈划分 核心商业圈 以淮海广场为中心，方圆1.5公里范围内。 淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融