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1、2013年第一季 泉州市区房地产市场分析 2013年4月 立丹行机构 泉州公司 市场部 第一季语 自2010年4月，新“国十条”出台后，楼市受宏观调控影响巨大。无论是刚需购房、投资投机 性购房客群均陷入观望。 近三年的调控下，泉州楼市跌宕起伏，经历过让人绝望的低谷，也有过令人期待的“红五月”。 至2013年2月份，新“国五条”出台，一方面扼杀了部分城市出现欲“取消限购令”的苗头， 另一方面也表明了国家对于房地产调控的决心，楼市是向左走还是向右走，新“国五条”做出了 很好的回应。 出人意料却又合情合理的是，新政出台后，引发了新一轮的恐慌性购房，欲搭上新政实施前的 末班车；3月份，厦门住宅成交创近
2、32个月新高，泉州更是创下36个月来最高纪录。 未来第二季度，泉州楼市的走向如何，让我们拭目以待！ Contents 宏观环境 全国楼市 后市预判 宏观市 场 本地新闻 市场表现 后市预判 泉州市 场 营销方式 典型单盘 媒体监测 营销分 析 1 政策市场 国五条来袭，各方抢跑政策空窗期 2007年以前调控政策还以税费、信贷结合首付比例的房地产市场经济调控手段为主， 2010年后的调控政策，则在之前的基础上开始更多的转向限购、限价等行政干预手段。 加税 政府救市 压制购房需求 加税、压制投放需求 5月，国六条，90/70小户 型政策，首付三成，营业税 由2年延长到5年，全额征收 恢复征收二手房
3、个人所得税 9月二套房首 付四成，利率 上浮10% 10月 首套房贷利率7 折 12月新国六条，二套 房贷松绑，营业税免 征由5年改为2年，由 全额改为差额征税 4月 新国十条 ，二套房首付5 成，利率上浮1.1倍 9月，新国5条，买房至少首付3 成，三套停贷，限购 1月 新国八条 ，二套房首 付6成，限购令全国铺开， 地方设房价调控目标，沪渝 启动房产税试点 问责机制 3月，对住房 价格上涨过快， 控制不力的地 区，追究相关 责任人的责任 2011 2010 2008 2007 2006 2005 压制购房需求 楼 市行政干预高压政策持续 政策市场 2月20日，新国五条出台，随后调控细则内容
4、公布，“限购、限价、限贷”为代表的调控政策再 次得到强化，同时也出现部分新的内容，如外来务工人员纳入保障范围，重提二手房20%个人所 得税等。 完善稳定房价工作责任制 制定本地区年度新建商品住房价格控制目标 建立健全的稳定房价工作考核问责制度 坚决抑制投机投资性购房 限购区域应覆盖城市全部行政区域；加快推进扩大住房房产税试点工作； 对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征 增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房 项目的
5、供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求 加快保障性安居工程规划建设 落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 加强市场监管和预期管理 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介 机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 政策市场 促供给 压需求 以抑制投资型需求为纲 强化信贷政策，结构性收缩二套房贷 限制升级，限购
6、区域应覆盖城市全部 行政区域 2013年住房用地供应总量原则上不低 于过去五年平均实际供应量 信贷上优先支持中小户型商品房建设 落实2013年保障房基本建成470万套， 新开工630万套的任务 “国五条”细则政策的落脚点仍主要在于抑制投机性购房需求，支持首套刚需置业需求。 政策市场 在各地尚未出台相应落实细则的情况下，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌” 中，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期” 二手房交易量激 增，扎堆过户 购房者： 开发商：担心政 策强力打压 限购？购房资格？ 惧怕房价继续上涨？ 二套房首付及贷款利率将进一步提 高？
7、二手房交易个税按差额20%缴纳， 转向新房市场？ 置业一步到位？ 政策市场 【小结】 2010年新“国十条”出台在短期内抑制了市场的需求，积蓄2年的需求在2012年集中消化 造就了2012年楼市的猛烈反弹。 而2013年新国五条的出台，老调重弹“20%的个人所得税” 结合媒体过分渲染，让购房客 户担心成交成本的增加转嫁到房价之中，在地方细则尚未出台的“空窗期”，政策走向不明的 背景下，市场各方抢搭“政策末班车”，造成了市场的恐慌性购买。 如果说2012年的神话是集中去库存化，那么2013年的疯狂则是对未来需求的提前透支。 政策市场 本地新闻 市场表现 后市预判 2 泉州市场 泉州市场 本地新闻
8、 泉州经济建设、城市建设高速发展，政策方面较为稳定。 2、泉州政策 针对“新国五条”未出相应细则，政策面较为稳定； 1、泉州经济 460个重点项目涉及交通网络、能源体系、基础设施、社会民生保障等多个领域，将 着力推动投资完成、竣工投产、开工建设和前期突破四大目标的实现，进一步推动 泉州经济社会发展； 3、泉州城建 涵盖医疗、教育、道路、公园等各类城建配套紧锣密鼓的进行中； 泉州各幼儿园情况 山水慢线系统图 南迎宾大道通车 泉州市场 市场表现一 泉州万科、 泰禾、香缤、中骏、 上实 石狮泰禾、中 骏、南益、世茂、 阳光城 晋江世茂、龙 湖、万达、宝龙、 恒禾 南安碧桂园、 南益、中骏、明发、 源
9、昌 永春碧桂园 台商投 资区世茂 惠安禹州 品牌房企渗透周边县市，全面布局大泉州 随着各品牌房企进驻周边县市，将抢夺泉州市区部分客源，对市区项目造成威胁。 泉州市场 市场表现二 品牌房企转战周边县市，市区一级市场成交回落；2013年拟出让土地5724亩，约3815686。 2013年，拟出让商住用地共49宗，环比增加15宗， 上涨44%。总共出让用地面积约382万。 2013年一季度，市区共成交4宗，成交土地面积8.5 万，环比下跌75%；成交总建面34.4万，环比 下跌70%；成交总价约9.8亿元，环比下跌46.4%。 一季度成交4宗商住用地，其中2宗位于城东洛江板 块、2宗位于市中心板块。
10、另外，2013-1号地块位 于市中心九一街，为商业用地，其楼面价为5572元 /。 地块 编号 地块空间范围 土地面积 （） 土地 用途 出让年限 容积率 (以下) 建筑面积 （） 起始总价 （万元） 成交总价 （万元） 溢价率 成交楼面价 （元/平） 成交单位 2012-29 号地块 东至东环城河，西至 温陵路，南邻毅都大 厦、信息大厦、联通 大厦和天都广场，北 面与规划的中侨商住 用地、湖景雅园等项 目用地相邻。 56020 商服、办 公、住宅 商业40年、 办公50年、 住宅70年 4.5 252091 66435 69800 5.1% 2769 福建力标 集团有限 公司 重点地块一览：
11、 泉州市场 市场表现三 楼市回暖迹象显著，商品房签约量与2011Q1持平，并列近两年第一。 进入2012年后，泉州商品房签约量整体呈上涨趋势，至本季度创新高；2013Q1商品房共签约5493套，环比增加1029套， 签约面积522332，环比上涨19.6%，同比大幅上涨158%； 办公物业自2013Q3，签约占比较高，主要原因为澜湖郡、润柏大都会等办公产品入市抢戏，且不限购不限贷，吸引大量投 资客入手，2013年第一季度共签约3.8万，占比7%，仅次于商品住宅；另外，本季度住宅物业签约45.5万，占比 87%；商业物业签约1.5万，占比3%；其他物业签约1.4万，占比3%。 商品房签约量持平
12、涨势明显 单盘年初集中签约+返乡置业潮+市场大势向好，助力商品住宅签约面积破4万，仅次于2010Q1。 泉州市场 市场表现四 2013Q1延续2012年度上涨趋势，商品住宅共签约3858套，环比增加1420套，同比增加2579套，签约面积455260，环 比上涨43.5%，同比大幅上涨182%；自2010Q1后，时隔三年，单季签约面积再破4万；主要原因：1、此前个别项目签约 受限，年初纷纷集中签约；2、春节前后针对返乡客群的推售，各项目均取得不错的业绩；3、市场大势向好，客户信心十足。 第三季度供略小于求，供应3892套、45万，环比上涨72%。 市区住宅均价至今呈缓慢上涨，至本季度，签约均价
13、9306元/（仅供参考），环比上涨7.6%，同比上涨13.7%。 价格整体缓慢上涨 泉州市场 市场表现五 新政之下，首套房依旧未受打压，2013Q1热销户型分别为71-90两房、71-902+1房、 121-144三房。 两房 面积段 套数 占比 200 128 14.6% 一季度市区各单盘全面开花，东海湾以748套，近8万销售面积夺得市区销售套数、面积双冠。 泉州市场 市场表现六 大项目签约面积排行 序号 项目名称 2013Q1 序号 项目名称 2013Q1 套数 面积（） 套数 面积（） 1 东海湾 748 79116 11 嘉琳广场 93 11779 2 南益鲤景湾 243 29931
14、12 桃源山庄 19 11549 3 浦西万达广场 102 28369 13 冠亚凯旋门 128 11409 4 中骏财富中心 153 26879 14 润柏大都会 158 11114 5 三盛四季公园 202 25079 15 宝珊花园 41 9643 6 卓辉金色外滩 189 22740 16 西湖豪苑 78 9276 7 海景国际花园 144 22078 17 中润嘉园 84 7986 8 钻石美尔奇 225 21308 18 宏益江山丽园 65 6986 9 力标新时代 251 20833 19 阳光御景 76 6912 10 中源领第 182 17386 20 左岸英郡 51 665
15、1 泉州市场 市场表现七 当前存量可供去化11.5个月，主力库存为70-90、120-144面积段的产品。 面积段 库存套数 库存面积 （万） 去化周期/月 （面积） 200 875 27.7 11.9 存 量：第一季度供略小于求，截止2013年3月31日，泉州市区住宅存量共10194套，139.4万，可供去化周期缩短至 11.5月； 产 品 线：2013Q1，70-90、120-144面积段仍为市场主流去化产品，其去化周期分别缩短至9.4个月、6.5个月； “新国五条”的出台并未对首置客群产生影响，政策的出台旨在抑制投机性购房；相信，在未来一个季度中，首置型客户仍 是市场主力，而70-90、120-144面积段产品将仍是客户首选，其去化周期也将进一步缩短。 昆山：公积金贷款缴存时间由半年被延长至一年； 东莞：首套房公积金贷款最低首付提升至三成； 金华：下调公积金最高贷款额度； 成都：公积金停贷（但遭到否认）； 南京：将按照国家和省委省政府的要求和部署，出台贯彻落实的 相关意见； 江苏：希望江苏比较快的把国家政策在江苏落地； 贵州：认真酝酿、充分讨论和积极研究关于“新国五条”细则在 贵阳的具体实施政策； 福州：公积金新规出台； 广州：将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标， 加快出台
