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1、2013年第一季 泉州市区房地产市场分析 2013年4月 立丹行机构 泉州公司 市场部 第一季语 自2010年4月,新“国十条”出台后,楼市受宏观调控影响巨大。无论是刚需购房、投资投机 性购房客群均陷入观望。 近三年的调控下,泉州楼市跌宕起伏,经历过让人绝望的低谷,也有过令人期待的“红五月”。 至2013年2月份,新“国五条”出台,一方面扼杀了部分城市出现欲“取消限购令”的苗头, 另一方面也表明了国家对于房地产调控的决心,楼市是向左走还是向右走,新“国五条”做出了 很好的回应。 出人意料却又合情合理的是,新政出台后,引发了新一轮的恐慌性购房,欲搭上新政实施前的 末班车;3月份,厦门住宅成交创近
2、32个月新高,泉州更是创下36个月来最高纪录。 未来第二季度,泉州楼市的走向如何,让我们拭目以待! Contents 宏观环境 全国楼市 后市预判 宏观市 场 本地新闻 市场表现 后市预判 泉州市 场 营销方式 典型单盘 媒体监测 营销分 析 1 政策市场 国五条来袭,各方抢跑政策空窗期 2007年以前调控政策还以税费、信贷结合首付比例的房地产市场经济调控手段为主, 2010年后的调控政策,则在之前的基础上开始更多的转向限购、限价等行政干预手段。 加税 政府救市 压制购房需求 加税、压制投放需求 5月,国六条,90/70小户 型政策,首付三成,营业税 由2年延长到5年,全额征收 恢复征收二手房
3、个人所得税 9月二套房首 付四成,利率 上浮10% 10月 首套房贷利率7 折 12月新国六条,二套 房贷松绑,营业税免 征由5年改为2年,由 全额改为差额征税 4月 新国十条 ,二套房首付5 成,利率上浮1.1倍 9月,新国5条,买房至少首付3 成,三套停贷,限购 1月 新国八条 ,二套房首 付6成,限购令全国铺开, 地方设房价调控目标,沪渝 启动房产税试点 问责机制 3月,对住房 价格上涨过快, 控制不力的地 区,追究相关 责任人的责任 2011 2010 2008 2007 2006 2005 压制购房需求 楼 市行政干预高压政策持续 政策市场 2月20日,新国五条出台,随后调控细则内容
4、公布,“限购、限价、限贷”为代表的调控政策再 次得到强化,同时也出现部分新的内容,如外来务工人员纳入保障范围,重提二手房20%个人所 得税等。 完善稳定房价工作责任制 制定本地区年度新建商品住房价格控制目标 建立健全的稳定房价工作考核问责制度 坚决抑制投机投资性购房 限购区域应覆盖城市全部行政区域;加快推进扩大住房房产税试点工作; 对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征 增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房 项目的
5、供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项目,优先支持其开发贷款需求 加快保障性安居工程规划建设 落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 加强市场监管和预期管理 加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介 机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。 政策市场 促供给 压需求 以抑制投资型需求为纲 强化信贷政策,结构性收缩二套房贷 限制升级,限购
6、区域应覆盖城市全部 行政区域 2013年住房用地供应总量原则上不低 于过去五年平均实际供应量 信贷上优先支持中小户型商品房建设 落实2013年保障房基本建成470万套, 新开工630万套的任务 “国五条”细则政策的落脚点仍主要在于抑制投机性购房需求,支持首套刚需置业需求。 政策市场 在各地尚未出台相应落实细则的情况下,在不确定的政策预期之下,市场各方陷入各种“恐慌” 中,二手房市场抢搭政策末班车,客户“恐慌性”购房,开发商抢跑地方细则落实的“空窗期” 二手房交易量激 增,扎堆过户 购房者: 开发商:担心政 策强力打压 限购?购房资格? 惧怕房价继续上涨? 二套房首付及贷款利率将进一步提 高?
7、二手房交易个税按差额20%缴纳, 转向新房市场? 置业一步到位? 政策市场 【小结】 2010年新“国十条”出台在短期内抑制了市场的需求,积蓄2年的需求在2012年集中消化 造就了2012年楼市的猛烈反弹。 而2013年新国五条的出台,老调重弹“20%的个人所得税” 结合媒体过分渲染,让购房客 户担心成交成本的增加转嫁到房价之中,在地方细则尚未出台的“空窗期”,政策走向不明的 背景下,市场各方抢搭“政策末班车”,造成了市场的恐慌性购买。 如果说2012年的神话是集中去库存化,那么2013年的疯狂则是对未来需求的提前透支。 政策市场 本地新闻 市场表现 后市预判 2 泉州市场 泉州市场 本地新闻
8、 泉州经济建设、城市建设高速发展,政策方面较为稳定。 2、泉州政策 针对“新国五条”未出相应细则,政策面较为稳定; 1、泉州经济 460个重点项目涉及交通网络、能源体系、基础设施、社会民生保障等多个领域,将 着力推动投资完成、竣工投产、开工建设和前期突破四大目标的实现,进一步推动 泉州经济社会发展; 3、泉州城建 涵盖医疗、教育、道路、公园等各类城建配套紧锣密鼓的进行中; 泉州各幼儿园情况 山水慢线系统图 南迎宾大道通车 泉州市场 市场表现一 泉州万科、 泰禾、香缤、中骏、 上实 石狮泰禾、中 骏、南益、世茂、 阳光城 晋江世茂、龙 湖、万达、宝龙、 恒禾 南安碧桂园、 南益、中骏、明发、 源
9、昌 永春碧桂园 台商投 资区世茂 惠安禹州 品牌房企渗透周边县市,全面布局大泉州 随着各品牌房企进驻周边县市,将抢夺泉州市区部分客源,对市区项目造成威胁。 泉州市场 市场表现二 品牌房企转战周边县市,市区一级市场成交回落;2013年拟出让土地5724亩,约3815686。 2013年,拟出让商住用地共49宗,环比增加15宗, 上涨44%。总共出让用地面积约382万。 2013年一季度,市区共成交4宗,成交土地面积8.5 万,环比下跌75%;成交总建面34.4万,环比 下跌70%;成交总价约9.8亿元,环比下跌46.4%。 一季度成交4宗商住用地,其中2宗位于城东洛江板 块、2宗位于市中心板块。
10、另外,2013-1号地块位 于市中心九一街,为商业用地,其楼面价为5572元 /。 地块 编号 地块空间范围 土地面积 () 土地 用途 出让年限 容积率 (以下) 建筑面积 () 起始总价 (万元) 成交总价 (万元) 溢价率 成交楼面价 (元/平) 成交单位 2012-29 号地块 东至东环城河,西至 温陵路,南邻毅都大 厦、信息大厦、联通 大厦和天都广场,北 面与规划的中侨商住 用地、湖景雅园等项 目用地相邻。 56020 商服、办 公、住宅 商业40年、 办公50年、 住宅70年 4.5 252091 66435 69800 5.1% 2769 福建力标 集团有限 公司 重点地块一览:
11、 泉州市场 市场表现三 楼市回暖迹象显著,商品房签约量与2011Q1持平,并列近两年第一。 进入2012年后,泉州商品房签约量整体呈上涨趋势,至本季度创新高;2013Q1商品房共签约5493套,环比增加1029套, 签约面积522332,环比上涨19.6%,同比大幅上涨158%; 办公物业自2013Q3,签约占比较高,主要原因为澜湖郡、润柏大都会等办公产品入市抢戏,且不限购不限贷,吸引大量投 资客入手,2013年第一季度共签约3.8万,占比7%,仅次于商品住宅;另外,本季度住宅物业签约45.5万,占比 87%;商业物业签约1.5万,占比3%;其他物业签约1.4万,占比3%。 商品房签约量持平
12、涨势明显 单盘年初集中签约+返乡置业潮+市场大势向好,助力商品住宅签约面积破4万,仅次于2010Q1。 泉州市场 市场表现四 2013Q1延续2012年度上涨趋势,商品住宅共签约3858套,环比增加1420套,同比增加2579套,签约面积455260,环 比上涨43.5%,同比大幅上涨182%;自2010Q1后,时隔三年,单季签约面积再破4万;主要原因:1、此前个别项目签约 受限,年初纷纷集中签约;2、春节前后针对返乡客群的推售,各项目均取得不错的业绩;3、市场大势向好,客户信心十足。 第三季度供略小于求,供应3892套、45万,环比上涨72%。 市区住宅均价至今呈缓慢上涨,至本季度,签约均价
13、9306元/(仅供参考),环比上涨7.6%,同比上涨13.7%。 价格整体缓慢上涨 泉州市场 市场表现五 新政之下,首套房依旧未受打压,2013Q1热销户型分别为71-90两房、71-902+1房、 121-144三房。 两房 面积段 套数 占比 200 128 14.6% 一季度市区各单盘全面开花,东海湾以748套,近8万销售面积夺得市区销售套数、面积双冠。 泉州市场 市场表现六 大项目签约面积排行 序号 项目名称 2013Q1 序号 项目名称 2013Q1 套数 面积() 套数 面积() 1 东海湾 748 79116 11 嘉琳广场 93 11779 2 南益鲤景湾 243 29931
14、12 桃源山庄 19 11549 3 浦西万达广场 102 28369 13 冠亚凯旋门 128 11409 4 中骏财富中心 153 26879 14 润柏大都会 158 11114 5 三盛四季公园 202 25079 15 宝珊花园 41 9643 6 卓辉金色外滩 189 22740 16 西湖豪苑 78 9276 7 海景国际花园 144 22078 17 中润嘉园 84 7986 8 钻石美尔奇 225 21308 18 宏益江山丽园 65 6986 9 力标新时代 251 20833 19 阳光御景 76 6912 10 中源领第 182 17386 20 左岸英郡 51 665
15、1 泉州市场 市场表现七 当前存量可供去化11.5个月,主力库存为70-90、120-144面积段的产品。 面积段 库存套数 库存面积 (万) 去化周期/月 (面积) 200 875 27.7 11.9 存 量:第一季度供略小于求,截止2013年3月31日,泉州市区住宅存量共10194套,139.4万,可供去化周期缩短至 11.5月; 产 品 线:2013Q1,70-90、120-144面积段仍为市场主流去化产品,其去化周期分别缩短至9.4个月、6.5个月; “新国五条”的出台并未对首置客群产生影响,政策的出台旨在抑制投机性购房;相信,在未来一个季度中,首置型客户仍 是市场主力,而70-90、120-144面积段产品将仍是客户首选,其去化周期也将进一步缩短。 昆山:公积金贷款缴存时间由半年被延长至一年; 东莞:首套房公积金贷款最低首付提升至三成; 金华:下调公积金最高贷款额度; 成都:公积金停贷(但遭到否认); 南京:将按照国家和省委省政府的要求和部署,出台贯彻落实的 相关意见; 江苏:希望江苏比较快的把国家政策在江苏落地; 贵州:认真酝酿、充分讨论和积极研究关于“新国五条”细则在 贵阳的具体实施政策; 福州:公积金新规出台; 广州:将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标, 加快出台