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1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间筹划魔方：在变化中寻找筹划空间筹划魔方：在变化中寻找筹划空间筹划魔方：在变化中寻找筹划空间 房地产开发企业经房地产开发企业经营营过程中的过程中的税税收收决决策房地产开发企业经策房地产开发企业经营营过程中的过程中的税税收收决决策策营税决营税决营税决营税决 （）税收筹划与避税税收筹划与避税（三三）税收筹划与避税税收筹划与避税 避避税税 税收筹划税收筹划 避避税税 税收筹划税收筹划 利用税法漏洞利用税法漏洞 研究税法 合理利用研究税法 合理利用 国家采取反避税国家采取反避税 国家保护支持国家保护支持 税收筹划与避税是两码事儿税收筹划与避税是两码事儿 避税，是指纳税人利用
2、税法规定上的漏洞、不避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不 足和缺陷足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法在纳税前采取合乎法律规定的方法足和缺陷足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法在纳税前采取合乎法律规定的方法 规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家 的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对 规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家 的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对 其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神， 受国家保护和支持。 其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神， 受国家保护和支持。 （四四）房地产开发企业做税收筹划的必要性房地产开发企业做税收筹划的必要性（四四）房地
3、产开发企业做税收筹划的必要性房地产开发企业做税收筹划的必要性 1 1开发周期长开发周期长涉税复杂涉税复杂1 1、开发周期长开发周期长，涉税复杂涉税复杂。 2 2交易金额大交易金额大涉税金额大涉税金额大2 2、交易金额大交易金额大，涉税金额大涉税金额大。 3 3是税务机关监管重点是税务机关监管重点涉税风险大涉税风险大3 3、是税务机关监管重点是税务机关监管重点，涉税风险大涉税风险大。 如筹成功如筹成功来价值大来价值大4、4、如如果果筹筹划划成功成功，带，带来价值大来价值大。 5 5涉及个风险点涉及个风险点节税点节税点筹划空间大筹划空间大5 5、涉及个风险点涉及个风险点、节税点节税点，筹划空间大筹
4、划空间大。 二、税收筹划的基本原理二、税收筹划的基本原理二、税收筹划的基本原理二、税收筹划的基本原理 （）揭示税收筹划的内在规律（一）揭示税收筹划的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究 企业纳税成本企业纳税成本 税款成本办税成本风险成本 1、税款成本及其可控性分析1、税款成本及其可控性分析 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少按照税按照税税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税按照税 收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成 本本。因此因此，很多企业也认为该成本是不可
5、变的很多企业也认为该成本是不可变的。本本。因此因此，很多企业也认为该成本是不可变的很多企业也认为该成本是不可变的。 2、企业办税成本解析2、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。 主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参 加相关培训及外聘税务顾问支出。 。 主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参 加相关培训及外聘税务顾问支出。 3、纳税风险成本及其类型3、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中在企业运行过程中纳税风险包括两种类型纳税
6、风险包括两种类型一一是是在企业运行过程中在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型纳税风险包括两种类型，是是 企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而 被罚款、滞纳金等的支出。 企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而 被罚款、滞纳金等的支出。 ）税收筹划内在规律税收筹划内在规律两大学说两大学说”介绍介绍（二（二）税收筹划内在规律税收筹划内在规律“两大学说两大学说”介绍介绍 1、变量引进学说1、变量引进学说 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、 能够引起税额变化的要素能够引起税额变化的要素。变量引进变量引进，就是纳税就是纳税能够引起税额变化的
7、要素能够引起税额变化的要素。变量引进变量引进，就是纳税就是纳税 人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没 有或改变原有的数值有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异从而影响税收政策的差异有或改变原有的数值有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异从而影响税收政策的差异 化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有 利于纳税人方向转化利于纳税人方向转化。利于纳税人方向转化利于纳税人方向转化。 1、纳税人的注册地点1、纳税人的注册地点 2 2纳税人的性质或组织形式纳税人的性质或组织形式2 2、纳税人的性质或组织形
8、式纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业3、纳税人选择的行业 4 4企业资产企业资产设备是否是国产设备是否是国产4 4、企业资产企业资产、设备是否是国产设备是否是国产 产品产品 5 5企业选用什样的从业人员企业选用什样的从业人员5 5、企业选用什样的从业人员企业选用什样的从业人员 2 2因素分析学说因素分析学说2 2、因素分析学说因素分析学说 因素因素，就是构成事物本质的成分就是构成事物本质的成分，或者说是决或者说是决因素因素，就是构成事物本质的成分就是构成事物本质的成分，或者说是决或者说是决 定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那 些影响税
9、额的条件些影响税额的条件（因素因素）进行分析进行分析，并通过并通过一一些影响税额的条件些影响税额的条件（因素因素）进行分析进行分析，并通过并通过 些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 1、特定税收政策因素1、特定税收政策因素 2、税收优惠政策因素2、税收优惠政策因素 3 3、税制要素税制要素3 3、税制要素税制要素 4、计算公式中的内嵌因素4、计算公式中的内嵌因素 5 5组织形式因素组织形式因素5 5、组织形式因素组织形式因素 3、税收筹划“两大学说”的互相转换3、税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间变量引进法和
10、因素分析法“两大学说”之间 是相通的是相通的变量引进中的变量也属于因素分析变量引进中的变量也属于因素分析是相通的是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析变量引进中的变量也属于因素分析 中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密 切联系的切联系的纳税人在运用这两种理论模型时纳税人在运用这两种理论模型时切联系的切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时纳税人在运用这两种理论模型时， 要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从 ， 要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从 因素分析的角度找到税收筹划的空间因素分析的角度找到税收筹划的空间另方另方因素分析的角度找到税收筹
11、划的空间因素分析的角度找到税收筹划的空间，另另一一方方 面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从 变量引进的角度变量引进的角度找到税收筹划的空间找到税收筹划的空间变量引进的角度变量引进的角度，找到税收筹划的空间找到税收筹划的空间。 三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？ （一）买地阶段的涉税分析与筹划 （二）建房阶段的涉税分析与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划 （三）售房阶段的涉税分析与筹划 （四）管
12、房阶段的涉税分析与筹划 四四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？四四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？四四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？四四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？ （一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析 1房地产开发企业销售不动产中主要营业房地产开发企业销售不动产
13、中主要营业 （1 1）征税范围征税范围 1、房地产开发企业销售不动产中主要营业房地产开发企业销售不动产中主要营业 税问题税问题 （1 1）征税范围征税范围 销售不动产征收范围的基本规定 销售不动产征收范围的基本规定 销售不动产征收范围具体规定 销售不动产征收范围具体规定 （2 2）销售不动产中营业额规定销售不动产中营业额规定（2 2）销售不动产中营业额规定销售不动产中营业额规定 基本规定 基本规定 具体规定 具体规定 2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题 自退行为征税问题自退行为征税问题 受托提供建筑劳务的征税问题受托提供建筑劳务的征税问题 自退行
14、为征税问题自退行为征税问题 受托提供建筑劳务的征税问题受托提供建筑劳务的征税问题 3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题 4、房地产开发企业物业管理中的征税问题、房地产开发企业物业管理中的征税问题 a a收取物业费收取物业费保养费保养费征税问题征税问题a a、收取物业费收取物业费、保养费保养费、征税问题征税问题 b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入 c c物业企业代有关部门收取的水费物业企业代有关部门收取的水费电费电费燃气费燃气费维修基金维修基金房租不房租不 5房地产开发企业有关其他项目征收营业税规
15、定房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定 c c、物业企业代有关部门收取的水费物业企业代有关部门收取的水费、电费电费、燃气费燃气费、维修基金维修基金、房租不房租不 计征营业税。计征营业税。 5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定 6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析 （二二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析（二二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析（二二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析房地
16、产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析（二二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析 1、土地、土地增值税征税范围增值税征税范围增值税征税范围增值税征税范围 土地增值税征税范围一般规定 征税范围的具体规定 土地增值税征税范围一般规定 征税范围的具体规定 2、土地增值税计税依据、土地增值税计税依据 有关收有关收入入的确认的确认 有关扣除项目的规定有关扣除项目的规定 有关收的确认有关收的确认 有关扣除项目的规定有关扣除项目的规定 3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例 介绍介绍介绍介绍 税率差异筹划与土地增值税筹划案例 土地增值税的税收优惠与税收筹划案例 税率差异筹划与土地增值税筹划案例 土地增值税的税收优惠与税收筹划案例 （三）房地产开发企业所得税
