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1、. . . . . . . 总部基地建设项目 商业计划书 . . . . . . . 目目 录录 一、总 论-4 1.1 项目简介 -4 1.2 项目规模 -4 1.3 项目单位情况 -5 1.4 报告编制原则和依据 -5 二、项目建设背景和建设的必要性-6 2.1 总部经济的概念 -6 2.2 总部经济产生的条件 -7 2.3 总部经济发展的条件 -8 2.4 总部经济的发展趋势 -9 2.5 地区发展总部经济的可行性 -11 2.6 高新区发展总部经济的可行性 -12 2.7 高新区建设总部基地的必要性 -14 2.8 建设总部基地的意义 -15 三、项目定位-18 3.1 项目定位原则
2、-18 3.2 建设目标-18 3.3 总体定位 -18 3.4 客户定位 -18 3.5 功能定位 -19 . . . . . . . 四、总部基地整体规划-21 4.1 规划原则 -21 4.2 整体规划 -21 五、总部基地选址分析-22 5.1 总部基地项目选址因素 -22 5.2 项目选址状况 -22 六、建设规模和建设容-25 6.1 建设规模 -25 6.2 建筑规划 -25 6.3 规划原则 -25 6.3 建筑容 -26 七、建设投资估算及资金筹措-27 7.1 投资估算 -27 7.2 资金筹措计划 -29 . . . . . . . 一、一、总总 论论 1.11.1 项目
3、简介项目简介 项目名称: XXX 总部基地建设项目 建设单位：某投资控股 项目性质：新建 建设地点：市经济技术开发区 1.21.2 项目项目规模规模 高新区总部基地大厦工程由某投资控股集资兴建，建筑规模为 地上 26 层，其中 1-4 层为裙楼，5-26 为商用办公，地下室 1 层为 车库及设备用房；屋顶设电梯机房、水箱间等；建筑总面积为 38000，其中商用办公 22000 ，裙楼 1-4 层 16000 ，地下室 16000 ，建筑高度 95.3m，工程设计建筑耐久年限为 50 年。 工程各层建筑功能分别为： 地下室：车库、配电房、工具房、管理房等，层高为 3.50m； 一层：酒店、休闲场
4、所等，层高为 4.80m； 二层至四层：商场等，层高为 4.50m； 五至二十六层：商用办公，层高均为 3.50m； 屋顶层：屋顶为水箱间，层高 2.50m，电梯机房，层高 3.40m。 工程位于 XXX 市高新区 AA 大街和 BB 道交叉口，占地面积约为 25 亩。 . . . . . . . 1.31.3 项目单位情况项目单位情况 单位名称：某投资控股 成立时间：2016 年 11 月 29 日 注 册 地：某市 注册资金：10000 万元 公司类型：有限责任公司(自然人独资) 业务围：项目投资(具体项目另行申报)；创业投资业务；文化项目 投资；影视项目投资；教育项目投资；投资顾问、企业
5、管 理咨询、商务信息咨询、投资咨询、文化信息咨询、经济 贸易信息咨询(以上均不含限制项目)；国贸易(不含专营、 专卖、专控商品)；经营进出口业务(法律、行政法规、国 务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可 经营)；供应链管理；市场营销策划；文化艺术交流活动 策划(演出除外)；展览展示策划；会务服务；从事广告业 务(法律法规、国务院规定需另行办理广告经营审批的， 需取得许可后方可经营)；从事计算机软硬件科技领域的 技术开发、技术服务、技术转让、技术咨询。(以上各项 涉及法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制 的项目须取得许可后方可经营)计算机软硬件的技术培训。 1.41.4
6、报告编制原则报告编制原则和依据和依据 (1)XXX市城市总体规划(2010-2020); (2)XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要; . . . . . . . (3)国家发展改革委、建设部发改投资20061325号文发布的建 设项目经济评价方法与参数(第三版)。 (4)投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会(办公厅计 办投资200215号); (5)2012年 WW省建设工程工程量清单计价定额与相关规定。 (6)建设单位提供的其他有关资料; 二、项目建设背景和建设的必要性二、项目建设背景和建设的必要性 2.12.1 总部经济的概念总部经济的概念 总部经济，是继商务园区、中心商务
7、区(CBD)的发展升级后新的 一种经济模式。市社会科学院总部经济研究中心主任弘研究员在国 首次提出总部经济理论，他认为：“总部经济”是指某区域由于特 有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地 布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现 最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经 济形态。构建一个统一开发、统一物业服务等会迅速构建企业运转 的低成本平台，这对国企业总部及跨国公司总部是一个巨大的吸引 力，总部基地和总部经济的概念由此而诞生，并用总部经济理论打 造了中国第一个总部基地中关村最早成立的三个园区之一的丰 台园。 . . . . . . .
8、 总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢 效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带 动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。总部经 济引导众多资源大规模聚合，形成有特定职能的经济区域，在此区 域高端集合。其核心价值就是企业通过总部与生产制造或分支机构、 功能和组织结构空间上的分离达到成本最小化。总部经济是产业链 的高端,以办公、研发、商务作为具体的功能形态。 总部经济是近年来一个备受关注的经济现象，总部经济聚集区 以其高端性、知识性、强关联性等特征，在城市和区域经济发展中 扮演着越来越重要的角色，成为推动城市经济加快发展的新动力。 目前，我国的、
9、、等大城市都提出要大力发展总部经济。 经济全球化要求“最经济原则” ，即对成本最小化、利益最大化。 在欧美等经济发达国家，通讯、交通、金融、物流等系统高度发达， 许多公司的办公场所都倾向于生态型的绿色办公，既有充分的绿地、 优美的景观，还有各种分工细致而高效的社会及物业服务，这种总 部楼已经不是单纯的建筑物，同时具有较大的规模而形成一个新的 经济平台，所以说，总部经济是伴随着世界经济全球化而来的。 2.22.2 总部经济产生的条件总部经济产生的条件 2.2.1 信息经济充分发展 网络及通讯技术的普及，使得企业部信息传递和组织成本大大 降低，企业有条件实现部不同组织的空间分离和及时调配，不会因
10、为空间距离对决策指令的执行造成影响。 . . . . . . . 2.2.2 战略资源需求提升 随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、金融 服务、政策便利、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈，要求 企业向此类资源较为集中的区域聚集。 2.2.3 区域资源偏差较大 企业发展需要的战略资源密集分布在发达的中心城市，企业将 管理中心向市区靠近，才能以较低成本获取资源；同理，企业发展 需要的常规资源密集分布在欠发达区域，企业的生产选址需要最大 程度的降低获取成本，要选择此类区域。 2.32.3 总部经济发展的条件总部经济发展的条件 2.3.1 区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源。 发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。丰富 的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活 动的特定需要。城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于 吸引大批集团公司总部所需的管理人员、技术人员入驻，这是发展 总部经济具有的基础条件。 2.3.2 区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。 便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选 择的重要因素。便利的交通
