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1、 . . . 商 业 地 产 策 划 报 告 目录一、商业地产的涵义二、 目前中国商品住宅市场发展及走势分析（一） 商品住宅的历史概述（二） 关于商品住宅的政策及走势分析1、商品住宅的远景分析（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展（2）住宅根本上是国家久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业 2、商业地产的远景分析 （1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色三、商业地产发展历程及现状（一）国际零售业的主流发展理论（二）国际零售业的发展特点（三）零售业城市网点布局转移特点四、中国商业发展历程及趋势分析（一） 中国零售业的发展阶段1、改革开发后至80年代末2、90年代
2、3、入世后至今（二）中国商业地产的现阶段发展特征五、购物中心的概念六、改革开放后中国商业发展（一）传统百货业的没落和多种商业业态的出现（二）商业地产的兴起七、细解“万达模式”“华润模式”“中粮模式”（一）万达模式 商业订单模式 中高低端综合定位1、商业地产、百货、高级酒店、影院，四个产业共同构筑了万达商业帝国 （1）商业地产 （2）高级酒店 （3）连锁百货 （4）万达院线2、“三代”万达商业地产 （1）第一代产品单体店 （2）第二代产品组合店 （3）第三代产品商业地产.城市综合体3、订单地产（二）华润模式 万象城40%零售业+60%餐饮娱乐服务业 高端定位1、华润万象城商业地产运营2、华润置地
3、商业地产的三种运营模式（三）中粮模式 大悦城小型店中店、租金+流水1、复制“大悦城”品牌 实施战略性扩2、大悦城的经营模式“全服务链城市综合体”3、谋求地产板块整合上市 掘金资本市场（四）其它一线地产公司商业地产布局1、万科 增加商业地产投资比例（1）转变投资比例（2）商业地产大踏步2、保利集团 拓展业态 商业地产发力（1）商业地产发力（2）保利地产商业之路初战告捷（3）商业部分将成为公司“提款机” 3、金地集团 重点布局长三角高铁站点城市八、某商业地产分析（一）某住宅市场受政策影响较大（二）某建成的商业地产现状分析1、某万达广场2、航洋国际商业广场（三）某在建商业地产远景分析1、某华润万象城
4、（1）某华润万象城概况介绍（2）某华润万象城业态远景分析2、荣和山水绿城商业地产分析（1）项目概况（2）荣和山水绿城远景分析3、华南城九、某各区区域状况（一）依据地理区域及生活购物习惯划分某人口聚集区1、北大路中华路园湖路江北大道环线2、以友爱路、秀灵路为南北轴，明秀西路一段及路为东西轴的区域3、北湖路为主轴，包括北一里及路为东西轴的区域4、鲁班路大学东路北大路江北大道环线，以新阳路为东西轴5、琅东区域6.、凤岭片区，包括凤岭南北7、南建路江北大道白沙大道环线，包括星光大道、五一路、亭洪路8、大沙田区域9、相思湖片区 包括高新区十、某十五规划（一）某20062010年城市规划布局1、近期城市发
5、展方向2、某城市总体布局形态 一轴两带多中心3、规划期住房建设应遵循的方针政策十一、某各区域商业前景分析十二、进军商业地产探讨（一）商品住宅面临瓶颈十三、商业地产投资及规划探讨（一）初涉商业地产原则1、谨慎原则2、循序渐进原则3、充分论证原则4、开阔视野5、人才引进6、抓住重点，由简及繁（二）主要的、可行性的商业业态规划及培育1、百货经营2、大型综合超市3、超级市场4、商务酒店（三）其他商业业态分析1、停车仓储项目2、出租公寓3、工业厂房出租（四）商业地产项目综合开发1、商业中心商业地产项目2、次商业中心商业地产项目3、交通要道商业地产4、非商业中心的人口聚集区商业地产项目5、地铁沿线商业地产
6、项目十四、房企部分住转商大势所趋1、房企转商原因分析（1）传统的开发模式陷入困境，融资瓶颈凸显（2）政策调控影响大（3）当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润摊薄2、商品住宅政策走向3、逐步提高商业地产投资比例大势所趋一 商业地产的涵义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。最主要的划分形式为住宅地产、商业地产、工业地产。 商业地产，是作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产
7、广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。这些形式表现在业态上就是购物广场、百货商场、商品专业市场、商业街、小区商铺、娱乐健身中心、酒店、饭店等。个人认为，更广义上的商业地产还包括厂房租赁、物流中心、仓储中心等。可以说，除了住宅及自有工业生产用途的地产形式，其它所有的业态都可划归为商业地产。二 目前中国商品住宅市场发展状况及走势分析（一）商品住宅的历史概述1997年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，一些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。从98年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以经济
8、适用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住房，实行不同的定价原则：对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。97年是经济危机，实行房改的目的是想找到经济发展的其它支撑点，减轻国家的财政负担，充实地方政府的财政资金，保证地方政府的经济发展动力，更好地度过经济危机。这是当时房改的一大原因，事实上也起到了很好的作用。从此，中国真正意义上的商品型房地产市场开始发展。中国房地产市场自2003年开始升温并持续增长了将近四年，直到2007年达到顶峰 。2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，、和等地的房价不断再创新高，其他地区
9、主要城市也尾随其后，房价涨势令人惊叹，立成众矢之的。07年10月以后，房市成交急量剧下挫，价格滞涨。紧接着，美国次贷危机爆发，引起全球经济危机，危害波及世界围所有经济体，中国也不可避免受此影响。08年下半年，房价明显下降，打折促销频现，然而情况没有明显好转，反而有愈演愈烈的趋势。直到08年底出台，让房地产市场看到了好转的曙光。09年初，房市成交转暖，至五月份，全国各重点城市楼市成交呈井喷发展，价格一路飙升。至09年底，多数城市楼市价格增长五成以上，令人咋舌，引起各方关注，招致多方不满。迫于压力及为保持经济平稳健康发展，2010年4月17日发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“
10、新国十条”。其实，在此政策出台以前的2010年初，楼市成交量已经明显下挫。成交量下降，再有“国十条”做后盾，令人难以置信的是房价的居高不下，反而有上涨的势头。9月29日，“国五条”出台，再次封堵投资投机路径。至此，个人认为，此一波调控，政府是不达目的不罢休的。乐观估计，从今往后一年左右的时间，成交始终会在低位徘徊，价格也会有一定程度的下降。至于下降多少，个人认为有20%-30%的降幅。（二）、关于商品住宅的政策及走向分析1、商品住宅的远景分析（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展。住宅从更高的角度考虑，是关系国家久安的问题，其次才是加速经济发展的问题。中国历史以来是以家庭为单位
11、的社会，长期奉承一句话：即居者有其屋，安居乐业。所以，从短的历史时期的住房政策来讲，在经济发展早期，住房问题可以作为经济发展的支柱来发展，起到促进经济发展的作用。目前而言，这个政策的持久性有多久，个人估计还有10-15年，快的话，十年以后就会有大的政策转变。因为在房价高涨的今天，政府已经对这方面有所考虑。住房能够促进经济的发展，也仅限于一定的经济发展阶段而已，目前正是这个时候。目前的房价从很多方面的指标而言，已经有了泡沫的迹象，如租售比、如房价与收入比明显偏高。而这些数据，一般规律是发达国家比发展中国家低，目前的情况是中国在这两个数据都居于发展中国家的高水平，发达国家更不在话下。诚然，中国是一
12、个大国，发展中最大的国家，其风险抵御能力不是泰国、印尼、菲律宾等东南亚国家所能比拟的，但中国也不是无敌的，美国也一样，不是无敌的。次贷危机是一个警告、日本90年代失去的十年就是教训。（2）住宅根本上是国家久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业房地产促进经济发展，发达国家也经过这种经历，这是一个手段，不是一个长期的国策，国策是久安。国家经过发展，到达一定的经济水平后，如果房地产市场还是作为一种手段使用，就会出现很多问题。循序渐进的现象是越来越多的资金进入到房地产、直接推高房价和其它不动产、CPI的增长。此过程中，金融系统相应的将更多的投资比例投入不动产抵押贷款，因为不动产投资收益远高于投资其它
13、实业带来的利润，越来越多的资本进入不动产投资，此外，国外热钱恶意投资卖空，导致不动产投资市场风险越来越大。于此同时，由于价值规律的变相扭曲，导致收入增长速度远远跟不上房价上涨速度，导致越来越多的人买不起房子，房租越来越贵，生活质量严重下降，如此，民生就会成为一个棘手的政治问题。无论多么强势的政府，如果不能及时制止及调整政策，终究会造成严重的后果。试问，这样的结果，政府没有预见性？所以，更为可能的结果是在住宅市场发展到一定阶段之后，以商品住宅为主导的房地产市场终究会变成商品住宅与保障性住房并驾齐驱、配以多种住房结构形式，满足高中低层次住房需求的综合房地产市场。至于今后商品住宅与保障性住宅何种形式
14、成为主导的问题，个人认为，随着经济的进一步发展，国家对商品房经济的依赖只会越来越小，最终会走以政府为主导的社会保障房体系为主，商品住宅为辅，多种社会安居体系并存的住房体系。或者迫于社会舆论的压力，这样的住房体系会提前到来。多数乐观的经济学家预测，中国目前告诉的高速经济发展状况至少可以保持20-30年。而日本、国、新加坡、等经济后起发达国家或地区的经验告诉我们，经济高速发展的时间都不会超过40年，一般就是20-35年。即便我国经济再特殊，中国经济发展再怎么有中国特色，我们也没有理由相信中国的经济高速发展能够保持50年。改革开发至今，这个时间已经过去了32年，这么算来，中国高速经济发展时间只剩下1
15、0-15年上下，保守估计不会超过20年。也可以这样理解，以房地产为经济支柱之一的发展策略不会等到这一波经济高潮过后才消停，经济规律不允许、舆论更是没有耐心，现实情况更没有拖延的余地。目前，我们是以房地产住宅开发为主的企业，可以说，也是我们企业赖以生存的企业发展战略。一个行业的发展有其高潮与低潮，所以，要保持企业的长远健康发展，需要及时把握行业运行规律及行业动态，及时作出调整，超前的发展有时候是必要的。2、商业地产的远景分析（1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色古代的中国，把各个行业的从业者统一划归为士、农、工、商四种人，农即农民、士为读书人（国家统治精英）、工为手工业者、商即为工商业者；农为本，商为末，这是古代封建社会奉行的国策。这种提法一半绝对正确，一般百分百错
