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1、总 体 指 导 原 则,推销产品的年代已经过去现在是推销梦想的时代 现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境 各方面渐趋同质化后，我们比什么？ 品牌（产品）的文化和审美！,这个时代的特征：不创新，则失败。创新不仅指功 能环境等硬件，应更为强调： 定位及观念的创新！,追求目标 项目虽只有710套房子，但前有围堵，后有追兵， 且对手的品牌、项目实力均在我们之上，纯从物质硬件发想的企 划难以迅速分割市场，完成销售，唯源自人文角度的“卖点”可以无穷无尽地挖掘 ！,策略及表现 我们坚信：思想可以动人 ！ 我们坚信：文化可以销售 ！ 我们要从文化的角度全面地为项目做传播！,市 场 背 景 传 真,看强
2、手云集的江南区,汇东星城（总共 3000 户） 建筑类型：板塔结合,小高层,高层 物业类别：商住 占地面积：156078平方米，建筑面积：80万平方米 内部配套： 1、约达5万平米的block商业区；2、大型主题会所 3、羽毛球场、大众体育设施、架空层休闲设施 4、幼儿园、幼儿活动中心。 1、2、3期为纯住宅项目，4期为商业项目（包括超200米写字楼南宁汇东塔） 户型：43-111的两房、三房和四房 价格：均价5500元/ 优惠：1、“梦想成真计划”，首付4万买两房、5万买3房、6万买四房，所有在售房源均可参加该活动。 2、部分房源赠送面积最高更是达35。 动态：3月12日，汇东星城推出了二期
3、最后一批珍藏房源，截止下午3点已成交近60套。,云星钱隆江南（总共 3150 户） 建筑类型：28-33层高层，约30栋 物业类别：普通住宅,公寓,商铺 建筑面积：42万平方米 内部配套： 1、商业共40000 2、外围为两层的商业裙楼，在1号楼将引进大型超市 3、4000的社区幼儿园，小区中心约700的生态游泳池 4、6号楼一层为小区高级会所 5、约6万东南亚风情园林，以400米水景贯穿小区 价格：均价6500元/ 户型：2期金色阳光“88-118的N+1房，41-51的小两房在售 优惠：1、一次性付款96折，按揭98折，公积金99折。 2、单套优惠最高达10.8万元 动态：精品户型5字头起
4、，88-118平米N+1创新户型自然销售，8、9#楼预约中,华南城-江南华府（一期3171户） 物业类别：普通住宅,公寓 建筑面积：46万平方米，可售面积约为33万平方米 内部配套： 1、内配网球场、羽毛球场、泳池。 2、高级会所、幼儿园、华南城中小学、社区医疗中心、 老人活动中心等配套设施。 3、全球标准甲级的写字楼、超五星级酒店等商业设施 4、价格：4500元/起 户型：85-120的N+1房 优惠：1、预约即享99折；2、单套优惠最高达10.8万元 动态：3月10日，南宁华南城一期高端住宅项目江南华府 首期开盘，首次开盘共推出约400套房源，开盘当日3小时销2.5亿，所推房源基本售罄。现
5、加推15#楼200多套房源，主推80-120N+1房，目前接受预约中。,龙光普罗旺斯（总共 12000 户） 物业类别：普通住宅,公寓,商铺,建筑综合体 建筑面积：150万平方米,内部配套： 1、网球场、篮球场、小学、幼儿园、体育公园等配套 。大型康体会所、 动态景观泳池。 2、5000欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，南城百货超市。,价格：7期均价6100元/ 户型：拉菲庄园、卡地亚庄园61-147平方米的N+N房 优惠： 1、一次性付款94折，按揭98折 2、3月置业享折上折，送豪华家电、“迪拜游”，每周末更有精彩活动赢精美礼品。 动态：第八期波尔多庄园全新亮相，拉菲庄园、卡地亚庄园6
6、1-147平方米的N+N房臻品户型火热畅销中。,盛天领域（总共 1288 户） 物业类别：普通住宅,写字楼 建筑面积：161699.8平方米,内部配套：区域级大型商业中心、生态写字楼。,价格：上期均价5350元/ 户型：45-91N+1房 优惠： 1、预约5000元享1万元优惠 2、幸福减压置业季全城启动，最高享30000元优惠 动态：幸福减压置业季全城启动，45-91平方米弹力空间火爆预约中，另外，“携手盛天 绿色南宁”2013年南宁植树公益活动3月16日(周六)隆重举行。,保利城（总共 2559 户） 物业类别：普通住宅,公寓,商住（13栋高层组成） 建筑面积：36万平方米 内部配套： 1
7、、荷兰风情商业都会，汇聚购物、餐饮、娱乐、商务功能一站式骑楼街城 2、高档的物中心、8500的地下超市。,价格：上期均价6800元/（精装） 户型：89-120N+1精装房 优惠：预约享受2万元优惠 动态：3月16日，保利城首届郁金香童话花博会将魔幻开幕，届时梦幻的童话世界，充满荷兰风情的十万株郁金香花海、超大风车博物馆，以及超刺激的5D电影院将一一呈现，更有沁人心脾花式早茶、珍奇小树认领等丰富活动等你来参加。,牛顿苹果（本期936户） 类别：普通住宅 （6栋高层住宅） 建筑面积：158839.77平方米，总建筑面积10万平米。 周边配套： 沛鸿民族中学、广西技师学院、江南华联、南城百货及友谊
8、农贸市场等。,价格：均价5300元/ 户型：53-124的1+1、2+1房 优惠： 1、3月29日前预约享95折优惠。 2、最高赠送面积20%。 动态： 53-97平方米1+1房、2+1房启动预约，预计4月份开盘。,和居邕江郡（总共 2362 户） 建筑类型：13栋23-32层高层住宅 建筑面积：19万,内部配套： 1、2.5万建面法式风情商业街 2、小区内设两个架空层康体休闲场所,价格：未定 户型：46-98的两房、三房和四房 优惠： 1、预约5千元可享开盘98折优惠 2、2013年3月8日-15日期间，来访客户在和居邕江郡现场拍照，将照片微博附上标题“和居邕江郡 理想家 生活岸 现正火爆预
9、约 ”和居邕江郡官方微博 及5位微博好友，即可当场凭借手机发送的微博信息到营销中心“电影票兑换区”核对无误后换取南城百货嘉禾影院电影票兑换券2张。 动态：3月16日即将全城首开，双江景新品46-98平方米户型现正火爆预约中。,昌泰鑫金绿洲（总共 1676 户） 商铺 建筑面积：239545平方米 占地面积：35904平方米 地上建筑面积为179522.5，地下建筑面积约为60022。,周边配套： 1、商业配套：人人乐超市、南城百货、临街铺面。 2、教育配套：佩鸿中学、碧翠园小学、经开区第一幼儿园。,价格：5380-5500元/ 户型：87-992+1房 优惠：一次性付款95折 动态：二期新品预
10、约中，昌泰置业2013年大型公益系列活动启幕，现向爱心人士招募书、电子读物、衣物、写字等爱心物资，走进大瑶山，为孩子圆梦，可直接将爱心物资送往昌泰置业售楼部。,卖品牌、大社区如汇东郦城、云星乾隆江南、华南城、龙光普罗旺斯、保利城， 这些项目基本自带了完善的生活与商业配套,卖景观如邕江郡，主打邕江生态美景,卖外部配套如昌泰鑫金绿洲，近邻学校、市场等,卖商务功能如盛天领域，主打综合高端商务配套,在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度， 本案在体量上不具备绝对优势； 要比社区内外配套，本案所处地段也不具备竞争性； 要比生态景观资源，本案也缺少自然生态的资源,面对这样的市场环境- 如
11、何 采 用 新 形 象 手 法 ？ 我们只有从以下几个方面才可能实现最大销售,1、单点放大法把自己的单方面优势最大化，以至 于可以完全凌驾竞争对手，造成绝 对的差异化优势。,2、鲜明占位法从精神层面挖掘卖点，不应仅仅是 推售楼盘更是推售一种为人渴望的 生活方式，找一个鲜明的市场占位。,3、虚实结合法如果能把精神需要和项目的最大买 点完美结合，意味着完美销售的可 能性大了很多。,新形象源泉在哪里？-我 们 卖 什 么 ？宏 桂 宏 苑 卖 点 整 合,精神属性：核心的差异化优势 一种“诚品”的生活方式,台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢的诚品,台湾流传一个说法：如果说世
12、界最高的101大楼是台北的地理地标，那么，诚品书店则是台北的文化地标。,很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告中，甚至专门加了诚品书店的片断。可以说，这十多年来，诚品已经成为台湾文化提升的标准，还一度引起文化界探讨“诚品现象”。,“诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新文化的休闲场所，使书店不是只卖书，而是成为名副其实的文化大卖场。诚品，也是一种生活方式的提倡者,誠品的由來：誠，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷品，是一份專業的素養，一份嚴謹的選擇取名誠品eslite，代表著我們對美好社會的追求與實踐。,誠品的核心價值：人文、藝術、創意、生活(善、愛、美
13、、終身學習),誠品生活以人文、藝術、創意、生活為生活元素，堅持與人為善的永續生活理念，以生活與文化場域的複合模式提供豐富且多元的生活及空間氛圍，提供消費者獨特的生活体验与内容。,誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我提升的追求，同時我們亦可以將之視為對生活美學的再啟蒙。,本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路线。在项目案名上需要有更个性的体现。,本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，且诚品在客群心理本就是一个文化地标，是其熟知的。,我们建议，把案名改为宏桂诚品,如 何 释 放？,我们采用情境表现手法，针对项目功能性利益卖点，切入卖点
14、的细节特色上，释放人与景（自然），人与物，人与人之间的情感世界，融入到有见地的生活态度观点孕育的情绪中，体现品牌的人文内涵-,人文 文艺创意的生活美学 诚恳严谨的居住态度 一种对美好社会与生活的追求与实践,物理属性：功能性卖点整合,我们的地段怎么样？本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧 ，与南宁市其它区域相比，壮锦板块所处位置有点偏远且周边配套、人气均比较薄弱 ，但邻近壮锦板块，是江南产业园区的中心商务居住区，这意味着片区周边将来是工业领地中比较核心、交通比较便利、环境比较好的江南区内不可多得的居住中心,我们的外部配套怎么样？本项目周边是一个居住区，基本被商品房社区（在建或已建或待建）和原来
15、的单位宿舍、原居民私房包围，基本配套除了不缺学校、幼儿园之外，其它公共配套目前还比较少，相关的配套必须依靠商品房社区商业完成，目前龙光普罗旺斯已经有部分商业，但对于整个片区来说，还有待进一步发展与成熟。,我们的建筑风格怎么样？现代简约建筑风格为主，极力塑造现代居住社区；都市风格建筑元素，体现新生城市群体对居住环境的思考和健康积极、休闲享受至上的生活态度，享受城市生活的成果和便利；现代简约风格绝非盲目西化，跟随潮流，而是综合考虑了融合区域特性及客户需求的建议。,我们的环境怎么样？周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于一个比较杂乱的生活环境， 周边的商业配套也比较低端，居住环境比较普通,我们的景观怎
16、么样？中心景观布置大面积浅水系，保证了最大楼间距和每家每户都能享有园林景观,我们的自身配套怎么样？11万的社区，配备8000的商业， 8000要做出具有标志性的配套,我们的户型怎么样？套型建筑面积90平方米以下的户型占总住宅建筑面积的70%。产品定位为舒适型刚需户型。户型面积范围为：87-90平方米的（2+1）房2厅1卫、100平方米左右的（2+1）房2厅2卫和125平方米的（2+2）房2厅2卫。通过赠送阳台、落地飘窗等实现1520%的赠送面积。,我们卖给谁？,他们有独立的世界观，独立思考，有主见,城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活,喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志,喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐,喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节,喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美,喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧,喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气,环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物,我们的目标人群界定,年龄年龄25-45岁,学历大多有大专以上学历
