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1、 1 实 达 滨 江 奥 城 实 达 滨 江 奥 城 商铺租售代理方案 商铺租售代理方案 新润智业机构成员 20085 新润智业机构成员 20085 NCRCO.新润城置业 NCRCO.新润城置业 目 录 目 录 第一部分第一部分 项目情况及我司针对本案定位项目情况及我司针对本案定位- 3 第二部分第二部分 本项目商铺租售执行方案本项目商铺租售执行方案-33 第三部分第三部分 我司招商资源我司招商资源-48 第四部分第四部分 我司危机公关处理能力我司危机公关处理能力-49 第五部分第五部分 特别建议特别建议-52 附件附件 1：招商手册制作方案：招商手册制作方案-55 附件 2：实达滨江奥城商
2、铺租售工作时间排期表附件 2：实达滨江奥城商铺租售工作时间排期表-60 第一部分 项目情况及我司针对本案定位 第一部分 项目情况及我司针对本案定位 一、河西商业发展潜力及现状简析 一、河西商业发展潜力及现状简析 二、本项目基本情况 二、本项目基本情况 三、本项目机会分析 三、本项目机会分析 四、我司对本项目经营业态定位 四、我司对本项目经营业态定位 五、我司针对招商商户定位 五、我司针对招商商户定位 一、河西商业发展潜力及现状简析 一、河西商业发展潜力及现状简析 1、河西商业发展潜力及前景分析 1、河西商业发展潜力及前景分析 1.1、会展业消费需求机会 1.1、会展业消费需求机会 2008 年
3、 10 月份，第四届世界城市论坛主会场设在河西国际博览中心，60 多个国家元首、8000 多人的参会人数，将会带 来连带的会展业消费需求机会。 1.2、旅游产业消费需求机会 1.2、旅游产业消费需求机会 巨大的人流量，巨大的消费需求，带动河西的的零售业、餐饮业、宾馆业、旅游业的大发展,由此将会带来旺盛的旅游 产业消费需求机会。 1.3、体育文化产业消费需求机会 1.3、体育文化产业消费需求机会 大型的体育设施奥体中心、大型的文化设施金陵图书馆和艺兰斋美术馆等，以及多达 88 所各类学校，将连带产生对体 育用品、文化教学用品、图书音像制品等系列商品的消费需求机会。 1.4、商务办公消费需求机会
4、1.4、商务办公消费需求机会 三千多家企业入驻河西 CBD，多家上市公司、金融企业以及数家年纳税规模千万元以上的企业总部，由此将带来一定的 商务办公消费需求机会。 1.5、生活消费需求机会 1.5、生活消费需求机会 河西新城区现有 35 万人口，2010 年将增长到 55 万，众多大型居住区的建成，正在积聚大量居民入住河西，由此将带来 稳定的生活消费需求机会。 2、河西在售商业楼盘现状 2、河西在售商业楼盘现状 2. .1、万科光明城市 万科光明城市 、万科光明城市 万科光明城市 数量面积数量面积 价格价格 物管费物管费 商业定位商业定位 沿街已出售商 铺 8 间 46 129 1550024
5、500 元/ 剩余沿街商铺6 间 40.77 94.03 103.49 24000 元/ 21000 元/ 18500 元/ 4.5 元/月 餐饮食品 便利购物 管家服务 家具生活 美容美体 休闲养疗 亲子早教 社区活动 备注： 1、嵩山路东侧商铺目前优时生活中心进驻（只租不售，租金约 2 元/M2/天，经营范围：社区生活服 务等） 2、嵩山路西侧商铺剩余 6 间（不能做餐饮） ，目前售价为 18500-24000 元/，一次性付款可享受 1% 的优惠。 2.2、中海塞纳丽舍2.2、中海塞纳丽舍 中海塞纳丽舍中海塞纳丽舍 数量数量 面积面积 价格价格 物管费物管费 商业 定位 商业 定位 沿街
6、商铺 30 间 80186 剩余未售出沿街商铺 4 间 125-146 2369524228 元/ 2.5 元/ 月 社区 商业 备注： 1. 层高 5.2 米； 2. 开发商推出购商铺返租 2 年（开发商贴 2 年租金给购买商铺业主，并从购房款中一次性 抵扣） 3. 现有业态有：房产中介公司 4 家、保险公司 1 家、干洗店 1 家、门窗安装公司 2 家、玩 具店 1 家、热水器专卖店 1 家。 2.3、中泰国际广场 中泰国际广场 2.3、中泰国际广场 中泰国际广场 （金狐城（金狐城 OUTLETS MALL） 金狐城位于中泰国际广场裙楼部分，中泰国际广场涵盖公寓、写字楼、商业三大功能，建筑
7、面积约 23 万平方米，配有 约 1000 个机动车位。金狐城占据着裙楼一至四层及地下一层的一部分，建筑面积约 7 万平方米，层高达 4.8 米，将创 建成集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种功能于一体的大型主题奥特莱斯摩尔（OUTLETS MALL） 。 （注： 该项目已成立商业经营管理公司，负责前期招商及后续营运管理工作） 1产权式商铺，10 年返租，年回报率 8%； 2商业共 4 层，1 层价格每平方 4 万多，4 层价格每平方 1 万多； 3商业定位：1F-3F 名品折扣店（北楼） 、服务业/OEM/游乐天地（南楼） ，4F 主题餐饮（北楼） 、美食广场（南楼） ； 4业态占比：
8、零售 55%，餐饮 25%,休闲娱乐 18%,配套服务 2% 5招商合作方式（租赁/联营抽成等） ：联营抽成模式(餐饮业态一：美食广场，抽成比例 20%) 6. 开业时间：预计 2009 年元旦 2.4、融侨中央花园 融侨中央花园 2.4、融侨中央花园 融侨中央花园 1. 裙楼 1 层，沿街商铺，层高 4.4 米，尚未开盘； 2. 面积范围:25130 ； 3. 价格：2800030000 元/； 4. 据销控表上反映约有 14 间商铺左右； 2.5.宋都美域/宋都奥体名座 宋都美域 2.5.宋都美域/宋都奥体名座 宋都美域/宋都奥体名座宋都奥体名座 1 宋都美域沿街商铺 1 层，尚未开盘；
9、2 宋都美域面积范围：30100 ； 3 宋都奥体名座据电话了解业主出租 180 的租金为 30 万/年； 2.6、简析 综上所述，目前河西板块楼盘中大型商场之类的商业较少，现仅中泰国际广场和紫鑫国际购物街两家尚在招商过程中， 但据了解，其招商效果不佳。 河西板块中大多数楼盘商业部分还是以沿街商铺为主，其经营业态不限，主要以房产中介、家装公司、干洗店、便利店、 烟酒店等业态形式存在。 销售均价在 25000 元左右，房型面积集中在 80120 之间，销售状况一般。开发商对商铺定价均较高，其目的为 先期定高价格试水，延长销售周期，待住宅销售即将结束大部分业主入住后集中推广商铺。 2.6、简析 综
10、上所述，目前河西板块楼盘中大型商场之类的商业较少，现仅中泰国际广场和紫鑫国际购物街两家尚在招商过程中， 但据了解，其招商效果不佳。 河西板块中大多数楼盘商业部分还是以沿街商铺为主，其经营业态不限，主要以房产中介、家装公司、干洗店、便利店、 烟酒店等业态形式存在。 销售均价在 25000 元左右，房型面积集中在 80120 之间，销售状况一般。开发商对商铺定价均较高，其目的为 先期定高价格试水，延长销售周期，待住宅销售即将结束大部分业主入住后集中推广商铺。 二、本项目基本情况： 二、本项目基本情况： 1、项目位置示意图 1、项目位置示意图 2、项目商业部分位置和分区示意图 2、项目商业部分位置和
11、分区示意图 3、项目区域位置和方位分析 3、项目区域位置和方位分析 3.1、3.1、顺驰滨江奥城配套商业项目位于南京市河西新城西南部的奥体中心板块，与已建成的南京奥体中心斜对，与建设中的艺兰斋 美术馆和金陵图书馆隔路相望。 3.2、 3.2、项目南临河西新城东西向主干道梦都大街，东靠建设中的奥体新城，向西远眺长江和江心洲，和建设中的滨江景观大道和绿 博园比邻而居。 3.3、 3.3、项目所处位置属于河西新城的西南板块，是未来南京市规划中两大市级商业中心之一，也是地铁 1、2 号线交汇处。 4、项目地块周边社区环境 4、项目地块周边社区环境 项目周边在建在售的大盘都规划了较大建设体量，未来入驻人
12、口可达 6 万人： 项目周边在建在售的大盘都规划了较大建设体量，未来入驻人口可达 6 万人： 滨江奥城滨江奥城：占地 182190 平米，建筑面积 292430 平米，规划入驻 2072 户； 奥体新城奥体新城：占地 90 万平米，建筑面积：120 万平米，预测入驻 8000 户； 紫鑫中华广场紫鑫中华广场：占地 17 万米，住宅建面 26 万平米，预测入驻 2200 户； 欧洲城欧洲城：占地面积 13.8 万平米，住宅建面 14 万平米，规划入驻 635 户； 金马骊城金马骊城：建筑面积 172233 平米，预测入驻 1500 户； 万科光明城市万科光明城市：占地 13.36 万平米，建面
13、27.60 万平米，预测入驻 2300 户； 中海塞纳丽舍中海塞纳丽舍：占地 12 万平米，建面 17 万平米，预测入驻 1600 户； 万达华府万达华府：建筑面积 10.18 万平米，预测入驻 1000 户。 5、项目地块周边商业环境 5、项目地块周边商业环境 5.1、5.1、目前项目周边没有营业中的商业设施，但周围规划中的商业体量很大，中央商务区的底层商业配套就高达 58 万平米，奥体场 馆及中央公园部分商业配套 15 万平米，周边主要开发楼盘的商业配套 13.85 万平方米。 5.2、 5.2、也就是说，未来两年内项目周边上市的商业物业供应量有可能达到 87 万平方米，对河西新城的消费人口来说，这是一个巨大 的体量。 6、项目地块周边商务环境 6、项目地块周边商务环境 6.1、环境优势 6.1、环境优势 河西 CBD 位于河西新城区中部，是新城的核心区，将承担新城最主要商务功能，CBD 区域总投资 100 亿元，总建筑面积 240 万平方米，由 16 幢标志性建筑组成，最高达 238 米。其中，写字楼 30 万平方米，商业用房 58 万平方米，酒店式公寓 42 万平方米。 6.2、政策优势 6
