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1、1,房地产企业全成本管理,2,房地产企业面临着什么？,新政-,土地 金融 预售 自有资金 开发,行业门槛提高了,冰火两重天,3,房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争,向管理要效益,管理规范化,法制日趋健全,消费者日趋成熟,企业规模发展,4,房地产企业,政策,客户,资本,市场,法律,资源,舆论,社会,举牌案例,5,行业竞争激烈,宏观经济调控,企业利润趋薄,管理精细化,管理出效益,6,资 本,土 地,项 目,资本增值能力,项目开发能力,7,房地产企业业绩体现-核心财务指标,销售净利率-盈利能力 总资产周转率-运营效率 净资产收益率-投资回报能力,房地产企业的运营能力,2006年，
2、万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到14.48%。,8,房地产企业的核心竞争力：,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,成本管理能力,聚,焦,体,现,9,一句话: 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争,10,形成责任成本管理为核心的 -全成本管理体系,聚焦：,11,项目盈利目标,12,房地产项目全成本管理,13,房地产项目全成本,土地成本,项目建造成本,管理成本,成本管理,成本分解,资金成本,14,取决于管理层的认识,决定了项目成本与企业命运,15,-企业的成本策略观,企业的定位
3、决定了企业的成本策略 品牌 盈利 顾客价值 持续发展 房地产企业基本的成本策略观,！要产品，而不是作品 ！成熟产品的复制,16,17,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,房地产成本作业过程与成本形成,土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用,管理费用,18,成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合,房地产成本的形成,19,企业特色 项目特点 财务核算 成本分析,20,21,22,如何实现房地产企业的 全成本管理？,建立和实践目标成本与责任成本
4、管理体系,23,建立合理的目标成本 将目标成本分解成责任成本 将成本控制落实到各业务操作环节中 量化评估体系 成本考核与绩效管理,责任成本管理的总体思路,24,25,关于目标成本,目标成本的起源 目标成本与责任成本 目标与靶心,26,内容 一、目标成本的解读 二、目标成本设定原则 三、目标成本的形成 四、目标成本的管理 五、目标成本的实现 六、案例,27,一、目标成本的定义,目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。,28,二、目标成本定义解读,目标成本设定与企业定位 目标成本设定与项目定位 目标成本设定与企业盈利 目标
5、成本设定的市场原则 性价比与专业管理,29,二、目标成本定义解读,30,1、投资决策 项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划 项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计 确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算 工程量清单,横向制约,三、目标成本的形成,31,PDCA,四、目标成本的管理 -动态成本管理,32,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体
6、系。,五、目标成本的实现,33,回顾：,目标成本是基于企业目标建立的 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系,34,案例：目标成本的设定形式,35,案例：动态成本信息反馈系统,36,案例：成本数据库的建立,37,目标成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息为什么失真？,案例1：目标估计不足,案例2：目标刚性不足,案例3：目标与实际脱节,案例1：信息归集不及时,案例2：信息反馈失控,38,39,内容 一、责任成本的解读 二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则 四、责任成本的落实
7、五、责任成本的评估与考核 六、案例,40,责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。 责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则,一、责任成本的解读,41,方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证
8、目标成本的完成,二、责任成本的分解方式,42,方式一：成本科目,43,方式二：合同分类,44,以成本形成主体作为成本责任主体,三、责任成本的分解原则,45,五、责任成本的落实,责任主体 责任内容 责任控制要点 责任履行评价 责任状（书）,责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及 各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）,责任成本指导书,46,六、责任成本的评估与考核,评估方式 评估指标 无效成本 考核方式 谨慎与全面性,量化评估,47,回顾：,责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实
9、施与绩效管理需谨慎挂钩,48,案例：责任成本的分解落实,49,案例：责任成本考核的全面性,50,1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？,2、招投标管理的责任成本如何切分？,案例1：设计阶段 责任成本管理,案例2：招投标责任成本管理,责任成本管理中经常遇到的问题,51,3、责任分配合理吗？,4、这些问题是责任成本管理的错？,案例1：样板房成本谁来管,案例2：图纸的成本责任,案例3：合同招标与实施责任,案例1：产品品质下降了,案例2：财务数据失真了,案例1：质量问题出现了,责任成本管理中经常遇到的问题,52,责任成本控制要点指南的介绍？,53,建立合理的目标成本-控制标杆 将目标成本分解成责任成本
10、-控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中责任成本管理 量化的控制指标与评估-控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向,54,房地产项目全成本管理,房地产企业全成本管理体系,55,之一：制度体系 企业架构体系 专业系统的集成 全过程、各环节,56,之一：制度体系 企业架构体系 专业系统的集成 全过程、各环节,设计管理,采购管理,工程管理,成本管理,57,之二：企业标准化体系 产品 部品 作业工序 工程做法 质量验收,58,之三：专业支持体系 产品研发系统 采购管理系统 成本研究系统 基础数据信息,59,一句话: 房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了
11、企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。,60,房地产成本管理是企业行为（策略管理） 房地产成本管理需要全员、全过程的努力 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理成为企业未来的生命线,61,成本管理要什么？,大家谈,均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任,62,本课程的回顾总结,房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求 房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与 责任成本管理是有效的管理手段 全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持
12、 成本管理是企业未来的生命线,63,谢 谢！,64,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1D
13、kaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
