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1、（建筑工程管理）天津律师办理建筑物区分所有权指引草案律师办理建筑物区分所有权法律业务操作指引目录第一章 总 则4第一节 一般规定41.1.1制定目的41.1.2适用范围41.1.3指引内容41.1.4名词解释41.1.5使用说明5第二节 法律依据51.2.1概述51.2.2法律依据6第二章 建筑物区分所有权专有部分专有权法律业务操作指引8第一节 概述82.1.1专有部分的界定82.1.2专有部分所有权行使的基本原则8第二节 商品房买卖合同的签订82.2.1律师提供法律服务的原则82.2.2律师就商品房买卖合同签订（涉及专有部分内容）为房屋买受人（业主）提供法律服务92.2.3律师就商品房买卖合
2、同签订（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务11第三节 经营性用房问题112.3.1经营性用房的涵义及界定112.3.2律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为业主提供法律服务112.3.3律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务13第四节 车库、车位的问题132.4.1车库、车位的种类132.4.2律师就车库、车位问题为业主提供法律服务142.4.3 律师就车库、车位问题为建设单位提供的法律服务14第五节 常见纠纷及处理机制152.5.1建设单位与业主常见纠纷及处理机制152.5.2.1业主与业主间因住宅改变为经营性用房的纠纷17第三章 建筑物区分所有权共有部分共
3、有权法律业务操作指引18第一节 概述183.1.1 共有部分的界定183.1.2 共有部分共有权行使的基本原则18第二节 建筑物及建筑区划内公共设施、公共场所问题193.2.1 律师提供法律服务的基本范畴193.2.2 律师为建筑物设施内公共设施、公共场所相关问题提供法律服务193.2.3 律师为建筑物区划内的公共设施、公共场所相关问题提供法律服务22第三节 专项维修资金问题223.3.1 专项维修资金的涵义223.3.2专项维修资金交存合法性审查233.3.3专项维修资金使用合法性审查243.3.4 专项维修资金的监督管理29第四节 常见纠纷及处理机制303.4.1开发商与业主常见纠纷及处理
4、机制313.4.2 业主（业主委员会）与物业服务公司常见纠纷及处理机制333.4.3 业主与业主常见纠纷及处理机制35第四章 建筑物区分所有权共同管理权法律业务操作指引37第一节 概述374.1.1共同管理权的含义374.1.2共同管理权的特征37第二节 业主大会384.2.1业主大会的概述384.2.2律师为首次业主大会的成立提供法律服务384.2.3律师为业主大会提供法律服务394.2.4律师为业主大会提供法律服务的风险提示40第三节 业主委员会414.3.1业主委员会的界定414.3.2律师为业主委员会提供法律服务414.3.3律师为业主委员会提供法律服务的风险提示42第四节 物业服务企
5、业444.4.1.1物业服务企业的概念444.4.1.2律师认定物业服务企业能否承接某项物业管理项目应注意的法律问题444.4.2 物业管理服务464.4.2.1律师为物业服务企业前期物业管理提供法律服务464.4.2.2律师为物业服务公司物业管理提供法律服务524.4.3物业服务企业提供物业服务过程中应注意的问题534.4.3.1物业费的缴纳534.4.3.2为业主的物业专有部分提供维修养护或特约服务的收费534.4.3.3物业的验收与交接534.4.3.4公共建筑和共用设施的使用与维护修理544.4.3.5共用部位、共用设施的使用与维护修理544.4.3.6物业管理用房的使用554.4.3
6、.7房屋的装饰、装修554.4.3.8物业服务企业的安全防范义务564.4.3.9第三人行为危及公共利益及他人合法利益，物业服务企业维护后有权收取相关费用564.4.3.10物业服务的转委托应注意的问题564.4.3.11物业服务合同终止应注意的问题564.4.3.12公示义务57第五节 常见纠纷及处理机制574.5.1物业管理自治权纠纷情形：574.5.2业主与建设单位、前期物业服务企业之间的物业管理服务纠纷594.5.3业主与物业服务企业之间的纠纷604.5.4物业使用人违反法律、法规、管理规约和物业服务合同的纠纷61第五章 附则63第一章 总 则第一节 一般规定1.1.1制定目的为了提高
7、律师承办建筑物区分所有权相关业务水平，提高工作效率，减少律师执业中的疏漏，降低律师业务风险，为委托人提供更优质的法律服务，指导律师办理建筑物区分所有权相关诉讼和非诉业务，特制定本操作指引。 1.1.2适用范围本操作指引适用于发生在中华人民共和国领域内的、律师承办建筑物区分所有权相关业务，包括专有部分专有权、共有部分共有权、共同管理权等相关法律业务。1.1.3指引内容本指引以我国现行法律、法规、部门规章为依据，就相关业务的的操作程序、规范、注意事项及风险提示与防范等内容，按照律师服务对象及业务类型的不同进行分类，涉及民事主体间的法律关系及民事主体与政府主管部门间的法律关系处理。1.1.4名词解释
8、本指引涉及较多专业名词，为明确各名词意义，特对如下相关名词进行解释，本指引中出现如下名词，均按本解释的内容确定，有特殊说明的除外：业主业主是指依法享有建筑物专有部分所有权，或者基于商品房买卖的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成，以一定程序决定物业管理区域内全体业主权利义务的组织。业主委员会由组成业主大会的业主依照法定程序选举或者更换，执行业主大会的决定事项的组织。物业服务企业依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的民事主体。前期物业服务企业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业。
9、物业使用人物业的承租人、借用人或者其他物业使用人前期物业服务合同由建设单位选聘的，应当包含在房屋买卖合同中的物业服务合同物业服务合同由业主、业主大会选聘的物业服务企业与全体业主或业主委员会签订的物业服务合同；物业资料建设单位应向物业服务企业移交的资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。建筑物区分所有权专有部分建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用
10、上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体；以及，规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，属于专有部分的组成部分。共有部分是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。经营性用房建筑物内规划用于各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋。1.1.5使用说明1.1.5.1本操作指引是为律师承办相关业务提供经验和借鉴的指导性标准，不具有强制性或规范性。1.1.5.2本操作指引所陈述内容，是根据处理一般业务和经验制定，并不保证是处理任何具体业务的最佳方案，律师应根据实际情况处理具体业务。
11、1.1.5.3因为律师承办业务受复杂的具体情况和环境影响，本操作指引不是律师承办业务避免风险的保证。第二节 法律依据1.2.1概述本操作指引依据现行法律法规编写，以中华人民共和国物权法为核心依据，以合同法、物业管理条例等法律、法规、部门规章为辅助。此方面法规原则性较强，部分规定尚存许多需要完善之处。对于缺乏具体法律依据的，律师在承办业务时应按照法律的基本原则处理，同时应积累经验，并积极提供立法建议。在本指引列明的法律依据外，律师在承办业务时应注意地方法规、规章、行政规范性文件的规定，特别是关于程序和时限方面的规定，更应给予足够关注。本操作指引系根据现行法规编制，承办相关律师应充分注意法律法规的
12、制订、修改、废除情况，并就相关情况进行适当调整。1.2.2法律依据1.2.2.1法律类：中华人民共和国民法通则1987年1月1日施行中华人民共和国物权法2007年10月1日施行中华人民共和国合同法1999年10月1日施行中华人民共和国建筑法1998年3月1日起施行1.2.2.2行政法规类：物业管理条例2007年8月26日施行建设工程质量管理条例2000年1月30日起施行社会团体登记管理条例1998年10月25日起施行地名管理条例1986年1月23日施行1.2.2.3部门规章类：建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法2003年9月1日起施行。建设部物业服务企业资质管理办法2007年11月26日修
13、正建设部建设部关于印发前期物业服务合同（示范文本）的通知2004年9月6日发布建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法1999年1月1日起施行建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法2008年2月1日起施行建设部商品房销售管理办法2001年6月1日起施行建设部房屋建筑工程质量保修办法2000年6月30日起施行建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定1998年9月1日起施行建设部房屋登记办法2008年7月1日起施行建设部房屋登记薄管理试行办法2008年5月6日施行建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）1995年12月1日起施行民政部地名管理条例实施细则1996年6月18日施行国务院机关事务管理局、中央国家机关人民防空委员会关于平时使用人防工程的暂行规定1993年12月1日施行；1.2.2.4司法解释类：最高人民法院2009年10月1日起施行最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年10月1日起施行最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年6月
