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1、 1 “巨龙世家” “巨龙世家”商住小区项目分析 商住小区项目分析 报 告 报 告 阜阳市巨龙房地产开发有限公司 2007 年 3 月 8 日 阜阳市巨龙房地产开发有限公司 2007 年 3 月 8 日 总页数 38 正文 36 附录2 生效日期：2007 年 3 月 8 日 编制： 审核： 批准： 密级密级：机密 （此报告只对有投资及贷款意向单位提供） 文档编号文档编号：Jl/fxbg-001 修改记录编号修改记录编号：001 第 1 册/共 1 册 2 摘 要 摘 要 巨龙世家巨龙世家项目是阜阳市招商引资的房地产开发项目,由阜阳巨龙房地产开发 有限公司投资开发的。该开发项目地段位于阜阳市中
2、心，隶属于阜阳市颍泉区。 西接泉北小学及贯穿阜阳东西的泉河，东接北京路与阜太路交叉口，南接本市最 大的水果蔬菜批发市场 ，北接客运汽车北站，总计土地面积 20700 平方。开发 地块交通便利,区位优势强，具有一定发展潜力。 根据阜阳巨龙房地产开发有限公司的开发计划和有关规划要求， 巨龙世家巨龙世家项 目计划在上述开发地块建设中高档住宅和商业门面房。 阜阳巨龙房地产开发有限 公司借鉴其他项目开发的开发经验，不断改进创新，发挥地理位置优越和健康住 宅新概念的优势， 遵循现代企业先进的经营理念， 坚持融资多元化、 经营集约化、 商品市场化的原则经营管理，开拓创新，努力打造一个完美的开发项目。届时，
3、该开发项目将凭借其优美的居住环境、 便利的交通条件和极具投资价值的商业经 营环境以及健康新概念的住房理念，必将使广大购房人士耳目一新。同时巨龙世 家 巨龙世 家开发项目建设处于一个难得的发展机遇，正赶上阜阳市的房地产业快速发展。 自我国实行改革开放政策之后，特别是实行市场经济以来，阜阳的经济得到了持 续发展，特别是房地产业更是发展讯速。近年来，阜阳市委、市政府抓住机遇， 利用其独特的区位优势，全方位发展经济，使阜阳的社会经济有了长足发展。加 大招商引资力度，不断推出一些优惠措施招商引资,吸引更多的外来资金参与房 地产开发，形成了新的一轮房地产开发热潮。阜阳市颍泉区为加快颍泉一区两园 的发展步骤
4、，专门成立了泉北新区新指挥部。在这良好的投资环境下，许多房地 产开发项目都取得了良好的经济效益和社会效益。 阜阳巨龙房地产开发有限公司紧抓发展机遇， 积极推进巨龙世家巨龙世家开发项目的 开发建设工作。为解决开发建设中的资金问题，我公司董事会决定向有关单位进 行融资。为保证本项目收益与风险向融资单位公开，经认真研究，综合分析，测 算评估结论如下： 巨龙世家巨龙世家开发项目总占地面积 20735 平方米，出让土地，商住用途，容积率 3 2.1，出让年限 70 年。可以规划总建筑面积 40639 平方米，其中住宅房屋 33000 平方米，商业门面房 9000 平方米，公共建筑和配套建筑 500 平方
5、米。 4 主要经济指标分析： 一、销售预测表 主要经济指标分析： 一、销售预测表 序号 楼号 层高 基层面积 建筑总面积 商业部分 住宅部分 合计 序号 楼号 层高 基层面积 建筑总面积 商业部分 住宅部分 合计 建筑面积 销售单价 金额 建筑面积 销售单价 金额 建筑面积 销售单价 金额 建筑面积 销售单价 金额 1 1# 6 413 2552 484 4000 19360002068 230047564006692400 2 2# 6 619 3782 726 4500 32670003056 2300702834010295340 3 3# 5 356 1782 0 01782 2300
6、40986004098600 4 4# 5 561 2805 0 02805 230064515006451500 5 5# 5 352 1760 0 01760 230040480004048000 6 6# 6 352 2112 0 02112 230048576004857600 7 7# 6 380 2277 380 3500 13282501898 230043642505692500 8 8# 6 380 2277 380 3500 13282501898 230043642505692500 9 9# 5 352 1760 0 01760 230040480004048000 1
7、0 10# 6 380 2277 264 4500 11880002013 230046299005817900 11 11# 6 805 4983 1760 4500 79200003223 2300741290015332900 12 12# 4（16） 1338 11873 5350 4000 214016006523 23001500290036404500 13 13# 0 2200 0 02200 230050600005060000 14 物业建筑 2 132 264 0 0264 2300607200607200 6419 42704 9343 3836910033361 76
8、729840115098940 5 二、财务预测表二、财务预测表 项目名称 金额（万）备注 一、总投入 7400 一、总投入 7400 1、购买土地费用 2000 2、拆迁安置费 1000 3、建筑成本 3000 4000*750 元元/平方平方=2872 元（加大预测） 4、测绘、设计、规划 100 5、质量监督、监理 40 6、办理准建证费用 400 7、人防、白蚂蚁防止等费 50 8、公共设施费用 190 围墙、道路、景观、下水、大门、物业 9、水电入户费用 180 400 户*4500 元/户=180 万 10、房屋测绘费用 40 11、广告、销售、办公 200 12、财务费用 200
9、 二、总收入 11500 二、总收入 11500 1、商铺销售收入 3837 主要经济指标分析 2、住宅销售收入 7673 主要经济指标分析 三、税费 500 三、税费 500 1、营业税 500 1151 万*5%=576 万元 四、不可预见费四、不可预见费 500500 预估 1、按总收入的 5%计算 500 五、税前利润 3100 五、税前利润 3100 1、总收入-总投入-不可预计费-税费31003100 11500-7400-500-500=3100 五、税后利润 2325 五、税后利润 2325 3100 万元*75%=2325 万（按 25%所得 税计算） 6 项目总投资 740
10、0 万元，净利润 2300 万元，收益率 30%。 财务内部收益率 30%大于房地产投资商目标收益率 15%，该项目可行。 财务净现值 2300 万元大于 0，该项目可行。 开发商成本利润率为 30%。 动态投资回收期 （自评估基准日起） 为 20 个月， （自评估基准日起） 的开发周期， 因此，分析该项目可行。 综上所述，巨龙世家开发项目经济效益良好，并同时具有一定的社会效益，因此 该项目具有可行性。 综上所述，巨龙世家开发项目经济效益良好，并同时具有一定的社会效益，因此 该项目具有可行性。 阜阳市巨龙房地产开发有限公司 二七年三月八日 7 目目 录录 第一章 项目总说明 . 9 1.1 项目背景 . 9 1.2 项目主办单位 . 9 1.3 项目评估的目的 . 9 1.4 项目可行性研究报告编制的依据 . 9 1.5 有关说明 . 9 第二章 项目概况 . 11 2.1 项目性质 . 11 2.2 项目位置 . 11 2.3 项目拟建规模和标准 . 11 第三章 投资环境研究 . 14 3.1 阜阳社会经济情况介绍 . 14 3.2 城市基础设施状况 . 15 3.3 土地使用制度 . 16 3.4 金融和税收政策 . 16 第四章 市场研究 . 17 4.1 市场概况 .
