宝安鸿基岳塘项目市场调研暨产品定位报告

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1、s 宝安鸿基 岳塘项目宝安鸿基 岳塘项目 市场调研暨产品定位报告 鼎泰投资咨询 2011年08月鼎泰投资咨询 2011年08月 谨呈：深圳市宝安鸿基（集团）股份有限公司谨呈：深圳市宝安鸿基（集团）股份有限公司 定位纲要定位纲要 1宏观市场宏观市场 宏观市场宏观市场 2区域竞争格局区域竞争格局 区域竞争格局区域竞争格局 4客户与产品定位客户与产品定位 客户与产品定位客户与产品定位 3项目分析项目分析 项目分析项目分析 宏观市场宏观市场 1 1 城市概况城市概况 2 2 产业经济产业经济1 1 别墅分布 别墅供应别墅特征 客户分析案结论 普通住分布 在售情况价格分析 客户分析案结论 别墅分布 别墅

2、供应别墅特征 客户分析案结论 普通住分布 在售情况价格分析 客户分析案结论 宏观市场宏观市场 1 1 城市概况城市概况 2 2经济产业经济产业 1 1 概况 人口 居民收入 资源交通概况 人口 居民收入 资源交通 发展方向发展方向 发展方向发展方向4 4 市场结论市场结论 市场结论市场结论5 5 3 3 政策与地产市场政策与地产市场 长株潭城市群核心城市，长株潭城市群核心城市，长株潭城市群核心城市，长株潭城市群核心城市， 重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市 湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江下游流域。周 边与地级市长沙、株洲、衡阳与娄底相邻。

3、湘潭经济总量为湖南省第七位，人均国内生产总 值居全省第三位。上半年湘潭城市居民人平可支配 收入5446元，同比增长15.2%，增速较上年同期提高 7.5个百分点。 湖南省重要的工业、科技和旅游城市。是长株潭 城市群的中心城市之一。 1 1宏观市场城市概况宏观市场城市概况 其总面积5015平方千米， 为 湖南省第5大城市,现辖湘乡 市、韶山市、湘潭县和雨湖 区、岳塘区两个城区 2010年湘潭人口2748552 人， 其中岳塘区总人口34万在 全市排名中，潭市排在全市第 三，人口密度549人/平方公 里，仅次于长沙市。 1 1宏观市场城市概况宏观市场城市概况 湖南省第五大城市湖南省第五大城市湖南省

4、第五大城市湖南省第五大城市 人口密集城市人口密集城市人口密集城市人口密集城市 上半年全市地区生产总值增长14.8%，财政总收入增长35.7%， 固定资产投资增长39.1%，社会消费品零售总额增长17.8。 分析上半年全市经济运行情况，呈现出三次产业发展加快、三大需求稳中趋旺、 三大效益（经济效益、社会效益、生态效益）全面提升的良好势头。 湘潭全市上半年GDP增速为14.5%，其中，一、二、三次产业增加值增速分别 为3.2%、17.6%和11.7%。经济保持旺盛态势. 新兴产业加快发展，产业转型升级成效明显 全市共完成进出 口总值 24395 万美元，同比下降 4.9%，降幅较一季度降低 了 1

5、7.8 个 百分点。全市实现财政总收入（不含 基金）15.08 亿元，为年度预算 目标的 57.04%，完成 30 个亿奋斗目 标的 50.27%，同比增长 24.2%，增幅居 全省第三位。 1 1宏观市场经济产业宏观市场经济产业 GDPGDP增速达增速达增速达增速达14.5%14.5%，增长快速，产业发展快，增长快速，产业发展快，增长快速，产业发展快，增长快速，产业发展快 总体定位为生态宜 居的现代化工业新城 和文化旅游名城。 2009年中国城市 品牌价值报告中国 十大“宜居城市” 旅游资源丰富，主 打毛主席故居等红色 旅游 生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业生态宜

6、居的现代化工业 新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城 1 1宏观市场城市概况宏观市场城市概况 航空航空 湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、深圳、香 港、曼谷等大中城市。 远期规划建设湘潭韶山机场。 铁路铁路 湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪昆高铁贯 穿全境，在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建设当中。10余家大 型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。 城铁城铁 长株潭城铁已经进入施工阶段，在湘潭境内将建设昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。预计 2014年底前建成通车。

7、 公路公路 湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公 路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过，辖区内与高速公路的连接口达15个，湘潭为全国地级市 高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。 港口港口 湖南省最大的河流湘江穿过市区，截止至2009年末，上起马家河、下至昭山湾，全长42以 里的湘潭港拥有了易家湾、谭家湖、大埠桥、铁牛埠港区、九华港区（河西中心港区）、河西 港区、易俗河港区、寒鸡港等多个港区。至2009年底，湘潭共有泊位55个，其中500吨以上的泊 位有17个，1000吨级泊位增加到了10个，港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江二级

8、航道的规划 建设和长沙湘江航电枢纽的建成，湘江通航能力将进一步提高，湘潭港将成为湖南内河独有的 港口群。 立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达 1 1宏观市场城市概况宏观市场城市概况 上半年全市房地 产开发投资 完成 9.14 亿元，亿元，同比增长 44.6%。 房地产业尽管在国家宏观调 控下，竣工面积和销售面积较 去年同期有所下降，但价格逆 势上扬，涨幅居全省第一 价格逆 势上扬，涨幅居全省第一，宜 华、碧桂园、建鑫、中地等一 批国内地产知名企业纷纷入驻 湘潭。 至 6 月底止，全市重点项目 开工 69 个，开工率为 75.

9、8%，较上年同期提高 5 个 百分点。 房产开发增长快速，吸引众多知名开房产开发增长快速，吸引众多知名开房产开发增长快速，吸引众多知名开房产开发增长快速，吸引众多知名开 发商进驻，竞争激烈发商进驻，竞争激烈发商进驻，竞争激烈发商进驻，竞争激烈 1 1宏观市场房产市场宏观市场房产市场 20.78101.6321.48 商品房住宅6月末累计可售面 积 25.85129.5231.95商品房6月末累计可售面积 25.3846.4911.89商品房住宅登记销售面积 26.6351.0815.73商品房登记销售面积 34.7483.6313.98商品住宅批准预售面积 43.0986.2415.75商品房

10、批准预售面积 九华区岳塘区雨湖区项目名称 上半年商品房分区销售数据（单位：万平方米）上半年商品房分区销售数据（单位：万平方米） 从三个区域的商品房销售数据可 看出，九华区商品房市场活跃度 明显增加。2011年上半年，九 华区商品房批准预售面积达到 43.09万平方米，其中，商品住 宅批准预售面积为34.74万平方 米；商品房登记销售面积达到 26.63万平方米，其中，商品住 宅登记销售面积为25.38万平方 米。从数据显示，九华房地产市 场已成为我热点，由于长潭西线 的连接，该区域的别墅类项目， 如百嘉信富遥天下、逸墅庄园 成为长沙市民投资消费的首选， 此外九华管委会推出的鼓励房地 产开发的优

11、惠政策吸引了大批开 发商投资开发。 1 1宏观市场房产市场宏观市场房产市场 岳塘区为供应及需求量最大的区域，其次为九华区岳塘区为供应及需求量最大的区域，其次为九华区岳塘区为供应及需求量最大的区域，其次为九华区岳塘区为供应及需求量最大的区域，其次为九华区 相对活跃的一手市场 而言，二手房市场显 得较为低迷。2011年 上半年，湘潭市共成 交二手房面积为16.21 万平方米，共成交 1660套，环比下降 25.68%，同比增加 16.28%，成交金额 17562万元，环比下降 36.25%，同比增加 7.2%；其中，二手住 宅成交面积为12.36万 平方米，共成1417 套，环比下降 36.68%

12、，同比下降 61.23%。 1 1宏观市场房产市场宏观市场房产市场 二手房市场成交低迷二手房市场成交低迷二手房市场成交低迷二手房市场成交低迷 长株潭房地产一体化刺激购长株潭房地产一体化刺激购长株潭房地产一体化刺激购长株潭房地产一体化刺激购买力，三买力，三买力，三买力，三地跨区地跨区地跨区地跨区 购房可贷公积金刺激购房可贷公积金刺激购房可贷公积金刺激购房可贷公积金刺激市场，限贷不限购市场，限贷不限购市场，限贷不限购市场，限贷不限购 由于教育资源、生活环境的要求，周边城市到长沙来买房的年轻父母越来越多；而出于投资的 需要，长沙到湘潭、株洲买房的居民也逐渐增加；但由于受到资金、银行贷款的限制，居民跨

13、 区域买房户型选择大小，购买力也都受到了一定的限制。 从“三网融合”试点，到城际铁路的开工建设，从长株潭三地接听 免费，到长株潭三地异地购房可以使用公积金贷款 长株潭一体化建设，已经从最初的口号，变成了现实，居民对三地距离的 心理距离也在一步步缩小，工作、居住“双城记”早已普遍上演，跨区域买 房也已成常态。 湖南省关于推进长株潭房地产市场一体化的意见于当天正式推出，该意见 提出三地房地产市场将将统一市场准入标准、统一市场监管模式、统一产权登记体 系和统一市场诚信体系且三地居民跨区域买房也可以申请公积金贷款。这个政策的 出台，对长株潭一体化将是一个新的推进，对于三地房地产的发展也是一大利好， 更

14、盘活了一批新的市场购买力。 1 1宏观市场房产市场宏观市场房产市场 经济强市：经济强市：促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均 GDP超过8万元人民币，湘潭经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。 文化名城：文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、 湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职 业教育规模；发展文化产业和文化事业。 宜居家园：宜居家园：在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳 定的城市基础设施系统，有效处理生产、

15、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活 工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。 旅游胜地：旅游胜地：整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江 风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将湘潭建设成 为全国知名的旅游胜地。 1 1宏观市场发展方向宏观市场发展方向 80%80%8.8万元3000亿元2020 66%70%4.63万元1460亿元2015 城镇化率 “两型”产业增值占 GDP比重人均GDPGDP总量年份 经济发展目标 规划把湘潭打造成为经济强市、规划把湘潭打造成为经济强市、规划把湘潭打造成为经济强市、规划把湘潭打

16、造成为经济强市、 文化名城、宜居家园和旅游胜文化名城、宜居家园和旅游胜文化名城、宜居家园和旅游胜文化名城、宜居家园和旅游胜 地。地。地。地。 1 1宏观市场市场结论宏观市场市场结论 湘潭属于长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市，为房湘潭属于长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市，为房湘潭属于长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市，为房湘潭属于长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市，为房 地产市场提供了良好的经济基础，以及有较好的发展前景；地产市场提供了良好的经济基础，以及有较好的发展前景；地产市场提供了良好的经济基础，以及有较好的发展前景；地产市场提供了良好的经济基础，以及有较好的发展前景； 属于湖南省第五大城市，人口密集城市，具有较好的购买力基础；属于湖南省第五大城市，人口密集城市，具有较好的购买力基础；属于湖南省第五大城市，人口密集城市，具有较好的购买力基础；属于湖南省第五大城市，人口密集城市，具有较好的购买力基础； 属于生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城，以及具备较为完属于生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城，以及具备较为