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1、 太湖新城项目 前期市场调研报告 上海达安房地产经纪有限公司 2010/8/10 目目 录录 一、无锡城市及宏观经济概况-2 1.1 无锡市城市概况-2 1.2 城市人口-3 1.3 城市历年主要经济指标-3 1.4 无锡市 2010 年上半年经济运行情况-4 二、无锡市整体房地产市场情况-4 2.1 09 年以来无锡商品房供需走势分析-4 2.2 无锡住宅商品房住宅成交均价走势分析-5 2.3 无锡市 2010 年上半年房地产整体运行情况-5 三、无锡滨湖区太湖新城基本概况-6 3.1 滨湖区基本概述-6 3.2 太湖新城规划-7 3.3 板块划分-7 3.4 人口-8 3.5 交通-8 3
2、.6 自然环境-9 3.7 相关民生保障和公共设施建设-9 3.8 周边成人院校情况-10 四、太湖新城房地产市场分析-11 4.1 太湖新城板块房地产市场综合研判-11 4.2 2010 年上半年太湖新城房地产市场表现-12 4.3 2010 年 7 月全市及太湖新城房地产市场具体表现-13 五、太湖新城个案综合分析-14 5.1 个案解读-14 5.2 个案对比分析-20 5.3 区域小结-21 六、地块分析及初步研判-24 6.1 地块基本信息-24 6.2 地块周边-24 6.3 地块优劣势分析-25 6.4 地块初步市场研判-25 无锡太湖新城地块前期市场调研报告无锡太湖新城地块前期
3、市场调研报告 一、无锡市城市及宏观经济概况 1.1 无锡市城市概况 无锡市基本概况 区域范围 东邻苏州，距上海 128 公里； 南濒太湖，与浙江省交界； 西接常州，去南京 183 公里； 北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 地域面积 全市总面积为 4787.61 平方公里(市区 1659 平方公里，其中建成区面积 188.14平方公里)， 其中山区和丘陵面积为782平方公里， 占总面积的16.8%， 水面面积为 1502 平方公里，占总面积的 31.4%。 城市人口 预计 2010 年常住人口将达到 670 万（市区人口 390 万内） ；相关部门预测， 到 2030 年，全市人口总量接
4、近 800 万。 交通运输 无锡机场开通了国内主要城市航运路线； 沪宁城际铁路和京沪高铁无锡站点已开通； 2015 年规划完工地铁 1#、2#线，远景城市有 5 条地铁线路； 依托长江/京杭大运河/太湖水系，成为为全国 34 个港口主枢纽之一。 支柱产业 无锡有机械装备、高档纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制 造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业发展势头迅猛，已经赶超传统 的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。 综述： 从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力， 形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更是促进了无锡的经济和城市的发展。 从城市规划来看，
5、在 2010 年无锡市的新规划蓝图中，加大了对周边未开发的地区加大 了开发力度，这样能更好的缓解老城人口多的问题，又能增加无锡市的整体城市化，城 市化进程的加快必然造成农民向市民的转变，同时也将带来新的刚性需求。 1.2 城市人口 从人口总量来看，无锡市人口（外来人口与常住人口）相对于之前都有明显的增加，这 对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激， 刚性需求进一步增加， 这对商品房开发是一个 契机。 1.3 城市历年主要经济指标 1.4 无锡市 2010 年上半年经济运行情况 经济指标 指标值 同比增长备注 GDP 2670 亿 14% 在全国排名是第 8 位（08 年排名是第 8 位，09
6、年排名是第 9 位） 工业总产值 6075 亿 19.8% 总体上工业产值增速已回归至金融危机前平稳较 快增长状态 全社会固定资产投 资总额 1460 亿 25.5% 总体呈现上扬趋势 财政总收入 819 亿 67.8% 全市金融运行总体呈现平稳态势 人均可支配收入 7097 元 17.2% 在长三角 15 个城市中， 增幅排名第 3 位， 绝对额 排名第 9 位（江苏省内排名第 2，仅次于苏州） 无锡市各项经济指标， 表现出较为强劲的经济增长力， 尽管 08 年受到金融危机的影响， 增长速度有所迟缓，但总体上增长速度还是很可观的，其中 GDP 和人均可支配收入指标在 江苏省内仅次于苏州市（排
7、名第 2） ，高于南京市水平。 二、无锡市整体房地产市场情况 2.1 09 年以来无锡商品房供需走势分析 从上图可以看出，09 年 1 月2010 年 1 月之间，无锡全市住宅商品房市场基本呈现“求 大于供”现象；这一方面表明在大环境趋好的情况下，无锡市场去化能力比较强，另一方面 说明，在 08 年市场处于低谷时，全市住宅商品房存量较大。2010 年春节过后，由于受宏观 政策收紧的影响下，无锡市场热度有所下降，成交量持续回缩，供需趋于平衡。 以上现象表明，无锡房地产对宏观环境和政策导向敏感度较高。 2.2 无锡住宅商品房住宅成交均价走势分析 虽然无锡市在 08 年金融危机时，房地产市场相对低迷
8、，成交均价有所回落；但在 09 年大环境好转之际，全市房地产市场迅速回暖，住宅成交均价一路攀升，即使在 2010 年 2 季度国家政策收紧情况下， 住宅价格上涨幅度仍未回落， 说明无锡市场具有一定的刚性市场 需求和市场认可度。 2.3 无锡市 2010 年上半年房地产整体运行情况 相关数据 数据值 （同比）增幅 房地产开发投资金额 211.32 亿 27.41% 住宅开发投资金额住宅开发投资金额 148.17 亿亿 44.32% 全市房地产施工面积 2662.15 万 46.12% 住宅施工面积住宅施工面积 1928.77 万万 42.83% 房地产新开工面积 568 万 39.99% 住宅新
9、开工面积住宅新开工面积 424.56 万万 47.97% 房地产竣工面积 304.96 万 122.32% 住宅竣工面积住宅竣工面积 238.42 万万 163.88% 出让用地面积 393.18 万 （土地供应规模已接近去年土 地市场全年的供应总量） （土地供应规模已接近去年土 地市场全年的供应总量） 出让住宅用地面积出让住宅用地面积 298.41 万万 土地成交平均楼板价 5422 元/ 溢价率在 40%左右 商品房上市量 291.99 万 74.81% 住宅商品房上市量住宅商品房上市量 262.36 万 91.17% 可售商品房体量 675.09 万 环比一季度增长 6.66 万 可售住宅商品房体量可售住宅商品房体量 352.98 万万 环比一季度增长环比一季度增长
