奥园广场项目商业定位报告

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1、奥园广场项目商奥园广场项目商业业定位报告定位报告奥园广场项目商定位报告奥园广场项目商定位报告 2011-3-28 纲要纲要 一、番禺宏观分析及城市定位一、番禺宏观分析及城市定位 二二区内商业环境分析区内商业环境分析二二、区内商业环境分析区内商业环境分析 三、项目及区域消费分析三、项目及区域消费分析 番禺所在城市地位番禺所在城市地位 一、番禺宏观分析及城市定位一、番禺宏观分析及城市定位 番禺所在城市地位番禺所在城市地位 广州南拓的重心，广州新的现代化城区； 城市副中心，珠三角交通枢纽，承接广州市区人口； 天天 广广 市桥中心距离天河中心约半小时车程； 天天 河河 州州 约约 20 市市 番番 禺

2、禺 20- 25 公 里 公 里 桥桥 禺禺 番禺区番禺区经济增长迅猛经济增长迅猛位于前列位于前列三产发达三产发达距离最近距离最近番禺区番禺区经济增长迅猛经济增长迅猛，位于前列位于前列，三产发达三产发达，距离最近距离最近， 其广州城市副中心地位日益突出，交通极其便利，作为承 接广州市区人口最重要的区域其未来人口的增长以及发展 ， 其广州城市副中心地位日益突出，交通极其便利，作为承 接广州市区人口最重要的区域其未来人口的增长以及发展 将更迅猛，为商业的迅速发展奠定非常良好的基础。将更迅猛，为商业的迅速发展奠定非常良好的基础。 数据来源：广州统计局官网数据来源：广州统计局官网番禺城市经济番禺城市经

3、济 2010年 广州人均GDP（按常住人口算）11 893美元 分析 广州人均GDP，（按常住人口算）11,893美元 番禺人均GDP，(按户籍人口算)10,896美元 番禺人均GDP，(按常住人口算)7,021美元 分析： 1、受广州良好发展带动，番禺经济迅猛发展，人均GDP已达到小康标准； 2、区域内人口以平均每年近5万人基数迅猛增加，城市化与中心化程度显著提高； TIPS:按照世界银行的衡量标准，人均GDP达3000美元即进入城市化购物中心时代，人均GDP超过1万美 番禺番禺区人口区人口的持续的持续迅速迅速增增加加，极极大大推动城市化的成熟发展推动城市化的成熟发展，加上人加上人均收均收入

4、入的快的快速速增长增长，为区为区域商域商业业 元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元，香港、新 加坡、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。 番禺番禺的持续增的持续增，极推动城市化的成熟发展极推动城市化的成熟发展，均收的快增长均收的快增长，域商域商 发展提供强大保障，购物中心的发展也将进入快速通道。发展提供强大保障，购物中心的发展也将进入快速通道。 番禺新城-番禺CBD，公共服务配套区番禺新城-番禺CBD，公共服务配套区 位臵：涵盖洛溪、华南板块两大番禺楼市区域 番禺城市规划番禺城市规划 位臵

5、：涵盖洛溪、华南板块两大番禺楼市区域 规模：占地面积约14.7平方公里 定位：连接广州市中心、新客站、番禺其他组团的城 市商务中心，以大型商业、休闲娱乐、餐饮美食为主。 广州新城-城市副中心广州新城-城市副中心 番禺新城 CBD 位臵：番禺东部 规模：占地面积228平方公里 定位：广州南部都会中心，珠三角生产服务中心， 国际亚运村旅游休闲地、创新水都、生态宜居新城。 中心城区 中心城区-高质量城市居住生活区中心城区-高质量城市居住生活区 位臵：市桥以及市桥南区 规模：占地约17.15平方公里 定位：广州南部重要居住区，商贸繁荣并辐射番禺片区 的综合服务中心商品流通中心文化教育中心交通枢 本项目

6、 的综合服务中心、商品流通中心、文化教育中心，交通枢 纽和番禺行政中心。 番禺各区功能分布明确，承担广州赋予不同职能，使区域易形番禺各区功能分布明确，承担广州赋予不同职能，使区域易形 成多中心的格局，本项目所在的中心城区作为成熟度、集中度 最高区域，以及居住中心和目前商业行政中心地位，其以家庭 成多中心的格局，本项目所在的中心城区作为成熟度、集中度 最高区域，以及居住中心和目前商业行政中心地位，其以家庭 消费为主的商业前景仍可期待消费为主的商业前景仍可期待 资料来源：广州城市总体发展战略规划 消费为主的商业前景仍可期待消费为主的商业前景仍可期待。 城市经济小结城市经济小结 番禺经济的迅猛发展，

7、带动人口和收入 的迅速提升，使区域商业前景明朗 番禺经济的迅猛发展，带动人口和收入 的迅速提升，使区域商业前景明朗 生活水平的不断提高，其新的消费方生活水平的不断提高，其新的消费方 式式、环境的追求环境的追求、品质的提高与体验场品质的提高与体验场式式、环境的追求环境的追求、品质的提高与体验场品质的提高与体验场 需求迫切需求迫切 番禺区域格局的清晰化番禺区域格局的清晰化，中心城区凭借中心城区凭借 番禺区域格局的清晰化番禺区域格局的清晰化，中心城区凭借中心城区凭借 区内行政与集中化、成熟度优势，商业发 展环境基础较好，更有利于购物中心的成 熟与发展 区内行政与集中化、成熟度优势，商业发 展环境基础

8、较好，更有利于购物中心的成 熟与发展 综上所述，本项目入市时机较好，有利于项目的成功运营与发展综上所述，本项目入市时机较好，有利于项目的成功运营与发展。 大学城商圈大学城商圈 二、区内商业环境分析二、区内商业环境分析 华南板块商圈华南板块商圈 大学城商圈大学城商圈 区域商圈情况区域商圈情况 华南商贸新旗舰 辐射全番禺 华南商贸新旗舰 辐射全番禺 亚运城商圈亚运城商圈 广州新城广州新城 番禺商圈主要由五大组团组成，并成 点状分布； 区域商圈情况区域商圈情况 海印又城 番禺新城番禺新城 广州新城广州新城 从各大商圈地理位置角度看，华南板 块与市桥板块距离本项目所在的桥南板 块最近，其片区内同类项目

9、将成为重要 海印又一城 竞争项目； 华南板块商圈定位为华南商贸新旗舰， 众多开发商云集，未来发展潜力较大； 传统商业中心传统商业中心 12公里12公里 市桥中心城区商圈为番禺传统商业中 心，商业基础好，成熟度较高。 火车南站商圈火车南站商圈 市桥中心城区商圈市桥中心城区商圈 罗家圣鑫 商业中心为此，罗家项目与沙湾青罗天地 将与本项目直面竞争，处于华南 板块海印项目则在未来竞争较大 为此，罗家项目与沙湾青罗天地 将与本项目直面竞争，处于华南 板块海印项目则在未来竞争较大 本项目青箩天地中心城区中心城区 商圈广州大学城商圈广州南站商圈亚运城商圈华南板块商圈市桥商圈商圈广州大学城商圈广州南站商圈亚运

10、城商圈华南板块商圈市桥商圈 区域商圈环境区域商圈环境 与项目距离小谷围岛及其南岸地区，与 本项目距离约20-25公里 钟村石壁，距离本项目约 15公里 石基镇与莲花山区域，距 本项目约10公里 南村区域，距本项目约 15公里 市桥中心，距本项目约2.5 公里 商业规模约20万平方米约11.4万平方米，核心区3 平方公里 番禺新城商贸功能区总规 划面积 为14.7平方公里 约20万平方米 主要业态超市、餐饮、娱乐、服装百 货 超市、餐饮、娱乐、服装 百货社区超市、香客用品等 家居、家电专业市场、旅 游休闲 公园、综合购物中心 百货店、超市、传统商业 街、步行街 辐射范围大学城及周边区域主要集中在

11、火车南站 莲花山区域 华南板块居民，部分业态 可辐射 传统核心商圈，辐射范围 广，涵盖番禺中心城区及 莲花山区域 广州市区居民，如家居、 旅游等 各镇 消费群体大学城学生与周边居民为主火车站流动人群与周边居 民为主 石基镇及旅游人群华南板块居民为主番禺居民日常消费为主 租金范围100-200元/平方米/月目前仅有小型零售店铺150元/平方米/月左右200-1300元/平方米/月 经营档次中低档中低档中低档中档中低档 典型项目北亭广场、广州大学商业中 心 钟村商贸城万博中心，祈福超级 mall 易发商业街、友谊百货、 繁华路、大北路 广州南站与亚运商圈因以满足基本需求为主且发展仍需时日，广州大学

12、城商圈消费旺盛但距离较远且消费固定， 难以形成辐射力，市桥商圈作为番禺中心传统商圈中心其辐射广、成熟，但档次较低，难以满足区内迅速发展 广州南站与亚运商圈因以满足基本需求为主且发展仍需时日，广州大学城商圈消费旺盛但距离较远且消费固定， 难以形成辐射力，市桥商圈作为番禺中心传统商圈中心其辐射广、成熟，但档次较低，难以满足区内迅速发展 的中高消费群体且出现较多外流现象；华南板块商圈业态丰富、辐射较广且距广州较近，加之CBD地位的确立， 未来前景广阔；为此，本项目所在的桥南板块将与华南板块、市桥板块内同类项目未来竞争激烈 的中高消费群体且出现较多外流现象；华南板块商圈业态丰富、辐射较广且距广州较近，

13、加之CBD地位的确立， 未来前景广阔；为此，本项目所在的桥南板块将与华南板块、市桥板块内同类项目未来竞争激烈。 海印又一城（建设中）海印又一城（建设中） 与本项目距离与本项目距离处于万博中心内距离本项目12公里；与本项目距离与本项目距离：处于万博中心内，距离本项目12公里； 建筑面积：建筑面积：占地面积为100205平米，总建面超25万平米。其 中商场、超市等商业建筑面积合共约8万平方米；五星级酒店 建筑面积约6万平方米；商务写字楼建筑面积约8万平方米 经营定位：打造成番禺区内辐射能力最强的大型购物商场经营定位：打造成番禺区内辐射能力最强的大型购物商场。 业态定位：业态定位：海印又一城商场B、

14、C区建筑面积共60000平方米 ，落成后，将引入品牌服饰、时尚用品、运动休闲、儿童服 装用品商铺并打造大型美食广场五星级电影院名牌装用品商铺，并打造大型美食广场、五星级电影院，名牌 OUTLET场，电玩娱乐城。 工程进度：一期开业（山姆会员店）工程进度：一期开业（山姆会员店）；二期、三期正处于工 程施工阶段 主力店：主力店：北京博纳院线（已进驻），面积约为3000平方 租赁价格：二期租赁价格：二期目标租赁报价200/元/平方，管理费暂定为40 元/平方/月 开业时间：开业时间：拟2011年10月1日 海印项目借助地利、自身优势以及山姆影响力，有条件 打造区内最具影响力购物中心，但其规划定位与落

15、位以 海印项目借助地利、自身优势以及山姆影响力，有条件 打造区内最具影响力购物中心，但其规划定位与落位以 泛百货形态布置，加之车位配备等基础设施略有不足， 致其未来提升前景有限。 泛百货形态布置，加之车位配备等基础设施略有不足， 致其未来提升前景有限。 罗家圣鑫商业中心（建设中）罗家圣鑫商业中心（建设中） 总用地面积（m）46,936 总建筑面积（m）199,362 其中 地上建筑面积（m）129,031 地下建筑面积（m）70,331 建筑占地面积（）32 586建筑占地面积（m）32,586 容积率2.75 覆盖率69.4% 停车位(个)1,741 与本项目距离：与本项目距离：处于番禺广场

16、侧，距离本项目3公里； 商业定位：商业定位：集零售、餐饮、娱乐、服务、观光体验等功能于一体的 区域型一站式购物中心 建筑面积：建筑面积： 20万平方米，其中商业面积8万平米； 业态定位：业态定位：由超市、影院、零售商业、餐饮、娱乐等业态组成； 招商情况：招商情况：主力店：国美电器与家乐福（意向签约）、麦当劳得来 速百货定位为综合型百货洽谈中商家为泰国中央百货与广百百速；百货定位为综合型百货，洽谈中商家为泰国中央百货与广百百 货。 工程进度：工程进度：处于地基开挖阶段； 开业时间：开业时间：拟2012年10月。 罗家项目以科学规划定位和地理的有利条件，借助精品超市和大型百货的有效罗家项目以科学规划定位和地理的有利条件，借助精品超市和大型百货的有效 租赁价格：租赁价格：商业培育期报价90元； 带动，有机会打造区内最优越的购物中心，但受地块属性限制，以及客群集中 度影响，其商家品牌影响力有待考验。 带动，有机会打造区内最优越的购物中心，但受地块属性限制，以及客群集中 度影响，其商家品牌影响力有待考验。 青箩天地（