《太阳海岸2012年年度营销方案&2月营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太阳海岸2012年年度营销方案&2月营销方案（108页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 太阳海岸2012年年度营销方案&2月营销方案太阳海岸2012年年度营销方案&2月营销方案 影响企业家影响企业家 一、2012营销方案 二、1月数据回顾 三、2月营销方案 2012营销方案 1.1.项目数据分析项目数据分析 2.20122.2012营销思路营销思路 3.20123.2012推广策略推广策略 4.20124.2012渠道策略渠道策略 5.20125.2012销售策略销售策略 6.6.项目管理思路项目管理思路 7.7.全年费用预估全年费用预估 来访区域汇总 江北区, 1044, 50% 外省, 80, 4% 九龙坡, 57, 3% 沙坪坝, 89, 4%渝中区, 147, 7% 巴
2、南区, 12, 1% 渝北区, 44, 12% 区县,15, 1% 南岸区, 122, 6% 其他, 257, 12% 来电区域汇总 江北区, 420, 53% 南岸区, 49, 6% 区县,11, 1% 外省, 38, 5% 其他, 90, 10% 巴南区, 5, 1% 渝北区, 85, 12% 渝中区, 50, 7% 九龙坡, 13, 2% 沙坪坝, 17, 2% 来电、来访： 江北区域50%以上，区县客户较少。 2012营销方案项目数据分析 成交：主城为主，区县为辅。 成交客户区域汇总 南坪, 50, 13% 沙坪坝, 22, 6% 北碚、巴南,14 ,4% 高新区（石桥铺）, 5, 1
3、% 区县, 53, 13% 北部新区, 13, 3% 外省, 17, 4% 九龙坡, 13, 3% 台湾, 3, 1% 国外, 3, 1% 渝中, 63, 16% 江北, 73, 19% 渝北, 65, 16% 事业单位, 36, 9% 公司职员, 77, 20% 私营业主, 193, 48% 医生, 26, 7% 教师, 18, 5% 公务员, 44, 11% 成交客户背景分析 2012营销方案项目数据分析 金科品牌, 86, 22% 面子, 20, 5% 户型, 58, 15% 与亲朋好友同住一个小区, 36, 9% 自然资源环境, 194, 49% 成交客户购买理由分析 购买理由：注重自
4、然资源 2012营销方案项目数据分析 主城主城企业家企业家资源资源 数据分析 2012营销方案项目数据分析 目前别墅市场分为四个板块： 北部金开板块 北滨沿线板块 西部大学城板块 南区南山茶园板块 区域区域 纯别墅 （个） 纯别墅 （个） 复合型 （个） 复合型 （个） 北部 别墅区 北部 别墅区 10104 4 小计14小计14 西部 别墅区 西部 别墅区 4 44 4 小计8小计8 南部 别墅区 南部 别墅区 3 35 5 小计8小计8 中部 别墅区 中部 别墅区 0 01 1 小计1小计1 合 计合 计17171414 2011年重庆别墅市场存量约46 万方，北区成为主要集中点。 201
5、2营销方案项目数据分析 产品类型产品类型主力供应面积（）主力供应面积（）预计供应套数预计供应套数 预计供应套数（万 方） 预计供应套数（万 方） 高端类产品600万以 上 高端类产品600万以 上 300-1100300-110083835.25.2 经济类产品300万以 下 经济类产品300万以 下 150-350150-350168516853636 舒适类产品300-600 万 舒适类产品300-600 万 210-430210-4302716271680.6880.68 资源类产品资源类产品280-450280-45056656618.118.1 合计合计50505050139.981
6、39.98 20122012年别墅推货：年别墅推货：50505050套套 货量大，竞争激烈，市场严峻 2012营销方案项目数据分析 可售物业分析可售物业分析 全年推出 物业形态 全年推出 物业形态 面积区间 及总价 面积区间 及总价 套数及金额 官邸联排 300-380平 240-430万 31套、1亿 精致联排 240-270平 230-330万 26套、0.7亿 类独栋 380-450平 600-800万 21套、1.2亿 洋房 70-190平 50-120万 290套、2.9亿 底商0.5亿 全部剩余物业 240-450平 180-600万 60套、2亿 合计8.3亿 套数及金额 官邸联
7、排 300-380平 240-430万 31套、1亿 精致联排 240-270平 230-330万 26套、0.7亿 类独栋 380-450平 600-800万 21套、1.2亿 洋房 70-190平 50-120万 290套、2.9亿 底商0.5亿 全部剩余物业 240-450平 180-600万 60套、2亿 合计8.3亿 2012营销方案项目数据分析 34123412 20122012 5 5 A3洋房：43套 109-111类独栋：7套 共计：0.95亿 7 7 A1、A2洋房：162套 共计：1.25亿 2 2 107108类独栋：7套 共计：0.34亿 75、76官邸：8套 116
8、精致联排：5套 一期底商：0.1亿 共计：0.5亿 121-124类独栋：7套 共计：0.4亿 6 6 六期底商： 共计：0.54 亿 A4、A5洋房：85套 99-102精致联排：21套 共计：1.13亿 97、98官邸：8套 39、40、43、44官 邸：15套 共计：0.73亿 1010 2012全年新推货源节点分布图 1.65亿1.5亿 2012营销方案项目数据分析 1.13亿 项目分析 2012营销方案项目数据分析 推货节点可视图 2012营销方案项目数据分析 销售策略 太阳海岸12年任务分解太阳海岸12年任务分解 全年销售任务：6.0717亿全年销售任务：6.0717亿 月份1月2
9、月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 销售任务（单位：亿）0.250.40.450.80.50.50.70.30.60.90.40.3 0.25 0.4 0.45 0.8 0.5 0.5 0.7 0.3 0.6 0.9 0.4 0.3 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 销售任务（亿） 2012营销方案项目数据分析 100万级洋房 400万-700万级别墅 80%80% 6 6个亿个亿 任务艰巨! 2012营销方案营销思路 高端市场观望情绪重 销售僵持 竞盘扎堆 背负受敌 项目价高 货源同质 价值不足 2012营销方案营销思路 “ 海岸三无 ” 客群增量 项目性
10、价比 市场爆发 无无 2012营销方案营销思路 在这样的营销背景下，我们坐以待毙吗 ？ 显然不是！ 我们需要大突破我们需要大突破 2012营销方案营销思路 2012全年营销思路 扩区县优价值抓成交 客群无增量项目无性价比市场无爆发 拓展客户群提升性价比加强销售力 2012营销方案营销思路 推广 活动 体验 渠道 销售 扩区县优价值抓成交 资源稀缺 高端品质 行业联动 项目推荐 主城高尚 圈层生活 体验 区县拓展 客群专属服务 项目价值 区域价值 圈层生活 带动身边 山水资源体验 圈层生活体验 圈层拓展 传播影响 尊崇服务体验 终极典藏 收官之作 行业品鉴 促销活动 现场服务体验 核心客户联动
11、老带新深挖 狠抓销售力 营销脉络图 2012营销方案推广策略 主题：主题： 企业家的公园企业家的公园 主线：通过提升项目全方位价值，影响企业家圈层主线：通过提升项目全方位价值，影响企业家圈层 2012营销方案推广策略 主诉求：主诉求： “ “ 献给献给100100位影响重庆位影响重庆GDPGDP的企业家的企业家 ” 2012营销方案推广策略 34123412 20122012 5 5 A3洋房：43套 109-111类独栋：7套 共计：0.95亿 7 7 A1、A2洋房：162套 共计：1.25亿 2 2 107108类独栋：7套 共计：0.34亿 75、76官邸：8套 116精致联排：5套
12、一期底商：0.1亿 共计：0.5亿 121-124类独栋：7套 共计：0.4亿 6 6 六期底商： 共计：0.54 亿 A4、A5洋房：85套 99-102精致联排：21套 共计：1.13亿 97、98官邸：8套 39、40、43、44官 邸：15套 共计：0.73亿 1010 根在重庆 情系江山 体验铁山坪 对话企业家 主题：企业家公园 年度诉求：献给100位影响重庆GDP的企业家 消夏铁山坪 企业家增值系 列活动 区县拓展系类活动 行业品鉴会 收官典藏 系列促销 推广节点 排布 2012营销方案推广策略 报版表现版式一 献给100位影响重庆GDP的企业家献给100位影响重庆GDP的企业家
13、临崖别墅&江湾洋房尊荣耀现 2012营销方案推广策略 报版表现版式二 2012营销方案推广策略 报版表现版式三 2012营销方案推广策略 户外表现 2012营销方案推广策略 户外表现 2012营销方案推广策略 户外表现 2012营销方案推广策略 户外表现 2012营销方案推广策略 户外表现 2012营销方案推广策略 线下做精准 对目标客户群多维度包围 线上拔调性 价值解读：项目价值,区域价值，圈层价值 2012营销方案推广策略 推广 重质减量，强化传播重质减量，强化传播 坚持两江坚持两江CEOCEO俱乐部这一圈层品牌，精选细作，制造话题，塑造圈层影俱乐部这一圈层品牌，精选细作，制造话题，塑造圈
14、层影 响力响力 建议建议: :建立高端邻里品牌，构建上流圈层传播度。建立高端邻里品牌，构建上流圈层传播度。 活动 2012营销方案推广策略 区域资源体验，项目资源体验区域资源体验，项目资源体验 圈层价值构建，服务价值构建圈层价值构建，服务价值构建 山水资源，圈层文化山水资源，圈层文化 体验 2012营销方案推广策略 法规则法规则扩区县重圈层扩区县重圈层攻业主抓关键攻业主抓关键整合铺面整合铺面 渠道标准化管控 提升费效比 渠道物料管控 找准目标圈层 动作常态化 关系重维护 关键人专属激励 平时情感维系 专属活动的策划 项目内整合 平台整合 资源整合 拓展单位整合 2012营销方案渠道策略 渠道策
15、略 抓重点抓重点 抓三大成交节点合 理排布推售节奏 小步跑小步跑组合拳组合拳重技巧重技巧 少量多批次推售新 推物业 洋房别墅搭配销售 难易物业搭配销售 重蓄客 饥饿营销 2012营销方案销售策略 销售策略 调节点： 优产品： 强配套： 推售空白期补充货源 提前推出抢占节点 同质产品分批次推出 滞销物业延缓推出 调配增中等户型，减大户型比例 增值增加洋房赠送空间等附加值，最大限度提升价值 确定超市配套 确定教育配套 确定东风造船厂搬迁的时间 全年保障措施 2012营销方案销售策略 销售节点调整 2012营销方案销售策略 两个“ 5 ” 做好项目管理 2012营销方案项目管理思路 1、重基础，加强
16、基础管理 2、重构建核心，重心在20%的骨干员工，以骨干员工带动其他人员。 3、重人性化，融合新老置业顾问 4、重激励，设置半年末尾淘汰制，激励员工工作斗志。 5、重保障，前台销售力的加强及后台签约回款保障系统建立。 重基础，重核心，重人性化，重激励，重保障 管理“5”重 2012营销方案项目管理思路 管理工作 1、重塑团队销售力 2、树标杆、树立团队灵魂人物 3、树立销售人员信心 4、树忧患意识，建竞争体制，奖惩兼顾 5、塑团队向心力，凝聚力，建立成熟别墅销售团队 团队“ 5 ”塑 团队建设 2012营销方案项目管理思路 全年费用预算 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计 报媒00618010600150055 网络1.51.51.54.51.51.51.51.51.53.51.51.523 电台0025000005150045 短信22473452563245 直投00330000040010 广告代理55555555555560 印刷及包装 制作22463453563245
