房地产金融与投资概论全套参考-新修订

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1、第一章复习思考题： 1、 房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重 要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时 期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机 构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房 消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品， 所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。 而金融机构通过根据购房者的未来预 期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷

2、款，用将来的收入购买住房， 这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发 展的“调节器” 。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融 在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业 实施调控。 2、 房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在 房地产资金的借贷、 金融工具的买卖过程中直接见面商定， 进行票据和证券的买卖或货币借 贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房 地产证券化、房地产投资信托等。

3、 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供 给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷 款、租赁融资等。 3、 如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持， 尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的 发展起到了举足轻重的作用。 而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力， 两者是相互支 持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会 明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。 由于房地产业对资金的依赖性， 房地产市场 对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地

4、产业是一个高风险、高回报的行业，银行 在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益， 所以房地产金融 业务成为金融业扩大资产规模、 开拓利润增长点的重要领域， 房地产金融的核心内容住房抵 押贷款更是银行的重要资产业务。 4、 房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？ 房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非 平稳性上涨。 房地产作为资产所特有的稀缺性， 以及信息不对称的市场环境往往使得投资者 对房地产的未来收益估计存在偏差。 当投资者过度看好未来的房地产收益时， 他们就会利用 贷款融资进一步扩大投资规模， 同时高预期收益的诱惑又会吸引更

5、多的人加入其中。 银行为 了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜 在风险。在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市 场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升， 房地产的抵押价值大大 超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。 由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系， 泡沫对一国的金融体系和国民经 济的危害非常大。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银 行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进 而威胁整个经济的稳定性。 第二章复习思考题参考答

6、案第二章复习思考题参考答案 1、何谓房地产抵押？ 房地产抵押， 是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依 法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。 这里所说的抵押人是指把依法取得的房 地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 ； 抵押 权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征和主要作用有哪些？ 房地产抵押贷款， 是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物， 向金融机构申请的长 期贷款，

7、并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对 抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。 房地产抵押贷款主要有三个基本特点 ： 首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷 关系 ； 其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资 关系而非商品买卖关系 ； 最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的 现实行为，具有现实性。 房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥 自 有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。 （2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自 有化和房地产消费市场的发

8、展。 （3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发 展。 （4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。 3、房地产抵押贷款有哪些类型？ 房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷 款 ； 按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用 途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷 款。 4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？ 房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、 房地产抵押合同的签 订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分

9、。 其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。我国法律、法规允许并保护 房屋所有权，除城市房地产抵押管理办法中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取 得所有权的房屋均可设定抵押。 此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同 和办理抵押登记。在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。抵押合同可以 单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵 押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。只有经过抵押登记， 办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。 当债

10、务履行期届满， 债务人不履行债务时， 抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产， 以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。目前国内几乎所 有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷 款人有权向借款人另行追索”。抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。 抵押贷款必须以年金形式定期偿付， 具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定， 一般可分 为固定利率还贷和可调利率还贷。 目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款， 即所谓的 等额本息还款方式。 5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？ 房地产抵押贷款

11、市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放 式市场体系。初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市 场。通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民 住宅的有效需求 ； 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契 据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。 这个市场不与抵押借款人直接发生关系。 通过 二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行 有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以 房

12、地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。在实际操作中， 抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、 证券被自由买卖一样。 二级抵押贷款市场存在一 个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所 谓的住房抵押贷款证券化。正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场； 鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供 求波动。 第三章复习思考题参考答案 1、固定利率抵押贷款的付款机制如何？ 固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。 其中，采用等额本金还款方式的每月还款额由两部

13、分组成：一部分是清偿的本金，它 等于将贷款总额按月均摊，即每月清偿的本金数额=贷款总额 （贷款年限12） ；另一部 分是当月应付的利息，即每月支付的利息当月贷款余额年利率12。所以，每月付款额 就等于每月清偿的本金数额加上月支付的利息。 等额本息还款方式与等额本金偿还法相似， 利率在贷款期间内固定不变， 所不同的是每 月付款是恒定的。根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有 年金的现值之和就是贷款本金。即其中 ：=每月付款额，M= ) 12 R 1 (1 12 R PM n12- n n p p M 抵押常数，P=贷款总额，n=贷款年限，=年利率。 n R 2、负分期付

14、款出现的原因及其风险防范如何？ 在分级付款期间， 每月付款额不足以清偿当月贷款利息， 未被清偿的利息就自动增加到 贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一 种所谓负分期付款现象。譬如，按每年 75的速度递增，30 年期、利率为 12、10 万元 的贷款，经过 5 年付款之后，贷款余额增加到 107 87077 元。 由于负分期付款引起贷款余额增加的同时， 出于通货膨胀的原因， 抵押房地产的市场价值通 常也将有可能以较快的速度增加， 因此， 在这种情况下， 贷款人仍然享有很大的 “安全边界” ， 即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。即使发生违约，通过处

15、置抵押房地产，仍然能 够收回相应的贷款余额。但是，与本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付 款的安全边界的确要小得多。这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险。针对这种 贷款方式， 贷款人除了要设计各种不同的分级期限和相应的递增速度外， 还要更加关注更加 密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。 3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些？它们各自的特点是什么？ 一是分级付款的抵押贷款，其特点是对降低贷款初期的每月付款额，提高消费者，特 别是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。 二是飘浮式贷款，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，每月付款额按

16、 照名义年限计算，而实际贷款年限（小于名义年限）到期时须一次性清偿所有贷款余额。由 于贷款到期时贷款余额很大，需要重新融资，所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险， 三是逆向年金抵押贷款，好处在于在不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休 老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当 然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。 四是双周付款的抵押贷款，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有 什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。根据家庭成员工资的不 同发放日期，将每月付款一次改成每两周付款一次，这样一年将付款 26 次，从而大大缩短 了实际的还款年限。 五是利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第 三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款 人降低贷款期前几年的利率， 进而减少购房人月还款额。 其主要吸引力在于大大降低了借款 人利息总支出。 4、一笔 20 年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为 3