大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告

《大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告 2010年年2月月 开发区西山地块市场定位分析报告开发区西山地块市场定位分析报告开发区西山地块市场定位分析报告开发区西山地块市场定位分析报告 宏观环境研究宏观环境研究宗地解读宗地解读区域市场分析区域市场分析项目定位项目定位 宏观经宏观经 政政策策 区区位位 地地块块 开发开发区区 酒店式酒店式服服 办公办公类类 交交通通 整整体体 产产品品 目目标标 房地房地产产 济指标济指标 策策研究研究 位位特征特征 块块特征特征 区区市场市场 服服务公寓务公寓 类类物业物业 通通状况状况 体体定位定位 品品定位定位 标标客层客

2、层 产产市场市场 究究宏观环境研宏观环境研究究 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 大连宏观经济指标 2006年年2007年年2008年年2009年同比增长年同比增长 GDP（亿元）257031313858441015% GDP增长率16 5%17 5%16 5%15%GDP增长率16.5%17.5%16.5%15% 固定资产投资额（亿元）147019312513327330.2% 社会消费品零售总额（亿元）83998311831270（1-11月）18% 城市居民人均可支配收入（元）133501510917500190708.7% 城市居民人均消费性支出（元）1053412135141

3、0111099（1-9月）9.1% 居民消费者价格指数101.410410499.9(1-11月) 数据来源：大连市统计局 2 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 宏观经济回暖，大连市整体经济实现高速运行。 2009年，在其他国家持续低迷的情况下，中国经济 已经走出低谷，呈现 V字反转。政府出台的各项刺 激经济政策起到了实质性的推动作用。在宏观背景 下，大连市整体经济也取得了平稳较快发展的态势。 2009年大连实现地区生产总值4410亿元，增速达 到15%。 大连市固定资产投资大连市固定资产投资（2003 2009）大连市固定资产投资大连市固定资产投资（2003-2009） 2000 2

4、500 3000 3500 元) 40.0% 50.0% 60.0% %） 政府在固定资产的投资成为拉动经济稳定持续增长 的重要动力。交通运输等民生行业是带动固定资产 0 500 1000 1500 2000 2003200420052006200720082009 GDP(亿元 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 增长率（% 投资快速增长的重要因素。在此背景下，大连市借 助发展良机，大力发展地铁、轻轨、海底隧道等基 础设施建设，对完善城市交通系统起到推动作用。 2003200420052006200720082009 固定资产投资（亿元）增长率 3 第一部分宏观环境研究第一部分宏观

5、环境研究 宏观经济回暖，开发区整体经济实现高速运行。 2009年在其他国家持续低迷的情况下中国经济已经走出低谷呈现 V字反转政府出2009年，在其他国家持续低迷的情况下，中国经济已经走出低谷，呈现 V字反转。政府出 台的各项刺激经济政策起到了实质性的推动作用。在宏观背景下，开发区全区整体经济也 取得了平稳较快发展的态势。2009年开发区实现地区生产总值1002亿元，增速达到20%, 相当于大连全市的23%. 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 政策研究 应对金融危机应对金融危机 促进房地产市场健康平稳发展促进房地产市场健康平稳发展 经济回暖，价量齐升经济回暖，价量齐升 遏制价格过快上长遏

6、制价格过快上长促进房地产市场健康平稳发展促进房地产市场健康平稳发展遏制价格过快上长遏制价格过快上长 2008年年 2009年年 2008年09月，中国人民银行宣布2008年09月，中国人民银行宣布2009年12月9日恢复个人住房转2009年12月9日恢复个人住房转 2010年1月11日，国务院发布关2010年1月11日，国务院发布关 2010年年 2008年09月，中国人民银行宣布 下调贷款利息,随后进行了4次下调 贷款利息，刺激消费。 2008年11月，政府出台多项举措 2008年09月，中国人民银行宣布 下调贷款利息,随后进行了4次下调 贷款利息，刺激消费。 2008年11月，政府出台多项

7、举措 2009年12月9日，恢复个人住房转 让营业税免征时限由2年调整到5年。 2009年12月14日，温家宝总理主持 招开国务院常务会议，就促进房地产 2009年12月9日，恢复个人住房转 让营业税免征时限由2年调整到5年。 2009年12月14日，温家宝总理主持 招开国务院常务会议，就促进房地产 于促进房地产市场平稳健康发展的通 知即国11条。 2010年1月18日起，央行上调存款 于促进房地产市场平稳健康发展的通 知即国11条。 2010年1月18日起，央行上调存款 年月，政府出台多项举措 支持房地产市场平稳发展。随后， 大连市出台相应政策。 2008年11月，国务院出台扩大内 年月，政

8、府出台多项举措 支持房地产市场平稳发展。随后， 大连市出台相应政策。 2008年11月，国务院出台扩大内 招开国务院常务会议，就促进房地产 市场健康发展提出增加供给、抑制投 机、加强监管、推进保障房建设等四 大举措。 招开国务院常务会议，就促进房地产 市场健康发展提出增加供给、抑制投 机、加强监管、推进保障房建设等四 大举措。 类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点至16%。为加大对“三农” 和县域经济的支持力度，农村信用社 类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点至16%。为加大对“三农” 和县域经济的支持力度，农村信用社 需政策，包括加快建设保障性安居 工程。 2008年12月，

9、四大国有银行宣布， 需政策，包括加快建设保障性安居 工程。 2008年12月，四大国有银行宣布， 2009年12月17日，国土资源部等五 部委公布关于进一步加强土地出让 收支管理的通知，将开发商拿地的 2009年12月17日，国土资源部等五 部委公布关于进一步加强土地出让 收支管理的通知，将开发商拿地的 等小型金融机构暂不上调。 2010年2月25日起，央行上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5 等小型金融机构暂不上调。 2010年2月25日起，央行上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5 对满足条件的房贷客户，享受7折 利率优惠。 对满足条件的房贷客户，享受7折 利率优惠。 首付比

10、例提高至5成。 2009年12月23日，国土资源部再次 强调监督土地使用情况，对土地闲置 首付比例提高至5成。 2009年12月23日，国土资源部再次 强调监督土地使用情况，对土地闲置 个百分点至16.5%。个百分点至16.5%。 将进行处罚和无偿收回。将进行处罚和无偿收回。 利多利空利空 4 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 2008年，针对金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场低迷的状况，为刺激经济增长， 08年宏观政策刺激09年房地产市场重新转暖，近期调控预防市场过热 2008年，针对金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场低迷的状况，为刺激经济增长， 保证

11、房地产市场平稳发展，政府出台了一系列政策刺激房地产市场发展，包括增加信贷规模，降低首付比例 和购房贷款利息，减免各项交易税费等。时隔一年，刺激政策已经达到预期效果，刚性需求逐步放大，投机 性需求也始起来多数城市的价格攀升年最高水性需求也开始活跃起来，多数城市的价格攀升至历年最高水平。 2009年，政府于12月9日公布了“营业税优惠政策”调整由两年恢复到五年，随后，14日“国四条”出 台，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地，23日国土资源部再次强调将对土地闲置问题进行整治。 短短半个月，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，反映出当前房价上涨过快已经涉及 到政府最关注的民生

12、问题。这一系列的调控手段，主要目的是调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开 发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，影响市场供求关系，从而遏制房价过快上涨。可以说，政策从发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，影响市场供求关系，从而遏制房价过快上涨。可以说，政策从 紧将是明年市场面临的现实。 2010年年初，国11条的出台及央行两次上调准备金利率都预示着国家要调控房产的决心和态度，根据目 前的经济现状预计今年的季度有可能提前加息这也会对房地产市场有诸多的利空前的经济现状预计今年的二季度有可能提前加息，这也会对房地产市场有诸多的利空。 受此影响，预计今年房地产市场将会面临小幅波动，鉴于刚性需求

13、依然旺盛，自住和改善型需受此影响，预计今年房地产市场将会面临小幅波动，鉴于刚性需求依然旺盛，自住和改善型需 求依然受到政府鼓励，但投机性需求开始放缓，预计整体成交量相比上年将有所下降，市场价 格呈现先扬后抑的态势。 求依然受到政府鼓励，但投机性需求开始放缓，预计整体成交量相比上年将有所下降，市场价 格呈现先扬后抑的态势。 5 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 大连市房地产投资及施工情况 大连市房地产投资额（大连市房地产投资额（2003-2009） 38% 600 700 40% 45% 房地产市场房地产市场 大连市房地产投资逐年攀升，年均增长率达到 36 5%。 21% 24% 22%

14、 21% 27%27% 200 300 400 500 600 投资额（亿元） 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 增长率（%） 36.5%。 614 496 407 337 265 209 151 0 100 2003200420052006200720082009 投 0% 5% 10% 房地产投资（亿元）增长率 大连市房地产施工、竣工及销售面积大连市房地产施工、竣工及销售面积 3 50045% 前三季度完成房屋建筑施工面积4441.1万平方 米，同比增长16.04%，其中本年新开工面积 1904.7万平方米，同比增长9%。 全年销售面积平方米比增长 1 500 2,0

15、00 2,500 3,000 3,500 万平方米 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 增长率 09全年销售面积1152.7万平方米，同比增长 40.2%，增幅明显。 0 500 1,000 1,500 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 万 -5% 0% 5% 10% 15% 增 施竣销售销售增率 资料来源：大连市统计局 施工面积竣工面积销售面积销售面积增长率 7 市市年度成交 第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究 大连市市内四区年度成交 09年市场先抑后扬，成交量翻番，价格一路上扬至万元以上 大连市市内四区历年月度成交面积对比大连

16、市市内四区历年月度成交面积对比 80.00 09年市内四区商品住宅成交460.7万平，与07 年和08年相比，增幅分别高达34%和101%。 20.00 40.00 60.00 万平方米 大连市年度成交均价大连市年度成交均价 0.00 2009年 16.04 5.69 14.94 27.17 24.00 35.30 44.70 52.96 46.22 45.64 74.99 73.03 2008年19.4411.1720.7224.927.1817.822.8916.6617.4218.1416.5316.04 2007年37.114.0823.1726.0824.8529.7422.5842.1928.9937.0228.0130.09 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 8,704 7,586 6,401 5,577 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 09年大连市内四区商品房成交均价达到8,704元/ 平，年均增长16%。 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 元/平 平