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1、大连万达商业地产股份有限公司 大连万达商业地产股份有限公司 大连万达商业地产股份有限公司 管理制度汇编管理制度汇编 （2012 版） （二）项目管理制度 （二）项目管理制度 大连万达商业地产股份有限公司 目录 第一章 总则.1 第一节项目运作过程管理.3 第二节 项目运作要素管理.4 第三节 项目管理的审批时间.5 第二章7 项目发展管理.7 第三章 项目设计管理.31 第一节 总则.33 第二节 设计管理权责界面.35 第三节 持有物业设计管理流程.55 第四节 销售物业设计管理流程.71 第五节 酒店物业设计管理流程.77 第六节 文旅项目设计管理流程.80 第七节 设计变更管理.83 第
2、八节 设计类业务发包管理.87 第四章 项目经营目标及计划管理.123 第一节项目经营目标管理.125 第二节 项目计划管理.144 第五章 项目质量管理.147 第一节项目质量管理组织架构及职责界面.149 大连万达商业地产股份有限公司 第二节 各级责任主体管控重点.155 第三节 持有物业工程实体监督.186 第四节 销售物业工程实体质量监督.206 第五节 考核与奖惩.216 第六节 质量管理相关流程.226 第六章 项目营销管理.261 第七章 庆典策划管理 第八章 项目成本管理 第一节目标成本.271 第二节 现场签证.272 第三节 过程控制.276 第四节 工程结算.277 第九
3、章 招标管理.287 第一节招标采购.289 第二节 集中采购.297 第三节 直接委托.298 第四节 合格供方品牌库.298 第十章 经济合同及成本档案管理.311 第一节经济合同.313 第二节 成本档案.316 第三节 成本、招标（采购） 、合同管理处罚细则.316 大连万达商业地产股份有限公司 第一章 总则 大连万达商业地产股份有限公司 第 1 节 项目动作过程管理 1项目开发业务管理的策划和运作， 必须充分理解和应用项目管理的相关技术， 结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门 和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、 操作准
4、确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程 管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3集团发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门， 负责开发项目的前期论证、 策划组织工作，集团相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是集团项目实 施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控 制和协调，集团各业务部门、集团所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 集团所属公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该 公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。集团所属公 司其他各部门必须配合开发设计部的工作
5、。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，集团通过以下方式对项 目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针 对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的管理措施进行 综合评价，每季度形成一份经营分析报告，报集团主管领导审阅，并抄送投资 证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进 行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项 目
6、公司总经理。 7.1 工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对集团所属公司提出的整 改措施缺乏信心； 大连万达商业地产股份有限公司 7.2 发生严重质量、安全事故； 7.3 项目成本标准预备费使用将超过 70%; 7.4 对工程质量有重大影响的新材料、新工艺应用； 7.5 发生严重顾客投诉，或媒体的大量负面报导； 7.6 完成例行检查（约半年一次） ； 7.7 股份公司领导指示，或股份公司其他相关业务部门提出建议。 8 非商业项目工程完成住户入伙、商业项目完成商场开业后，项目公司应 对项目开发过程中的规划设计、施工、招商（商务） 、销售、成本等方面工作进 行系统总结和评价，详细回顾和分析项目开
7、发过程的得失，并提出必要的改进 建议， 经项目公司总经理签署后报集团项目管理中心、 股份公司主管领导审阅。 第 2 节 项目运作要素管理 1 项目运作要素管理是项目开发的重要保证，是贯穿于整个项目开发过程的基 础业务工作，股份公司各业务归口部门应承担其管理责任，确保项目开发的顺 利进行，实现股份公司效益的最大化。 2股份公司建立的项目运作要素管理制度将根据项目开发运作的实际需要， 不断地进行补充和完善。项目运作要素管理工作包括，但不限于： 2.1 项目经营目标管理； 2.2 项目计划管理； 2.3 项目成本管理； 2.4 招标（采购）管理； 2.5 经济合同管理。 3 各项目公司项目运作要素管
8、理（基础业务工作）必须遵循股份公司发布 的管理规定，股份公司尚未发布管理规定的业务工作，由项目公司自行制订和 执行，股份公司对项目公司的管理制度进行备案审查。 4 各项基础业务管理制度均清晰规定与该项业务管理有关的影响因素，包 括： 4.1 该项业务管理的目的和基本原则； 4.2 该项业务的范围界定； 大连万达商业地产股份有限公司 4.3 责任、权限和工作关系（主管部门、参与部门） ； 4.4 业务操作的方法和要求； 4.5 执行规定操作应形成的记录形式。 5 股份公司对各项目公司基础业务管理的监督方式包括： 5.1 审查项目公司基础业务管理制度； 5.2 在监督项目开发运作过程中检查基础业务
9、工作的执行情况； 5.3 必要时对项目公司现场的监督检查。 第 3 节 项目管理的审批时限 股份公司各业务部门和项目公司在项目运作过程中应进行密切配合，所有本手 册中规定的备案、核准和审批事项应及时做出报告或回应。 1 项目管理中心 对于项目公司或股份公司各部室提交项目管理中心的审批事宜， 只要符合相关 制度要求且文件内容齐全，项目管理中心将及时予以办理，并在以下规定的时 限内完成审批工作： 1.1 需项目管理中心内部单一部门独立负责审批的事宜，该部门应在 2 个 工作日内完成审批； 1.2 对于需项目管理中心多个部门审批的事宜，由经办部门牵头，需在 3 个工作日内完成审批； 1.3 对于项目
10、管理中心经办，且需项目中心以外的集团其他部室审批的事 宜，由项目中心经办部门牵头并跟踪，需在 5 个工作日内完成审批； 1.4 对于需会议研究后办理事项，在 3 个工作日内完成，最多不超过 6 个 工作日；需提报总裁会审批事项审批时间另行决定； 1.5 紧急或特殊情况需特殊处理的事项，可根据实际情况需要特殊处理。 2 特别说明 2.1 股份公司各部室及项目公司除特殊业务外，须使用 OA 系统审批或上报 相关文件， 2.2 项目公司所有人员每天必须登陆 OA 系统进行办公，并要求在上报审批 文件时，应在联络事宜一栏中注明待审批事项摘要； 大连万达商业地产股份有限公司 2.3 项目公司应严格按制度要求上报相关审批文件，避免上报非制度要求 审批文件； 2.4 股份公司各部室所有人员必须每天登陆 OA 系统进行审批，原则当日文 件当日完成审批。 大连万达商业地产股份有限公司 第二章 项目发展管理 大连万达商业地产股份有限公司 第 2 章项目发展管理 1 总则 1 总则 1.1 发展部是负责项目发展工作的专职管理部门，对项目发展工作进行统筹管 理。 1.2 项目公司为所在城市项目发展工作的主要责任部门，新项目发展业绩 作为项目公司、总经理及领导班子成员的重要考核指标。 1.3 参与项目发展工作的单位和个人应对
