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1、- 1 - 房 地 产 公 司房 地 产 公 司 管管 理理 制制 度度 编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司 编制日期：2016.11.15 版本：第一版 - 2 - 目录目录 第一章 总则 .4 1 目的 .4 2 适用范围 .4 第二章 公司组织管理机构 .5 1 公司组织管理机构图 .5 2 人员分布 .5 第三章 项目开发总体流程 .6 1 项目开发总体流程图 .6 2 项目开发总体流程说明 .10 第四章 工程项目管理工作流程 .15 1 施工协调管理流程 .15 2 档案信息管理流程 .17 3 项目安全管理工作总体流程 .19 4 项目质量管理工作总体流程 .24 5 工程进
2、度款管理工作流程 .28 6 工程变更管理工作流程 .30 7 成本控制管理工作流程 .32 8 项目进度管理工作总体流程 .35 第五章 管理制度 .38 1 日常工作管理制度 .38 2 公司财产、办公用品管理制度 .39 3 行政档案管理制度 .39 - 3 - 4 监理、总包、分包的管理制度 .40 5 工程施工管理制度 .50 6 工程质量控制制度 .60 7 施工进度管理制度 .64 8 投资控制管理制度 .65 9 工程验收流程管理 .68 10 奖罚流程制度 .69 第六章 岗位职责 .70 1 总经理职责 .70 2 工程副总经理职责 .70 3 办公室专员职责 .71 4
3、工程部经理职责 .72 5 材料设备专员职责 .73 6 专业工程师职责 .75 7 资料档案员职责 .76 8 外联专员岗位职责 .77 9 安全员岗位职责 .78 - 4 - 第一章第一章 总则总则 1目的 为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平 和工作效率， 实现工作的规范化、 程序化， 根据我公司实际， 制定本制度。 2适用范围 2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。 2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管 理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面 的关系，保证工程的顺利实施。 - 5 - 第二章
4、公司组织管理机构第二章 公司组织管理机构 1公司组织管理机构图 2人员分布 房地产公司现有副经理 3 名， 外联专员 1 名， 专业工程师 4 名， 电工 1 名，材料兼安全专员 1 名，后勤 3 人。 房地产公司 光明新城瑞景新都 副总经理（工程指挥部）副总经理（工程指挥部） 工程部经理工程部经理 外 联 专 员 外 联 专 员 办 公 室 专 员 办 公 室 专 员 专 业 工 程 师 专 业 工 程 师 总经理总经理 资 料 档 案 员 资 料 档 案 员 材 料 设 备 员 材 料 设 备 员 安 全 专 员 安 全 专 员 专业工程师 3 名 后勤 1 名（厨师） 专业工程师 1 名
5、 材料兼安全专员 1 名 后勤 2 名（门岗） 副经理 3 名 外联专员 1 名 董事长董事长 - 6 - 第三章第三章 项目开发总体流程项目开发总体流程 1项目开发总体流程图 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程 1 层次2概要项目立项与科研 部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门 节点ABCD 1 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 审批 项目可研 评审 土地合同订立 前期手续 结束 进入设计阶段 反馈 项目可研 项目建议书 审批 计划编制 - 7 - 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程 2 层次2概
6、要项目设计与招标 部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门 节点ABCD 1 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 审批 初设批复 施工图及预算审查 材料技术协议 结束 进入实施阶段 初设评审 设计招标配 合 初步设计 通过 否 施工图设计及 预算 否 通过 反馈 制定物资 采购计划 物资采购 编制资金计划审批 - 8 - 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程 3 层次2概要项目实施阶段工作流程 部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位 节点ABCD 1 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位
7、 工程指挥部 签发人 签发日期 落实开工条件 满足 合同管理 进度管理 安全管理 质量管理 造价管理 技术管理 档案管理 结束进入竣工 验收与评价 编制项目施工 组织总设计 现场施工准备 否 通过 反馈 土建、安装 施工、调试 反馈 监督 配合 委托施工监理 - 9 - 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程 4 层次2概要项目竣工验收与评价 部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位 节点ABCD 1 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 启动投用 结束 竣工验收 配合监督 通过 否 整改 通过 工程结算 资料移交 审计 竣工
8、结算 资产移交 审批 评价考核 反馈 - 10 - 2项目开发总体流程说明 2.1 流程目的 本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流 程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。 2.2 项目开发管理 2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、 地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的 开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。 2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办 法执行。 2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报 公司审批。根据房地产开
9、发项目可行性研究报告，结合公司自身情况， 公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实 事求是、量力而行的原则。 2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地 持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、 合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明 合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项 目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图 设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、 人员安排、办理步骤等。明确资金
10、筹措、完成投资、成本控制、房产销 - 11 - 售等的方式、方法及相应计划安排。 2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤 地办理有关手续，主要有： 2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。 2.2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。 2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。 2.2.6.5 如系旧城改造项目， 按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理 部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。 2.2.7 设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招
11、标 确定设计单位单位。 2.2.8 初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件， 项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。 2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导 进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。 2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批， 组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工 图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预 算。 2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施 工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部 制定相应的采购计划，进行物资采购。
