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1、 目录目录 第一章 / 解读市场 第二章 / 主题定位建议第章题定位议 第三章 / 产品定位建议 第四章 / 营销推广建议第章营广议 第五章 / 标志创意 第一章/解读市场第一章/解读市场 一、城市宏观环境分析 湖市布湖市布常住常住 宏观分析宏观分析 / 城市概况城市概况 序号分类分区数量（万） 比例 （%） 芜芜湖市湖市人口分人口分布布（常住常住人口） 芜湖市行政区划 人口） 芜湖市行政区划 （%） 1镜湖区6025% 2鸠江区23.410%2鸠江区23.410% %3弋江区20.18% 4三山区14.76% 5芜湖县38.316%5芜湖县38.316% 6繁昌县3213% 7南陵县5422
2、% 总 计242.5100% 从人口分布情况看，本项目的主要客源地鸠江区和芜湖县人口在总人数中占有相对较大的比重。随着 城市东扩、城市化进程加快，以及商务文化中心和项目东北部产业区的建设，项目周边存在人口激增 的可能，这些为项目未来销售提供强有力的客源支撑。的可能，这些为项目未来销售提供强有力的客源支撑。 GDP总量 （亿元） 总人口 （万人） 人均GDP （元） GDP总量 （亿元） 总人口 （万人） 人均GDP （元） 合肥1300448万人29018 第梯队 宏观分析宏观分析 / 城市经济分析城市经济分析 合肥1300448万人29018 安庆600604万人9934 芜湖580亿元22
3、2万人26126元芜湖580亿元222万人26126元 鞍山540122人44262 第一梯队 第二梯队 2007年芜湖地区GDP总量为580亿元，位位 居全省第三居全省第三比上年增长比上年增长16 5%16 5%增速为近 马鞍山540122万人44262 阜阳450900万人5000 滁州438134万人10162 六安430668万人6437 居全省第三居全省第三，比上年增长比上年增长1616. .5%5%，增速为近 10年来新高。 2007年芜湖人均地区生产总值超过3463美 元年均增长14 3%增长水平在全国各城六安430668万人6437 宿州430588万人7313 蚌埠41034
4、3万人11953 巢湖410453万人9051 第三梯队 元，年均增长14.3%，增长水平在全国各城 市中处于中等。 巢湖410453万人9051 淮南355210万人12727 宣州350275万人12727 亳州345534万人6461 第三梯队 世界银行统计资料表明，当一个区域人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高亳州345534万人6461 铜陵26570万人37857 淮北258201万人12836 黄山215147万人14626 第三梯队 在美元之间时，房地产会高 速增长，目前芜湖正处于高速发展期。 池州158154万人10260 2003-2007年芜湖生产总值 宏
5、观分析宏观分析 / 城市经济分析城市经济分析 20032007 年五年期间，芜湖市 整体的国内生产总值和人均国内 400 500 600 700 15.00% 20.00% 25.00% 分比 整体的国内生产总值和人均国内 生产总值，呈逐年稳步上升趋势， 全市生产总值由288亿元增加到 580亿元，年均增长15.1%。年均增长15.1%。 100 200 300 400 亿元 5.00% 10.00% 5 00% 增长百分 00.00% 系列2288.29345.07400.65479.72580 系列114.10%14.60%13.10%15.40%20.90% 2003年2004年2005
6、年2006年2007年 根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于 4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将8%-10%，房地产业将 高速发展高速发展。高速发展高速发展。 统计显示，人均达到美元时就会产生休闲需求，休闲娱乐、旅游、文化、运动休闲娱乐、旅游、文化、运动等 休闲经济在芜湖占比越来越大。 宏观分析宏观分析 / 城市经济分析城市经济分析 安徽省沿江城市群发展规划中指出，在 2006-2010年，安徽将重点打造以“马芜铜以“马芜铜 安安”( (马鞍山马鞍山、芜湖芜湖、铜陵铜陵、安庆安庆
7、) )为重点的安安( (马鞍山马鞍山、芜湖芜湖、铜陵铜陵、安庆安庆) )为重点的 沿江城市群。 城市圈(带)发展成为区域经济发展的主要形 式，以芜湖、马鞍山等5个城市为主组成的式，以芜湖马鞍山等 个城市为主组成的 沿江城市带，作为承接长三角经济辐射的 前沿地带，近年来发展速度加快，对全省 经济拉动作用明显。 宏观分析宏观分析 /人均居住面积人均居住面积 城市居民人均住房使用面积 18.1 18 18.5 在2008年政府工作报告中提出加强房地 15.98 16.59 17.37 17.49 16 16.5 17 17.5 18在2008年政府工作报告中提出，加强房地 产市场监管，遏制房价过快上
8、涨。加大房 屋开发力度，增加住房用地供应量，加快 中小户型、中低价位住房开发，竣工商品 住房250万平方米以上。加大拆迁安置房 14.5 15 15.5 16 2003年2004年2005年2006年2007年 住房250万平方米以上。加大拆迁安置房 建设力度，竣工拆迁安置房140万平方米， 其中廉租房3万平方米，可以预测未来芜 湖市的施工竣工面积仍有较大幅度增长。 2003年2004年2005年2006年2007年 2007年城市的人均住房使用面积18.1平方米，比上年增加0.61平方米。离全国城镇人均住房建筑 面积还差6 9 平方米（全国人均住宅建筑面积约为25 平方米）表明芜湖城镇居民仍
9、需改善居住面积还差6.9 平方米（全国人均住宅建筑面积约为25 平方米），表明芜湖城镇居民仍需改善居住 条件，房地产市场需求存在较大的潜力。 城市性质：宁汉之间区域性经济中心，长江中下游重要的综合 交通枢纽、现代化滨江山水城市。 宏观分析宏观分析 / 城市定位城市定位 区域发展定位:区域发展定位: 1、芜湖融入长三角的目标定位：芜湖融入长三角的目标定位：芜湖目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级 城市。 芜湖目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级 城市。 2、安徽省沿江区域定位安徽省沿江区域定位：芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文化中心芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文
10、化中心。、安徽省沿江区域定位安徽省沿江区域定位芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文化中心芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文化中心。 人口规模：人口规模： 2010年市域总人口285万，其中芜湖市城市人口145万。2020年市域总人口410万，其中芜湖市城市 人口180-200万。 远景设想（2050年）芜湖市与马鞍山市联成一体，形成芜马经济联合体，城市规划区人口发展到 500600万人。 支柱产业选择：支柱产业选择： 芜湖的支柱产业以重化工业为代表的资金密集型和技术密集型产业为主，主要有：汽车、机械、石 油化工、电子信息、新型建材。 经济社会发展目标：经济社会发展目标： 20062010年，GDP增
11、长率为17%，2010年GDP达1000亿元，人均GDP超过5000美元，城镇化 水平达64%，在全省率先实现全面小康社会。20112020年，GDP增长率为10.8%，2020年GDP 达2800亿左右，人均GDP超过10000美元，城镇化水平达76%，在全省率先基本实现现代化。 芜湖与周边城市群 芜湖市发展目标为长角城芜湖市发展目标为长三角城 市群中外围资源环境优越的 大型综合性二级城市。 大芜湖版图大芜湖版图大芜湖版图大芜湖版图 芜湖中心城区 次中心城区 位项目位置 城镇等级划分为三级：中心 城区次中心城区中 心镇。 芜湖市城市总体规划图芜湖市城市总体规划图 宏观分析宏观分析 / 城市规
12、划城市规划 城市发展方向选择 ：城市发展方向选择 ：芜湖市城市发展方向的 现实性选择只能是向南和向东方向。 芜湖市城市总体规划图芜湖市城市总体规划图 空间结构规划空间结构规划“心四组团心四组团” 在城市东布置开发区新区作为城市产业 拓展区。 空间结构规划空间结构规划：“一一心四组团心四组团” 城中商贸区、城南科教行政文化区和居 住区适度发展，组成城市核心区。 形成由部产东部产拓形成由北部产业区、东部产业拓展区、 中部城市核心区中部城市核心区、南部高教高新技术区、 西部产业拓展区构成的规划形成“一心 四区”的城市空间结构。 城市空间形态，城市在现状带形空间形 态的基础上从中部沿城市发展轴向东发
13、展，形成三叶状城市空间形态。 正确解读芜湖市城市总体规划（20062020年） 宏观分析宏观分析 / 城市规划城市规划 商业金融用地布局： 形成市级、区级、社区级三级商业功能结 构体系，规划确定市级商业功能区为中山路 商业中心区，商务文化中心区。培育与新建商业中心区，商务文化中心区。培育与新建 城北、城南、大桥、城东、三山五个区级商 业中心与若干社区级商业中心。 行政办公用地布局： 积极建设商务文化中心市机关如市政 商务文化中心商务文化中心 项目所属区域项目所属区域 积极建设商务文化中心，市属机关如市政 府、人大、政协等行政管理机构集中建设， 形成市级行政中心。 住宅用地布局：住宅用地布局：
14、居住用地重点布局在城中区和城南区，城 东、城北和三山组团以居住配套为主。城市 核心区可居住人口65万，城南组团可居住45 万人，城北组团可居住35万人，城东组团可 居住25万人三山组团可居住25万人居住25万人，三山组团可居住25万人。 市商务文化中心，带动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊。市商务文化中心，带动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊。 市商务文化中心市商务文化中心 市商务文化中心可以进一步激活主城 商务文商务文 区的辐射影响，从根本上优化芜湖市 由沿江带状形态向圈层发展结构的跨 越既强化了主城区向东拓展从而带商务文商务文 化中心化中心 越，既强化了主城区向东拓展从而带 动芜湖市两翼融
15、入东向的经济发展走 廊，又为芜湖作为沿江城市群的首席 阵容融入长三角提供了空间保障。 芜湖市城东新区的功能芜湖市城东新区的功能 城东新区将充分利用神山、青弋江、扁担河的山水优势，打造与老城区 联系便捷、功能完善、环境优美的现代化生态新区和最具发展潜力的文文 化魅力新区化魅力新区现代活力新区现代活力新区时尚创意新区和山水园林新区时尚创意新区和山水园林新区化魅力新区化魅力新区、现代活力新区现代活力新区、时尚创意新区和山水园林新区时尚创意新区和山水园林新区； 将进一步疏解老城区人口，推动新区与老城区的良性互动，提高城市区 域竞争力搭建产业升级和发展新型经济的服务平台为城市发展注入域竞争力，搭建产业升
16、级和发展新型经济的服务平台，为城市发展注入 新的活力并提供必要的空间支撑。 宏观分析宏观分析 / 项目区位分析项目区位分析 行政商 务区 距离市中心约 13公里 距离市中心约 13公里 芜宣、芜马以 及芜湖市至芜 湖县的快速通 道交汇于此 芜宣、芜马以 及芜湖市至芜 湖县的快速通 道交汇于此 项目位置项目位置 宏观分析宏观分析 / 区域功能定位区域功能定位 对芜湖市2006年 2020年城市规划的 分析，位于项目西 2公里的芜湖市商商 务文化中心是芜湖 市未来城市发展的 务文化中心是芜湖 市未来城市发展的 主要方向主要方向也是城也是城市商务 文化中 心 主要方向主要方向，也是城也是城 市行政文化商务活 动的中心。 市行政文化商务活 动的中心。 市中心 项目区 域 宏观分析宏观分析 / 区域经济分析区域经济分析 鸠江区境内有以现代加工业为主导的城北 工业区、有集聚生态居住与政务配套的城 东区全区主要经济指标和综合经济实力东区。全区主要经济指标和综合经济实力 均居省市前列，奇瑞汽车、海螺建材、日 立空调等生产及配件
