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1、2013年第4期总第168期 2013年7月 |叫较 compdratlve Economlc 李金花等，2010)。陈吴运用层次分 析法对上海的居民问卷调查分析指出，在影响小区居民满意度的19个指标中，住房面积、 房屋质量、交通便利性最受居民关心(陈吴，2011)。另外，李章华研究强调(2002)，居住 满意度除了受到住户期望、产品品质、自身经济条件影响外，还与住宅金融和住宅政策有 关，因此有必要将金融政策条件也列为评估用户满意度的变量之一，具体包括商业贷款、 住房补贴的获得、存量房市场等。另一种住房满意度的研究视角是将居住视为生活过程， 关注住房空间在使用过程中形成的整体体验。譬如周晓红等
2、通过对上海市廉租房的调查 分析了廉租房住户对就寝、子女学习、洗漱等8类行为空间的具体满意度，进而总结出住 房的整体满意度，以及空间的使用和设计存在的问题(周晓红、龙婷，2009)。 关于保障性住房住户的居住评价研究，则主要集中关注了哪些因素容易导致住户的 不满。譬如，丁旭(2010)通过对杭州市两个经济适用房和拆迁安置房小区的调查发现， 居民最不满意的三项指标是距工作单位的距离、公共交通条件、距市中心距离，总结起来 也就是对保障性住房的地理位置不满。同时，调查发现超过40%的居民都有一种被孤 立、隔离的感觉。在李培关于北京市经济适用房住户满意度的研究中，除个人特征、住所 特征和社区特征外，还特
3、别加人了通勤成本、政策执行漏洞、社区同质性与和谐度三个变 量，并区分了住户的生活满意度和居住满意度(李培，2010)。该研究也发现，经济造用房 更像是政府鼓励居民迁出市区的一种工具，但迁出之后的有效管理相对缺乏，尤其是社区 的独立选址容易导致空间上的群体隔离。另外，吕维霞等人基于北京的便利调查数据指 出，廉租房和经济适用房住户在政府的公信力、满意度和政府形象的评价上要高于商品房 和一般性租房公众，从而从整体上肯定了保障性住房政策的正确性和有效性(吕维霞等， 2011) ，但对于保障性住房政策的具体评价指标并未作出进一步的细分和测量。 在上述研究中，将住房作为一种商品探讨住房满意度的视角，强调了
4、对住房本身及其 社区条件等物理因素的作用。而把居住作为生活过程并关注导致住户不满因素的研究， 则进一步将住户在居住体验及其与主观预期的差距纳入了考量范围。但是保障性住房作 为有特定目标人群的政策性住房，获得国家的资助，因此住户在心理层面也就形成了与一 般住房不同的独特体验。住房形式会对人们的社会地位造成影响已经为众多研究所肯 定。雷克斯和摩尔(Rex Holloway et al. ，1998)通过对美国芝加哥、费城、哥伦 比亚等城市的公屋研究发现，公屋社区常常被人们贴上贫困的标签，中产阶级不愿与 之交往。而公屋中的居民也会加入这种污名的再生产和强化过程，在接受到外部的负面 评价后，倾向于将自
5、己视为与当地社区格格不人的失败者，进而与他人保持距离 ( Blokland ,2008 )。 因此，保障性住房的住户满意度评估，不仅要考虑房屋质量、地理位置、配套设施等物 理条件的影响，考察一般商品房住户在事前预期与事后绩效间知觉差距和居住过程中累 积的情绪反应，还应该特别关注作为一类特殊住房形式，其住户在社会排斥与区隔方面的 心理体验。 三、测量指标与数据发现 本文利用2010年11月至2011年1月在香港18个行政区进行的问卷调查数据进行 研究。该调查共收回有效问卷3006份，其中2002份为公房租户，1004份为非公屋租 户。调查样本中公屋租户在各行政区的数量分布与全港的公屋租户分布总体
6、相同，因 此数据可以基本代表全港公屋租户。 (一测量指标 由于目前还没有形成一套测量保障性住房住户满意度的评估指标，我们尝试采用探 索性因子分析方法来评估影响住户满意的主要因素和结构。在选取指标时，考虑了现有 研究中关于房屋质量、社区环境和住户自身经济人口特征的发现以及本文对社会排斥的 心理体验因素的强调，设计了相关指标。由于香港公屋的房屋面积和标准有严格的控制， 这部分受访者包括72户租者置其屋业主(TPS)、210户居者有其屋业主(HOS)、583户私有房产业主和 139户私有房产租户。对这一群体的访谈主要用于其它社会态度问题的对比研究，并非本文关注内容，下文的数据都 仅针对22份公屋租户
7、调查。 112 经济社会体制比较H双月刊)2013年第4期 根据香港房屋委员会公布的房屋统计数字201O，819岛的公屋面积在39.9平方米以下， 内部差异不大，因此未将房屋面积列为主要变量。同时，在住户自身经济人口特征方面， 由于个人收入的信息难以收集和核实，因此采用职业变量反应其经济能力。关于经济歧 视和社会歧视，是指公屋租户所感受到的或者认为的非公屋租户对他们存在的经济或社 会地位歧视。具体操作化方式详见表1 。 表1:公房住户满意度指标操作化 满意度指标变量操作化 公屋所在区域香港18个行政分区(1=中西区，18=离岛) 社区居住时间人住该公屋社区的年数 住房喜爱度1 =很不喜欢，2=
8、较不喜欢，3=一般，4=较喜欢，5=很喜欢 社区喜爱度1 =很不喜欢，2=较不喜欢，3=一般，4=较喜欢，5=很喜欢 社区改善度近年来这个社区变得，-1=变差，0=不变，1=变好 社区间比较本社区与其它公屋社区相比，-1=比别的社区差，0=没什么不同，1=比别的社区好 计划退出是否计划搬到别的公屋社区，-1 =有，0=不知道，1=没有 社区内相对剥夺和本社区居民相比，觉得自己的生活，-1=比别人差，0=没什么不同，1比别人好 社会性相对剥夺 和香港大多数人相比，觉得自己的生活，-1=比别人差，0=没什么不同，1=比别人 好 住房地位认知认为自己的住房地位处于，1=最底端，10=最顶端(1-10
9、) 住房前景预期认为自己的住房地位将会，-1=下降，0=不变，1=上升 经济歧视非公屋租户认为公屋租户的经济情况，-1=处于劣势，0=没什么不同，1=处于优势 社会地位歧视 非公屋租户会认为公屋租户的社会地位，-1=地位较低，0=没什么不同，1地位较 高 性别1 =男，0=女 年龄段 1 = 18 -24 ,2 = 25 -29 ,3 = 30 -34 ,4 = 35 -39, 5 = 40 - 44 ,6 = 45 -49 ,7 = 50 -54 , 8 =55 -59,9 =-64，10 =65及以上，11=拒绝回答 婚姻状况1 =单身，2=已婚，3=同居，4=离异，5=丧偶，6=拒绝回答
10、 家庭规模居住在该公屋住房内的家庭成员人数 1 =企业主，2=受雇经理人或管理层，3=科研技术人员，4=助理专业人员，5=办事 职业. 人员、白领，6=服务业、销售人员，7=技术性农民或渔民，8=手工业者，9=机械操作 员、装配工，10=初级工人，11=学生，12=家庭主妇，13=失业或求职中，14=退休人 员，15=其它 *职业分类是先在调查中让租户自报具体职业，然后根据联合国。8年国际职业分类标准对 其进行类别划分，再在考虑香港本地实际以及受访者特征的情况下进行相似大类合并后，设定为这15 个类别。 (二)公屋佳户满意度的因子结构 首先，我们对上述18项满意度指标进行相关关系的矩阵分析，删
11、除相关程度较低的 公屋所在区域、计划退出、社区改善度、住房前景预期、性别和家庭规模。然后，我们采用 探索性因子分析方法，对人选的12个满意度指标进行主成分法分析，采用方差极大化方 法对因子负荷进行正交旋转，结果有4个主要成分的特征值大于1，分别用Fl、四、凹 和F4来表示(参见表2)。从表2可以看到，所有指标的共同度(公因子方差)在0.376和 住房改革吴莹等:保障性住房的住户满意度和影响因素分析:基于香港公屋的调查113 O. 762之间，对共同因素的影响均较为重要。4个因子累计方差贡献率达到55.519毛。 KMO检验值为0.647，巴特利特球体检验值达到1983.749 (P O.1)
12、，说明这些指标适 合进行因子分析。 表2:公屋租户满意度的因子分析结果(旋转后成分矩阵) 自变量 F1(居住体验)F2(家庭需求) 社区居住时间-.153 .431 住房喜爱度.790 .189 社区喜爱度.786 .245 社区间比较.609 -.049 社区内相对剥夺.090 -.273 社会性相对剥夺.161 -.105 经济歧视.080 .145 社会地位歧视.025 -.010 住房地位认知.597 -.144 年龄段.116 .859 婚姻状况.019 .672 职业.076 .656 特征值2.408 1. 915 方差贡献率(%) 20.066 15.955 累计方差贡献率(%
13、) 20.066 36.021 Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. 新因子 F3(社会排斥)F4(相对剥夺) -.177 .565 -.007 .055 -.060 .054 .035 .037 .056 .649 .289 .657 .762 .014 .736 .136 .271 .015 .093 .032 .062 -.052 6 -.206 1. 310 1. 028 10.915 8.569 46.937 55.505
14、 共同度 .560 .663 .685 .376 .506 .553 .607 .560 .451 .762 .459 .479 住房喜爱度、社区喜爱度、社区间比较、住房地位认知这4项指标对凹的负荷值最 高，分别达到了O.790、O.786、0.609和0.597，说明此四项指标较好地代表了Fl。从指标 内容来看，主要是住户对所居住的住房和社区的喜爱程度，以及基于这种体验对社区间比 较和个人住房地位作出的判断，因此我们将Fl命名为居住体验因子。 年龄段、婚姻状况和职业对应着白家庭需求因子，其负荷分别为0.859、0.672和 0.656。年龄段和婚姻状况意味着受访者所处的生命周期，处于不同周期
15、的人群对于住房 有不同的期待和需求。譬如处于结婚、生子的家庭扩大阶段的人群，更倾向于需要较大的 房屋。而职业则对应着一定的经济收人和和支付能力，具有较强经济能力的受访者，更可 能提出更高的居住要求。这一因子反应了住户的经济和人口特征。 m主要由经济歧视和社会歧视来表示，其负荷值分别为O.762和O.736。这两项指 标表明，租户所感受到的或所认知的非公屋住户对他们的消极看法和评价。这种社会对 公屋住户的排斥和边缘化在其主观感受上的反映，我们将其命名为社会排斥。 社区内相对剥夺、社会性相对剥夺和社区居住时间共同代表了因子阳相对剥夺 负荷值分别为0.649、0.657和0.565。相对剥夺感是公屋
16、租户将自身情况与他人做出比 较之后得出的地位相对性感受，而在公屋社区中居住的时间与住户的相对剥夺感相关联 的现象也说明了公屋社区的剩余性、边缘性地位，因此在这类社区中居住得越久，其消极 114 经济社会体制比较H双月刊)2013年第4期 性感受越强烈。 三)公屋租户对公屋的满意度状况 该调查从公屋租户的客观居住体验、与主观预期的差距以及对整体公屋体系的评价 (包含建设规模、补助水平、管理方式等)三个角度对公屋住户的满意度评价进行了测量。 结果发现，无论是对所住公屋的居住体验、与主观预期相比，还是对整个公屋体系，住户的 平均满意程度都比较高，均值都达到了6分以上，其中对公屋体系的整体评价较高，且差 异性较小。 为了进一步探讨影响公屋住户满意度的四类因子的作用，我们将三项综合满意度评 分相加得到公屋住户总体满意度，并将上述12个指标按因子分组引人总体满意度的线性 回归方程(详见表3)0 表3:公屋住户居住满意度影响因素(标准化Beta值) 因子指标标准化系数方差贡献率 住房喜爱度 o. 186 , , 居住体验 社区喜爱度 O.
