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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2007-5-16 复地武汉武重项目总体发展复地武汉武重项目总体发展 战略及定位战略及定位 谨呈：复地武汉置业有限公司 ： 2007GW_SZ30 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 C 本报告是严格保密的。 2 项目研究工作的阶段划分，目前处于发展战略和项目研究工作的阶段划分，目前处于发展战略和 整体定位阶段，月底将提交产品建议及启动方案整体定位阶段，月底将提交产品建议及启动方案 第一阶段第一阶段 整体发展战略及定位整体发展战略及定位 第二阶段 物业发展建议 及启动期定位 v整体战略、 v总体定位 v总体规划及产品建议 v启
2、动期定位 提交 成果 v市场调研 v竞争及消费者访谈 v成功案例借鉴 v区域价值点分析 v项目竞争力 工作 内容 v规划细化、功能细 化、产品细化 v分阶段开发策略、开 发节奏 v启动期客户、位置、 规模、产品、户型定位 做什么？做什么？怎么做？怎么做？ PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 T 本报告是严格保密的。 3 项目基本判断项目基本判断 u项目建筑面积约107万 m2，虽然是以住宅开 发为主，但绝对不是一 个普通的房地产项目， 不能以开发小项目的经 验来处理。 u项目是武汉重型机床 厂整体改造计划一部 分。属于城市核心区都 市重建体系。 基本判断：世联经验 一
3、、本项目开发必须以区域开发的角度来思考 三、本项目开发属于都市重建的范畴，必须 遵守都市重建的普遍规律 二、本项目必须遵守大盘开发的一般规律 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ! 本报告是严格保密的。 4 都市重建案例研究都市重建案例研究 鹿特丹 (荷兰) 传统与现代的融合 单体建筑的魅力 爱丁堡 (苏格兰) 是旧爱也是新欢 个性与传统的和谐 IBA新建内城（柏林） 批判的重构 提示性案例 标杆性案例 六本木 (日本) 形象致胜 规划领先 单体厂房改造案例 北京798工厂、上海8号桥、上海X2工程 深圳康佳工业区改造、蛇口南海厂房改造 保留与更新 增值举措 PDF
4、文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 5 重建案例研究发现，保留与更新、增值举重建案例研究发现，保留与更新、增值举 措是都市重建项目的增值核心措是都市重建项目的增值核心 1 2 3 在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成 精神归属中心和精神圈层 4 5 增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造 保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的 公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮等公关活动中心、艺术 中心和创意产业区为改造的主要方向 增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行 系统 通过
5、多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区 域原有价格体系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 琀 本报告是严格保密的。 6 大盘开发案例研究大盘开发案例研究 中海国际社区 重建区域价值 北京富力城 高地价下的开发模式 上海古北 开发理念 提示性案例提示性案例 标杆性案例 华侨城华侨城 开发节奏开发节奏 区域整合区域整合 模式、定位、产 品、营销、分期、 容积率分布、节 奏、盈利模式等 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 7 大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多
6、 元化、合理开发节奏是大盘成功的关键元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点点 1 2 3 大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标 杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升 的潜力空间 4 5 大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的 功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用 大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新 产品的组合搭配，整体实现项目目标 大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群 要复合而非单一 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 琀 本报告是严
7、格保密的。 8 以上规律以上规律是是类似类似项目的成功项目的成功法则法则，本项目，本项目必须遵守必须遵守, 下面下面分分析析本项目本项目面临面临的的具具体体问题问题 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 f 本报告是严格保密的。 9 报告报告基本基本思路思路 项目界定 项目发 展战略 项目 定位 核心 问题 客户目标及解析 市场 背景 城市背景 区域背景 客户状况 区域价值重 新定义 项目竞争力 客户定位 功能定位 功能布局 形象定位 案例 借鉴 区域状况 配套交通 项目本体 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 10 客户
8、客户目目标标及及解析解析 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 T 本报告是严格保密的。 11 客户客户目目标标 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 12 目目标标及及限制条件限制条件 l 企业层面企业层面目目标：树立标：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，通过此通过此项目项目进进 入当入当地地高端物业高端物业开发开发领领域域 l 项目项目层面层面目目标：内部收益率标：内部收益率IRR20； l 企业层面企业层面目目标：树立标：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，通过此通过此项目项目进进 入当入当地地高
9、端物业高端物业开发开发领领域域 l 项目项目层面层面目目标：内部收益率标：内部收益率IRR20； 客户客户目目标标 l土土地地出让程序对支付条件要求比较严格出让程序对支付条件要求比较严格，20072007年年底交底交付付1616亿（亿（3535亿亿地地 价价中中2525亿亿交交付给付给武重武重集团）集团） l20072007年年底底土土地交地交付量为付量为120-300120-300亩亩，可办证量为可办证量为300300亩亩，剩余剩余400400亩亩地地 块块交交付时间截至付时间截至20092009年年 l武重大武重大门门、现、现状绿状绿化化带等带等规规划方划方面面的的特殊特殊要求要求 l20
10、072007年年底底为为项目工项目工程程节节点（领点（领取四取四证）证），售楼售楼处及处及会所会所建成建成时间时间约约在在 20082008年年1010月月 l地地块块有有90/6090/60的的政府政府规规划划限制限制 l土土地地出让程序对支付条件要求比较严格出让程序对支付条件要求比较严格，20072007年年底交底交付付1616亿（亿（3535亿亿地地 价价中中2525亿亿交交付给付给武重武重集团）集团） l20072007年年底底土土地交地交付量为付量为120-300120-300亩亩，可办证量为可办证量为300300亩亩，剩余剩余400400亩亩地地 块块交交付时间截至付时间截至200
11、92009年年 l武重大武重大门门、现、现状绿状绿化化带等带等规规划方划方面面的的特殊特殊要求要求 l20072007年年底底为为项目工项目工程程节节点（领点（领取四取四证）证），售楼售楼处及处及会所会所建成建成时间时间约约在在 20082008年年1010月月 l地地块块有有90/6090/60的的政府政府规规划划限制限制 限制条件限制条件 限制条件限制条件l武重武重机床厂用机床厂用地，地，3535亿亿地价地价获取获取，与华，与华润润、福星惠誉福星惠誉、和、和黄等共同抢夺黄等共同抢夺 l武重武重机床厂用机床厂用地，地，3535亿亿地价地价获取获取，与华，与华润润、福星惠誉福星惠誉、和、和黄等
12、共同抢夺黄等共同抢夺 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 13 复地复地对对于项目的于项目的困惑困惑点点 l量量与价与价如何平衡如何平衡 l商商业业的的配配比比和开发和开发模式模式 l持续持续开发的开发的问题问题 l90/6090/60规规划划限制限制的的问题问题 l量量与价与价如何平衡如何平衡 l商商业业的的配配比比和开发和开发模式模式 l持续持续开发的开发的问题问题 l90/6090/60规规划划限制限制的的问题问题 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 F 本报告是严格保密的。 14 目目标解析标解析 PDF 文件使
13、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本报告是严格保密的。 15 客户客户目目标解析标解析 l 企业层面企业层面目目标：树立标：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，通过此通过此 项目项目进入当进入当地地高端物业高端物业开发开发领领域域 l 企业层面企业层面目目标：树立标：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，通过此通过此 项目项目进入当进入当地地高端物业高端物业开发开发领领域域 l项目项目层面层面目目标：内部收益率标：内部收益率IRR20； l项目项目层面层面目目标：内部收益率标：内部收益率IRR20； u项目的净现值等于零时的折现率，是 指项目投资实际可望达到的收
14、益率，是 项目期望的结果之一 u有多种组合实现方式，但当经营期大 量追加投资时，又有可能导致多个IRR 出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义 重新重新明确明确本项目的核心目本项目的核心目标标及及在此在此基基础础上上存存在在的核心的核心问题问题 企业层面企业层面目目标标 是是通过通过项目目项目目 标标实实现现达达成的成的 作作为为一一个评个评判性判性指指标标，而非而非 指导指导性目性目标标 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 F隖 本报告是严格保密的。 16 困惑困惑点解析点解析 l量量与价与价如何平衡如何平衡价价格格实实现和开发节奏现和开发节奏问题问题 l商商业业的的配配
15、比比和开发和开发模式模式配套配套问题问题 l持续持续开发的开发的问题问题项目核心项目核心驱驱动动力力和节奏和节奏问题问题 l90/6090/60规规划划限制限制的的问题问题技术技术解解决或策决或策略略问题问题 现现有困惑有困惑点点的的解解决决是建是建立在对立在对项目核心项目核心问问 题解题解决决的基的基础础上上 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 F 本报告是严格保密的。 17 项目界定项目界定 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 T 本报告是严格保密的。 18 区位区位指数指数-项目位于武汉项目位于武汉三镇之三镇之一的武一的武昌昌区区 城市
16、城市中中心地心地带带 u行政区划分上位于 武汉市武昌区 u南距武昌核心区中 南路约5分钟车程； 北距徐东商圈约2公 里 长江长江 汉汉江江 汉汉口口 武武昌昌 汉汉阳阳 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 F 本报告是严格保密的。 19 区位区位指数指数-水果湖片水果湖片区是区是省委省政府所省委省政府所在在 地，地，自然景观优良自然景观优良, ,人文气息浓厚人文气息浓厚 u东湖2000年成为国家 首批AAAA级旅游景区, 面积73平方公里，其中 湖面面积33平方公里， 是中国最大的城中湖。 u作为楚文化腹地,区域 经过多年建设,拥有如行 吟阁、屈原纪念馆，楚 市、楚才园、楚城与楚 天台等了楚文化游览景 点，展示了八百多年楚 文化的博大与辉煌。 u武昌起义纪念馆和烈 士陵
