太原长风西街项目定位分析报告

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1、太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 宝喆-商业地产的智慧 太原长风西街项目定位分析报告太原长风西街项目定位分析报告 上海宝喆投资管理有限公司 2010年3月16日 1 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 报告主要结论报告主要结论 报告内容提要报告内容提要 随着太原经济的发展以及产业结构的调整第三产业增加值达83 893亿 随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿 元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480 万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市 综合体提供了有利的消费支撑综合体提供了有利的消费支撑。 长风西大

2、街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线 ，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块实 进行商务、商业、高端居住功能提供了有利条件； 黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长 风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供了基础和风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供了基础和 方向。 太原市商业格局将保持以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为 中心的双中心格局随着城市商业的建设及发展项目所在长风西街区中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区 域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一

3、个以购物中 心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。 2 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团 总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目 商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产 业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的 贡献；贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平 方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家 预计进驻企业年创税额超过3亿元；预

4、计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功 能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有 中高具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都 会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后项目商综合体部分期初步预算投资亿元人民币；预计建成后 提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经 济效益和巨大的社会效益。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 目录目录 1.地块概况地块概况 2.城市宏观经济研究城市宏观经济研究 3.城市商业格局及变迁趋势城

5、市商业格局及变迁趋势 4.竞争环境研究竞争环境研究 5.项目项目立立地条件分析地条件分析项目地条件分析项目地条件分析 6.购物中心商业概念购物中心商业概念 7.项目经济效益分析项目经济效益分析7.项目经济效益分析项目经济效益分析 4 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 项目开发主体介绍项目开发主体介绍 晋城煤业集团晋城煤业集团 是由山西省国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全 国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地现有50个控股子国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子 公司、14个分公司。有9对生产矿井，5000万吨/年

6、的原煤生产能力。截至2009 年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企 业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。 2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。 铭基公司铭基公司 是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在 晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和 核心竞争能力显著提升成为晋城市第大房地产开发企业曾多次荣获山西核心竞争能力显著提升，成为晋城市第一大房地产

7、开发企业，曾多次荣获山西 省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 1. 地块概况地块概况 6 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 太原市作为承东启西的重要中心城市华北地区重要的中心城市之历史太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史 文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。 太原在全国的区位 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴” 的核心。 太太 原 都 市市 圈 控 规规 图 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 项

8、目区位项目区位 项目所在地块位于长风西街、新 晋祠路、千峰南街围合处；位于 建设中的西山区域核心地段； 长风西大街延伸工程是西山地区 综合整治的一项标志性工程，建 成后的长风大街将定位为兼具城成后的长风大街将定位为兼具城 市服务功能与交通功能的综合性 城市轴线，建成后将成为太原市 东西向中轴线和景观大道。 也为东西向中轴线和景观大道。 也为 项目所在地块的商务及商业规划 提供了规划和交通基础。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 2.城市经济研究城市经济研究 10 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 太原经济概况太原经济概况 受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原受经济危机影响及煤炭

9、产业的调整，太原GDP增长速度在增长速度在2008年以 来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过 年以 来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重，并重 新成为拉动太原经济增长的主动力新成为拉动太原经济增长的主动力新成为拉动太原经济增长的主动力新成为拉动太原经济增长的主动力 2004-2009年太原市年太原市GDP及增长速度 亿元，% 及增长速度 亿元，%2004-2009年太原产业结构变化情况%年太原产业结构变化情况% 1545 15 9% 16.4% 第三产业增长速度：第三产业增长速度： 12.4%13.4%13.2%13.1%13.3%10.2% 1013 12

10、55 1468 1545 15.9% 14.7% 11.5% 16.4% 51.050.951.2 47.548.1 54.3 764 895 8.1% 50 950 5 2.6% 200420052006200720082009 46.346.846.9 50.950.5 43.7 200420052006200720082009 11 200420052006200720082009 GDP2004-2009GDP年均增长率 200420052006200720082009 第二产业第一产业第三产业 资料来源：太原市统计公报 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 宝喆-商业地产的智慧

11、第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现， 为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额 第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现， 为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额 的持续稳步增长的持续稳步增长的持续稳步增长的持续稳步增长 2004-2009年太原市社会消费品零售总额及增长趋势年太原市社会消费品零售总额及增长趋势2004 2009年太原市社会消费品零售总额及增长趋势年太原市社会消费品零售总额及增长趋势 16.3%p.a. 436 47 515.91 619.95 711.00 333.80 384.03 436.47 1

12、2 200420052006200720082009 资料来源：太原市统计公报 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 宝喆-商业地产的智慧 太原市太原市2020年规划人口为年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到万人，城镇化率水平较高，达到82%， 较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提 ， 较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提 太原市常住人口及城市化率水平太原市常住人口及城市化率水平 480 0 85 0% 600 85% 86% 341.4342.9 344.3345.7347.1 350.2 380.0 480.0 83.0% 85.0% 400 500 83%

13、84% 85% 82.4%82.4% 81.5%81.5% 82.0%82.0% 200 300 81% 82% 0 100 20042005200620072008200920102020 79% 80% 13 20042005200620072008200920102020 常住人口城镇化率 注：2010年及2020年数据为太原市城市总体发展规划（2008-2020）规划数据 资料来源：太原市统计公报，太原市城市总体发展规划（2008-2020） 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要 城市 近年来，太原市人民生活水平稳步提升，

14、消费倾向性高于周边主要 城市 2004-2009年太原市人民生活水平年太原市人民生活水平元元 周边城市消费倾向性指数比较周边城市消费倾向性指数比较2008年，年，% 15230 15607 76%75%78%80%71%75% 消费倾向性：消费倾向性： 9353 10476 11741 13745 9157 10941 10799 11708 71% 69% 66% 71% 7110 7806 9157 65% 62% 200420052006200720082009 太原西安天津石家庄呼和浩特郑州 14 200420052006200720082009 太原西安天津石家庄呼和浩特郑州 人均可

15、支配收入人均消费性支出注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入 资料来源：各城市统计公报 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 3. 城市商业办公格局及变迁趋势城市商业办公格局及变迁趋势 15 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要 的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发 太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要 的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发 与建设来完成与建设来完成与建设来完成与建设来完成 太原市城市定位说明太原市城市定位说明大太原市经济圈图大太原市经济圈

16、图 2009年太原市通过最新的太原市城市总体发展 规划（2008-2020），该规划将太原市定位为：山 西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新 为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为： 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； 西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新 材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； 国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地 黄河中游经济区重要的商贸物流中心； 中部地区重要的综合交通枢纽；中部地区重要的综合交通枢纽； 山西省旅游服务基地； 山西省文化娱乐中心 黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需 16 黄中游济商贸物城市中能将需 要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求 资料来源：太原城市总体发展规划（2008-2020） 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 城市规划对太原的影响城市规划对太原的影响 太原市新的城市规划确定太原市的城市太原市新的城市规划确定太原市的城市 性质为：山西省省会，中部地区重要的 中心城市，