《中地行广州圣地雅居可可项目营销策划案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中地行广州圣地雅居可可项目营销策划案（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广州中地房产代有限公司 圣地雅居可可营销策划案圣地雅居可可营销策划案 20085月3日20085月3日 目录目录目录目录 Part1Part1 项目分析项目分析项目分析项目分析 Part2Part2 客户定位客户定位客户定位客户定位 Part3Part3 项目定位项目定位项目定位项目定位 Part4Part4 营销策略营销策略营销策略营销策略 Part 1Part 1 项目分析项目分析项目分析项目分析 1-地铁沿线物业，交通1-地铁沿线物业，交通 距地铁3号线延长线君华站仅5分钟程，20多 条途经公交线，捷通达全城 距地铁3号线延长线君华站仅5分钟程，20多 条途经公交线，捷通达全城 2-教育
2、资源丰富2-教育资源丰富 周边名校：南方医科大学、第一军医大 学、京溪小学（一级）、同和小学（市一 级）、同和中学、培英实验小学/培英实验中 学（市一级）、侨东小学（市一级）、七十五 中学、南方医科大学幼儿园（一级） 周边名校：南方医科大学、第一军医大 学、京溪小学（一级）、同和小学（市一 级）、同和中学、培英实验小学/培英实验中 学（市一级）、侨东小学（市一级）、七十五 中学、南方医科大学幼儿园（一级） 3-医疗配套完善3-医疗配套完善 南方医院、一五七医院、三九脑科医院等多家 大型医院聚集 南方医院、一五七医院、三九脑科医院等多家 大型医院聚集 4-生活配套4-生活配套 周边多个大型超市、
3、综合商场、银、邮局等 生活配套一应俱全 周边多个大型超市、综合商场、银、邮局等 生活配套一应俱全 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 优势分析优势分析 弱势分析弱势分析 机会分析机会分析 威胁分析威胁分析 1-社区形象欠佳，周边环境杂乱 淡化： 1-社区形象欠佳，周边环境杂乱 淡化：目标客户多为周边客户，对环境认可 较高；统一对群楼商铺进包装，提高形象 目标客户多为周边客户，对环境认可 较高；统一对群楼商铺进包装，提高形象 2-临街户型噪音大 淡化： 2-临街户型噪音大 淡化：京溪为非主干道，车比广州大 道少，晚上车多，对生活影响大 京溪为非主干
4、道，车比广州大 道少，晚上车多，对生活影响大 3-规模小，绿化少，配套设施少 淡化： 3-规模小，绿化少，配套设施少 淡化：社区规模大，人多且杂乱；规模小， 精致且于管；在小区中打造精致园 社区规模大，人多且杂乱；规模小， 精致且于管；在小区中打造精致园 4-发展商知名高，项目档次低 淡化： 4-发展商知名高，项目档次低 淡化：加强项目包形象装，提高项目档次加强项目包形象装，提高项目档次 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 优势分析优势分析 弱势分析弱势分析 机会分析机会分析 威胁分析威胁分析 1-区域日渐成熟，地铁加速板块腾飞1-区域日渐成熟，
5、地铁加速板块腾飞 经多发展，板块居住氛围成熟经多发展，板块居住氛围成熟 地铁3号线延长线加强该板块与外区的联 系，吸引后天河及天河的部分白领客户 地铁3号线延长线加强该板块与外区的联 系，吸引后天河及天河的部分白领客户 2-潜在需求市场巨大2-潜在需求市场巨大 周边集聚多个大型医疗机构、军区、制药厂等 企事业单位，服装批发等多个专业市场，大 的本地和外来工作者，有巨大的潜在市场需求 周边集聚多个大型医疗机构、军区、制药厂等 企事业单位，服装批发等多个专业市场，大 的本地和外来工作者，有巨大的潜在市场需求 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 优势分
6、析优势分析 弱势分析弱势分析 机会分析机会分析 威胁分析威胁分析 怡新花园怡新花园 云裳丽影云裳丽影 时代花生时代花生 合一国际合一国际 橡树园橡树园 新恒基御品新恒基御品 云山熹景云山熹景 白天鹅花园白天鹅花园 本案本案 云景花园云景花园 春兰花园春兰花园 五仙花园五仙花园 天河苑天河苑 恒骏花园恒骏花园 二手楼盘二手楼盘 一手楼盘一手楼盘 一、二手并存楼盘一、二手并存楼盘 1-板块竞争激，一、二手供货充足1-板块竞争激，一、二手供货充足 淡化：淡化： 一手项目以规模、特色产品、风情等作卖点一手项目以规模、特色产品、风情等作卖点 二手项目以规模、园、成熟环境、适中价格 等因素实相对强的客户
7、二手项目以规模、园、成熟环境、适中价格 等因素实相对强的客户 2-广州大道交通拥挤、车情况严重2-广州大道交通拥挤、车情况严重 淡化：淡化： 地铁3号线延长线09投入使用，本案距地铁 出口仅5分钟 地铁3号线延长线09投入使用，本案距地铁 出口仅5分钟 075月广州大道高架交通调整，改善大075月广州大道高架交通调整，改善大 3-楼市仍处调整期，客户购买欲望低3-楼市仍处调整期，客户购买欲望低 淡化：淡化：楼市已有所复苏，奥运临近，对经济有 激和动作用，入市适时 楼市已有所复苏，奥运临近，对经济有 激和动作用，入市适时 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWO
8、T分析】 优势分析优势分析 弱势分析弱势分析 机会分析机会分析 威胁分析威胁分析 市场分析 弱势（W） 机会（O）威胁（T） 优势（S）弱势（W） 机会（O）威胁（T） 优势（S） 地铁沿线，交通 教育资源丰富 医疗配套完善 生活配套 社区形象欠佳，周边环境较为杂乱 临街户型噪音大 规模小，绿化少，配套设施少 发展商知名高，项目档次低 区域日渐成熟，地铁加速板块腾飞 潜在需求市场巨大 板块竞争激，一、二手供货充足 广州大道交通拥挤、车情况严重 楼市仍然处于调整期，客户购买欲 望低 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 优势分析优势分析 弱势分析弱势
9、分析 机会分析机会分析 威胁分析威胁分析 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 市场对比市场对比 1000012800元/ （带装修 ） 800013000元/ （毛坯） 1000012800元/ （带装修 ） 800013000元/ （毛坯） 地铁沿线 大社区、大园，小区内配套完善 户型供给齐全，档次覆盖齐全 特色产品、风情园 地铁沿线 大社区、大园，小区内配套完善 户型供给齐全，档次覆盖齐全 特色产品、风情园 广州白天鹅花 园 广州白天鹅花 园 白天鹅房 地产 占地：5.28 总建：约13.8 小高层、高 层 5000中心 园林 会所、商业、白
10、天鹅京溪实验学 校（京溪小学）、泳池、网球场 、棋牌室、健身房等 中小户型8000-10000毛坯 新恒基御品新恒基御品 新恒基集 团 占地：2.6 总建：约13.8 11栋12-28 层小高层和 高层 1.3万平中 央大型园林 游泳池、幼儿园、三层商业裙楼 （由国美经营） 三房二厅； 91-133 高级装修 云裳丽影云裳丽影嘉业集团 占地：8 总建：18 6栋1430 层高层 丽江风情的大 型园林 3000综合会所、泳池、网球场 、幼儿园、重点小学、商业中心 等 三房二厅； 114-115 13000- 15000 毛坯 云山熹景云山熹景合生创展 占地：7.29 总建：14.4 20栋小高层
11、 、高层 6000欧式 园林 幼儿园、游泳池、会所、8000 商业中心、约5500市政广场、 儿童乐园 三房：136， 四房：163 120002500 时代花生时代花生时代集团 占地：4 总建：8 15栋7-18层 小高层 现代园林 336泳池、300会所、足球场 、篮球场、网球场、羽毛球场、 健身室、健美操室、休闲大草坪 、儿童游乐区、老人棋牌区和休 闲健身区等 一房二厅； 57-65 11000- 12000 1500 装修标准 （元/） 中心园林小区配套主力户型 价格 （元/） 项目名称开放商 建筑规模 （万） 小区规划 装修标准 （元/） 中心园林小区配套主力户型 价格 （元/） 项
12、目名称开放商 建筑规模 （万） 小区规划 同区一手项目参考同区一手项目参考 云景花园云景花园 云景房地 产 占地：32 总建：75 小高层、 高层 约4000中 美州园林 培英中小学、1000实验幼儿园、青少 年文化广场、青少艺术广场、新加坡式 园林泳池、2个超大泳场、2个会所、5个 国际标准网球场、8个主题花园等 3-68000-900018-24 恒骏花园恒骏花园君华地产 占地：2.58 总建：4.65 4栋10层小 高层 澳洲风情园林 商业街、幼儿园、会所、游泳池、中小 学 56500-800017-30 春兰花园春兰花园 信托房产 开发公司 占地：6.9 总建：19.4 多层洋房 、小
13、高层 大型绿化/7-106000-750020 广州白天鹅 花园 广州白天鹅 花园 白天鹅房 地产 占地：5.28 总建：约 13.8 小高层、 高层 5000中心 园林 会所、商业、白天鹅京溪实验学校（京 溪小学）、泳池、网球场、棋牌室、健 身房等 37000-850018-22 云裳丽影云裳丽影嘉业集团 占地：8 总建：18 6栋1430 层高层 丽江风情的大 型园林 3000综合会所、泳池、网球场、幼儿 园、重点小学、商业中心等 18000-10000/ 二手租金 （元/） 中心园林小区配套楼龄 二手售价 （元/） 项目名称开放商 建筑规模 （万） 小区规划 二手租金 （元/） 中心园林
14、小区配套楼龄 二手售价 （元/） 项目名称开放商 建筑规模 （万） 小区规划 同区二手项目参考同区二手项目参考 60008500元/ （带装修 ，平均3-5楼龄） 60008500元/ （带装修 ，平均3-5楼龄） 地铁沿线 大社区、大园 小区居住氛围成熟 二手租、售价适中，供货大 地铁沿线 大社区、大园 小区居住氛围成熟 二手租、售价适中，供货大 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 市场对比市场对比 1001001015138131013828210818100/100%/18100/100%/ 本项目本项目/71285 55524444781
15、5591559/100%/ 广州白天鹅广州白天鹅9000681001088507714648,2978%664 云裳丽影云裳丽影1380071211012811617714757510,8568%868 云山熹景云山熹景120008811811912676788168316838,5308%682 时代花生时代花生1100088117991062628816788,3218%666 云景花园云景花园85007121021091262626511736,87020%1374 恒骏花园恒骏花园750071410288857576511686,50722%1432 春兰花园春兰花园680071262
16、5624040235458,91626%2318 本项目带精装修 售价 本项目带精装修 售价 8004 本项目相 对售价 权重 本项目相 对售价 权重 二手 项目 二手 项目 楼龄 小区 配套 楼龄 小区 配套 本项目市场估价本项目市场估价 项目均价 主要因素修正 加权售 价 合计 小 计 分值 一手 项目 地段 位置 发展 商品 牌 小计规模园林装修 交通 配套 产品 户型 项目均价 主要因素修正 加权售 价 合计 小 计 分值 一手 项目 地段 位置 发展 商品 牌 小计规模园林装修 交通 配套 产品 户型 1 1 1 1 PARTPARTPARTPART 【SWOT分析】【SWOT分析】 结论结论 本项目市场价格评估本项目市场价格评估 地铁沿线 精品小区 成熟配套 优雅生活 地铁沿线 精品小区 成熟配套 优雅生活 7500元/ （毛坯价格可为带装修价格基础减500元/ ） 7500元/ （毛坯价格可为带装修价格基础减500元/ ） 约8000元/ （带1000元/装修） 约8000元/ （带1000元/装修） Part 2Part 2 客户
