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1、2 2009-2-16 最有价值房产策划2000案 汉拿成林道项目商业策划建议汉拿成林道项目商业策划建议 汉拿成林道项目商业部分策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议 3 DTZ 最有价值房产策划2000案 建议内容建议内容第一部分本项目的开发原则及思路第一部分本项目的开发原则及思路 第二部分商圈分析第二部分商圈分析 第三部分相关案例分析第三部分相关案例分析 第四部分商业部分市场定位第四部分商业部分市场定位 第五部分商业部分的主题形象第五部分商业部分的主题形象 第六部分商业发
2、展建议(业态规划)第六部分商业发展建议(业态规划) 第七部分商业部分的核心竞争力营造第七部分商业部分的核心竞争力营造 第八部分招商方案建议第八部分招商方案建议 4 2009-2-16 最有价值房产策划2000案 商业的开发原则及思路商业的开发原则及思路 第一部分商业的开发原则及思路第一部分商业的开发原则及思路 商业开发原则商业开发原则 天津商业地产概况天津商业地产概况 5 DTZ 最有价值房产策划2000案 商业开发原则商业开发原则 最高最佳原则最高最佳原则 商业项目核心竞争力原则商业项目核心竞争力原则 精准科学定位原则精准科学定位原则 合理投资回报原则合理投资回报原则 6 DTZ 最有价值房
3、产策划2000案 天津商业地产概况天津商业地产概况 天津市商业地产概况天津市商业地产概况 已上市未上市失败 体量（） 已上市未上市失败 体量（）2,117,0983,619,656197,419 数量（个）数量（个）21144 总计体量（） 总计数量（个） 总计体量（） 总计数量（个） 5,934,173 39 5,934,173 39 7 DTZ 最有价值房产策划2000案 天津商业地产年供应量天津商业地产年供应量 天津商业地产于2003年崛起，04年爆发，在05年达到历史最高 点，现总量已超过1000万平米； 天津商业地产于2003年崛起，04年爆发，在05年达到历史最高 点，现总量已超过
4、1000万平米； 天津商业地产逐年上市量天津商业地产逐年上市量 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2003年2004年2005年2006年 万平米 系列1 8 DTZ 最有价值房产策划2000案 天津商业地产发展趋势天津商业地产发展趋势 ? 商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生 ? 百货零售业群雄逐鹿，南京路沿线将呈现白热化竞争 ? 大卖场进入市场调整期 ? 社区商业将成为新型商业地产开发热点 ? 酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展 ? 商业地产郊区化将成为新的发展趋势 ? 市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势 ? 物流
5、类地产在未来几年内将会大量出现 9 2009-2-16 最有价值房产策划2000案 本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析 第二部分本项目商圈形成的可能性第二部分本项目商圈形成的可能性 区位分析区位分析 区域商业地产分析区域商业地产分析 区域商业地产市场展望区域商业地产市场展望 10 2009-2-16 最有价值房产策划2000案 本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析 区位分析区位分析 11 DTZ 最有价值房产策划2000案 区位分析区位分析 河东区、东丽区2003-2005年GDP河东区、东丽区2003-2005年GDP 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 人口统计环境人口
6、统计环境 交通状况交通状况 12 DTZ 最有价值房产策划2000案 区位图区位图 13 DTZ 最有价值房产策划2000案 区位分析区域GDP区位分析区域GDP 区域年限GDP值（单位：万元）增长率 河东区 2005年 50740019.33%19.33% 东丽区 2005年 102210017.89%17.89% 市内各区市内各区2005年年GDP增长率对比增长率对比 19.33% 17.89% 7.80% 36.22% 48.25% 5.28% 14.83% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00% 河东区 东丽区 和平区 河西区 南开区 红桥区
7、 河北区 河东区 东丽区 和平区 河西区 南开区 红桥区 河北区 系列1 19.33% 17.89%7.80%36.22% 48.25%5.28%14.83% 河东区东丽区和平区河西区南开区红桥区河北区 14 DTZ 最有价值房产策划2000案 小结小结 通过近三年的数据，我们可以看出，河东区/东丽区近三年在 宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增 长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关 ，而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情 况来看，河东/东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、快（ 交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进。 通过近三
8、年的数据，我们可以看出，河东区/东丽区近三年在 宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增 长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关 ，而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情 况来看，河东/东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、快（ 交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进。 15 DTZ 最有价值房产策划2000案 区位分析社会消费品零售总额区位分析社会消费品零售总额 成林道项目所涉及区域的社会消费品零售总额 604931 429948 520664 626136 348520 404461 0 200000 400000 600000 80
9、0000 河东区 东丽区 河东区429948520664626136 东丽区604931348520404461 2003年2004年2005年 16 DTZ 最有价值房产策划2000案 小结小结 社会消费品零售总额的增长：社会消费品零售总额的增长： 一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升 级； 一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升 级； 二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳； 三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构 更加合理。 三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构 更加合理。 17 DTZ 最有价值房产
10、策划2000案 区位分析人口统计环境区位分析人口统计环境 河东区河东区2003-2005年人口数量与增长率年人口数量与增长率 66.28 67.75 69.23 -2.37 -1.2 64 65 66 67 68 69 70 2003年户籍 人口（万人） 2004年户籍 人口（万人） 2005年户籍 人口（万人） -2.5 -2 -1.5 -1 -0.5 0 东丽区东丽区2003-2005年人口数量与增长率年人口数量与增长率 31.25 31.32 31.82 3.91 4.3 30.8 31 31.2 31.4 31.6 31.8 32 2003年户籍人 口（万人） 2004年户籍人 口（万
11、人） 2005年户籍人 口（万人） 3.7 3.8 3.9 4 4.1 4.2 4.3 4.4 18 DTZ 最有价值房产策划2000案 小结小结 天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特 点愈发明显； 天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特 点愈发明显； 全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向 东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河 西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人，增长 了7.55%，占全市总人口的比重也增加了1.08个百分点。 全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向 东南地区聚集的显著特征。五年来处于
12、东南地区的河东、河 西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人，增长 了7.55%，占全市总人口的比重也增加了1.08个百分点。 19 DTZ 最有价值房产策划2000案 区域现状区域现状 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。 项目周边商业整体档次较低，多为五金、
13、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。 项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。 项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档 次普遍较低 项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档 次普遍较低 20 DTZ 最有价值房产策划2000案 区域发展规划区域发展规划 万新都市创业园万新都市创业园 万新精锐科技园 万新世纪商贸中心 本项目 万新精锐科技园 万新世纪商贸中心 本项目 ? 继续扩大工业园规模，丰富其功 能，并实现其生产方式由粗放型向 集约型转变。 继续扩大工业园规模，丰富其功 能，并实现其生产方式由粗放型向 集约型转变。 ? 根据天津市发展都市工业实施 意
14、见，为盘活环内东丽区与市区 结合部的存量资产与土地资源，加 快城区经济发展的载体功能，借助 天津市产业布局与结构调整、实施 工业战略东移的契机，东丽区拟在 程林街环内区域规划建设三个科技 型都市工业园区。 根据天津市发展都市工业实施 意见，为盘活环内东丽区与市区 结合部的存量资产与土地资源，加 快城区经济发展的载体功能，借助 天津市产业布局与结构调整、实施 工业战略东移的契机，东丽区拟在 程林街环内区域规划建设三个科技 型都市工业园区。 21 DTZ 最有价值房产策划2000案 ? 航空城的建成将进一步提升区域功能与价值 天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场 维修区
15、，规划占地面积约21.38平方公里。 航空城的建成将进一步提升区域功能与价值 天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场 维修区，规划占地面积约21.38平方公里。 本案本案 22 DTZ 最有价值房产策划2000案 ?未来消费人群增加与升级未来消费人群增加与升级 天房项目天房项目松江项目松江项目本项目本项目 10万平米22万平米16万平米 小王庄村目前已被列入拆迁改造 计划，据了解，拆迁土地除部分 用于还迁房外，剩余土地将对外 挂牌出售，由此可见，该区域在 未来2-3年内将成为天津又一新兴 居住区。 小王庄村目前已被列入拆迁改造 计划，据了解，拆迁土地除部分 用于还迁房
16、外，剩余土地将对外 挂牌出售，由此可见，该区域在 未来2-3年内将成为天津又一新兴 居住区。 项目周边1公里内常住人口将超过项目周边1公里内常住人口将超过2 2万人万人 23 DTZ 最有价值房产策划2000案 ? 道路规划道路规划 区域将与卫国道、空 港物流区相连通，成 林道拓宽至40米，成 为连接市区与空港物 流区、天津机场、滨 海新区及周边其他县 市的交通要道。 区域将与卫国道、空 港物流区相连通，成 林道拓宽至40米，成 为连接市区与空港物 流区、天津机场、滨 海新区及周边其他县 市的交通要道。 本案本案 外环线外环线 津滨高速津滨高速 津塘公路津塘公路 津京塘高速津京塘高速 天津机场天津机场 空 港 物 流 区 空 港 物 流 区 天津港天津港 24 DTZ 最有价值房产策划2000案 项目周边商圈分析项目周边商圈分析 商圈分布及构成商圈分布及构成 东兴商圈东兴商圈 万新村商圈万新村商圈 25 DTZ 最有价值房产策划2000案 邻近商圈商业供应量：邻近商圈商业供
