宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价

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1、 1 宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价 一、项目总体技术经济指标（单位：平方米） 序号 名称 数值 备注 1 总用地面积 240567 其中:S2-13106700 S2-14-046667 S2-14-149100 S2-14-238100 2 建设用地面积 146800 其中:S2-1360700 S2-14-028000 按总用地 60%估计 S2-14-135400 S2-14-222700 3 上部总建筑面积 193590 3.1 不含公建建筑面积 193090 3.2 商业面积 106440 S2-1372840 估计一层商业面积

2、24280 估计二层商业面积24280 估计三层商业面积24280 S2-14-033600 估计一层商业面积11200 估计二层商业面积11200 估计三层商业面积11200 3.3 S2-14-1 估计住宅面积 53100 3.4 S2-14-2 估计住宅面积 34050 3.5 公建面积 500 3.6 地上独立车库 4 地下室面积 25000 暂估 地下室车位数 500 暂估 5 地上可销售住宅面积 86650 不含公建 6 建筑密度 35.5% S2-13 40.0% S2-14-0 40.0% S2-14-1 25.0% S2-14-2 25.0% 7 容积率 S2-13 1.20

3、 S2-14-0 1.20 S2-14-1 1.50 S2-14-2 1.50 2 二、公建面积估算 名称 建筑面 积 单位 会所 500 平方米 超市 平方米 物业管理居委会 平方米 公厕、垃圾点 平方米 幼儿园 平方米 小学 平方米 合计 500 平方米 三、项目总投资估算 附表-1: 3 序号 名称 单价 数量 总价 备注 楼面价 数值单位 数值 单位 万元 元/平方米 1 土地费用 40 万元/亩 361 亩 14434 746 2 前期工程费 40 2 2.1 可行性研究费 1 项 20 1 2.2 前期规划勘察设计费 1 项 20 1 3 房屋开发费 24487 1265 3.1

4、建安工程费 18447 953 上部建筑 800 元/平方米 193090 15447 798 地下室 1200 元/平方米 25000 3000 155 3.2 附属工程费 75 4 会所等公建 1500 元/平方米 500 75 4 3.3 室外工程费 250 元/平方米 193590 4840 250 3.4 勘察设计费 40 元/平方米 193590 平方米774 40 3.5 质量监督及监理费 1.5 % 23362 万元 350 （3.1+3.2+3.3）*1% 18 3.6 其它费用 0 4 管理费（%） 3.0 % 万元 1169 （1+2+3）*3% 60 5 销售费用 项

5、1602 83 5.1 代理费(%) 1.5 % 项 961 实际销售收入*1.5% 50 5.2 广告费(%) 1 % 项 641 实际销售收入*1% 33 6 财务费用 项 558 见附表-5 29 7 不可预见费(%) 3 % 项 1269 （1+2+3+4+5+6）*3% 66 8 税费(%) 6760 暂估,见附表-7 349 合计 50317 所得税按预征计征 2599 注： 楼面价为折成地上建筑面积的单价 4 四、总销售收入及利润估算 附表-2： 注：车位暂不考虑销售 附表-3: 开发利润（税后） 13757 万元 销售收入-总投资 拟投入自有资金 15000 万元 自有资金投资

6、回报率 91.71% 年自有资金投资回报 率 22.93% 五、资金筹措 附表-4:各年度销售收入预测 年份 第一年 第二年第三年第四年 合计 销售比例（%） 0 40 40 20 100 销房收入（万元） 0 25630 25630 12815 64075 营业税及附加（万元） 0 1435 1435 718 3588 土地增值税 暂不计 预征所得税（收入 4.95%） 0 1269 1269 634 3172 商品房销售净收入（万元） 0 22926 22926 11463 57315 累计商品房销售净收入（万 元） 0 22926 45852 57315 本项目采用预售方式筹资滚动建设，

7、具体貸款计划见附表-5. 物业名称 数值 预期售 价 单位销售率销售收入 单位 住宅 86650 平方米 3300 元/平方米100%28594.5 万元 商业 106440 平方米 元/平方米35480 万元 一层商业 35480 11000 元/平方米65%25368.2 二层商业 35480 5500 元/平方米30%5854.2 三层商业 35480 4000 元/平方米30%4257.6 地下车位数 500 个 0 万元/个0 万元 地上车位数 个 万元/个0 万元 合计 64075 万元 5 附表-5: 还本付息计算表 序号 项目 第一年 第二年第三年第四年 合计 1 年初借款（万

8、元） 4600 4600 0 2 当年借款（万元） 4600 0 0 0 4600 3 本年应计利息（万元）138 276 138 0 552 4 本年还本付息（万元）138 276 4738 0 5152 4.1 还本（万元） 0 0 4600 0 4600 4.2 付息（万元） 138 276 138 0 552 5 年末贷款累计（万元）4600 4600 0 0 6 年贷款利率 6.00% 注: 贷款当年及还款当年计半息 附表-6:用款计划表（万元） 序号 项目 第一年 第二年第三年第四年 合计 不含税资金需求 1 土地费用 14434 14434 2 前期工程费 40 40 3 房屋开

9、发费 4897 9795 7346 2449 24487 4 管理费 351 468 234 117 1169 5 销售费用 320 641 481 160 1602 6 财务费用 139 279 139 0 558 6.1 贷款利息 138 276 138 0 552 6.2 融资费用 1 3 1 0 6 7 不可预见费 254 507 482 25 1269 不含税资金需求合计 20435 11689 8682 2751 43558 不含税资金需求累计 20435 32125 40806 43558 8 资金来源 8.1 自筹 15000 0 0 15000 贷款额预计 5435 8.2

10、贷款 4600 0 0 4600 8.3 销售净收入 0 22926 8682 2751 34359 9 合计 19600 22926 8682 2751 53959 10 本年还本付息 138 276 4738 0 5152 11 预计当年盈余资金 -835 11237 9644 8712 28757 12 累计盈余资金 -835 10401 20045 28757 6 附表-7:销售利润预测表 序号 项目 第一年第二年第三年 第四年 合计 1 销售收入（万元） 0 25630 25630 12815 64075 2 销售税金（5.6%) 0 1435 1435 718 3588 土地增值税

11、 3 成本 0 17423 17423 8712 43558 4 销售利润预测 0 6771 6771 3386 16929 5 累计利润 0 6771 13543 16929 6 理论应纳税额 0 6771 13543 16929 7 所得税（33%） 0 2235 2235 1117 5586 8 税后利润 11342 9 预征所得税（销售收入 4.95%）0 1269 1269 634 3172 10 税后利润(所得税按预征计） 13757 11 项目总投资 50317 12 总投资税后利润率 22.54% 13 自有资金税后利润率 75.61% 备注：预征所得税 4.95%,营业税及附

12、加 5.6%,土地增值税暂不计. 六、财务内部收益率 附表-7: 财务现金流量表(全投资) 折现率=0.1 序号 项目 第一年年初第一年第二年 第三年 第四年 1 现金流入 0 0 25630 25630 12815 1.1 销售收入（万元） 0 0 25630 25630 12815 2 现金流出（万元） 10218 10078 14114 11246 4103 3 净现金流量（万元） -10218 -10078 11515 14383 8712 4 累计净现金流量（万元）-10218 -20296 -8781 5603 14315 5 净现值（I=10%) 6894 5.1 折现率 1.0

13、00 0.909 0.826 0.751 0.683 5.2 现值（万元） -10218 -9162 9517 10806 5950 6 内部收益率 25.06% 7 投资回收期(年) 2.61 七、不确定性分析 (一) 盈亏平衡点 销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72 注：净销售收入中未扣除预征所得税 (二) 敏感性分析 7 1、建设成本敏感性分析 小结：对建设成本敏感性相对较低 2、平均售价敏感性分析 序号 项目 基本方案上升 下降 下降15% 幅度 10% 10% 15% 1 销售收入（万元） 64075 70482 57667 54463 2 销售税金（5.55%)

14、 3588 3947 3229 3050 3 总成本 43558 43558 43558 43558 4 销售利润预测 16929 22977 10880 7856 5 所得税（33%） 5586 7583 3590 2592 6 税后利润 11342 15395 7290 5263 9 销售净利润率 17.70% 21.84%12.64%9.66% 备注：实际应纳税额与单地税收政策有关 小结：对平均售价敏感性相对较低 总结: 总结: 由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。有 关的政策、基础数据有待于进一步核实。 二 00 四年十二月八日 附图：地块示意 项目 基本方案 上升 10%下降 10% 上升15% 幅度 10% 10% 15% 销售收入（万元） 64075 64075 64075 64075 销售税金（5.55%) 3588 3588 3588 3588 总成本（万元） 43558 47913 39202 50091 销售利润预测 16929 12573 21284 10395 所得税（万元,33%） 5586 4149 7024 3430 税后利润（万元） 11342 8424 14261 6965 销售净利润率 17.70% 13.15% 22.26% 10.87% 备注： 营业税率 0.056 8 9 11 13 14