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1、 院落式商业会所- 发展策划报告 谨呈：中铁蓉丰2010年12月2010年12月 中铁中铁光华元年光华元年 成都首席院落式会客厅 更成都更成都更中国更中国 报告结构报告结构 项目属性界定项目属性界定 命题结构化思维命题结构化思维 项目环境分析项目环境分析 项目整体发展战略项目整体发展战略 项目概念定位项目概念定位 规划发展建议规划发展建议 项目运营建议项目运营建议 1 1 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 项目简介项目简介 位于城西上风上水之地，未来青羊区中心位于城西上风上水之地，未来青羊区中心 成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，凯德风尚背后，临近规划中的 青羊区政府行政办
2、公中心。按照政府规划，这一片区将依托光华大道、成飞大道构 成的十字形构架布置商业网点，重点引进购物中心和甲级写字楼，形成 城西新兴的商务商业中心城西新兴的商务商业中心”。 本案本案 ? 项目东侧为光华杏 ? 林，已建项目 ? 项目西侧1号地块连 ? 接光华大道和光华 ? 公园 ? 项目北侧待成都妇 ? 女儿童研究医院 ? 项目西面待开发地 块， 项目四至项目四至 周边属于起步阶段，四周空地较多周边属于起步阶段，四周空地较多 地块周边环境地块周边环境依托未来行政中心，发展 潜力巨大 依托未来行政中心，发展 潜力巨大 地块周边开发属于起步阶段，目前居住氛围尚欠缺；地块周边开发属于起步阶段，目前居住
3、氛围尚欠缺； 地块周边公园较多；居住环境比较好地块周边公园较多；居住环境比较好 地块周边配套欠缺，居住不太方便地块周边配套欠缺，居住不太方便 光华大道光华大道 三 环 路 三 环 路 光华 杏林 光华 杏林 青羊 行政 中心 青羊 行政 中心 1 1 2 2 3 3 4 4 光华 公园 光华 公园 凯德 风尚 凯德 风尚 树德中学树德中学 项目占地项目占地300余亩，商业比重占近余亩，商业比重占近51% 项目指标项目指标 1号地块：52823.04平 （文化娱乐用地兼商业金融） 2号地块：28621.19平 （商业金融兼二类住宅） 3号地块：53448.65平 （商业金融兼二类住宅） 4号地块
4、：57334.6平 （商业金融兼二类住宅） 项目规划建设净 用地面积约： 1号地块：52823.04平 （文化娱乐用地兼商业金融） 2号地块：28621.19平 （商业金融兼二类住宅） 3号地块：53448.65平 （商业金融兼二类住宅） 4号地块：57334.6平 （商业金融兼二类住宅） 项目规划建设净 用地面积约： 192227平方米192227平方米 项目规划项目规划 1号地块规划近号地块规划近15万平方米的商业文化，万平方米的商业文化，2、 、 3、4号政府要求院落式商业号政府要求院落式商业 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 1 1 五星级酒店 电影院 大型卖场 五星级酒
5、店 电影院 大型卖场 项目属性项目属性 停车位分析停车位分析 商业布局分析商业布局分析 ? Sohu公寓：97646平方米Sohu公寓：97646平方米 ? 院落商业：83328平方米院落商业：83328平方米 ? 住宅 ：180740平方米住宅 ：180740平方米 商业面积：23万平方米（含1号地块商业面积：23万平方米（含1号地块 ? 停车位主要集中在住宅部分：停车位主要集中在住宅部分： ? 商业部分车位较少商业部分车位较少 项目核心问题界定 区域居住环境优越区域居住环境优越 区域配套不够完善，没有商业氛围区域配套不够完善，没有商业氛围 项目商业比例较高，soho公寓体量过高 项目内的竞
6、争激烈 项目商业比例较高，soho公寓体量过高 项目内的竞争激烈 定位好商业是项目发展的关键 （2、3、4号地块） 定位好商业是项目发展的关键 （2、3、4号地块） 机 会 与 挑战 并存 机 会 与 挑战 并存 报告结构报告结构 项目属性界定项目属性界定 命题结构化思维命题结构化思维 项目环境分析项目环境分析 项目概念定位项目概念定位 规划发展建议规划发展建议 项目营销推广思路项目营销推广思路 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 ? 地理位置:地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里， 12,390 平方公里， 总人口 1,112.3万，1,112.
7、3万，2008年市区人口1125.0 万 1125.0 万。 ? 总体经济状况:总体经济状况: 成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到 RMB 3，901亿元 RMB 3，901亿元, 在中国西部城市中排名第二。 世界500强企业中，已经有124124家在成都投资或设立分公司。 ? 城市发展:城市发展: 1993年，成都成为西南地区的科技、商贸、金融中心和交 通及通信枢纽，经济发展水平中西部第一，综合实力在中 西部居首位。 2007年，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个 国家综合配套改革试验区 2009年，世界优秀旅游目的地城市城市世界优秀旅游目的地城市城市成为亚洲首个获此
8、 殊荣的城市。 成都市中国西南区域的中心，西部最大的商贸中心成都市中国西南区域的中心，西部最大的商贸中心 2000-2008年成都市人均可支配收入情况 0 5000 10000 15000 20000 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 人均可支配收入（元）897296411132011986127891484916943 增长率9.70%7.50%17.40%5.90%6.70%16.10%14.10% 2002200320042005200620072008 人均可支配收入-大中城市中等水平，速度位于前列人均可支配收入-大中城市中等水平，速度位于前列 城乡居民
9、收入水平和生活质量稳步提高。 2008年城镇居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增长14.1% 2008年成都市人均可支配收入位于 城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。 2008年城镇居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增长14.1% 2008年成都市人均可支配收入位于全国大中城市中等水平全国大中城市中等水平，增长速度位于前列。增长速度位于前列。 成都市居民消费结构成都市居民消费结构 居 住 食品衣着 交 通 通 讯 家庭 设备 娱 乐 医 疗 ?过去10年成都市居民消费结构变化明显。过去10年成都市居民消费结构变化明显。 ?1997年占居民消费比重最大的三
10、项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49。 ?2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48% 。2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48% 。 ?过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住， 年平均增长率分别达到28.4、18.6、14.08。 过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住， 年平均增长率分别达到28.4、18.6、14.08。 ?居民消费结构中，食品与
11、衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。 ?预计未来几年成都市居民的消费支出 结构变化还将继续保持过去的趋势， 各类消费的比重变化如右图所示。 预计未来几年成都市居民的消费支出 结构变化还将继续保持过去的趋势， 各类消费的比重变化如右图所示。 ?休闲娱乐等“享受型消费”的比重持 续增长，消费档次进一步提升。 休闲娱乐等“享受型消费”的比重持 续增长，消费档次进一步提升。 居民消费结构-休闲、娱乐等享受型消费为主导居民消费结构-休闲、娱乐等享受型消费为主导 90年代初至90年 代末 90年代初至90年 代末
12、 90年代末至21世纪 初 改革开放后至90 年代初 自发性较强、多 种业态并存。 自发性较强、多 种业态并存。 专业市场崛起；零售物 业投资价值尚未被认同 专业市场崛起；零售物 业投资价值尚未被认同。 购买力迅速积专 业市场累，市场 蓄势待发。 购买力迅速积专 业市场累，市场 蓄势待发。 消费力释放，中高端市场快 速成长。 消费力释放，中高端市场快 速成长。 出现多种业态并存的商业集中区、夜市 等，例如骡马市、盐市口市等；零售类 多以一些单层沿街的商业门面出现，档 次不高，市场形成的自发性较强。 几大零售巨头入驻春熙路等核心商圈；市 中心核心商圈、城南、城西的商业都得到 了极大的发展。 春熙
13、市、骡马市、盐市口等城市核心商圈及 荷花池、青年路等专业市场崛起。零售业多 为传统的临街社区商铺和以批发为主的专业 市场。经营方式也更多的倾向于开发单位自 主经营或追求租金回报，交易率低。 以紫薇酒店、汇发摩尔、玉林生活广场等为代 表的零售类物业亮相市场，产权式酒店、产权 市商场、社区商业迅速成为新的投资热点； 西武百货进入春熙路，成都零售市场迎来了新 一轮发展，高端零售市场将快速成长。 21世纪初至今 成都商业历程回顾成都商业历程回顾 商业中心 单个商圈 多商圈共存 单个商圈 多商圈共存 ?一至多商圈发展模式一至多商圈发展模式 中心城中心城 城东 商圈 城南 商圈 金光华 商圈 会展 商圈
14、新商圈逐步兴起，现有商圈加速升级新商圈逐步兴起，现有商圈加速升级 成都商业发展态势-“一中心向多商圈”发展成都商业发展态势-“一中心向多商圈”发展 ?传统核心商圈： 春熙路、盐市口、 骡马市 ?区域商圈： 金沙光华、羊西、会展、双楠、红牌楼、建设路、荷花池、五块石、城南、城东等 仁和春天百货仁和春天百货 优品道广场优品道广场 金沙太阳城金沙太阳城 家乐福家乐福 乐宾百货乐宾百货 光华餐饮区光华餐饮区 光华餐饮区光华餐饮区 高档百货高档百货 中档百货及超市中档百货及超市 5分钟车程高中档商业应有尽 有，项目的商业发展压力巨大 5分钟车程高中档商业应有尽 有，项目的商业发展压力巨大 二环经济圈二环
15、经济圈 光华商圈光华商圈 金沙商圈金沙商圈 公园总部圈公园总部圈 工业总部圈工业总部圈 本案本案 三分天下三分天下格局初定格局初定 总部公园城、运动总部公园城、中华情总部公园城、非遗 公园城 总部公园城、运动总部公园城、中华情总部公园城、非遗 公园城 总部经济已经在周遍发展起来，并形成了一定的规模总部经济已经在周遍发展起来，并形成了一定的规模 区域环境核心问题界定 成都还没有形成3环外的商圈成都还没有形成3环外的商圈 项目附近商圈已经形成 包括高中档商业 项目附近商圈已经形成 包括高中档商业 商业种类含盖百货、餐饮、 工业总部基地 商业种类含盖百货、餐饮、 工业总部基地 如果充分的项目商业与周
16、边形成差异如果充分的项目商业与周边形成差异 差异化差异化 2、3、4号地块商业的存活，关系到项目整体发展2、3、4号地块商业的存活，关系到项目整体发展 报告结构报告结构 项目属性界定项目属性界定 命题结构化思维命题结构化思维 项目环境分析项目环境分析 项目概念定位项目概念定位 规划发展建议规划发展建议 项目运营建议项目运营建议 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 项目核心问题界定 情境分析 （按常规发展可能） 项目发展困难 （我们期望的目标） 实现产品的顺利销售； 实现项目价值 项目情况周边情况及政府要求 商业比重高 自身商业业态较多 周边高中档商业聚集 商业含盖餐饮、百货、工业总部基地 政府要求院落式商业 区域现状：位置较远、区域现状：
