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1、1万科七宝万科七宝万科七宝万科七宝53#地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究商铺部商铺部商铺部商铺部 上海上海上海上海2006/9/8为为为为上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司而作而作而作而作（最终报告终稿）（最终报告终稿）2?就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：?新的政府法令?公司政策的变化?对上海房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和
2、重要事件等?我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的市场研究和初步建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。?这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。?我们在此强调，对于未来商业趋势、物业租金的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。?因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，对于贵方或任何第
3、三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的分析、建议和结论而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。免责声明免责声明免责声明免责声明3目录目录目录目录? 研究目的和方法 4? 上海市宏观零售市场分析6? 影响区域分析 44? 零售供应分析 65? 代表性竞争性项目分析106? 消费者调查 120? 区域交通分析 152? 市场定位及初步租户组合建议 165页码4研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的研究目的研究目的研究目的我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53#地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行，基
4、于对工作内容的初步的看法，我们确定主要目标如下：? 基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位；? 基于测试性消费者调查分析的基础上，确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力研究方法研究方法研究方法研究方法? 政府相关部门访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划? 政府有关方面政策与计划的分析和评价? 政府机构具统一口径的统计数据? 基于仲量联行在中国房地产市场所积累的丰富市场信息与数据库，包括
5、宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型对市场进行评估与分析? 针对本项研究的部分内容来自直接消费者的市场需求调查分析，包括规模分析、倾向性分析等? 研究区域市场中代表性竞争项目5工作步骤工作步骤工作步骤工作步骤 前期组建和准备前期组建和准备前期组建和准备前期组建和准备 本项目初步定位建议本项目初步定位建议本项目初步定位建议本项目初步定位建议 需求分析需求分析需求分析需求分析 供应分析供应分析供应分析供应分析 交通分析交通分析交通分析交通分析 办办办办公公公公物物物物业业业业 酒酒酒酒 店店店店 住住住住宅宅宅宅物物物物业业业业 零零零零售售售售物物物物业业业业 本项目目标消费
6、群体建议本项目目标消费群体建议本项目目标消费群体建议本项目目标消费群体建议 本项目二级影响区域本项目二级影响区域本项目二级影响区域本项目二级影响区域分析分析分析分析 本项目一级影响区域本项目一级影响区域本项目一级影响区域本项目一级影响区域分析分析分析分析 上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析 6上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析7社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额? 上海市社会商品零售总额在过去的十年里平均年增长率为11%，略低于GDP的增长率11.4
7、%，但其增长趋势和GDP的基本保持同步。? 目前上海的人均GDP已经超过了7000美元。稳定高速的经济增长带来了巨大的发展动力和发展机遇。? 上海城镇居民的恩格尔系数下降速度很快，从1996年的近50%下降到了2004年的36%，说明上海居民的生活水平得到了较大的提升。上海GDP与社会消费品零售增长比较0100020003000400050006000700080009000100001996199719981999200020012002200320042005亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP社会消费品零售总阮GDP增长率社会消费品零售总阮增长率
8、数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴上海市恩格尔系数变化趋势图0.30.350.40.450.50.550.6199619971998199920002001200220032004数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴8人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构? 和八十年代相比，九十年代上海的人口增长率下降。八十年代平均增长率为1.13%，九十年代的平均增长率为0.29%。? 但从1998年开始，上海的人口出现增长加速的情况，自2000年到2005年的四年间，上海的户籍人口增长了39万，平均年增长率为0.58%。? 同期，上海户籍人口以及常住人口的自然增长率均呈现负增长，外来人
9、口增长是造成上海总人口增长的主要因素。2005年上海常住人口达到1778万人。外来人口占到418万，占上海总人口的23.5%。在过去的5年里，上海外来人口平均年增长率为5.6%。上海市户籍人口及年增长率（1996-2005）1,2701,2801,2901,3001,3101,3201,3301,3401,3501,3601,3701996199719981999200020012002200320042005万人0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%户籍人口增长率abc数据来源：上海市统计年鉴9人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家
10、庭结构人口及家庭结构? 平均家庭规模由1980年的3.77人下降到2004年的2.76人。家庭规模逐年降低，三口之家成为发展趋势，同时4-2-1型（一对夫妇，四个老人，一个孩子）的家庭结构成为发展主流。? 有报告称：受80年代生育高峰影响，从2005、2006年起上海出生人口将出现明显上升趋势，至2009年迎来生育高峰，届时常住人口出生总量约达16万，两倍于2004年的出生人口。? 不断增加的人口数量给上海带来生机和活力的同时，也带来了较大的社会问题。随着城市中心人口外迁至非中心及郊区，这些区域的零售商业将面临新的要求和契机。1,0001,0501,1001,1501,2001,2501,30
11、01,3501,4001980199020002004（万人）2.502.702.903.103.303.503.703.90总人口平均家庭人数上海市总人口及家庭结构变化数据来源:上海统计年鉴200510各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入?上海市的人口分布非常不平衡，2004年底，中心城区最高人口密度近5万人每平方公里而人口密度最低的奉贤区则只有743人每平方公里。市区面积占上海市总面积的5%，而人口数则占到上海市总人口的95%。?一般来说，人口密度较大的城区其经济发展也较为成熟，对应的人均收入水平也较高。?但人口密度达到上海市平均水平23
12、倍的黄浦区，其人均收入水平却并不是最高的。黄埔区是原来上海市的老城区，和静安、卢湾相比居民的整体收入水平较低。?闸北、杨浦以及普陀区，这些区的人口密度相对较高，但人均收入水平却比较低，将来应该会有较大的发展潜力。?南汇、松江、青浦、闵行以及青浦这几个郊区人口密度非常小，但其人均收入水平却相对比较高。说明这些区的区域经济发展比较集中。05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000黄浦黄浦黄浦黄浦 静安静安静安静安 卢湾卢湾卢湾卢湾 虹口虹口虹口虹口 闸北闸北闸北闸北 杨浦杨浦杨浦杨浦 徐汇徐汇徐汇徐汇 长宁长宁长宁长宁 普陀普陀普陀普陀 浦东浦东
13、浦东浦东 闵行闵行闵行闵行 宝山宝山宝山宝山 嘉定嘉定嘉定嘉定 南汇南汇南汇南汇 金山金山金山金山 松江松江松江松江 奉贤奉贤奉贤奉贤 青浦青浦青浦青浦0 0 0 010,00010,00010,00010,00020,00020,00020,00020,00030,00030,00030,00030,00040,00040,00040,00040,00050,00050,00050,00050,00060,00060,00060,00060,000人均收入水平 : 左轴人口密度 : 右轴上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人
14、口密度上海中心城区数据来源：上海统计年鉴、各区统计年鉴0 0 0 020202020404040406060606080808080100100100100120120120120140140140140160160160160180180180180200200200200黄浦黄浦黄浦黄浦静安静安静安静安卢湾卢湾卢湾卢湾虹口虹口虹口虹口闸北闸北闸北闸北杨浦杨浦杨浦杨浦徐汇徐汇徐汇徐汇长宁长宁长宁长宁普陀普陀普陀普陀浦东新区浦东新区浦东新区浦东新区闵行闵行闵行闵行宝山宝山宝山宝山嘉定嘉定嘉定嘉定南汇南汇南汇南汇金山金山金山金山松江松江松江松江奉贤奉贤奉贤奉贤青浦青浦青浦青浦（万人万人万人万人）
15、0 0 0 010,00010,00010,00010,00020,00020,00020,00020,00030,00030,00030,00030,00040,00040,00040,00040,00050,00050,00050,00050,00060,00060,00060,00060,000（人人人人/ / / /平方公里平方公里平方公里平方公里）各区人口数各区人口数各区人口数各区人口数（左左左左）每平方公里人口密度每平方公里人口密度每平方公里人口密度每平方公里人口密度（右右右右）上海市上海市上海市上海市2004200420042004年各区人口密度年各区人口密度年各区人口密度年各区
16、人口密度数据来源数据来源数据来源数据来源：上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴200520052005200511居民收入水平变化居民收入水平变化居民收入水平变化居民收入水平变化?伴随着经济的发展，上海居民的收入水平也得到了较大的增长，生活水平提高的速度很快。2005年上海人均可支配收入达到18645元，比上年增长11.8%，比1996年增长了1.3倍。比全国平均水平高0.77倍，是全国人均可支配收入最高的地区。?过去十年中，上海城镇居民人均可支配收入平均年增长10%。和GDP增长基本吻合。?高收入水平家庭占的比例逐年增长。年收入高于1.5万元的人占总人口的比例达到37%。?中低收
17、入者仍然占大部分。超过60%的人年收入还在1.5万元以下。?在上海，卢湾、静安和长宁区一直以来就是高收入人口聚集的地方。这些区的人均收入在2004年就已经超过了25000元。?值得注意的是，松江和闵行作为上海的人口导入区，其人均收入水平超过23000元，在所有上海市区县中排名非常靠前。0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%20.0%20.0%20.0%40.0%40.0%40.0%40.0%60.0%60.0%60.0%60.0%80.0%80.0%80.0%80.0%100.0%100.0%100.0%100.0%2003200320032003200220022002200220012
18、00120012001200020002000200019991999199919991998199819981998199719971997199719961996199619965 5 5 5, , , ,000 000 000 000 元以下元以下元以下元以下5 5 5 5, , , ,000000000000- - - -10101010, , , ,000 000 000 000 元元元元10101010, , , ,000000000000- - - -15151515, , , ,000 000 000 000 元元元元15151515, , , ,000000000000- -
19、 - -20202020, , , ,000 000 000 000 元元元元20202020, , , ,000000000000- - - -25252525, , , ,000 000 000 000 元元元元25252525, , , ,000000000000- - - -30303030, , , ,000 000 000 000 元元元元30303030, , , ,000000000000- - - -35353535, , , ,000 000 000 000 元元元元35353535, , , ,000 000 000 000 元以上元以上元以上元以上上海人均收入分布上海人
20、均收入分布上海人均收入分布上海人均收入分布数据来源数据来源数据来源数据来源：上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴10,00010,00010,00010,00012,00012,00012,00012,00014,00014,00014,00014,00016,00016,00016,00016,00018,00018,00018,00018,00020,00020,00020,00020,00022,00022,00022,00022,00024,00024,00024,00024,00026,00026,00026,00026,00028,00028,00028,00028,0
21、0030,00030,00030,00030,000卢湾区卢湾区卢湾区卢湾区静安区静安区静安区静安区长宁区长宁区长宁区长宁区松江区松江区松江区松江区闵行区闵行区闵行区闵行区徐汇区徐汇区徐汇区徐汇区南汇区南汇区南汇区南汇区黄浦区黄浦区黄浦区黄浦区虹口区虹口区虹口区虹口区青浦区青浦区青浦区青浦区浦东新区浦东新区浦东新区浦东新区奉贤区奉贤区奉贤区奉贤区金山区金山区金山区金山区崇明县崇明县崇明县崇明县杨浦区杨浦区杨浦区杨浦区闸北区闸北区闸北区闸北区嘉定区嘉定区嘉定区嘉定区宝山区宝山区宝山区宝山区普陀区普陀区普陀区普陀区上海市分区城镇居民收入水平上海市分区城镇居民收入水平上海市分区城镇居民收入水平上海市
22、分区城镇居民收入水平12居民消费水平及结构变化居民消费水平及结构变化居民消费水平及结构变化居民消费水平及结构变化?随着收入的不断增加，居民消费水平也不断提高，过去十年上海市人均消费额平均年增长9%，略低于收入增长。?九十年代初，上海居民家庭收入中近90%都会用做消费，而到2005年，这一比例已经下降到了74%。预计在未来几年将稳定在70%左右。?食品、衣着、家用设备等初级消费所占比例出现下降。食品消费从95年的53%下降到04年的36%；衣着消费用95年的10%下降到04年的6%。?同时教育、居住、医疗、交通和通信等高级消费所占比例上升。教育支出占总支出的比重上升最快，从95年的9%上升到04
23、年的17%；交通从95年的5%上升到04年的13%。?不断提高的收入和消费水平为零售业的发展和新兴零售业态的出现提供了条件。199553%10%11%2%5%9%7%3%食品食品食品食品衣着衣着衣着衣着家庭设备家庭设备家庭设备家庭设备医疗保健医疗保健医疗保健医疗保健交通通信交通通信交通通信交通通信教育娱乐教育娱乐教育娱乐教育娱乐居住居住居住居住杂阊杂阊杂阊杂阊200437%6%6%6%13%17%11%4%上海市人均收入及消费趋势图-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0001994 1995 1996 1997 1998
24、19992000 2001 2002 2003 2004 2005元/年66%68%70%72%74%76%78%80%82%84%人均可支配收入消费支出比上海市居民家庭消费结构变化图数据来源：上海市统计年鉴13储蓄及贷款倾向储蓄及贷款倾向储蓄及贷款倾向储蓄及贷款倾向?根据2006年5月31日人民银行公布的10大城市房地产市场抽样调查，上海购房者的房价与家庭年收入比平均为10，每月还款额占收入的45%，两项指标均居十城市之首。上海购房者的压力在十个城市中是最大的。?调查显示，出于住房、医疗、教育、失业等方面的考虑，上海居民在收入增加时会比较倾向于选择储蓄。?统计数据表明，上海市民的消费贷款正以
25、每年超过30%的速度增长，而同期存款的增长速度却只有15%。?大多数的人在选择了贷款买房后生活质量受到了较大的影响。“负翁”、“房奴”等新名词的出现也从一个侧面反映出了上海市民无可奈何的现状。上海市居民存款及贷款比较0100020003000400050006000700080001998199920002001200220032004亿元20%25%30%35%40%45%居民储蓄存款居民消费贷款贷款/储蓄abc数据来源:上海市统计年鉴14居民消费习惯评述居民消费习惯评述居民消费习惯评述居民消费习惯评述上海人的精明在全国都是出名的。独特的地域环境造就了独特的上海消费习惯。目前在上海的消费者大
26、概可以分为以下几个主要的消费群体：? 外地来沪打工者外地来沪打工者外地来沪打工者外地来沪打工者这一部分人人数众多但消费能力是最低的。他们收入水平较低，同时缺乏必要的社会保障，消费水平有限。? 老上海人老上海人老上海人老上海人老上海人指土生土长的上海人，这部分社会经历丰富，经过了中国历史上比较困难的时期，形成了勤俭的消费习惯。他们即使是收入很高，消费也是实用为主，不会铺张浪费。日常消费是他们主要的消费方式。? 新上海人新上海人新上海人新上海人外地来沪的上海人，通过攻读大学、人才引进等进入上海，融入上海。他们大部分工作勤奋，受高等教育的水平普遍较高。这部分人在上海购房的压力较大，一般不会选择很高档
27、的消费。15居民消费习惯评述居民消费习惯评述居民消费习惯评述居民消费习惯评述? 上海白领上海白领上海白领上海白领基本上都是老上海人的儿女。这些年轻人接受新事物的速度很快，消费观念也比较接近西方。相当一部分人在结婚购房上会得到父母的支持，购房压力相对较小。高收入高消费是他们特点。淮海路等商业街的主要客户就是他们。? 高收入阶层高收入阶层高收入阶层高收入阶层收入很高，消费水平很高。是上海高档消费的主要消费者。? 这些消费群体集合在一起，使得上海的整体消费呈现出大众消费和高档消费同旺，中高档消费不强的两头大中间小的哑铃型。? 随着上海经济的进一步发展和收入水平的整体提高，人们的不断接受新的事物，其消
28、费观念不断转变，消费多元化发展，中高档消费必将得到较大的提升。16零售业发展趋势零售业发展趋势零售业发展趋势零售业发展趋势? 和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。90年代以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出现，并呈现出差异化的发展趋势：? 传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。? 连锁超市一大一小（便利店和大卖场）细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。? 购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。? 百货业态的市场份额下降，转而向专业化、高档化
29、和连锁化发展。? 随着上海经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的发展。中心区商业向高档化专业化发展，郊区商业向规模化大型化发展。? 中国加入WTO以后，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入上海市场寻求发展。目前上海运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。而且这一趋势还在继续。? 大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。上海市目前的商业中心和商业发展区域大都临近地铁线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。17零售业生命周期零售业生命周期零售业生命周期零售业生命周期? 大型综合购物中心大型综合购物中心大型综合购物中心大型综合购物中心现在在上海已经渡过引入期，进入
30、快速扩张的阶段。这种商业模式成为继超市、大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大力量。一站式服务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素。? 购物中心购物中心购物中心购物中心作为不同业态的综合体，使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心，并互相促进，产生协同效应。而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑。 品牌折扣店 社区商业（邻里中心） 网上零售店 高中档连锁百货商店 大型综合购物中心大型综合购物中心大型综合购物中心大型综合购物中心 专业家居大型超市 食品加强型超市 便利店家电连锁大卖场大型综合超市大型餐饮娱乐标准超市传统百
31、货商店商品批发市场引入期引入期引入期引入期扩张期扩张期扩张期扩张期成熟期成熟期成熟期成熟期衰退期衰退期衰退期衰退期*各个业态的位置为示意图18零售商业网点面积调查零售商业网点面积调查零售商业网点面积调查零售商业网点面积调查?上海的商业面积总量很大。截至2005年底，上海的商业零售网点面积达到3200万平方米，人均零售面积达到1.75平方米。这一水平较欧美发达国家城市1.2平方米每人的平均水平来的高。?随着零售业的发展，越来越多的商户进入市场，竞争日趋激烈，造成了单位坪效的下降。2005年的坪效比1999年下降了60%。?为了在激烈的市场竞争中获得生存，越来越多的开发商倾向于建造体量较大的物业。
32、据上海市商业经济研究中心的统计，在2005到2007年上海新增的商业物业项目中，大于10000平米的项目占到超过80%。?体量大的物业抗风险能力加大的同时却带来了更大的风险。在建的大型商业项目中存在先建造再招商的现象。这些物业将来招商一旦不成功，将会成为盲目建设的典型案例。同时，我们相信，这也会使优良的、定位准确的物业市场前景看好。上海市商业网点面积坪效趋势图05001000150020002500300035001999200020012002200320042005亿元 万平方米00.20.40.60.811.21.41.6万元/平方米/年社会消费品零售总阮(亿元)零售商业网点面积(万平方
33、米)坪效（万元/平方米）数据来源:上海市商业经济研究中心2005200520052005年年年年- - - -2007200720072007年上海市新增零售商业项目网点数比例年上海市新增零售商业项目网点数比例年上海市新增零售商业项目网点数比例年上海市新增零售商业项目网点数比例分布图分布图分布图分布图13%13%13%13%4%4%4%4%7%7%7%7%8%8%8%8%32%32%32%32%68%68%68%68%其他其他其他其他百货百货百货百货购物中心购物中心购物中心购物中心大型综合超市大型综合超市大型综合超市大型综合超市专业专卖店专业专卖店专业专卖店专业专卖店数据来源:上海市商业经济研
34、究中心19目前主要零售区域目前主要零售区域目前主要零售区域目前主要零售区域? 目前上海主要的商业零售区域如下图所示：豫园7四川北路6虹桥8徐家汇5淮海路4南京西路3南京东路2人民广场11 1 1 14 4 4 45 5 5 53 3 3 32 2 2 26 6 6 67 7 7 78 8 8 820人民广场人民广场人民广场人民广场? 人民广场位于上海地铁一号线和二号线的交汇枢纽站。由于位处上海地铁枢纽站，以及其“上海名片”的效应，人民广场商圈聚集了众多上海居民以及大量的外地游客，是上海最旺的商圈之一。? 人民广场同时存在着：传统的百货商场（第一百货）、最新型态的购物中心（莱福士广场）、品牌专卖
35、店（香港名店街）以及迪美地下商场等多种形态的零售业态，充分的保障了其交通枢纽中心带来的多层次消费需求得到最大程度的满足。? 通过周边丰富的品牌餐饮、以及各式娱乐与上述多种零售业态的结合，人民广场日渐成为上海独一无二的交通枢纽型的大型综合休闲购物区域。21南京东路南京东路南京东路南京东路? 南京东路自古即为主要商铺聚集处，今天南京东路成为上海外来游客必到的最富盛名的旅游购物胜地。? 南京东路步行街分布着协大祥、老介福、亨达利、恒源祥、张小泉等地方特色商店，以及置地广场、第一百货商店、新世界百货等百货公司。? “外地人到南京路，本地人逛淮海路”：据相关部门统计，目前外地游客在南京东路上的消费额，占
36、南京东路整体消费额的60%左右。? 通过一百商城、恒基项目和宏伊大厦等新型商业项目的落地，南京东路整体档次定位在不断提升。22南京西路南京西路南京西路南京西路? 南京西路聚集着上海顶级办公楼、时尚购物广场、高档酒店和服务式公寓。? 南京西路商圈分布着大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大零售业态，已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心的商业格局，明确定位于外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的高端客户群。? 据静安区政府统计，上海市国际顶级品牌，有95%都在南京西路商圈内开有旗舰店、专卖店。梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场被称为南京西路上的“金三角”，是上海
37、最高档的世界顶级品牌集聚的中心。23淮海路淮海路淮海路淮海路? 淮海路的正式发展始于1993年地铁一号线建造，目前淮海路上的商业以百货为主，同时还有品牌专卖店和生活广场以及特色街边店等。? 淮海中路聚集着多家内外资百货公司以及多个品牌专卖店。由于和新天地相邻，淮海路的餐饮娱乐业也比较发达。? 随着上海广场的重新招商，以及新鸿基襄阳路地块的规划，淮海路商圈时尚新潮风格定位日益凸现，为都市新新人类及时尚白领首选购物地。24徐家汇徐家汇徐家汇徐家汇?徐家汇位于上海市中心城区的西南部，是上海市著名的商业中心之一。中心广场占地1.2平方公里,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、上海市第六百货
38、商店、美罗城、中兴百货、汇联商厦等知名商场，豪华繁荣集于一体、购物休闲融于一炉。?地铁一号线以及地铁地下空间的连接是徐家汇得以成功的最大因素。在地铁一号线徐家汇地铁站，地下通道连接了地面所有的商业建筑。商业服务的丰富和交通出行的便利使得徐家汇成为上海重要的商业中心。?徐家汇周边区域存在的大量常住居民为此商圈带来较为稳定的购买力。在建的轨道交通9号线以及11号线将在徐家汇和1号线实现换乘，港汇广场的地下空间将被建设成为大规模的换乘站，随着其交通枢纽地位的逐步显现，徐家汇商圈也将完成从区域性商圈到城市中心交通枢纽型商圈的转变，为其带来强大的区域外流动消费群体。25四川北路四川北路四川北路四川北路?
39、 四川北路为仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街。? 四川北路的商业以高品位、中低价的商品为经营特色，定位于广大工薪阶层，有“百姓的购物天堂”之称。? 巴黎春天、东宝百货为四川北路商业旗舰；银虹、叶大昌商厦为中档百货；在建的主要项目包括凯润金城，定位为国际品牌的大型百货商厦；而赛格电子城和赛格数码世界等中型专业购物中心将进一步完善四川北路的零售业态结构。26豫园豫园豫园豫园? 豫园坐落于上海市市区南部旧城的东北角，西面与上海城隍庙 和豫园商城毗邻。? 豫园附近的商业以旅游商业为主，辅以特色小吃。定位大众化，面向旅游人士。? 豫园地区主要的零售业态有：黄金、国药、工艺品、百货、餐饮以及食品等，
40、绝大部分都属于上海豫园旅游商城股份有限公司。27虹桥经济技术开发区虹桥经济技术开发区虹桥经济技术开发区虹桥经济技术开发区? 虹桥经济技术开发区在上海市区西部，靠近高架道路，坐落在市区通往虹桥机场的必经之路上，是以外贸中心为特征的集展览、展销、 办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的新兴商贸区。? 商务商务商务商务有虹桥上海购物中心、虹桥友谊购物中心和万都中心。? 会展会展会展会展有世贸商城、国贸中心、中国展览中心? 宾馆宾馆宾馆宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村? 居住居住居住居住有古北新区、虹桥路别墅和长宁路沿线高档住宅? 虹桥经济技术开发区涉外业务较多，其商业的目标客户也大多是以外
41、籍人士居多。28现有主要零售区域对比现有主要零售区域对比现有主要零售区域对比现有主要零售区域对比百货、特色餐饮、专业商场旅游、购物豫园商务、会展、餐饮、娱乐以外贸中心为特征的商贸区虹桥百货、专业商场休闲购物、餐饮、旅游四川北路百货、专业商场、餐饮交通、休闲、购物徐家汇百货、品牌专卖、特色餐饮、娱乐时尚休闲中心淮海路购物中心、专卖店高档品牌专卖、商务南京西路特色商店、百货、餐饮旅游、购物南京东路百货、品牌专卖、餐饮交通、休闲、购物、旅游人民广场商业模式功能定位零售区域29上海十一五规划商业布局上海十一五规划商业布局上海十一五规划商业布局上海十一五规划商业布局? 上海十一五规划将大力加快一批新郊区
42、新市镇的建设。“十一五”期间，将在上海市郊形成由1个中心城、9个新城、60个左右新市镇和600个左右中心村构成的城镇体系。到2010年郊区城市化达到75%。? “十五”期间，上海市已经形成了“四街四城”8个都市商业中心即南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城，“十一五”期间，还要建设形成江湾五角场和中山公园2个都市商业中心。? 另外，到2010年，上海市中心城区还将规划建设形成24个区域商业中心、10个特色功能区、20条商旅文结合的风情街以及20条左右的特色专业街。? “十一五”期间，上海市规划在中心城区中外环线之间、外环线带和郊区新城，建设
43、形成40多个新型的多功能的社区生活中心和邻里中心，并对现有社区商业进行改造和提升，形成一个商业布局合理、综合功能齐备、服务质量和管理水平较高，满足社区居民基本生活需求的社区服务网络。引自上海市十一五规划30未来零售商业新兴区域未来零售商业新兴区域未来零售商业新兴区域未来零售商业新兴区域? 根据上海市的十一五规划和一些区域性规划，我们认为，未来几年内，上海将出现下图所示的多个商业新兴区域。外滩沿线17真如商圈16中山公园15北外滩11世博区域12陆家嘴13上海南站14五角场10新上海商业城9131313139 9 9 914141414101010101111111112121212151515
44、15171717171616161631新上海商业城新上海商业城新上海商业城新上海商业城? 新上海商业城位于上海浦东陆家嘴金融贸易区中部，为陆家嘴办公区内唯一的集购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲为一体的上海市级商业中心，其消费群体多为浦东白领以及常住居民。? 商业城占地144公顷，总建筑面积80万平方米，包括第一八佰伴（新世纪商厦）、中融国际商城、新亚汤臣大酒店、浦东食品城、时代华润广场等18幢单体楼宇。? 在“大陆家嘴”概念的规划中，东方路竹园办公、商业组团的形成也将促进新上海商业城的发展成熟。32五角场五角场五角场五角场?五角场地处杨浦区，周边分布着密集的常住居民和包括复旦大学、同济大学等在内
45、的多家教育机构。根据上海市十一五规划，五角场地区将被打造成上海九个市级商业中心之一。?目前五角场地区的商业正在进行大规模的新建和改造。在建项目包括万达商业广场、百联又一城以及创智天地等项目。建成后将成为中高档购物、娱乐、办公为一体的商业聚集区。?万达商业广场，总建筑面积达33.43万平方米，项目计划引入沃尔玛、欧倍德、百盛、红星美凯龙家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营。百联又一城购物中心总建筑面积126万平方米，建成后将有精品百货、迷你电影院和上海首家真冰滑冰场。瑞安房地产的创智天地，定位于中国硅谷，规划总建筑面积将达100万平方米，计划兴建成集人才、创业投资、住宅于一身的建筑；33北外滩北
46、外滩北外滩北外滩? 北外滩地区紧邻黄浦江、苏州河，沿江沿河岸线3.53公里，面积3.66平方公里，是上海航运业的发祥地之一，也是目前中国大陆航运要素最集中的区域之一。? 北外滩整体规划已经正式出台，并已开工建设。根据规划，北外滩的总体定位是，建成以知识经济、服务和国际服务为特色的服务贸易区，规划包括知识服务产业区，航运服务产业区和文化休闲服务区。? 具体项目包括上海国际客运中心、世茂新城、台商国际贸易区、东长治路拓宽工程、滨江绿地建设工程、“上海之星”文化旅游街区等诸多的项目。这些项目将在2008年全部建设完工。届时，一个的集航运中心、写字楼、高档住宅和娱乐项目的崭新的CBD将出现在黄浦江北岸
47、，成为上海北面重要的经济中心。34世博会区域世博会区域世博会区域世博会区域世博会区域跨越浦江两岸，面积5.28平方公里，范围涉及到黄浦、卢湾和浦东新区。根据规划，这些区域将在2006年底之前完成动迁。世博会后，这一区域所建成的大量展馆以及宾馆等将被部分的保留或改造，形成新的服务业聚集区域。滨江大型公共绿地将被完全保留，成为上海市的大型公共开放空间。35浦东陆家嘴浦东陆家嘴浦东陆家嘴浦东陆家嘴? 陆家嘴地区经过多年的发展，目前已经形成了由几十栋办公楼和两个主要的酒店（香格里拉大酒店和Grand Hyatt）所组成的核心高级办公区域，而零售项目则仅有正大广场。? 在未来五年，陆家嘴将开发至少十栋写
48、字楼和宾馆，包括Park Hyatt，Four Seasons, W Hotel、 Ritz Carlton等。? 新鸿基开发的项目中有办公楼和酒店，同时也包括了上万平米的零售面积，届时陆家嘴将成为名副其实的商业中心。36上海南站上海南站上海南站上海南站?上海南站位于徐汇区南部。在建项目包括长途汽车站、地铁线路和铁路运输。建成后，南站将成为上海和中国中部以及南部联系的枢纽。?上海南站拥有69,000平方米的商业运营面积。根据规划，铁路南站商业广场将被打造成以服务交通客流为特点，以服务周边社区为亮点的商业中心。 在业态上，除了传统的商业零售业以外，将特别突出现代服务业，比如时尚产业、信息媒体产业
49、、现代文化娱乐设施等，消费层次定位在中档。?交通枢纽的商业往往都朝着流量型的模式发展。上海南站客流量很大，其定位不易过高。但我们认为，出色的管理仍然能够让流量型的商业模式得到健康发展。未来上海南站作为一个交通型的随机性消费场所，适宜经营体重轻、体积小的物品，以中低价位为特征，消费群体以火车站的客流、附近社区的居民为主。37真如商圈真如商圈真如商圈真如商圈? 真如商圈城市副中心在普陀区，和徐家汇、花木、五角场一起构成上海规划中的四大城市副中心。真如靠近铁路真如站，规划以现代物流业为重点，建设商务办公区、大型物流企业集聚地、酒店服务区和低密度的文化设施。? 目前真如商圈内已有的商业设施有百安居、麦
50、德龙等。目前在建的项目还有百联国际广场（兴力达国际广场）和农工商项目等。根据普陀区政府的规划，真如地区的曹杨路将建 200万平方米的办公楼和商业服务设施。届时真如将成为名副其实的副中心。? 目前区域内的消费主要来自于本地固定人口和铁路物流带来的外来人口。38中山公园中山公园中山公园中山公园? 中山公园是上海市十一五期间新增的两个市级商业中心中的一个。? 中山公园坐落于地铁二号线和三四号线的交汇处，地理位置得天独厚。便捷的地铁交通给中山公园带来了大量的客流。? 长宁区政府重视中山公园商圈的开发，规划把中山公园商圈建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中
51、心? 目前中山公园的商业设施有：龙之梦购物中心、多媒体生活广场、新宁购物中心以及巴黎春天、贝多芬广场等，商业面积达到49万平米。? 目标客户是当地居民、商务人士和交通客流39外滩沿线外滩沿线外滩沿线外滩沿线? 外滩沿线目前的定位是成为继南京西路后又一个定期品牌的集散地。? 外滩沿线共有传统建筑37栋。其中的大部分将被重新装修改造，成为国际著名品牌的旗舰店、高档百货和顶级饭店。? 目前已经进入外滩的商家有：GiorgioArmani旗舰店、EvianSpa水疗、JeanGeorges饭店、BernardaudSalondeTh咖啡店、Zegna旗舰店、SENS&Bund饭店、Cartier配饰及
52、珠宝专卖店等。? 外滩的目标客户是商务人士、外籍人士等。40未来主要商业区域对比未来主要商业区域对比未来主要商业区域对比未来主要商业区域对比购物中心、专业卖场物流集散、商务真如副中心购物中心、专业卖场交通、生活休闲中山公园流量型商业交通枢纽、餐饮、娱乐上海南站办公楼、购物中心购物、旅游浦东陆家嘴餐饮、娱乐文化休闲、会展、旅游世博会区域百货、娱乐项目航运中心、文化休闲北外滩百货、专业卖场、大卖场、娱乐购物、娱乐、办公五角场百货、专业商场、餐饮、娱乐购物、餐饮、娱乐、休闲新上海商业城商业模式商业模式商业模式商业模式定位定位定位定位零售区域零售区域零售区域零售区域41上海主要商业区域定位比较上海主要
53、商业区域定位比较上海主要商业区域定位比较上海主要商业区域定位比较? 现有的商业区域可以看出，随着定位的逐步提高，目标客户的年龄段也在下降。? 大多数新兴的商业区域目标客户定位比现有现有商业中心年轻。青年中年老年高中低南京西路外滩淮海路虹桥徐家汇人民广场陆家嘴北外滩南京东路中山公园新上海商业城五角场四川北路市博会区域南站豫园真如定位目标客户* 各商业区域定位仅为示意42结论与评价结论与评价结论与评价结论与评价-宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济? 宏观经济发展势头良好宏观经济发展势头良好宏观经济发展势头良好宏观经济发展势头良好? 过去的十年，上海经济持续保持了令人瞩目的两位数以上的增长，城市经济发
54、展迅猛，人们生活水平得到了巨大的提升。? 政府稳健的政策保证了经济的快速发展，给投资者以信心。上海作为中国的经济中心，其地位不断的得到巩固和提升。? 上海的十一五规划将极大的促进上海城市的健康发展，合理化其城市功能和分布，提升城市形象，使其成为世界瞩目的焦点。? 据统计，截至2006年4月，上海已经吸引了129家跨国公司的地区总部落户。这对促进上海以及中国经济的发展都是非常有利的。? 二线城市竞争力增强二线城市竞争力增强二线城市竞争力增强二线城市竞争力增强。? 随着上海经济中心效应的日渐凸现，上海吸引外资的土地、人力资本等的成本逐渐上涨。据仲量联行的研究，越来越多的跨国企业在进入中国投资时处于
55、成本以及其他方面的考虑，除了上海和北京以外，会更多的考虑二线城市。43结论与评价结论与评价结论与评价结论与评价-零售业零售业零售业零售业? 零售业需求旺盛零售业需求旺盛零售业需求旺盛零售业需求旺盛?2005年上海城市居民人均可支配收入达到18645元。高收入使得上海的消费能力较强，商业发展走在全国前列。?稳定的经济增长促进了零售业的发展，各种商业模式充分满足了消费者需求。?上海和国内其他城市相比，消费理念超前，比较容易接受新生事物。新的业态、新的商家都比较愿意先行进入上海。? 居住区域外迁居住区域外迁居住区域外迁居住区域外迁，郊区发展前景看好郊区发展前景看好郊区发展前景看好郊区发展前景看好?随
56、着政府的规划从“一城九镇”向“1966”转变，更多的郊区城镇被列入发展范围，并且被给予各具特色的发展定位，越来越多的人口从市中心向近郊导入，生活、消费的中心缓慢从市中心扩散。近郊广阔的发展空间为商业描绘出了良好的发展前景。? 外资进入上海外资进入上海外资进入上海外资进入上海，市场竞争加剧市场竞争加剧市场竞争加剧市场竞争加剧?市场前景看好使得外资大量进入上海，选择商业作为其投资目标。他们的投资带来了先进的理念和管理方式，同时也使得市场上竞争者的竞争力越来越强，竞争日益激烈。? 购物中心发展迅速购物中心发展迅速购物中心发展迅速购物中心发展迅速，可能存在风险可能存在风险可能存在风险可能存在风险?购物
57、中心作为新型的零售业态，正在上海以及全国各地得到大力的发展。不同的购物中心类型也呈现出了不同的发展趋势。需要注意的是，大体量购物中心不受控制的发展，可能超出现有的市场承受能力，进而造成风险。政府目前正在实行的大店听证制度，有望在一定程度上规范市场，防止市场出现盲目跟风造成的风险。44影响区域分析影响区域分析影响区域分析影响区域分析45一级影响区域一级影响区域一级影响区域一级影响区域一级影响区域理论界定一级影响区域理论界定一级影响区域理论界定一级影响区域理论界定：和本项目直线距离1公里以内，步行20分钟以内。本项目46需求分析需求分析需求分析需求分析：现有人口及家庭结构现有人口及家庭结构现有人口
58、及家庭结构现有人口及家庭结构? 七宝镇是上海市重要的人口导入区之一，2005年有常住人口25.38万人，其中具有当地户籍的只有7.6万人，只占30%，其余都是外来人口。? 2005年在闵行75万的外来人口有23.7%都在七宝，而同期七宝的常住人口占闵行的17.5%，这说明七宝在是闵行外来人口导入比较聚集的地方。目前在七宝，外来人口最多的地方在九星，服务于九星批发市场。? 过去五年，七宝镇的家庭规模基本稳定在2.5人左右，较上海平均水平2.77低。我们认为这一数字和七宝人口大量导入有关。导入的家庭和本地家庭相比，具有家庭规模小的特点。另外，七宝本地居民购置新房也会使得原有的家庭被分拆成更小的家庭
59、，使得家庭规模变小。七宝镇户籍人口构成图七宝镇户籍人口构成图七宝镇户籍人口构成图七宝镇户籍人口构成图020,00040,00060,00080,00020012002200320042005农业人口农业人口农业人口农业人口非农业人口非农业人口非农业人口非农业人口数据来源:七宝镇财经办七宝镇以及上海家庭规模比较七宝镇以及上海家庭规模比较七宝镇以及上海家庭规模比较七宝镇以及上海家庭规模比较2.402.452.502.552.602.652.702.752.8020012002200320042005七宝七宝七宝七宝上海上海上海上海数据来源:上海统计年鉴七宝镇财经办47需求分析需求分析需求分析需求分
60、析：人口增长变化及未来趋势分析人口增长变化及未来趋势分析人口增长变化及未来趋势分析人口增长变化及未来趋势分析? 七宝镇户籍人口在过去的五年中平均年增长10.6%。远远高于上海市同期平均水平0.7%。? 从增长趋势来看，户籍人口增长速度虽然逐年放缓，但还是维持在一个相对较高的速度。? 受七宝城市化的影响，七宝农业人口数量逐年减少，所占的比例更是从2001年的11%降到2005年的6%。城市化改变了七宝人的生活模式，让七宝日益脱离了郊区的印象，变成新的城市生活中心。? 规划中七宝未来的总人口会控制在30万左右，和目前25万的人口相比，再增加5万人，增长并不是很多。? 九亭镇的奥林匹克花园目前开了一
61、期和二期，未来还将开发三、四和五期，共6000户，预计会再导入人口2万人。七宝镇人口40,00045,00050,00055,00060,00065,00070,00075,00080,00020012002200320042005（人）0%5%10%15%20%25%年末总人口人口增长率abc数据来源：七宝镇财经办48需求分析需求分析需求分析需求分析：劳动力结构劳动力结构劳动力结构劳动力结构? 在七宝镇工作的人口共4.6万人。和人口增长不同的是，七宝的劳动人口增长趋势比较缓慢。? 目前的4.6万人中，工业从业人口占总从业人口的比例占到70%以上。这一比例大大高于上海的平均水平。说明七宝的产业
62、以工业为主，服务业发展还不够完善。由此推断，服务业发展水平与区域内的消费需求不相匹配。? 我们预计在未来几年内，随着七宝配套设施的不断完善，越来越多的人来到七宝，他们对娱乐、消费、宾馆等的需求将大大增加，七宝的服务业将得到较大的发展。但由于离市中心较远，服务业从业人口比例仍会低于上海市平均水平。七宝镇及上海社会劳动者构成（2001-2005）74%46%26%53%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%七宝上海第一产业第二产业第三产业abc数据来源：上海市统计年鉴、七宝镇财经办七宝镇劳动人口变化图七宝镇劳动人口变化图七宝镇劳动人口变化图七宝镇劳动人口变化图25000
63、30000350004000045000500002001200220032004200549需求分析需求分析需求分析需求分析：收入水平和社会消费品增长收入水平和社会消费品增长收入水平和社会消费品增长收入水平和社会消费品增长? 2005年七宝镇的人平均年收入1.4万元，约是上海市的80%，存在较大差距。但我们认为这一统计数据可能并不能真实反映七宝的收入水平。七宝真实的收入水平可能远远高于这一数字。? 从统计数据来看，过去几年的七宝的人均收入增长速度为5.6%，比上海市平均水平慢4个百分点。? 从增长率的发展趋势看，七宝的收入增长正在加速，和上海平均水平的差距有望逐步缩小。? 随着七宝规划的逐步
64、实现，住宅产业不断发展，越来越多的中高收入阶层将被导入到七宝，带动七宝的收入水平上升。其消费水平和消费总量也得到了较大增长。? 和上海市的平均水平相比，七宝的社会消费品增长率要快一倍以上。从2000年到2005年，七宝的社会商品零售额从11亿元增长到近29亿元，增长了1.6倍。对整个上海商品零售额的贡献也从0.6%增长到了0.96%。七宝及上海社会消费品零售总阮增长比较七宝及上海社会消费品零售总阮增长比较七宝及上海社会消费品零售总阮增长比较七宝及上海社会消费品零售总阮增长比较0%10%20%30%40%2002200320042005七宝七宝七宝七宝上海上海上海上海数据来源:上海市统计年鉴七宝
65、镇财经办七宝和上海收入增长02000400060008000100001200014000160001800020000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%上海七宝上海增长七宝增长abc数据来源：上海市统计局、七宝镇财经办50需求分析需求分析需求分析需求分析：消费结构及变化趋势消费结构及变化趋势消费结构及变化趋势消费结构及变化趋势? 目前七宝的消费还是以满足日常消费者生活所需为主。由于市中心高档消费集中，七宝的人口如果有高档消费需求，会比较倾向于去市中心消费。而本地消费中大部分则由大卖场购物和餐饮构成。? 和其他市郊不同，七宝由于存在七宝老街以及
66、热带风暴和滑雪场等旅游、娱乐设施，外来旅游消费也在七宝的消费中占到相当的比重。? 随着七宝城市化的进一步发展，七宝高收入人群所占的比例将越来越大。同时，伴随七宝旅游娱乐的不断完善和发展，旅游业对七宝经济以及商业的带动作用也会越来越大。这都会带动消费人群消费结构的变化，对衣着、医疗保健、教育娱乐的需求将随着收入的上升不断增长。但我们预计由于存在市中心高档消费的影响，七宝的高档消费的发展可能会比较缓慢，整体的消费水平会以中档为主。51需求评价需求评价需求评价需求评价? 现实需求旺盛现实需求旺盛现实需求旺盛现实需求旺盛，但七宝不能完全满足但七宝不能完全满足但七宝不能完全满足但七宝不能完全满足。? 七
67、宝的消费水平不低。但目前七宝的产业以工业为主，服务业以及商业配套发展还不够完善，将来发展的空间较大? 未来需求还将继续增加未来需求还将继续增加未来需求还将继续增加未来需求还将继续增加。? 未来随着外来中高收入人口的逐步增加，七宝的整体消费水平还将得到较大的提升。52供应分析供应分析供应分析供应分析：住宅项目供应住宅项目供应住宅项目供应住宅项目供应万科朗润园15水清年华花园16碧林湾17水榭花堤18莲浦府邸(二期)13茂盛新村9万兆家园5莱茵风尚4皇都花园14阳光神州苑11绿野香舟家园7绿野香舟家园二期8华宝花园6欧香名邸2万科城市花园3和风别墅1蓼花汀花园19碧林湾（华友路）12东方花园10住
68、宅项目编号151171816192334567891011 121314现有住宅项目未来供应项目本项目53供供供供应应应应分析分析分析分析：未来住宅项目供应未来住宅项目供应未来住宅项目供应未来住宅项目供应? 七宝镇目前主要的住宅小区有19个，其中有5个正在出售。其余的14个已经结束销售，大部分已经入住。? 在售的住宅项目以大面积公寓为主，整体上属于中档水平。虽然售价不低，但由于七宝目前商业发展成熟，配套设施相对比较完善，受到购房者关注较多，销售状况良好。60010.82007年沪松公路565弄8300水清年华花园100012.82006年10月新龙路1147号11000-15000万科朗润园6
69、389.52006年6月七莘路2233号7700碧林湾二期30032005年12月七莘路2299弄8200水榭花堤5326.62005年12月七莘路1728号9100蓼花汀花园户数总建筑面积（万平方米）交房时间楼盘地点楼盘价格（元/平方米）楼盘名称54供供供供应应应应分析分析分析分析：住宅项目供应趋势住宅项目供应趋势住宅项目供应趋势住宅项目供应趋势七宝镇住房供应面积趋势图七宝镇住房供应面积趋势图七宝镇住房供应面积趋势图七宝镇住房供应面积趋势图0 0 0 02020202040404040606060608080808010010010010012012012012014014014014016
70、01601601601801801801802005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年万平方米万平方米万平方米万平方米? 七宝是上海郊区开发较为成功的区域。近十年来，七宝从一个普通乡镇发展成为市区边缘的城市化地区，城市人口大量导入。? 但经过前几年的大规模发展，在加上靠近虹桥机场，建筑高度的限制，七宝可开发的地块逐渐减少，未来几年的住宅供应也非常有限。? 九亭和七宝未来的住房供应呈现出截然相反的趋势。和九亭相比，七宝发展的较早，不论是社区配套还是商业环境都比较成熟。同时，七宝的住宅整体定位较高，在建的住宅有75%是别
71、墅、公寓，其住宅均价比九亭高出一半还要多。? 九亭是依托七宝城市副中心发展起来的新兴居住区，未来的住宅开发体量较大，但定位比七宝稍低。九亭镇住房供应面积趋势图九亭镇住房供应面积趋势图九亭镇住房供应面积趋势图九亭镇住房供应面积趋势图0 0 0 0202020204040404060606060808080801001001001001201201201201401401401401601601601601801801801802005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年万平方米万平方米万平方米万平方米数据来源：仲量联行5
72、5住宅供应对本区域的影响住宅供应对本区域的影响住宅供应对本区域的影响住宅供应对本区域的影响?估计到本项目开工建设完成，现在在售住宅小区已经全部入住，这些处在一级影响区域内的住宅小区总户数约1万户，未来入住的人口可能会达到2.5万人。?我们假设：?房屋单价按照目前七宝所有在售住宅的均价计算?房屋面积按照目前七宝所有在售住宅的平均面积计算?住房贷款利率按5.508%计算?购房者每月用家庭收入的45%偿还贷款；以还贷后收入的75%用作消费?则，可以推测，未来入住这些小区的业主未来入住这些小区的业主未来入住这些小区的业主未来入住这些小区的业主，其家庭年均收入可以达到其家庭年均收入可以达到其家庭年均收入
73、可以达到其家庭年均收入可以达到13-26万元万元万元万元。大大高于七宝的统计收入水平，也高于我们消费者调查的结果。147,149 73,575 14,86445%6,689 5.51%30178,224 89,112 18,002 45%8,101 5.51%20211,661 105,830 21,380 45%9,621 5.51%15118 70%105,107 52,553 10,617 45%4,778 5.51%30127,303 63,651 12,859 45%5,786 5.51%20151,186 75,593 15,271 45%6,872 5.51%1584 50%16
74、8 1749661总消费（万元）家庭年消费(元)家庭月收入(元)还款比例月还款(元)利率年限贷款(万元)贷款成数总价（万元）面积单价?这些高收入人群的导入，将会极大地提升七宝的平均消费水平，促进消费多元化发展，为新的零售模式提供广阔的发展空间。5612345678910111214151617181920211322海上山22永田大酒店21迦南酒店(新装修)20瑞特大酒店19无星MOTEL168吴中店18锦江之星乐园店17锦江之星莘庄店16经济型上海莘城宾馆(2升3)15南方商城大酒店14紫藤宾馆13上海保龄球国际度假中心12金燕大厦11上海莘闵大酒店10三星级上海新兰华大酒店9上海海狮花园大
75、酒店8上海地铁教育培训中心7嘉伟大酒店6延虹大酒店5南亚宾馆4闵行饭店3银福大厦2上海九宇宾馆1二星级供供供供应应应应分析分析分析分析：目前宾馆项目供应目前宾馆项目供应目前宾馆项目供应目前宾馆项目供应未来项目本项目57供给分析供给分析供给分析供给分析宾馆项目宾馆项目宾馆项目宾馆项目? 现有宾馆项目现有宾馆项目现有宾馆项目现有宾馆项目? 一级影响区域内目前并没有星级宾馆。除了一些类似七宝公园招待所等的低等级宾馆，影响区域内目前只有一家海上山七宝酒店。? 海上山七宝酒店开业于2004年。由台湾海上山艺术集团投资建造。位于吴中路，航北路。海上山艺术集团在吴中路沿线共投资建造了4座酒店，主要的客户是艺
76、术家、台商、商务客户。海上山七宝酒店位于吴中路，车流很大。附近有较多汽配商场和店面。标间210元天。? 未来宾馆项目未来宾馆项目未来宾馆项目未来宾馆项目? 未来目前在七莘路华友路口在建的华友大厦，根据规划会有宾馆部分。? 同时根据七宝镇政府的规划，2006年内，在七莘路南段紧邻七星滑雪场的地块将开始建造一座高度超过100米五星级宾馆。该宾馆预计由人民日报一下属企业投资开发。58供给分析供给分析供给分析供给分析办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目体量项目威尼斯水城汇恒中心生态商务区开发中心、企业总部1.3万平米32万平米4600亩2240亩土地1本项目123459供给分析供给分析供给分析供给
77、分析办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目? 现有办公楼项目现有办公楼项目现有办公楼项目现有办公楼项目：? 一级影响区域内目前没有办公楼项目? 未来办公楼项目未来办公楼项目未来办公楼项目未来办公楼项目：? 根据七宝镇的规划，吴宝路和七莘路之间16万平米的土地将被建设成开发中心、企业总部所在地和科技研发区。这些区域将成为七宝镇主要的办公楼项目所在地。由于存在层高限制，办公楼总量不会很大。目前已经确定入住的企业有万科上海总部、远东食品总部、新世界百货总部以及国力总部。? 项目对面的汇恒中心将有1.3万平米的办公区域。? 位于七莘路华中路的威尼斯水城项目，也可能会有近2万平米的办公区域。60宾馆宾
78、馆宾馆宾馆、办公楼对本项目的影响办公楼对本项目的影响办公楼对本项目的影响办公楼对本项目的影响? 宾馆项目宾馆项目宾馆项目宾馆项目? 七宝镇内目前虽然旅游娱乐业发展较为迅速，但宾馆的建设却相对较慢。规划中的两个宾馆项目建成后提升七宝的整体形象，促进七宝旅游业的进一步成熟。? 同时，入住这些宾馆的客人也会给本项目带来额外的客流。? 办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目? 办公项目里的办公人员的消费能力通常是较强的，但他们的消费往往集中在中午和晚上。由于距离办公楼项目尚有一定的距离，且中间存在较多的商业设施拦截，这些办公项目只能给本项目带来有限的客流和消费。? 大部分工作在七宝居住在其他地方的人
79、员周末来七宝消费的可能性较小。? 对本项目有较强影响的应该是居住在七宝工作在七宝的这一部分办公人员。61二级影响区域二级影响区域二级影响区域二级影响区域二级影响区域的理论界定二级影响区域的理论界定二级影响区域的理论界定二级影响区域的理论界定：与本项目直线距离2-3公里以内，公交车20分钟以内本项目62二级影响区域二级影响区域二级影响区域二级影响区域：人口分布及未来趋势人口分布及未来趋势人口分布及未来趋势人口分布及未来趋势200495,97423,258松江九亭508,327合计合计合计合计200317,52253,925闵行龙柏街道n/a44,000n/a9,359n/an/an/an/a60
80、,00067,033外来人口长宁闵行徐汇闵行闵行松江松江松江青浦闵行区域200330,269虹桥镇200483,465新泾镇-50,000松江大学城200380,313莘庄北部200329,006古美街道200421,130虹梅路街道200027,080佘山镇200029,274泗泾镇200425,000徐泾镇200355,607华漕镇统计年份户籍人口地区? 二期影响区域内现有户籍人口50万人，根据2005年闵行区和松江区户籍人口和常住人口的比例，估计二级影响区域内常住人口在90-110万人左右。? 这些区域在未来的几年内将会有较大规模的人口导入，其中又以徐泾、九亭以及松江大学城最多。? 随着
81、近郊区域城市化进程，人口不断导入，按照七宝过去5年的人口增长速度推测，二级影响区域内的常住人口将在三年内达到120-140万。63二级影响区域二级影响区域二级影响区域二级影响区域：区域内各镇十一五期间规划目标区域内各镇十一五期间规划目标区域内各镇十一五期间规划目标区域内各镇十一五期间规划目标? 本项目的二级影响区大部分都在城市的近郊，按照政府人口向外导出的规划，这些区域中的大部分都会在将来成为人口导入的目的地。所不同的是，不同的地方其规划定位有所不同，所承载和提供的社会服务也各有差异。我们不能获得这些区域所有的详细数据，但根据不同的地区规划，我们可以看到二级影响区域内充满个性和生机的未来。5个
82、重点片区：松江高科技园区；久富经济开发区；高优质农业园区；新镇区；房产区松江九亭综合社区闵行龙柏街道长宁闵行徐汇闵行闵行松江松江松江青浦闵行区域虹桥镇经济园区、教育园区新泾镇大学城松江大学城工业区+商务区莘庄北部国际社区古美街道国际社区虹梅路街道旅游+工业区佘山镇水乡、古镇、现代化泗泾镇西郊青浦成熟的别墅聚集区，捷克小镇徐泾镇虹桥综合交通枢纽，国际教育社区华漕镇规划目标地区64二级影响区域二级影响区域二级影响区域二级影响区域：主要区域未来人群对本项目的影响主要区域未来人群对本项目的影响主要区域未来人群对本项目的影响主要区域未来人群对本项目的影响? 松江大学城和九亭镇在未来会有比较大规模的人口导
83、入。随着大学城的逐步建设，松江的学术氛围将逐步浓厚，随之而来的高素质的人口也将逐步增多。目前在松江并没有较大规模的商业供应。随着地铁九号线的贯通，这一部分人口的消费将会越来越多地释放到七宝。? 和七宝相比，九亭发展相对较晚，其商业氛围还比较差。七宝处在九亭镇人口进入市区的第一站，对九亭人口具有天然的阻断作用。而本项目坐落在交通枢纽地铁口，将成为他们消费的首选地之一。? 古美街道在七宝镇的东南，更靠近徐家汇、百联南方购物中心和莘庄。在这里的人口会给本项目带来有限的客流。? 未来随着上海郊区城市化的推进和松江的进一步发展，我们预计在松江也会出现较大型的商业设施，届时会消化一部分的本地消费，对本项目
84、的客流造成分流影响。65零售供应分析零售供应分析零售供应分析零售供应分析66说明说明说明说明?本节将概览本项目一级、二级影响区域内的主要零售点，以及分析其零售市场的趋势和市场竞争1.七宝商圈零售情况概览2.七宝商圈主要零售点概览3.七宝商圈未来主要零售点概览4.二级影响区域内主要零售点概览5.二级影响区域内未来主要零售点概览6.七宝商圈零售供应总结7.代表性竞争项目分析67七宝商圈零售情况概览七宝商圈零售情况概览七宝商圈零售情况概览七宝商圈零售情况概览?以乐购及七宝商城为主体的商业中心是目前七宝地区的中心商圈，也是七宝地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售
85、业态，目标客户大部分为七宝及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。?近年，在七宝商圈内既有新建的商场落成，也有些商场进行了重新定位调整。随着家乐福七宝店、巴黎春天七宝店于2005年底开业，使七宝零售市场的竞争更加激烈。?根据七宝镇政府的规划，七莘路沿线将成为商业发展的主线，成为现代服务业聚集区，并形成三个节点，五大板块。?随着轨道交通9号线、10号线的建设，未来七宝地区将有更多的高素质的新兴人口导入,将有助于提升七宝商圈的整体消费档次。68七宝商圈规划七宝商圈规划七宝商圈规划七宝商圈规划12345结合滑雪场、热带风暴做大旅游板块5. 七宝老街旅游板块生产性服务业基地，包括工业、研发等4
86、. 中春路板块占地240亩，位于巴黎春天东侧3. 吴宝路科技园板块逐步改造成物流中心2. 九星板块2008年建成，包括1,600亩公园1. 外环大绿地板块五个板块滑雪场休闲娱乐区，二期改造计划分中心（南）巴黎春天区域，其东侧为研发总部中心分中心（北）漕宝路/七莘路路口中心商圈三个节点景观带现代服务业聚集区七莘路一条主线本项目本项目本项目本项目69现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应万科城市花园商业配套2易初莲花新镇店9七星滑雪场10易初莲花吴中店14九星批发城13热带风暴12上海港澳购物中心11七宝老街二期8七宝老街一期7万兆一品街6星钻城5七宝商城
87、4河畔百货乐购3龙城购物广场1物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称编号编号编号编号1431256789101113142本项目本项目本项目本项目70现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应现有大型零售物业供应01000020000300004000050000600007000080000900001000001993 1994 1995 1996 19971998 1999 2000 2001 20022003 2004 2005 2006?截止目前，七宝商圈内大型零售物业总建筑面积约为42万平方米。?2000年之后的供应量比较多，占了总体供应量的61
88、%，且大型项目较多，如星钻城、上海港澳购物中心、龙城购物广场等，其单体面积均在2万平方米以上。部分项目的经营情况并不十分理想，部分物业目前正处于整体调整阶段。71龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场家乐福、巴黎春天、运动100租户列举家乐福：700,000800,000/天营业额附近居民消费者来源中高档市场定位卖场、百货、餐饮、娱乐业态组合83,000平方米总建筑面积1F:RMB 15-16/平方米/天2F:RMB 9-12/平方米/天租金水平国内及国际品牌经营者来源购物中心类别经营状况经营状况经营状况经营状况4楼层数2006.1调整后重新开业（2004.1龙城一期开业）开业时间物
89、业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况72万科城市花园商业配套万科城市花园商业配套万科城市花园商业配套万科城市花园商业配套自然美、黑三娘、宜芝多租户列举万科城市花园居民消费者来源中档市场定位餐饮、服饰、文化娱乐休闲、美容美发、康体保健、配套服务业态组合8000平方米总建筑面积RMB5-6/平方米/天租金水平国内品牌经营者来源社区商业街类别经营状况经营状况经营状况经营状况1 2层楼层数1993开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况73乐购乐购乐购乐购RMB1,700,000/天营业额KFC、美亚音像、Bal
90、eno、IP Zone租户列举附近居民消费者来源中档市场定位卖场、餐饮、服饰、文化娱乐、配套服务业态组合28,000平方米建筑面积1F：RMB15-20/平方米/天租金水平国内及国际品牌经营者来源卖场类别经营状况经营状况经营状况经营状况3楼层数1999年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况74河畔百货河畔百货河畔百货河畔百货STARBUCKS、PizzaHut、Etam、LACHAPELL 租户列举附近居民消费者来源中低档市场定位化妆品、鞋包、服装、餐饮、家居、运动休闲业态组合8,000平方米建筑面积营业额抽成20%左右租金水平国内及国际品牌
91、经营者来源百货类别经营状况经营状况经营状况经营状况4楼层数2001年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况75星钻城星钻城星钻城星钻城永乐、味千拉面、上岛咖啡、来天华租户列举附近居民消费者来源中档市场定位数码、家电、餐饮、娱乐业态组合24,000平方米建筑面积1F：RMB8-10/平方米/天租金水平国内及国际品牌经营者来源综合商场类别经营状况经营状况经营状况经营状况5楼层数2001年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况76七宝商城七宝商城七宝商城七宝商城大多为个体经营小店租户列举附近居民、打工
92、者消费者来源低档市场定位服饰饰品、鞋帽、花鸟与礼品、家具、家电及农贸市场业态组合20,000平方米建筑面积RMB5-6/平方米/天租金水平国内品牌经营者来源综合市场/农贸市场类别经营状况经营状况经营状况经营状况1楼层数1995年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况77万兆一品街万兆一品街万兆一品街万兆一品街美式眼镜、太平洋房屋、一品小厨、婴智贝佳早教租户列举万兆家园及周边居民消费者来源中档市场定位餐饮、中介、美容、培训学校、诊所、干洗店业态组合4000平方米（估计数）建筑面积RMB3-4/平方米/天租金水平国内品牌经营者来源社区商业街类别经营
93、状况经营状况经营状况经营状况4楼层数2003年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况78易初莲花新镇店易初莲花新镇店易初莲花新镇店易初莲花新镇店李宁运动服、伊加伊租户列举周边住宅区居民消费者来源中低档市场定位卖场、餐饮、配套服务业态组合20,000平方米建筑面积RMB7-9/平方米/天租金水平国内及国际品牌经营者来源大卖场类别经营状况经营状况经营状况经营状况3楼层数2005年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况79易初莲花吴中店易初莲花吴中店易初莲花吴中店易初莲花吴中店唐狮、佐丹奴、锐力体育租
94、户列举周边住宅区居民消费者来源中低档市场定位卖场、餐饮、服饰业态组合20,000平方米建筑面积RMB5-6/平方米/天租金水平国内及国际品牌经营者来源大卖场类别经营状况经营状况经营状况经营状况1楼层数1999年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况80上海港澳购物中心上海港澳购物中心上海港澳购物中心上海港澳购物中心RMB8.0/平方米/月物业管理费大润发、KFC、宝岛眼镜租户列举附近居民消费者来源中档市场定位大卖场、餐饮、娱乐业态组合36,000平方米（大润发15,000平方米）建筑面积1F：RMB6-8/平方米/天2F：RMB3.5/平方米/
95、天租金水平国内及国际品牌经营者来源CEPA主题商场上海第一家CEPA概念下专营港澳免税商品的主题商场类别经营状况经营状况经营状况经营状况3楼层数2005年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况81七宝老街一期七宝老街一期七宝老街一期七宝老街一期双休日日均20,000人次人流量七宝镇区内的居民；周边区域、上海其他区域的市民和到七宝旅游的海内外游客消费者来源中低档市场定位餐饮、本地特产、旅游商品业态组合4000平方米建筑面积RMB7-10/平方米/天租金水平国内品牌经营者来源商业步行街，南大街为本地特色小吃一条街，北大街为乡俗文化旅游购物一条街。类
96、别经营状况经营状况经营状况经营状况2楼层数2001年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况82七宝老街二期七宝老街二期七宝老街二期七宝老街二期七宝镇区内的居民；周边区域、上海其他区域的市民和到七宝旅游的海内外游客消费者来源中档市场定位休闲类茶馆、特色食品专卖、前后店作坊、书画专卖、二手文化收藏品业态组合7000平方米建筑面积RMB4-5/平方米/天租金水平国内品牌经营者来源商业步行街类别经营状况经营状况经营状况经营状况2楼层数2003年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况83银七星室内滑雪场银
97、七星室内滑雪场银七星室内滑雪场银七星室内滑雪场日均人流量3000多人次人流量周边居民、上海市民消费者来源上海西部大规模的运动娱乐中心。市场定位中西餐厅、酒吧、浴场、健身、KTV业态组合52,000平方米滑雪场建筑面积上海银七莘滑雪有限公司（原上海大顺北海道滑雪有限公司）的中日合作企业经营者来源运动休闲娱乐设施类别经营状况经营状况经营状况经营状况20,000平方米附属设施建筑面积2002年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况84热带风暴热带风暴热带风暴热带风暴80万人次/年年客流量周边居民、上海市民消费者来源以恐龙为主题的露天水上乐园市场定位1
98、30亩占地面积13,000人次/天日均客流量由马来西亚嘉金控股集团、香港金世界娱乐限公司和上海七宝房地产开发公司合作经营的上海和斯娱乐有限公司运作管理经营者来源运动休闲娱乐设施类别经营状况经营状况经营状况经营状况1997年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况85九星批发城九星批发城九星批发城九星批发城5400多家个体经营者租户列举以经销商、批发商为主，小部分为个人消费者消费者来源华东地区最大综合批发市场市场定位五金、胶合板、陶瓷、灯饰、木材、电器、建材、装潢材料、不锈钢材、水产、茶叶业态组合600,000平方米建筑面积九星村村民经营者来源专业
99、批发市场类别经营状况经营状况经营状况经营状况2层楼层数1999年开业时间物业情况物业情况物业情况物业情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况86海峡房产项目19威尼斯水城SPA项目18华友大厦17汇恒中心16大华项目15物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称编号编号编号编号未来大型零售物业供应未来大型零售物业供应未来大型零售物业供应未来大型零售物业供应15151616171718181919本项目本项目本项目本项目?至2010年，七宝商圈内未来大型零售物业供应总共有5个，其总建筑面积约为16万平方米。约占目前市场总供应量的39%。?每个项目的单体面积均在2万平方米
100、以上。01000020000300004000050000600007000020062007200820092010注：未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性，此表数据仅功参考。87大华项目大华项目大华项目大华项目（七宝七宝七宝七宝50#地块地块地块地块）北至龙城购物中心，南至复旦万科实验学校地理位置上海大华集团（未最后确定）开发商项目概况项目概况项目概况项目概况无轨道交通高档市场定位精品专卖店、电影院、餐饮、娱乐业态组合100,000平方米总建筑面积2008年（2007年初开工）预计开业时间万科城市花园沿七莘路的绿化带将取消，改建成沿街商铺，直至与龙城相连，地
101、块开发模式为由北往南开发。商业规划40,000平方米零售面积办公+零售+酒店物业类型88汇恒中心汇恒中心汇恒中心汇恒中心首层餐饮RMB16-20/平方米/天，零售服饰26-28%扣点租金水平只租不售经营模式漕宝路以北，七莘路以东地理位置上海兆翔置业有限公司开发商项目概况项目概况项目概况项目概况9号线七宝路站轨道交通中高档市场定位百货、餐饮、娱乐业态组合50,000平方米总建筑面积2006年底（据称目前招商率已达95%以上）预计开业时间B1 停车场1F 休闲餐饮、食品、精品、化妆品2F 女装3F 童装、运动装4F 男装5F 和计小菜（7,500平方米）商业规划30,000平方米零售面积办公+零售
102、物业类型89华友大厦华友大厦华友大厦华友大厦RMB2.9-3.9/平方米/天租金水平RMB9.5/平方米/月物业管理费七莘路，中谊路地理位置韩国伊梦诗珠宝首饰（上海）有限公司运营商项目概况项目概况项目概况项目概况中高档市场定位综合商场、餐饮、娱乐业态组合40,000平方米总建筑面积2006年底预计开业时间1F 大型国际生活用品馆、化妆品、手机专卖2F 珠宝首饰、礼品、名表3F 娱乐、电子产品、体育用品4F 餐饮5F 培训中心，文化交流中心，会议室商业规划23,000平方米零售面积办公+零售物业类型90威尼斯水城威尼斯水城威尼斯水城威尼斯水城SPA项目项目项目项目七莘路，华友路，榕辉家居北侧地理
103、位置傲耐家居开发商项目概况项目概况项目概况项目概况中高档市场定位水疗SPA，休闲娱乐业态组合40,000平方米总建筑面积预计2007年底完工，2008年初开业预计开业时间以银七星滑雪场为主导的休闲娱乐区，其北面将建设集水疗、休闲、娱乐为主的威尼斯水城项目，南面将启动建造高达108米的五星级酒店、办公楼和配套商业。商业规划20,000平方米零售面积办公+休闲娱乐物业类型91海峡房产项目海峡房产项目海峡房产项目海峡房产项目外环路，虹莘路，漕宝路，蒲汇塘地理位置海峡房产（天安集团）开发商项目概况项目概况项目概况项目概况9号线外环路站轨道交通中高档市场定位卖场、餐饮、娱乐业态组合580,000平方米总
104、建筑面积2010年预计开业时间商业街长约1000米，规划以河流为中心, 两岸做商铺的步行街，以休闲为主，满足小区生活需要为辅，融入小区会所之经营功能性的开放式步行休闲商业街商业规划15,000人居住人口40,000平方米（地上）10,000平方米（地下）零售面积住宅+商业物业类型92七宝地区整体商业供应量七宝地区整体商业供应量七宝地区整体商业供应量七宝地区整体商业供应量卖场、餐饮、娱乐水疗SPA，休闲娱乐综合商场、餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐精品专卖店、电影院、餐饮、娱乐卖场、餐饮、服饰大卖场、餐饮、娱乐卖场、餐饮、配套服务特色食品专卖、作坊、文化收藏品餐饮、本地特产、旅游商品餐饮、培训学校、配
105、套服务数码、家电、餐饮、娱乐服饰饰品、花鸟礼品及农贸市场百货、餐饮卖场、餐饮、服饰、配套服务餐饮、服饰、配套服务卖场、百货、餐饮、娱乐功能定位功能定位功能定位功能定位大卖场中档28,000乐购住宅/商业中高档50,000海峡房产项目办公/零售中高档30,000汇恒中心办公/零售中高档23,000华友大厦办公/零售/酒店高档40,000大华项目办公/休闲娱乐中高档20,000威尼斯水城SPA项目商业步行街中低档4,000七宝老街一期商业步行街中档7,000七宝老街二期大卖场中低档20,000易初莲花新镇店CEPA主题商场中档36,000上海港澳购物中心综合商场中档24,000星钻城社区商业街中档
106、4,000万兆一品街大卖场中低档20,000易初莲花吴中店社区商业街中档8,000万科城市花园商业配套综合市场低档20,000七宝商城总计总计总计总计425,000425,000425,000425,000商业形态商业形态商业形态商业形态市场定位市场定位市场定位市场定位商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积（平方米平方米平方米平方米）项目名称项目名称项目名称项目名称百货中低档8,000河畔百货购物中心中高档83,000龙城购物广场93七宝地区项目租金分析七宝地区项目租金分析七宝地区项目租金分析七宝地区项目租金分析元/平方米/天?从目前市场可得知的信息中，租金报价最高的三个项目分别是龙
107、城购物广场、乐购和汇恒中心。?本区域中，未来项目共有两个。其中汇恒中心的租金报价在本区域内也是一个高点，在未来对于本项目具有较为直接的借鉴意义。?从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然基本属于同一个区域，但彼此间差异性较大。最高与最低的平均报价差距达到了5倍。?随着本区域商业氛围进一步的成熟，本区域的租金水平在未来可能有进一步攀升的态势，为本项目的入世创造了较为积极的氛围。地块周边项目租金地块周边项目租金地块周边项目租金地块周边项目租金0246810121416182022华友大厦万兆一品街七宝老街二期万科城市花园商业配套七宝商城易初莲花吴中店上海港澳购物中心七宝老街一期易初莲花新镇店星钻城龙
108、城购物广场乐购汇恒中心注：租金均指首层租金的目前报价情况，面积基于租赁面积未来项目94竞争压力分析及规避措施竞争压力分析及规避措施竞争压力分析及规避措施竞争压力分析及规避措施七宝地区商业七宝地区商业七宝地区商业七宝地区商业档次档次档次档次功能功能功能功能中高档中高档中高档中高档中档中档中档中档中低档中低档中低档中低档卖场百货卖场服饰专卖店社区配套数码家电百货旅游餐饮农贸市场中高档定位的中高档定位的中高档定位的中高档定位的文化休闲文化休闲文化休闲文化休闲餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐旅游体验旅游体验旅游体验旅游体验95二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内主要零售项目供应主要
109、零售项目供应主要零售项目供应主要零售项目供应?截止目前，二级影响区域内大型零售物业现有供应总建筑面积约为26万平方米。?至2010年新增大型零售项目总计有3个，总建筑面积约为19万平方米。未来总体供应面积是现有供应总量的73%，未来市场供应较为充足，零售市场向城郊发展趋势明显。?未来项目单体建筑面积均在5万平方米以上。其中仲盛商贸中心的总建筑面积在28万平方米左右，但目前该项目处于停工阶段，原计划于07年开业，因此该项目未被统计在内。020000400006000080000100000120000199819992000200120022003200420052006200620072008
110、20092010现有供应未来供应注：未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性，此表数据仅功参考。96二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内现有主要零售项目现有主要零售项目现有主要零售项目现有主要零售项目百联南方购物中心5古北家乐福2虹梅路休闲街3好又多田林店4百联西郊购物中心1物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称编号编号编号编号12345本项目本项目本项目本项目97二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内现有主要零售项目现有主要零售项目现有主要零售项目现有主要零售项目中高档友谊百货、世纪联华、迪卡侬、永乐家电、好
111、乐迪、特力屋、世纪影城大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务110,0002004购物中心百联西郊购物中心中档家乐福、友谊百货、金海马、友谊影城、迪信通、永乐家电大型超市、精品百货、家具家电、餐饮娱乐、品牌专卖社区服务100,0001999购物中心百联南方购物中心中高档无餐饮、娱乐、酒吧6,000平方米2001休闲餐饮街虹梅路休闲街中低档好又多卖场、餐饮、服饰专卖店、配套服务23,5002001卖场好又多田林店中高档家乐福卖场、餐饮、品牌服饰、专卖店、配套服务22,0001998卖场古北家乐福市场市场市场市场档次档次档次档次主力店主力店主力店主力店业态组合业态组合业态组合业
112、态组合商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积（平方米平方米平方米平方米）开业开业开业开业时间时间时间时间商业形态商业形态商业形态商业形态项目名项目名项目名项目名称称称称98古北国际财富中心6莘庄仲盛商贸中心8开元地中海9好又多田林店扩建7物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称物业或项目名称编号编号编号编号二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内二级影响区域内未来主要零售项目未来主要零售项目未来主要零售项目未来主要零售项目本项目本项目本项目本项目9莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈8虹桥商圈虹桥商圈虹桥商圈虹桥商圈6徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈799二级影响区域内二级影
113、响区域内二级影响区域内二级影响区域内未来主要零售项目未来主要零售项目未来主要零售项目未来主要零售项目中高档未定未定50,000 2009裙房商业+商场古北国际财富中心中档乐购、喜满客影院大卖场、运动城、服饰专卖店、美食城、电影院、娱乐城86,0002006年底购物中心开元地中海中档大卖场、百货公司超市大卖场、家具卖场、百货公司，专卖店、餐饮、酒吧、电影院280,0002007购物中心莘庄仲盛商贸中心中档大卖场、百货大卖场、百货、餐饮、娱乐56,0002007社区型购物中心好又多田林店扩建项目市场市场市场市场档次档次档次档次主力店主力店主力店主力店业态组合业态组合业态组合业态组合商场建筑面积商场
114、建筑面积商场建筑面积商场建筑面积（平方米平方米平方米平方米）预计开预计开预计开预计开业时间业时间业时间业时间商业形态商业形态商业形态商业形态项目名称项目名称项目名称项目名称10011108765431212131414.盛世莲花广场13.龙通生活广场12.吴中电子市场11.中中家缘时尚家居馆10.剪刀石头布家居生活广场9.好美家吴中店8.虹桥国际城7.易初莲花虹桥店6.吴中商务大厦5.苏宁电器4.东京都餐饮百汇3.虹桥亚繁广场2.虹港城1.金虹桥广场未来项目现有项目吴中路商业供应吴中路商业供应吴中路商业供应吴中路商业供应101吴中路大型零售物业供应吴中路大型零售物业供应吴中路大型零售物业供应吴
115、中路大型零售物业供应182739, 82%40000, 18%现有未来?截止目前，吴中路现有供应总建筑面积约为18万平方米。?在未来新增大型零售项目总计有2个，总建筑面积约为4万平方米。未来总体供应面积是现有供应总量的18%，未来市场供应相对其它区域较少。?吴中路区域零售总体而言相对较少，零售市场氛围不太成熟。现有供应中大型专业市场如家电、家具、建材较多，占总体的45%。注：未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性，此表数据仅功参考。单位：平方米102餐饮、娱乐、购物中高档20,000平方米吴中路2115号龙通生活广场182,739182,739182,739182
116、,739平方米平方米平方米平方米面积总计面积总计面积总计面积总计窗帘、沙发、家饰家用品卖场中低档52,000平方米吴中路1263号剪刀石头布家居生活广场家用电器、饰面材料、卫生洁具等卖场中低档6,339平方米吴中路1245号好美家吴中店国内外家居、家具用品中高档20,000平方米吴中路1197号虹桥国际城大型生活卖场中低档20,000平方米吴中路1172号易初莲花吴中店餐饮、娱乐中高档约8,000平方米吴中路1099号吴中商务大厦家电卖场、综合电器的销售和服务中档3,000平方米（估计）吴中路1075号苏宁电器吴中店餐饮中高档3,400平方米吴中路1100号3楼东京都餐饮百汇餐饮、休闲、娱乐中
117、档6,000平方米吴中路1050号虹桥亚繁广场休闲聚餐、商务宴请、寿宴婚宴中高档4,000平方米虹许路366号(吴中路口)虹港城商业、娱乐一体化的高档物业场所中高档约40,000平方米吴中路682号金虹桥广场功能定位功能定位功能定位功能定位市场定位市场定位市场定位市场定位建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积位置位置位置位置项目名称项目名称项目名称项目名称吴中路大型零售物业现有供应吴中路大型零售物业现有供应吴中路大型零售物业现有供应吴中路大型零售物业现有供应?吴中路目前商业主要集中在莲花路至新泾港之间，即中环与外环之间。主要以餐饮和娱乐为主，还有部分家具、建材市场。目前该区域的首层租金大致在2-4元
118、/平方米/天。?吴中路外环线以外的路段商业氛围相对较差，且道路环境十分不理想。目前对本项目地块没有较为直接的影响。103餐饮、娱乐、购物中高档20,000平方米2006年底吴中路1050号盛世莲花广场2006年底开业时间开业时间开业时间开业时间电子设备、数码产品的专业性卖场中低档约20,000平方米吴中路1629号吴中电子广场功能定位功能定位功能定位功能定位市场定位市场定位市场定位市场定位建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积位置位置位置位置项目名称项目名称项目名称项目名称40,000平方米平方米平方米平方米面积总计面积总计面积总计面积总计吴中路大型零售物业未来供应吴中路大型零售物业未来供应吴中路大
119、型零售物业未来供应吴中路大型零售物业未来供应?从目前可甄别的市场信息，在未来吴中路的大型综合型零售供应主要有2个项目，且都在中环与外环之间。目前招租情况理想，首层基本完成招商，总体招商进度接近70%。?从土地出让信息中，目前只有靠近在靠近内环的吴中路、古井路有土地出让公告，其余区域暂无土地出让的信息。?在未来几年内，吴中路还无法形成较为成熟的商业氛围。因此在未来吴中路区域对于本项目地块没有较为直接的影响。104区域市场大型零售物业供应区域市场大型零售物业供应区域市场大型零售物业供应区域市场大型零售物业供应49%30%21%七宝二级影响区域吴中路53%39%8%现有供应现有供应现有供应现有供应未
120、来供应未来供应未来供应未来供应?区域市场目前大型零售物业供应总建筑面积约为86万平方米，其中七宝地区所占比例接近一半，为49%，显示出七宝已经成为本区域的一个商业中心，其零售市场相对于其它地区则显得更为成熟。?在未来本区域新增大型零售项目总计有10个，总建筑面积约为49万平方米。未来总体供应面积是现有供应总量的57%，未来本区域的零售市场将得到较大发展。?七宝地区在整个区域内未来供应中所占比例超过一半，达到了53%。七宝地区的商业将在原有情况下，得到更大的发展。同时市场竞争也会更加激烈。注：未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性，此表数据仅功参考。105七宝商圈零
121、售供应总结七宝商圈零售供应总结七宝商圈零售供应总结七宝商圈零售供应总结? 七宝商圈目前的商业形态目前的商业形态目前的商业形态目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中档，走大众化消费路线。? 七宝镇作为重要的人口导入区，大量住宅商品房的开发，将为七宝商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体。无论是消费能力还是消费意愿，这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。因此，不同类型的餐饮不同类型的餐饮不同类型的餐饮不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各家庭型娱乐设施以及各家庭型娱乐设施以及各家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在七宝获得更大的发展空间种
122、特色商业都将在七宝获得更大的发展空间种特色商业都将在七宝获得更大的发展空间种特色商业都将在七宝获得更大的发展空间。? 旅游作为七宝镇的一大特色，已形成了一定的知名度和品牌效应，并拥有七宝老街、七星滑雪场、热带风暴等知名旅游项目，这些旅游项目与零售项目的协同发旅游项目与零售项目的协同发旅游项目与零售项目的协同发旅游项目与零售项目的协同发展和规模效应可成为七宝商圈区别于周边其他商业项目的显著特征和优势展和规模效应可成为七宝商圈区别于周边其他商业项目的显著特征和优势展和规模效应可成为七宝商圈区别于周边其他商业项目的显著特征和优势展和规模效应可成为七宝商圈区别于周边其他商业项目的显著特征和优势? 本项
123、目二级影响区域内的主要零售项目均集中在七宝商圈外围的东北侧和南侧，这些项目所属的虹桥虹桥虹桥虹桥、莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈势必会截流来自于本项目东部和南部的消费群体，因此，七宝商圈外围的消费者不可避免地会分流到虹桥虹桥虹桥虹桥、莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈莘庄商圈。? 徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈作为市级商业区，且通过轨道交通与七宝相连，因此其对于七宝商圈内消费者的影响力不可忽视，尤其是在零售品牌专卖店和数码专卖店等方面。因此，七宝商圈应尽量避免在此类业态上与其直接竞争。106代表性竞争性项目分析代表性竞争性项目分析代表性竞争性项目分析代表性竞争性项目分析107上海百联南方购物
124、中心上海百联南方购物中心上海百联南方购物中心上海百联南方购物中心? 地理位置：闵行区沪闵路、莲花路? 商业形态：上海第一家社区型购物中心? 发展商：百联集团? 物业管理：上海友谊集团物业管理有限公司? 经营模式：自营? 建筑面积：100,000 平方米? 项目分期：一期? 市场定位：开业初期中低档，现开始调整为中档? 辐射范围：距项目5公里范围内居民? 核心目标客群：周边消费能力一般的年轻人、周边居民? 开业时间：1999年108上海百联南方购物中心上海百联南方购物中心上海百联南方购物中心上海百联南方购物中心?主力店：家乐福（20,000平方米）、友谊百货（8,000平方米）、好美家建材?业态
125、组合：外围：好美家建材1/F：友谊百货、休闲餐厅、社区服务2/3F：家乐福、品牌专卖、美容美发、儿童世界4/F：金海马家具城、迪信通手机城、运动城、音响琴行、图书音像、艺术画廊5/F：嘉禾友谊影城、永乐家电、保龄球馆、健身中心、酒楼?主要品牌例举：家乐福、麦当劳、哈根达斯、ESPRIT、LACOSTE、ONLY、NAUTICA、RED EARTH、U2、班尼路、佐丹奴、优衣库、BOSSINI、IP Zone、永乐家电、金海马、嘉禾影城、迪信通手机城?商店数量：主力店3家，半主力店3家，中档流行品牌专卖72家、餐饮小吃20家、娱乐场馆4家、便民服务及美容美发24家?业态比例：零售62%，餐饮20
126、%，娱乐 15%，配套服务3%?经营业绩：2003年销售额13亿元，位于上海第12位?1/F租金报价：USD2.5-3.0/平方米/天，相比刚开业已上升近1倍109上海百联南方购物中心评述上海百联南方购物中心评述上海百联南方购物中心评述上海百联南方购物中心评述 对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响? 建筑面积达到10万平方米的百联南方购物中心，其目前经营状况良好，成为了上海西南地区消费中心，对前往徐家汇地区的消费群体具有一定的截流作用。? 百联南方购物中心的发展得益于地铁一号线的开通和大量人口导入莘庄和梅陇地区，为本地区带来了许多潜在的消费群体。? 项目良好的表现也带动了其
127、租金的上扬。? 百联南方购物中心其作为上海西南地区消费中心的局面在未来短时间内不会改变，因此其对上海西南地区的消费者具有较强的吸引力，对于人流的聚集作用显著。同时也会吸引部分在七宝地区的消费者。? 但由于其相对本项目地块的距离较远，加之目前七宝地区并无较为便利的交通前往南方购物中心，因此其目前对七宝商圈没有较大的直接影响。110百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心?地理位置：长宁区仙霞西路、剑河路?商业形态：开放型社区购物中心?发展商：百联集团?物业管理：上海友谊集团物业管理有限公司?经营模式：自营?建筑面积：110,000 平方米?经营面积：62,500平方米?项
128、目分期：一期?市场定位：中高档?辐射范围：一级区域为3公里商圈，区域内有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等，现有居住人口约万人、万户；二级区域为公里商圈，即周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，现有居住人口约万人、.万户。?核心目标客群：周边社区居民?停车位：600个?开业时间：2004年12月111百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心?主力店：世纪联华+友谊百货（共25,000平方米）?半主力店：HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电 （共6000平方米）?业态组合：1/F：百货、超市、运动专业卖场、社区服务、餐饮、品牌专卖店2/F：百货、超市、品牌专卖、餐饮、
129、社区服务3/F：超市、家电专业卖场、运动休闲、家居家纺、童品天地、餐饮4/F：娱乐、KTV、电影院、儿童乐园、配套服务?主要品牌例举：麦当劳、巴黎贝甜、一茶一坐、星巴克、Etam、ONLY、Theme、bench body、ACE、ADIDAS、Levis、优衣库、New Balance、GEN、NIKE、永乐家电、特力屋、迪信通手机城?商店数量：主力店2家，半主力店3家，流行品牌专卖65家、餐饮35家、娱乐8家、便民服务14家?业态比例：主力店40%，零售28%，餐饮21%，娱乐10%，社区服务1%?营业额：RMB800,000-900,000/天?租金报价：RMB8.0/平方米/天（一般店
130、铺）RMB2.0-3.0 /平方米/天（大型店铺）?总投资：5.6亿元人民币112百联西郊购物中心评述百联西郊购物中心评述百联西郊购物中心评述百联西郊购物中心评述 对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响? 建筑面积在11万平方米的百联西郊购物中心，已经成为了长宁地区的一个区域消费中心。丰富的业态，众多的品牌为消费者提供了多样化的选择空间。? 百联西郊购物中心其目前已经成为附近区域家庭型消费的中心，众多以儿童为主题的商家吸引了许多三口之家前来消费，特别是吸引了较多年轻妈妈的光顾。? 随着其在开业后的不断调整，作为区域商业中心的百联西郊将对长宁地区的消费群体产生较大的吸引力。尤其
131、是项目所在区域的新泾镇、北新泾、仙霞、程桥等。但其目前缺乏轨道交通，因此制约了其商圈的辐射范围。? 百联西郊购物对于长宁地区的消费群体具有显著的截流作用，但同样该项目与七宝商圈距离较远，目前七宝地区也缺乏较为便利的交通方式前往百联西郊购物中心，因此该项目对于七宝商圈没有较大的直接影响。113凯德置地发展商约450个停车位RMB1.0/平方米/天物业管理费1F 15-16RMB/平方米/天2F 9-12RMB/平方米/天租金水平83,000平方米总建筑面积闵行区七宝镇七莘路3655号地理位置龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场114星巴克星巴克星巴克星巴克屈臣氏屈臣氏屈臣氏屈臣氏意向
132、谈判意向谈判意向谈判意向谈判美食亭美食亭美食亭美食亭金钱豹金钱豹金钱豹金钱豹意向谈判意向谈判意向谈判意向谈判餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区肯德基肯德基肯德基肯德基品牌专卖店区品牌专卖店区品牌专卖店区品牌专卖店区龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场1楼楼楼楼 摩登精品摩登精品摩登精品摩登精品 都市餐饮都市餐饮都市餐饮都市餐饮? 首层主要几大规划区域分别为品牌专卖店区，餐饮区和大卖场。? 目前首层的招商情况比较理想，众多知名商家已经入驻，还有部分大型商家正在积极地洽谈中，包括金钱豹、屈臣氏等。115美食广场美食广场美食广场美食广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场2楼楼楼楼 大
133、型超市大型超市大型超市大型超市 流行服饰流行服饰流行服饰流行服饰 美食天地及运动休闲美食天地及运动休闲美食天地及运动休闲美食天地及运动休闲家乐福家乐福家乐福家乐福品牌专卖店品牌专卖店品牌专卖店品牌专卖店运动运动运动运动100100100100? 二层区域为家乐福、品牌专买店和美食广场。? 目前二层确定的引入主力商家为运动100。其余商家均在洽谈中。116国美电器国美电器国美电器国美电器意向谈判意向谈判意向谈判意向谈判浪莎卡拉浪莎卡拉浪莎卡拉浪莎卡拉OKOKOKOK龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场3 3 3 3楼楼楼楼 品位生活品位生活品位生活品位生活 娱乐都汇娱乐都汇娱乐都汇娱
134、乐都汇 美容美发美容美发美容美发美容美发 运动休闲运动休闲运动休闲运动休闲 餐饮餐饮餐饮餐饮运动运动运动运动100100100100品牌专卖店品牌专卖店品牌专卖店品牌专卖店? 三层规划的业态为品牌专卖店、家电和KTV 。? 目前三层确定的引入主力商家为运动100、浪莎卡拉OK。其中国美电器作为家电的主力店正在洽谈中。117龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场龙城购物广场4 4 4 4楼楼楼楼数码数码数码数码e e e e时空及餐饮时空及餐饮时空及餐饮时空及餐饮半主力店半主力店半主力店半主力店儿童教育儿童教育儿童教育儿童教育餐饮餐饮餐饮餐饮? 四层规划的业态为餐饮、儿童教育及数码类的半主力商家。
135、? 目前四的商家均在家谈中，作为较高的楼层，本层基本以目的性较强的业态为主。118龙城购物广场消费者背景分析龙城购物广场消费者背景分析龙城购物广场消费者背景分析龙城购物广场消费者背景分析七宝52%闵行30%松江8%其他4%青浦2%普陀2%长宁2%公司白领, 16%私营业主, 2%管理阶层, 2%退休人员, 10%在校学生, 6%家庭主妇, 2%公务员, 0%工薪一族, 62%8001-10000元0%10000-19999元0%20000元以上0%1001-3000元20%3001-5000元52%5001-8000元28%?受访者大部分的居住区域集中在七宝附近，其次最多的是闵行地区。?表明了
136、龙城的辐射范围基本以周边区域为主。?在龙城购物的被访者大部分都是属于工薪一族，该比例为62%，其次公司白领是第二群体，为16%。?表明了目前龙城主要吸引的人群还是大众消费者。?被访者主要的家庭月收入集中在3000-5000段，该比例为52%。其次为5000-8000的收入人群，为28%。?通过计算，该区域的被访者平均月收入为4600元，略高于上海2005年的平均收入水平4195元。注：消费者数据根据在本项目消费者访谈中在龙城访问点收集的数据整理所得。?总体而言，龙城的消费者背景与七宝地区被访问者背景差异性不大。工薪一族所在比例较高，导致平均收入水平也越低于整体水平。119龙城购物广场评述龙城购
137、物广场评述龙城购物广场评述龙城购物广场评述- - - - 对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响? 龙城购物广场的前身龙城购物中心，由新加坡国家发展银行、新加坡NTUC FairPrice、台湾中阳集团，并结合Nextmart乐客多商业发展集团合作投资组成。其主力店乐客多超市和Outlet Mall欧特利品牌折扣店开业不到2年即无法维持经营。一方面，这与其建筑设计、装修等硬件方面存在的问题有关；另一方面也与其功能定位模糊、业态组合混乱有着直接联系。? 凯德置地接手龙城后，不仅对建筑外立面、商业动线、建筑配套设施实施改造和调整，而且也重新调整了商业定位和业态租户比例。对于本项目
138、而言，龙城购物广场的发展、调整之过程具有较好的借鉴意义。本行建议本项目的建筑设计必须包含有新颖的元素，在外立面的设计、商场内部设施的装修以及建筑材料的运用上能够起到吸引消费者眼球之作用。? 龙城购物中心能大大增强七宝商圈内的商业氛围，这对于本项目是个利好因素；但由于其在开发进度上优于本项目，较好地抢占了市场先机，对于本项目则可能带来不利影响。因此，本行建议本项目应充分运用轨道交通、旅游、新颖商业元素等以加强自身竞争力。120消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查121消费者调查目的及工作背景消费者调查目的及工作背景消费者调查目的及工作背景消费者调查目的及工作背景?本章将根据本行与上海协博信息
139、咨询有限公司联合在上海市地区进行的消费者调查结果做一分析 ，通过对消费者的背景分析、消费习惯分析、需求分析及项目概念测试为本项目市场定位、业态组合的制定起到重要参考作用。访问地点：?七宝地区（各50份）： 1.漕宝路七莘路，2.龙城，3.乐购，4.万科城市花园，5.七宝老街?徐家汇地区（各40份）：1.港汇，2.美罗城，3.地铁站厅?淮海路 （各40份）：1.百盛淮海店，2.地铁站厅?友谊南方商城 （40份）：1.门口?西郊百联（40份）：1.中庭?松江（各40份）：1.开元广场，2.人民路庙街访问地点本项目122消费者调查具体运作时间安排消费者调查具体运作时间安排消费者调查具体运作时间安排消
140、费者调查具体运作时间安排123消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾
141、倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试124消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查 消费背景分析消费背景分析消费背景分析消费背景分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜
142、喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试125初中及以下4%高中/中专/职高/技校45%大专/电大/夜大22%大学本科/本科以上29%消费背景分析消费背景分析消费背景分析消费背景分析（一一一一）男29%女71%18-2
143、5 岁45%26-35岁28%36-50岁15%51-60岁12%61岁以上0%?受访者男女的比例是：男性29%，女性71%。?说明女性是购物消费的主体人群，符合一般商业的特性。?73的被访问者年龄在18-35岁。此年龄段的被访者由于不用担心养老、医疗等问题，因此是最具有消费倾向的人群且有一定的消费实力。?有51的被访者接受过高等教育，其中有29的被访者拥有本科或本科以上学历。?同时我们注意到，有45的被访者学历在高中/中专/职高/技校，导致了被访者整体学历不高。性别比例性别比例性别比例性别比例年龄年龄年龄年龄学历学历学历学历126单身5%两人世界10%三口之家75%4人或以上10%消费背景分
144、析消费背景分析消费背景分析消费背景分析（二二二二）已婚未有子女6%已婚有子女43%未婚51%?49的被访者为已婚，其中43人拥有子女。?从家庭结构分析，85的被访者是三口之家或四人以上，其中75的被访者是三口之家。?表明未来本区域家庭型消费家庭型消费家庭型消费家庭型消费可能会占主导地位。婚姻状况婚姻状况婚姻状况婚姻状况家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构1271001-3000元7%3001-5000元35%5001-8000元40%8001-10000元12%10000-19999元5%20000元以上1%消费背景分析消费背景分析消费背景分析消费背景分析（三三三三）管理阶层8%退休人员12%在校
145、学生18%公司白领20%工薪一族35%家庭主妇2%私营业主4%公务员1%?从职业分析，有34的被访者属于中高收入群体，包括公司白领、管理阶层及私营业主。?受访者的家庭平均月收入集中在3000-10000元，比例达到了87%，平均月收入为6128元，高于上海2005年平均家庭月收入水平4195元。?以上数据，表明本区域的收入水平在上海平均水平之上，本区域具有较强的消费潜力本区域具有较强的消费潜力本区域具有较强的消费潜力本区域具有较强的消费潜力。职业职业职业职业收入水平收入水平收入水平收入水平128消费背景分析消费背景分析消费背景分析消费背景分析（四四四四）步行6%轻骑车/摩托车7%自行车8%退休
146、10%轨道交通14%公交车48%小区班车0%私家车3%不上班2%(厂)班车2%校车0%出租车0%否17%是83%上下班交通工具的选择上下班交通工具的选择上下班交通工具的选择上下班交通工具的选择?在上班交通工具选择方面，有48的被访者使用公交车，其次有14的被访问者选择轨道交通。?同时，有83的被访者会在日后新的轨道交通建成后选择其上班或出行。未来轨道交通将会为本项目提供可观的日经停人流量。?使用私家车上班的比例只有3，相对较低。未来是否会选择轨道交通上班或出行未来是否会选择轨道交通上班或出行未来是否会选择轨道交通上班或出行未来是否会选择轨道交通上班或出行129消费背景分析消费背景分析消费背景分
147、析消费背景分析（五五五五）工作区域工作区域工作区域工作区域?被访者居住区域前四位分别是七宝（25.2）、闵行（19）、松江（14.8）及徐汇（14.6）。四者相加的比例为73.6。?表明目前在此地区，本地人是消费的主体，具有较明显的地域性。?被访者工作区域前三位是徐汇（19.5）、七宝（18.2）、及松江（15.4）。三者相加的比例为53.1。?与居住区域相比，表明被访者的工作区域基本在居住区域附近。居住区域居住区域居住区域居住区域130消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分
148、析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费
149、者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试131消费区域消费区域消费区域消费区域?被访者最常去消费的区域前三位分别是徐家汇（52）、七宝（44.4）及淮海路（29.7）。?徐家汇的比例高达52，表明徐家汇区作为一个市级的商业中心有显著的吸引人流的效果。是本区域消费者消费地点的首选。结合消费类别的分析，作为一个成熟的商圈，徐家汇以购物/逛街为主，其次为餐饮。便利的交通亦是吸引人流的关键因素。?同时排名第二的七宝地区，得到了44.4被访者的认同。表明本地区的商业环境得到了周边消费者的认同，是徐家汇之后的第二大消费热点区域。?但七宝地区的主流消费类别为超市/大卖场，其次也为餐饮。表明
150、七宝商圈现主要以满足日常消费者生活所需为主，而现有的大卖场是人气的主要聚集点。相信在未来随着新的商业项目的落成及轨道交通的运行，七宝地区可以吸引更多的人流。消费的类别（人次）七宝徐家汇中山公园 南京西路 南京东路 淮海路逛超市/大卖场94.8%32.5%51.6%11.9%29.2%24.9%购物/逛街85.6%98.1%96.8%100.0%99.0%97.2%娱乐77.9%69.7%71.0%59.5%55.2%60.2%餐饮86.0%82.3%90.3%71.4%74.0%70.7%total N=610消费的类别（人次）七宝徐家汇淮海路西郊百联离家近77.9%11.4%/72.7%离单
151、位近/6.3%/东西品种多/6.9%/商场集中/10.1%15.5%/交通方便/13.2%12.2%/商业街/13.6%16.6%/total N=610第一位第二位第三位第四位132消费时间及交通工具消费时间及交通工具消费时间及交通工具消费时间及交通工具步行9%大卖场提供的定点班车14%轨道交通18%公交车43%私家车3%自行车/助动车6%出租车4%其他-班车0%轻骑车/摩托车3%购物逗留时间逛超市大卖场 逛街购物娱乐活动餐饮12个小时6.9%15.4%38.2%46.7%23个小时74.3%20.2%29.5%39.8%34个小时18.5%25.2%19.8%12.6%4个小时以上0.3%
152、17.9%6.7%0.5%1小时之内21.3%5.7%0.3%平均花费时间2.62.52.32.2?通过对被访者使用的交通工具分析，我们发现公交车和轨道交通依旧是出行的主要交通工具，两者比例达到了61，其中公交车的比例为43。同时出行者时间路程花费基本都在1个小时之内。?结合上文分析，有83的被访者会在日后新的轨道交通建成后选择其上班或出行。未来轨道交通的便捷性将扩大七宝商圈的辐射范围和影响区域。?在购物逗留时间方面，超市大卖场是被访者逗留时间最长的场所。（2.6小时）表明卖场成为本地区最能留住消费者的场所。其它类消费也基本都在2至2.5个小时内，平均逗留时间差距不大。否17%是83%未来是否
153、会选择轨道交通未来是否会选择轨道交通未来是否会选择轨道交通未来是否会选择轨道交通上班或出行上班或出行上班或出行上班或出行出行的交通工具出行的交通工具出行的交通工具出行的交通工具133品牌喜好品牌喜好品牌喜好品牌喜好（一一一一）2.5%2.5%2.6%2.6%2.8%3.0%3.3%3.3%3.3%3.3%3.4%3.6%3.6%3.6%5.9%6.2%7.7%7.9%11.1%12.6%16.6%27.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%美宝莲真维斯雅芳彪马兰蔻Esprit安利倩碧华伦天奴安踏达芙妮SKIIONLY鳄鱼班尼路美特斯邦威艾格欧莱雅无玉兰油阿迪达斯耐克NIK
154、E?耐克（27）和阿迪达斯（16.6）分列最喜欢品牌的前两位，其次是化妆品品牌玉兰油（12.6）和欧莱雅（7.9）。?结果表明被访问者比较喜欢运动类的品牌，其次是化妆品类。?总体而言，服装类品牌档次以中档为主。?11.1的被访者选择了无，表明他们对品牌没有特别的爱好，消费比较随意。服饰类品牌包括服装服饰类品牌包括服装服饰类品牌包括服装服饰类品牌包括服装、饰品饰品饰品饰品、鞋包及化妆品等鞋包及化妆品等鞋包及化妆品等鞋包及化妆品等134品牌喜好品牌喜好品牌喜好品牌喜好（二二二二）1.6%2.1%2.3%2.6%3.9%4.1%5.4%5.6%5.9%6.2%13.1%16.1%24.9%44.6%
155、0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%避风塘美林阁上海人家味之都味千小肥羊大食代和记新亚大包永和大王必胜客无麦当劳肯德基?肯德基（44.6）、麦当劳（24.9）、比胜客（13.1）和永和大王（6.2）分别被访者最喜欢的前四位餐饮品牌。?结果表明在餐饮方面，被访者比喜欢快餐类，特别是西式快餐。?16.1的被访者选择了“无”，表明他们对餐饮品牌没有特别的爱好，消费比较随意。餐饮类品牌餐饮类品牌餐饮类品牌餐饮类品牌135品牌喜好品牌喜好品牌喜好品牌喜好（三三三三）0.5%0.5%0.5%0.5%0.7%0.8%1.1%1.5%2.0%3.4%
156、5.1%7.2%7.9%17.2%29.3%36.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%和平永华自由港上岛咖啡U-PARK金色年华舒适宝金色之音音乐殿堂东方网点KTV(无具体品牌)浪沙上海歌城钱柜好乐迪无?在娱乐类品牌的选择方面，好乐迪（29.3）、钱柜（17.2）、上海歌城（7.9）、浪沙（7.2）是最受被访问者喜欢的娱乐类品牌。?36.1的被访者选择了“无”，排第一位。表明他们对娱乐品牌没有特别的爱好。娱乐类品牌娱乐类品牌娱乐类品牌娱乐类品牌136品牌喜好品牌喜好品牌喜好品牌喜好（四四四四）2.0%2.6%2.6%5.9%6.2%9.2%
157、9.3%9.3%13.3%23.0%41.8%66.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%麦德隆欧尚永乐家电华联吉买盛百润发大润发好又多农工商世纪联华易初莲花家乐福乐购?乐购（66.1）、家乐福（41.8）、易初莲花（23）、世纪联华（13.3）和农工商（9.3）是最受被访者喜欢的大卖场品牌。?作为最受欢迎的品牌乐购，其销售额在当地也是排名第一，与调查的结果相一致。大卖场品牌大卖场品牌大卖场品牌大卖场品牌137消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查需求分析需求分析需求分析需求分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分
158、析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费
159、者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试138现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析（消费金额及消费频率消费金额及消费频率消费金额及消费频率消费金额及消费频率）收入水平收入水平收入水平收入水平?被访者在逛街/购物上的花费最多，表明本区域的被访问者拥有一定的消费意愿，消费的层次已经不再是满足日常生活所需，有多元化多层次的倾向。排名第二的是超市/大卖场。?每月花费总金额为825元，占家庭平均月收入6128元的13.5。总体比例比较低，消费的积极性不是很高。表明在未来，有吸引力的商业项目可以引导较强的消费潜力释放。?从消费频率分析，虽然被访者在逛街/购物上花费最多，但超市
160、/大卖场及餐饮的频率最高。表明本区域的超市/大卖场及餐饮比较受欢迎，容易聚集人气，同时也表明区域内目前的商业设施略显单调。频率次/月次/周逛超市/大卖场频次4.71.2逛街/购物频次3.00.8娱乐活动频次2.20.5外出就餐频次4.71.2花费元/月元/次逛超市/大卖场花费20744逛街/购物花费299100娱乐活动花费16274外出就餐花费15733合计花费8252511001-3000元7%3001-5000元35%5001-8000元40%8001-10000元12%10000-19999元5%20000元以上1%139现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析（商业设施喜好商业
161、设施喜好商业设施喜好商业设施喜好）其他20%西郊百联3%百盛3%港汇4%家乐福9%太平洋9%无20%乐购24%华联吉买盛2%易初莲花2%农工商2%世纪联华2%频率次/月次/周逛超市/大卖场频次4.71.2逛街/购物频次3.00.8娱乐活动频次2.20.5外出就餐频次4.71.2花费元/月元/次逛超市/大卖场花费20744逛街/购物花费299100娱乐活动花费16274外出就餐花费15733合计花费825251?通过被访者对商业设施喜好的了解，我们发现本区域的最受欢迎的是乐购（24），其次太平洋（9）和家乐福（9）并列第二。?结合被访者的消费频率，大卖场确实是目前区域内最受被访者欢迎的消费场所。
162、?太平洋百货排名第二，显示百货也得到了部分被访者的青睐，同时加上排名第四的港汇（4）和第五的百盛（3），喜欢百货的比例达到了16。表明消费者的消费需求已经不再是满足日常生活所需，显示出多层次多元化的需求倾向。?我们发现有20的被访者没有最喜欢的商业设施。而被访者月平均消费额只占其总收入的13.5，消费的比例相对较低，没有吸引他们的商业没有吸引他们的商业没有吸引他们的商业没有吸引他们的商业设施可能是抑制其消费欲望的一个因素设施可能是抑制其消费欲望的一个因素设施可能是抑制其消费欲望的一个因素设施可能是抑制其消费欲望的一个因素。140潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析（消费倾向性分析一
163、消费倾向性分析一消费倾向性分析一消费倾向性分析一）0.7%5.1%6.7%18.4%19.5%22.5%56.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%旅游餐饮住房购物娱乐教育储蓄?当被访者的收入增加时，有56.1的人会选择储蓄，表明被访者对于未来生活的不确定性有所担忧，想通过储蓄来抵御未来可能出现的生活成本提高及其它类风险。?22.5的被访者选择了教育，该排名位列第二位。表明被访者比较重视对于教育的投入，另一方面也暗示了国家财政对于教育等公共事业的投入不足。?从消费类排名分析，娱乐（19.5）排名第一，其次是购物（18.4）排名第二。说明如果未来收入增加，被访者
164、对于娱乐类的消费倾向还是比较大的，有丰富其消费方有丰富其消费方有丰富其消费方有丰富其消费方式的意愿式的意愿式的意愿式的意愿。141潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析（消费倾向性分析二消费倾向性分析二消费倾向性分析二消费倾向性分析二）41.1%24.4%38.7%12.4%6.4%42.9%63.9%48.4%24.8%21.6%7.3%14.3%10.9%6.5%17.5%27.5%1.8%33.6%31.9%29.3%25.0%8.8%9.9%39.0%50.0%0.8%2.9%2.6%17.1%25.0%7.3%6.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90
165、%100%购物娱乐餐饮教育储蓄住房旅游0-100元101-300元301-500元501-800元801-1000元1001元以上?当被问及愿意在每项消费中投入多少金额时，购物、娱乐和餐饮排名第一的是101300元。?被访者在教育和储蓄方面，最愿意投入的范围是501800元。?而在住房和旅游方面，被访者最愿意投入8011000元，同时1001元以上的比例也相对高于其它类。?通过比较我们发现，被访者最舍得花钱的项目是旅游，其次是住房，储蓄，教育，娱乐，购物及餐饮。?表明被访者拥有较积极的消费倾向，且娱乐类的消费倾向及投入娱乐类的消费倾向及投入娱乐类的消费倾向及投入娱乐类的消费倾向及投入意愿均高于
166、购物及餐饮类消费意愿均高于购物及餐饮类消费意愿均高于购物及餐饮类消费意愿均高于购物及餐饮类消费。142潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析（消费倾向性分析三消费倾向性分析三消费倾向性分析三消费倾向性分析三）周末休闲安排周末休闲安排周末休闲安排周末休闲安排?在家休息或者家务劳动（62.5）是周末休闲安排中比例最高的，第二位的是购物逛街（62.3），第三位的是外出逛超市/大卖场（60.3），第四位为娱乐活动（43.9），第五位为餐饮（33.3）。?在家休息或者家务劳动与购物逛街，逛大卖场的三者比例相当接近。表明被访问者在周末还是非常愿意外出，有明显的消费意愿。?购物逛街位列第二位，再次
167、表明被访者需求层次已经不再是满足日常的基本生活所需。1431001-3000元7%3001-5000元35%5001-8000元40%8001-10000元12%10000-19999元5%20000元以上1%潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析（消费倾向性分析四消费倾向性分析四消费倾向性分析四消费倾向性分析四）有8%无92%有5%无95%收入水平收入水平收入水平收入水平是否拥有私车是否拥有私车是否拥有私车是否拥有私车近两年内是否有购买意向近两年内是否有购买意向近两年内是否有购买意向近两年内是否有购买意向?被访者现有私车拥有比例为8，高于上海现有平均水平（预计在3.8左右）。?同时
168、，由于上海市政府不提倡购买私车的相关政策及上海正在大规模的进行公共交通建设（如轨道交通），因此被访者近两年想购置私车的比例只为5。?我们并不认为现有私车保有量及未来购买意愿的低水平与上海市及七宝区域内居民的收入水平有必然的因果关系。政策导向是左右消费者意愿的重要因素之一。144消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费
169、费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试145业态测试业态测试业态测试业态测试?品牌专卖店（64.3）是消费者最希望新商业设施中拥有的，依次排名2
170、至5位的分别是大卖场（50）、特色商店（49）、电影院（43.3）及西式快餐店（37.9）。?从结果分析，有超过60的被访问者希望有品牌专门店，表明此区域具有很高的消费潜力。?我们发现除了儿童乐园外，其余的业态都得到了超过20以上的被访问青睐，而儿童乐园的比例也在19.3，接近20。表明被访者所期望的业态比较丰富，也暗示了目前本区域亦普遍缺乏能满足目前消费需求的项目。?而在餐饮方面，排第一的是西式快餐（43.3），符合上文中最喜爱的餐饮品牌排名。?同时，本排名中有超过10种业态适合家庭型消费，说明未来本区域具有家庭型说明未来本区域具有家庭型说明未来本区域具有家庭型说明未来本区域具有家庭型消费的
171、趋势消费的趋势消费的趋势消费的趋势。146品牌测试品牌测试品牌测试品牌测试（一一一一）?位列百货品牌前三位的分别是太平洋百货（58.4）、新世界百货（30.5）及百盛（29.7）?位列超市品牌前三位的分别是屈臣氏（41.5）、华联（30.2）及联华（20.3）?位列娱乐品牌前三位的分别是钱柜（38）、好乐迪（29.8）及和平影都（23.3）?位列餐饮品牌前三位的分别是大食代（43.3）、小肥羊（39）及天天渔港（35.4）147品牌测试品牌测试品牌测试品牌测试（二二二二）?位列健身中心前三位的品牌分别是舒适堡（56.7）、美格菲（14.1）及力美健（11.5）?位列家电/家具品牌前三位的分别是
172、永乐（56.7）、国美（45.7）及红星美凯龙（28.4）?位列大卖场品牌前三位的分别是乐购（50）、家乐福（34.3）及大润发（23.3）?太平洋百货、屈臣氏、钱柜、大食代、舒适堡、永乐及乐购是被访者最希望新建商业设施中拥有的品牌。?比较这些品牌，我们可以发现这些品牌大部分都是中档或者中高档的定位，同时这些品牌的目标消费群体也集中在35岁以下，是年轻人比较喜爱的品牌。综合分析148建筑形态测试建筑形态测试建筑形态测试建筑形态测试10.5%10.5%22.3%51.6%52.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%汇金百货西郊百联正大广场太平洋百货港汇广场?最受
173、被访者喜欢的建筑形态分别是港汇广场（52.6）和太平洋百货（51.6）。?表明被访者比较容易接受购物中心和百货的建筑形态，而两者建筑的共同特点便是人流动线安排合理，行走顺畅，几乎所有柜台都可以通过单环围环到达。149交通工具交通工具交通工具交通工具肯定不会光顾6%不确定9%肯定会光顾33%很可能会光顾50%很可能不会光顾2%?有83的被访者表示有可能会光顾新建的商业设施，其中33的被访者持肯定的态度。表明只要符合消费者的心里需求预期，未来本项目具有可观的市场前景。?当被问及未来会使用何种交通工具光顾新的商业设施时，轨道交通（49）是排名第一位，其次是公交车（16），第三位的是大卖场提供的定点班
174、车（11）。表明未来将会有接近一半的被访者使用轨道交通到达本项目，轨道交通站点将成为未来本项目发展的一个契机。150消费者调查消费者调查消费者调查消费者调查结论结论结论结论消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯分析需求分析需求分析需求分析需求分析项目概念测试项目概念测试项目概念测试项目概念测试现有需求分析现有需求分析现有需求分析现有需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析潜在需求分析消消消消费费费费区区区区域域域域交交交交通通通通工工工工具具具具品品品品牌牌牌牌喜喜喜喜好好好好业业业业态态态态测测测测试试试试品品品品牌牌牌牌测测测测试试试试交交交交通通通通工工工工具具具具消消消消费费
175、费费时时时时间间间间消消消消费费费费频频频频率率率率消消消消费费费费金金金金额额额额消消消消费费费费倾倾倾倾向向向向分分分分析析析析商商商商业业业业设设设设施施施施喜喜喜喜好好好好结论结论结论结论消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析消费者背景分析建建建建筑筑筑筑形形形形态态态态测测测测试试试试151结论结论结论结论?本地区三口之家比例很高，同时结合业态测试结果，未来本区域具有家庭型消费的趋势。?通过调查我们发现本地区收入水平高于上海市的平均水平。虽然被访者现有的消费金额占总收入的比例比较低，但具有相对较大的消费倾向，且具有较高的潜在消费能力。购物与娱乐可能是未来最受被访者青睐的消费类项目
176、。?七宝地区商业现基本以吸引周边地区消费者为主，主要集中在闵行、松江及徐汇地区。但随着未来轨道交通的建成，轨道交通会成为越来越多居民出行的首选交通工具，其会为本项目带来客观的日客流量。同时七宝地区商业也有望辐射更大的范围。?本地区一部分消费者的需求层次已经不再是满足日常的生活所需，而是向追求更高生活质量的方向发展。但由于本区域缺少理想的较高层次购物场所，部分消费意愿可能被抑制。?通过项目概念测试，我们发现品牌专卖店是最受被访者欢迎的，暗示了消费者对于较高层次购物场所的需求。同时大卖场、西式快餐及电影院也深受被访者的青睐。?建议未来本项目以家庭型娱乐消费为主题，并结合中高端零售，利用轨道交通的优
177、势成为未来七宝地区的商业中心。152区域交通分析区域交通分析区域交通分析区域交通分析153项目项目项目项目地址地址地址地址虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽（规划中规划中规划中规划中）内环线外环线中环线（建设中）辅环（规划中）延安路高架沪青平高架城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道轨道交通5号线延伸线（规划中）轨道交通9号线（建设中）轨道交通10号线（规划中）轨道交通12号线（规划中）轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通区域交通示意图区域交通示意图区域交通示意图区域交通示意图往松江往松江往松江往松江往徐家汇往徐家汇往徐家汇往徐家汇往虹桥往虹桥往虹桥往虹桥N往莘庄往
178、莘庄往莘庄往莘庄154道路交通道路交通道路交通道路交通项目项目项目项目地址地址地址地址虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽（规划中规划中规划中规划中）内环线外环线中环线（建设中）辅环（规划中）延安路高架沪青平高架城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道区域主要道路区域主要道路区域主要道路区域主要道路漕宝路七莘路顾戴路N155道路交通及可及性现状道路交通及可及性现状道路交通及可及性现状道路交通及可及性现状?连接项目的内外部交通网，带来较高便捷性?不直接近邻项目地块，闵行区内道路顾戴路顾戴路顾戴路顾戴路?东西向，连接七莘路和虹梅路?双向四车道?区内主要道路沪青平公路沪青
179、平公路沪青平公路沪青平公路?高架路，连接青浦至延安路高架?市郊快速路?城市快速干道，扩大项目交通可及性范围?不直接紧邻项目地块，依靠漕宝路和七莘路连接?高架道路，在项目周边上下匝道较少外环线外环线外环线外环线?高架路，市区环线?城市快速路七莘路七莘路七莘路七莘路?南北向，连接沪青平公路至沪宁高速?双向四车道?主要交通干道?紧邻项目地块，提供直接临街面?连接项目的外部交通网，带来较高便捷性?不直接通向市中心?闵行区的区内道路，并非城市主干道漕宝路漕宝路漕宝路漕宝路?东西向，连接松江至漕河泾?双向四车道?主要交通干道156漕宝路高架对项目地块的影响漕宝路高架对项目地块的影响漕宝路高架对项目地块的影
180、响漕宝路高架对项目地块的影响高架规划高架规划高架规划高架规划?从七宝政府的访谈中，我们得知由于目前漕宝路地面交通十分拥堵，在未来漕宝路拟建高架道路以缓解目前地面交通拥堵的情况。?具体建设的时间及高架上下匝道的出入口等具体的建设计划均未确定，因此该规划具有很大的不确定性。项目地块的影响项目地块的影响项目地块的影响项目地块的影响?漕宝路高架将会隔断目前七莘路上的部分人流，有可能使目前七莘路、漕宝路的商圈以漕宝路高架为界限，一分二变成南北两个较为独立的商圈，降低了整个商圈之间的规模效益，减少了商圈之间不同项目之间的互动性。?由于本地块靠近虹桥机场，项目本身就有一定的限高限制。一旦高架道路建成，本项目
181、由于位于漕宝路以南，则由北至南的可视性将会受到较大影响，也可能会阻碍七莘路的人流由北至南到达本项目。?本地块目前较好的临街面分别是漕宝路与七莘路，如果高架道路建成，漕宝路临街面的商业价值就会大大降低，未来本项目的主出入口和主要展示面则只能单边设置在七莘路上。?高架作为车辆的快速通道，往来车辆众多。虽然日后高架可能会缓解目前漕宝路较为拥堵的局面，但巨大的车流量势必影响目前漕宝路七莘路之十字路口的整体商业环境，使商圈整体的环境品质下降，并且各个项目之间由于相对孤立，难以共同形成商圈内的商业中心。157未来道路规划建设及影响未来道路规划建设及影响未来道路规划建设及影响未来道路规划建设及影响漕宝路高架
182、漕宝路高架漕宝路高架漕宝路高架由于漕宝路为区内东西向主要道路，拥堵情况严重，规划中拟将漕宝路改造为高架道路以缓解道路压力评 价漕宝路紧邻本项目地块，提供主要项目临街面，高架道路的建设对本项目零售商业的可视性和可及性都将带来不利影响七莘路功能改造七莘路功能改造七莘路功能改造七莘路功能改造七莘路的未来规划将作为七宝镇主要景观道路，禁止大型车辆通行，沿街铺设步行街和商业设施。同时七莘路有向北延伸至规划中虹桥枢纽中心的计划评 价七莘路是本项目纵向临街道路，其改造规划将对本项目零售商业提供良好助益，向北延伸提高吸引人流可能，可以考虑本项目商业主入口设置在七莘路上顾戴路拓宽顾戴路拓宽顾戴路拓宽顾戴路拓宽顾
183、戴路是闵行区内主要东西向道路，规划中将拓宽评 价顾戴路离本项目有一定距离，拓宽计划对本项目没有直接利弊辅环线建设辅环线建设辅环线建设辅环线建设辅环线为规划中在七宝镇与九亭镇中间（沿现有铁路线以西）建设的规划南北向高架路。南到剑川路，北到北青公路评 价与外环线以及沪青平公路一样，辅环线是城市快速干道，而且并不直接近邻本项目。其在漕宝路有一匝道出口，有可能为车流导入提供方便158轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通项目项目项目项目地址地址地址地址虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽（规划中规划中规划中规划中）轨道交通5号线延伸线（规划中）轨道交通9号线（建设中）轨道交通10
184、号线（规划中）轨道交通12号线（规划中）轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通N159本项目以南不途经本项目，由七莘路连接2012(未开工)东西向沿漕宝路，万源路，顾戴路浦东至七宝M12本项目以北不途经本项目，由七莘路连接2009 (已开工)基本东西向杨浦至虹桥枢纽站M10途经本项目，有站点不确定，2010年之后规划南北向沿七莘路闵行至虹桥枢纽站M5延伸段延伸段延伸段延伸段途经本项目，有站点，与本项目关联最为紧密2007年底(在建)东西向松江新城至浦东M9本项目本项目本项目本项目建成时间建成时间建成时间建成时间走走走走 向向向向达达达达 至至至至轨道交通建设及规划轨道交通建设及规划轨道交通建设及规划
185、轨道交通建设及规划轨道交通大大拓展了商业项目的影响区域范围以及项目达致的便捷性。目前，本项目区域内在建轨道交通为M9号线，此外，未来规划线路有三条。160轨道交通对项目地块的影响轨道交通对项目地块的影响轨道交通对项目地块的影响轨道交通对项目地块的影响本项目地块未来将有两条地铁线站点，分别为M9号线和M5号线延伸段。而M10号线和M12号线不经过项目，在此，我们着重分析M9和M5号线对本项目的影响。其中，2007年通车的年通车的年通车的年通车的M9号线号线号线号线连接了东西向自松江、徐家汇、沿肇嘉浜路过黄浦江至浦东。沿途主要换乘站点包括徐家汇和东方路。相对其他轨道交通，该线路对本项目地块的商业部
186、分影响最大该线路对本项目地块的商业部分影响最大该线路对本项目地块的商业部分影响最大该线路对本项目地块的商业部分影响最大：?大大拓展了项目地块东西向的影响范围区域大大拓展了项目地块东西向的影响范围区域大大拓展了项目地块东西向的影响范围区域大大拓展了项目地块东西向的影响范围区域，延伸了本项目商业可能的影响范围向西至松江，向东至徐家汇，这是地面道路无法比拟的。?对比项目地块南北向的影响范围，M5号线延伸段的规划时间表将在2010年世博会之后，M5号线的沿途主要为南部的闵行和莘庄，至北基本在项目区域内，所以轨道交通对本项目地块南北方向所以轨道交通对本项目地块南北方向所以轨道交通对本项目地块南北方向所以
187、轨道交通对本项目地块南北方向的影响区域范围的拓展小于东西方向的影响区域范围的拓展小于东西方向的影响区域范围的拓展小于东西方向的影响区域范围的拓展小于东西方向。?本项目为M9号线站点上盖物业，在本项目有2个出入口，位于地铁上盖物业将大大提高商业的可位于地铁上盖物业将大大提高商业的可位于地铁上盖物业将大大提高商业的可位于地铁上盖物业将大大提高商业的可及性和通达性及性和通达性及性和通达性及性和通达性，增加地铁经增加地铁经增加地铁经增加地铁经/停人流购物逛街的随机性停人流购物逛街的随机性停人流购物逛街的随机性停人流购物逛街的随机性。同时，由于地铁出口的存在，有助于提升地下层的商业价值，租金叫价。?项目
188、地块的地下有诸多地铁出口，规划中有可能将漕宝路规划中有可能将漕宝路规划中有可能将漕宝路规划中有可能将漕宝路/七莘路十字路口的地下打通七莘路十字路口的地下打通七莘路十字路口的地下打通七莘路十字路口的地下打通，而路口四角均有商业物业存在，如能实现地下连通，将很有可能成为现有徐家汇商圈的形式，商业气氛和商业气氛和商业气氛和商业气氛和聚集效应大大增加聚集效应大大增加聚集效应大大增加聚集效应大大增加。?同时，地铁的建成也使得徐家汇等市级商圈的影响范围扩大，将使得本地人口更多的去市区消将使得本地人口更多的去市区消将使得本地人口更多的去市区消将使得本地人口更多的去市区消费费费费，减少在本项目的消费减少在本项
189、目的消费减少在本项目的消费减少在本项目的消费。161虹桥交通枢纽站与铁路建设虹桥交通枢纽站与铁路建设虹桥交通枢纽站与铁路建设虹桥交通枢纽站与铁路建设虹桥交通枢纽虹桥交通枢纽虹桥交通枢纽虹桥交通枢纽?上海市规划局关于虹桥机场扩建项目规划显示，将于2010年建成的上海虹桥综合交通枢纽项目由五大层次组成：包括京沪高铁、铁路客运专线上海总站、航空港、沪杭磁悬浮以及3条轨道交通，分别是2号线延伸段、10号线以及13号线。虹桥将成为整个长三角的交通中转枢纽，以华翔路、北翟路、环西大道和沪青平高速围合的区域，面积达26.6平方公里。?为配合虹桥综合交通枢纽建设，虹桥机场周边地区还将新建2条快速道路：一条是苏
190、虹机场高速公路(A15)，另一条是连接沪宁、沪杭两条高速公路的华翔路-中春路高架道路（辅环线）。京沪高速铁路和沪杭磁悬浮京沪高速铁路和沪杭磁悬浮京沪高速铁路和沪杭磁悬浮京沪高速铁路和沪杭磁悬浮?京沪高速铁路：沿现有铁路线，通向虹桥枢纽站，2006年内动迁开始?沪杭磁悬浮：规划中，具体走向未定，但极有可能有一条支线从上海南站通向虹桥枢纽站虹桥交通枢纽站和京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的建设将在七宝以北形成大型交通集散地和大量虹桥交通枢纽站和京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的建设将在七宝以北形成大型交通集散地和大量虹桥交通枢纽站和京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的建设将在七宝以北形成大型交通集散地和大量虹桥交通枢
191、纽站和京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的建设将在七宝以北形成大型交通集散地和大量人流人流人流人流。区域内连接虹桥枢纽站和项目地块的南北向连通道路主要为七莘路区域内连接虹桥枢纽站和项目地块的南北向连通道路主要为七莘路区域内连接虹桥枢纽站和项目地块的南北向连通道路主要为七莘路区域内连接虹桥枢纽站和项目地块的南北向连通道路主要为七莘路，交通可及性较高交通可及性较高交通可及性较高交通可及性较高。同同同同时京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的走向沿线主要为现有铁路线时京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的走向沿线主要为现有铁路线时京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的走向沿线主要为现有铁路线时京沪高速铁路以及沪杭磁悬浮的走向沿线主要为现
192、有铁路线，对本项目的影响不大对本项目的影响不大对本项目的影响不大对本项目的影响不大。162? 沪杭磁悬浮与京沪高铁都是现代化的交通工具，可以大大缩短上海往来杭州与北京的时间，有利于加强上海与杭州、北京之间的交流和人员往来。? 虹桥交通枢纽作为京沪高铁的终点，未来可能也有支线与沪杭磁悬浮相连接，其作为一个大型综合性交通枢纽将辐射整个长三角地区。并且虹桥地区在未来必将成为一个大型人流的集散地。? 虹桥交通枢纽将会为整个区域带来大量的往来游客及商务人群。但此类人群的主要目的是前往虹桥交通枢纽，七宝只是其途经的一个地区。因此此类人群很难停留并在本项目所在区域内进行消费。? 同时我们注意到，本区域内主要
193、连接虹桥交通枢纽南北交通要道为七莘路，本项目未来在七莘路上的可视性将有利于加强通过七莘路前往虹桥交通枢纽旅客的认知，提高本项目的认知度。? 项目地块与现有铁路线距离都较远，同时由于本项目限高的原因，本项目相对于沪杭磁悬浮与京沪高铁的可视性并不理想。沪杭磁悬浮与京沪高铁对项目地块的影响沪杭磁悬浮与京沪高铁对项目地块的影响沪杭磁悬浮与京沪高铁对项目地块的影响沪杭磁悬浮与京沪高铁对项目地块的影响163公共交通设施公共交通设施公共交通设施公共交通设施?项目地块周边主要公交站点有三处，公交车线路十余条，目前为区内居民主要交通工具。?在本项目地块上目前并未设有公交站点，如消费者要进行轨道交通和公共交通之间
194、的换乘，则必须穿过漕宝路。这可能导致大部分转乘的消费者从项目对面的汇恒中心出入，不利于本项目吸引人流。因此，建议本项目考虑沿七莘路或漕宝路增设公交站点。?未来轨道交通站点在项目地块周围将有六处，为M9号线和M5号线共用。?轨道站点地下有连通规划。漕 宝 路七莘路本项目汇 恒乐购星钻城公交站点轨道站点* 站点位置仅为示意性164交通可及性总结交通可及性总结交通可及性总结交通可及性总结? 项目四至项目四至项目四至项目四至：本项目四面临路，其中北部和西部为主要道路漕宝路和七莘路，由此项目的外部交通可及性很高? 道路交通道路交通道路交通道路交通-周边主干道形成“田”字，连接主要内外部交通-以快速干道多
195、，高架或地下道路，对商业项目的帮助不大-七莘路因其规划中的景观功能改造以及向北延伸，是本项目主要的得益道路-在漕宝路和七莘路上的若干公交站点是目前主要的远距离人流导入工具? 轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通-M9号线对本项目的影响最大，不仅体现在拓展东西向的商业影响区域范围，而且体现在本项目作为M9号线站点上盖物业的商业增值-另外三条轨道线路对本项目有一定助益，但由于建设时间的不确定（M5延伸）以及不直接经停本项目（M10和M12），在短期内（1-5年）体现不明显。165市场定位及初步租户组合建议市场定位及初步租户组合建议市场定位及初步租户组合建议市场定位及初步租户组合建议166项目项目项目项
196、目S.W.O.T.分析分析分析分析威胁威胁威胁威胁? 区域内商业竞争? 汇恒中心的直接竞争? 接近市级商业中心（徐家汇）? 处于东南北各方商圈的三面围合（徐家汇、莘庄及虹桥）机遇机遇机遇机遇? 上海商业大环境发展迅速稳定? 区域内现有的商业发展趋向成熟? 七宝旅游发展前景看好? 未来将有高收入人群导入? 七宝商圈的未来规划，发展空间较大? 目前零售市场定位较低，中高档品牌具发展潜力? 以服务周边居民的日常生活消费为主要商业功能，休闲娱乐具发展潜力劣势劣势劣势劣势? 一级影响区域内人口增长有限? 对消费者及零售商区域影响力有限? 区内服务业发展滞后，缺乏商务消费者? 项目开发滞后优势优势优势优势
197、? 地理位置：镇中心、临漕宝路七莘路，近青年路七宝老街? 轨道站点及出入口? 开发商实力及口碑? 区域内消费能力较强167一级影响区域的确实界定一级影响区域的确实界定一级影响区域的确实界定一级影响区域的确实界定? 考虑到一级影响区域北面的龙城等项目的竞争影响以及龙柏街道人口的消费习惯，我们把龙柏街道从一级影响区域内剔除。? 考虑到南面莘庄镇的竞争影响，我们将一级影响区域南面缩小到顾戴路。? 考虑到地铁9号线的影响，我们将一级影响区域分别向东、西方延伸。本项目本项目168二级影响区域的确实界定二级影响区域的确实界定二级影响区域的确实界定二级影响区域的确实界定? 考虑到本项目受东面徐家汇以及南面南
198、方商城、莘庄镇的竞争影响，将项目二级影响区域在东面和南面收缩。? 考虑到地铁9号线的影响，将项目二级影响区域向西方扩展。? 考虑到西北方青浦的竞争并不激烈，将项目二级影响区域向西北方向扩展。本项目本项目169影响区域的确实界定影响区域的确实界定影响区域的确实界定影响区域的确实界定修正后的二级影响区域修正后的二级影响区域修正后的二级影响区域修正后的二级影响区域：? 范围：东到桂林路，西到松江大学城，南到莘庄镇外环线，北到华漕镇、新泾镇。包括华漕镇、徐泾镇、泗泾镇、佘山镇、松江镇、莘庄镇北部、古美街道、虹梅路街道、龙柏街道、虹桥镇和新泾镇。? 影响区域内户籍人口50万人，常住人口估算在90-110
199、万左右。修正后一级影响区域修正后一级影响区域修正后一级影响区域修正后一级影响区域：? 包括：七宝镇全部以及九亭镇的一个主要住宅小区-奥林匹克花园。? 共有常住人口：27万人。本项目本项目本项目本项目170徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响? 徐家汇区域现有大型购物中心及百货店7家。其中三家购物中心，四家百货店。购物中心28,000 飞州国际广场购物中心67,000 美罗城百货店32,000 东方商厦徐汇店百货店40,000 汇金百货商厦百货店16,000 上海六百百货店30,000 太平洋百货徐汇店购物中心130,000 港汇广场业
200、态建筑面积（平方米）网点名称171徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈对本项目的影响徐家汇商圈特征分析徐家汇商圈特征分析徐家汇商圈特征分析徐家汇商圈特征分析交通：?徐家汇商圈（包括体育馆周边)目前有地铁一号线、四号线以及三号线通过。未来规划中还有地铁九号线和十一号线在港汇广场地下和一号线换乘，交通非常便捷。商业环境?徐家汇作为上海市市级商业中心，经过多年的发展，商业氛围已经非常成熟。购物中心、百货店、电器以及数码产品在徐家汇都有成熟的市场和氛围。消费人群?徐家汇的消费人群年龄分布范围在上海市的所有商圈中是最宽的。从年轻人到老年人，几乎都可以在徐家汇
201、商圈发现他们所钟爱的商户和商品。建筑构造?徐家汇的成功在很大程度上归功于其地下建筑。地铁一号线的地下区域将徐家汇周边的所有商场连通起来，带动了整个商圈人气的共同提升。对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响：?地铁9号通过本项目到达徐家汇，将会对本项目内顾客分流产生较大的影响，使得本项目商圈在徐家汇方向收缩。172西郊商圈对本项目的影响西郊商圈对本项目的影响西郊商圈对本项目的影响西郊商圈对本项目的影响西郊商圈特征分析西郊商圈特征分析西郊商圈特征分析西郊商圈特征分析交通：?长宁区的快速交通主要依靠高架道路和地铁二号线。随着地铁二号线西延伸段的建成，长宁区的商业竞争力将会得到较大程
202、度的提高。商业环境?相比较徐家汇，长宁区的商业分布比较分散，主要的商业区是虹桥、中山公园和西郊。消费人群?由于靠近虹桥机场而发展起来的长宁区，其消费中涉外消费占到比较大的比重。西郊商圈内遍布别墅和高级公寓，高档消费具有很大的潜力。对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响?百联西郊是开放式的社区购物中心，经营有特色，具有较强的市场吸引力。在加上西郊附近没有大型的商业项目，西郊购物中心已经成为其商圈内消费的集中地。对虹桥镇、北新泾镇人口吸引力使得本项目商圈在西北方向收缩。173莘庄商圈对本项目的影响莘庄商圈对本项目的影响莘庄商圈对本项目的影响莘庄商圈对本项目的影响莘庄商圈特征分析莘
203、庄商圈特征分析莘庄商圈特征分析莘庄商圈特征分析交通：?莘庄的整体环境随着地铁一号线的贯通而得到长足的发展。轨道交通对莘庄商圈的贡献功不可没。商业环境?目前在莘庄，商业模式仍然以大卖场为主。消费人群?莘庄的消费人群以本地居民为主。对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响对本项目的影响：?莘庄本身对本项目的影响力有限，真正对本项目构成威胁的是地铁一号线和一号线所能连接到的市中心的购物中心。处在莘庄附近的居民，会比较倾向于选择通过莘庄乘地铁，这使得本项目商圈在莘庄方向收缩。购物中心280,000闵行仲盛商贸中心（在建）大型超市10,000 世纪联华莘庄店大型家电卖场4,000 永乐家电莘建店大型超
204、市13,000 农工商莘庄店（113店）大型超市23,000 乐购莘庄店业态建筑面积（平方米）网点名称174本区域旅游资源对本项目地块的影响本区域旅游资源对本项目地块的影响本区域旅游资源对本项目地块的影响本区域旅游资源对本项目地块的影响七宝古镇七宝古镇七宝古镇七宝古镇?七宝古镇作为上海著名的旅游景点之一，日均吸引了万人以上的游客，双休日有时更达三万人以上的游客。老街目前以特色餐饮、小吃为主要特色，通过古色古香的建筑传达了古镇特有的文化气息。?七宝老街巨大的人气是本项目最可以直接利用的资源，同时古镇又紧邻本项目，未来可通过与古镇旅游主题的过渡、衔接与互补，既能借用七宝老街的巨大人流量，也可成为本
205、项目区别于其他零售项目的独特主题。青浦旅游资源青浦旅游资源青浦旅游资源青浦旅游资源?青浦区位于上海的西郊，东邻闵行，南接松江，北与嘉定相连。青浦区拥有丰富的旅游资源，有上海知名的朱家角、淀山湖、曲水园及东方绿舟等。?青浦旅游的游客基本都是上海本地游客，以短途旅游为主。早晨出发，晚间返回上海，考虑到本项目与青浦区距离较远，如要吸引青浦区的旅游人群则必须考虑度假酒店、经济型酒店等物业品种。175未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的未来七宝地区的商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心整体零售定位整体零售定位整体零
206、售定位整体零售定位旅游消费为辅家庭型娱乐消费家庭型娱乐消费家庭型娱乐消费家庭型娱乐消费为主为主为主为主结合中高端零售轨道交通的优势释意释意释意释意：一个集娱乐一个集娱乐一个集娱乐一个集娱乐、休闲休闲休闲休闲、餐饮餐饮餐饮餐饮、购物购物购物购物、文化艺术文化艺术文化艺术文化艺术、旅游等多功能于一体的旅游等多功能于一体的旅游等多功能于一体的旅游等多功能于一体的360360360360度体验中心度体验中心度体验中心度体验中心。176市场定位市场定位市场定位市场定位本地化本地化本地化本地化国际化国际化国际化国际化高高高高低低低低品牌品牌品牌品牌价格价格价格价格乐购乐购乐购乐购+河畔百货河畔百货河畔百货
207、河畔百货龙城龙城龙城龙城本项目本项目本项目本项目汇恒汇恒汇恒汇恒市场定位市场定位市场定位市场定位：中档偏高中档偏高中档偏高中档偏高?七宝商圈并非传统的核心市级商圈，随着近年来大量住宅的新建而逐渐兴起。作为一个非核心商圈，距离市中心距离较远，且是以大众人群消费为主的商圈，因此本项目中档偏高的市场定位符合整体的发展态势。初期定位较高风险过大 。?目标消费者：七宝地区的消费群体是本项目的主要目标消费群体。同时轨道交通将扩大本项目的辐射范围。?在业态的国际化上区别于目前七宝地区主要项目，成为七宝地区未来的商业中心。但不能脱离目前商圈现状，定位过高。177聚会聚会聚会聚会游乐游乐游乐游乐七宝地区居民七宝
208、地区居民七宝地区居民七宝地区居民七宝以西七宝以西七宝以西七宝以西、西北西北西北西北、西南地区居民西南地区居民西南地区居民西南地区居民文体文体文体文体餐饮餐饮餐饮餐饮娱乐娱乐娱乐娱乐休憩休憩休憩休憩市区及外地游客市区及外地游客市区及外地游客市区及外地游客合家欢合家欢合家欢合家欢，新体验新体验新体验新体验娱乐娱乐娱乐娱乐、休闲休闲休闲休闲、美食美食美食美食、文体文体文体文体、交流交流交流交流整体零售主题及概念整体零售主题及概念整体零售主题及概念整体零售主题及概念178项目核心理念项目核心理念项目核心理念项目核心理念精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活 欢乐你我欢乐你我欢
209、乐你我欢乐你我欢乐你我欢乐你我欢乐你我欢乐你我项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，以中青年家庭中青年家庭中青年家庭中青年家庭为主力消费群，着力于满足七宝地区日渐增多的中高收入中青年家庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求，以“精彩生活精彩生活精彩生活精彩生活，欢乐你我欢乐你我欢乐你我欢乐你我”为项目核心理念，不仅给消费者提供一个休闲娱乐的空间场所，更是倡导一种追求时尚的生活态度追求时尚的生活态度追求时尚的生活态度追求时尚的生活态度，一种体验休闲的生活方式体验休闲的生活方式体验休闲的生活方式体验休闲的生活方式。179运动元素运动元素运动元素运动元素室内真冰溜冰场、跆拳道馆、舞蹈班、健身中心餐饮
210、元素餐饮元素餐饮元素餐饮元素快餐、咖啡、甜品店、中小型特色餐饮、大型中餐等娱乐元素娱乐元素娱乐元素娱乐元素电影院、卡拉OK、室内游乐场、电玩城、酒吧街、主题俱乐部旅游旅游旅游旅游文化元素文化元素文化元素文化元素画廊、书店、旅游文化商店、培训中心休闲元素休闲元素休闲元素休闲元素运动休闲、主题会所、茶楼、棋牌室、美容美发美体、足浴、儿童乐园（亲子天地）购物元素购物元素购物元素购物元素品牌服饰、工艺品店、配饰、化妆品、精品家居业态组合元素业态组合元素业态组合元素业态组合元素180主力租户的组合建议主力租户的组合建议主力租户的组合建议主力租户的组合建议1,000儿童乐园1,500会员制主题俱乐部2,0
211、00室内真冰溜冰场3,000精品家居生活馆1,000培训中心/俱乐部2,000室内游乐场2,000健身中心3,000练歌房（KTV）8,000精品百货1,500特色书店5,000大型中餐5,000电影院(平方米)(平方米)(平方米)(平方i米)租赁租赁租赁租赁面面面面积积积积品牌专卖品牌专卖品牌专卖品牌专卖租赁租赁租赁租赁面面面面积积积积文化休闲文化休闲文化休闲文化休闲租赁租赁租赁租赁面面面面积积积积各色餐饮各色餐饮各色餐饮各色餐饮租赁租赁租赁租赁面积面积面积面积大型娱乐大型娱乐大型娱乐大型娱乐注： 租赁面积建议为根据零售商访谈而得到零售商通常的面积需求此建议初步参考性建议，仅为示意性之用，最
212、终面积将根据项目后期招商推广阶段的实质商讨结果为准主力租户总租赁面积为主力租户总租赁面积为主力租户总租赁面积为主力租户总租赁面积为35,00035,00035,00035,000平米平米平米平米181现时租金参考现时租金参考现时租金参考现时租金参考4 10餐 饮商业街5 6农贸市场、服饰综合商场5 20卖场内分租小店大卖场3 6社区配套服务社区沿街店铺15 16服 饰6 12餐 饮购物中心租租租租 金金金金（人民币人民币人民币人民币/平方米平方米平方米平方米/天天天天）业业业业 态态态态商业形态商业形态商业形态商业形态我们在此给出目前七宝地区各商场、街铺、大卖场内不同业态的租金水平范围，作为租
213、金参考。注： 租金建议基于租赁面积此建议初步参考性建议，仅为示意性之用，最终面积将根据项目后期招商推广阶段的实质商讨结果为准182按业态分类的租金建议按业态分类的租金建议按业态分类的租金建议按业态分类的租金建议? 大型娱乐：人民币410元/天/平方米? 各色餐饮：人民币610元/天/平方米? 文化休闲：人民币58元/天/平方米? 品牌专卖：人民币1316元/天/平方米? 服务：人民币1825元/天/平方米对于本项目在初期的招商阶段，我们给出如下的起始租金范围：注： 租金建议基于租赁面积183建筑形态建议建筑形态建议建筑形态建议建筑形态建议? 在建筑形态上，我们推荐参考太平洋及港汇广场等一体式的
214、大型商场这种消费者比较喜欢和容易接受的建筑形态。? 也可以参照百联西郊或者大宁国际广场这种开放式商业形态，开发较多的开发户外空间。这种建筑模式比较适合吸引旅游客流。? 在地铁空间利用上， 我们建议利用地铁站将漕宝路/七莘路十字路口的地下打通，同时将设在本项目范围内的两个地铁站点中的至少一个包括在商业建筑中，以最大限度的吸引和利用客流。? 在公交站点位置适当的设置进出口和小型广场空间，引导客流进入商场并给乘客提供便利。? 在靠青年街的部分，我们建议设置通道，可以引导客流从青年街方便的到达商场。184研究结论研究结论研究结论研究结论? 从上海市宏观零售市场来看，闵行作为上海主要的人口导入区，人均收
215、入水平排名靠前，为零售业的发展和新兴零售业态的出现提供了条件。? 从七宝区域零售市场来看，目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中档，走大众化路线。? 从消费者调查的结果来看，购物与娱乐可能是未来最受被访者青睐的消费类项目，尤其是品牌专卖店的受欢迎程度最高，表明了未来消费者对于较高层次购物场所的需求。? 从规划的轨道交通来看，2007年通车的M9号线大大拓展了项目地块东西向的影响范围区域，并且地铁上盖物业将明显提高商业的可及性和通达性，增加地铁经/停人流购物逛街的随机性。? 建议本项目充分发挥轨道交通的优势，结合中高端零售，以家庭型消费为主，以旅游消费为辅，打造未来七宝地区商业中心。研究报告完研究报告完研究报告完研究报告完研究报告完研究报告完研究报告完研究报告完
