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1、商业地产研究院 2011 年 3 月 24 日 城市概况城市概况 2009年城市主要经济技术指标 常住人口257万 户籍人口219万 市政府 汽车站 包百 2.3公里2.3公里 青山区青山区 包包 户籍人口219万 城镇人口200万 流动人口60万 市政府 包百 商圈 昆 都 昆 都 仑仑 青山区青山区 钢 厂 区 钢 厂 区 流动人口万 城镇居民人均可支配收入23089元 城镇居民人均消费力支出18950元 火车站 项目 地块 仑仑 区 九原区 区 九原区 新 都 市 中心区 新 都 市 中心区 社会消费品零售总额618亿元 城市三产业结构0.8:57.7:41.5 机场 东河区东河区 滨河
2、新区滨河新区 项目所在区的主导产业工业、服务业 项目所在区在市区的级别 政治、经济、 文化中心 数据来源：包头统计年鉴政府网站 机场 结论： 选址城市、选址区域符合项目选 址条件 数据来源：包头统计年鉴、政府网站 城市性质：“以冶金、稀土、机械为主的综合性工业城市，是内蒙古中西部的经 济中心”，国务院首批确定的全国13个较大城市之一。 主城区发展方向：市区向南拓展东河和九原区向西北拓展 址条件 主城区发展方向：市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展。 城市交通规划城市交通规划 道路名称道路性质 钢铁大街建设城市交通大 白 云 鄂 博 阿 尔 丁 大 民 族 东 横向道路 路巴彦塔拉大街动脉 团结
3、大街科学路主干道 友谊大街主干道 项目 地块 团结大街 钢铁大街 博 路 大 街 东 路 黄河大街哈屯高 勒大街 主干道 阿尔丁大街昆北 主干道 友谊大街 黄河大街 纵向道路 路 主干道 白云鄂博路主干道 民族东路沼潭东 主干道 路 主干道 结论： 选址项目的交通条件符合选址条 件 钢铁大街建设路巴彦塔拉大街为全市交通的大动脉，连接市区 四区，全长25公里。 项目地块紧邻钢铁大街和白云鄂博路。 城市商业概况城市商业概况 各主要商业网点概况 王府井百货 包头百货 区级： 娜琳商圈各主要商业网点概况 城市综合体名 称 建筑 规模 （万） 开业 与否 主力业态 65（商业 购物中心、写字 项目 金荣
4、商厦 王府井百货 东正国 为一购物 娜琳商圈 万达广场 65（商业 约15） 开业 购物中心、写字 楼、公寓、住宅、 商业街 东方红CBD广 场（维多利） 36（商业 7.8） 部分 开业 四星酒店、写字 楼、购物中心、 公寓住宅 项目 地块 东正国 际广场 时代财富城 公寓住宅 金基广场（文 枢苑） 28（含文 枢苑住宅） 未 写字楼、购物中 心、住宅 东正国际广场26未 购物中心、商业 街、写字楼、住 宅 神华国际城 金基 广场 万达广场 东方红 广场 包百时 泰富时 尚百货 宅 神华国际城 16.5（商 业6.3） 开业 五星酒店、购物 中心、影城、公 寓、会展中心 时代财富城24（商业
5、7）开业 购物中心酒店 CBD广场 包百时 代百货 时代财富城24（商业7）开业 购物中心、酒店 公寓、住宅 各类百货名称 建筑 规模 开业与否 王府井百货2.3开业 市级： 包百商圈 结论： 包头百货2.5开业 金荣商厦3开业 泰富时尚百货0.8开业 包百时代百货3 2开业 已开业在营项目规划或在建项目 结论： 项目位于包头市核心商圈（包百商圈），商业环境成熟，以 传统型百货商厦为主，缺乏娱乐休闲餐饮配套。 包百时代百货3.2开业 为一购物2开业 数据来源：市场调查 城市商业概况城市商业概况 各主要商业网点概况各主要商业网点概况 各大型超市名称 建筑规模 万 开业与否 1 沃尔玛青山店0.7
6、开业 2 沃尔玛东正店未 1.5公里公里 2 沃尔玛东正店-未 3 华润万家1.5开业 4 维多利超市约0.8开业 5 华联友谊店1开业 项目 地块 1 3 6 8 7 6华联鑫源店约1未 7中联昆白超市0.8开业 8东华货仓1开业 9永盛成神华店0 8开业 2 5 6 9 104 娜琳步行街 9永盛成神华店0.8开业 10文枢苑超市-未 主要步行街名称 建筑 规模 主营类型 鞍山道步行街30餐饮百货 5 鞍山道步 行街 宏大人防地下 步行街 鞍山道步行街30餐饮、百货 宏大人防商业街2服饰、餐饮 娜琳步行街-餐饮、百货 行街 步行街 结论： 数据来源：市场调查 已开业在营项目规划或在建项目
7、结论： 项目周边以当地万平米以下超市为主，无大型品牌超市。 城市酒店概况城市酒店概况 星级酒店概况 酒店名称酒店级别酒店规模 香格里拉大酒店五星级 7万平米 丽晶酒店 香格里拉大酒店五星级 7万平米 360间客房 神华国际大酒店五星级 4.2万平米 284间客房 海德大酒店五星级 约4万平米 263间客房 香格里拉大酒店 项目 地块 万號国际酒店 海德大酒店五星级 263间客房 泓德酒店四星级 约1.5万平 106间客房 丽晶酒店四星级2万平米 香格里拉大酒店 地块 神华国际大酒店 万號国际酒店 海德大酒店 东方酒店 泓德酒店 天外天大酒店 天外天大酒店四星级2.1万平米 万號国际酒店四星级6
8、.2万平米 稀土国际大酒店四星级 约2万平米 188间客房 稀土国际大酒店 东方酒店（东方 红CBD广场） 四星级5万平米 数据来源：市场调查 稀土国际大酒店 已开业在营项目规划或在建项目 城市房地产市场概况城市房地产市场概况 2006年2007年2008年2009年 2010年 1-11月 市房地产投资额（亿元）59.381.9139.6140.4200.69 市商品房施工量（万平米）562.4753.1112011891621.8 市商品房竣工量（万平米）197 5246 2250377市商品房竣工量（万平米）197.5246.2250377- 市商品房销售量（万平米） 同比增幅 262
9、20% 306.9 17% 418.7 36% 570.1 36% 551.1 市商品住宅销售量（万平米）229 3265 6337 7517 7市商品住宅销售量（万平米）229.3265.6337.7517.7- 市商品房均价（元/平米） 同比增幅 1940 12% 3064 58% 3232 5.5% 3380 4.6% 4091 21% 市商住宅均价米市商品住宅均价（元/平米）1691263529873218- 结论 数据来源：统计年鉴，包头市统计局 结论 包头房地产市场总体运行稳定健康，处于快速发展阶段。随着刚需、改善型和投 资性需求的释放，市场需求呈现快速上升的态势，销售价格上涨明显
10、。 前五年区域数据前五年区域数据 区域地价、房价、建安成本 2007200820092010(1 11月)20112007200820092010(1-11月)2011 地价 （万元/亩，亩） 土地价供应总量土地价供应总量土地价供应总量土地价供应总量土地价供应总量 534076.2521750- 同比增幅 54%9% 房价 （元/平方米 成交均价 总销售量 成交均价 总销售量 成交均价 总销售量 成交均价 总销售量 成交均价 总销售量 （元/平方米， 万平方米） 3064306.93232418.73380570.14091551.1- 同比增幅 58%17%5.5%36%4.6%36%21%
11、-%58%17%5.5%36%4.6%36%21% 建安成本 （元/平方米） - 同比增幅同比增幅 % （资料来源：政府官方数据、行业内专业机构报告等）（资料来源政府官方数据、行内专机构报告等） 地块概况地块概况 包头市昆区钢铁大街以 地块位置 包头市昆区钢铁大街以 北、白云路以西、乌兰 道以南、南排道以东 用地性质商业、居住 用地面积约11 06万平米用地面积约11.06万平米 建筑面积约55万平米（地上） 商住比例 商业商务不小于25万平 米 容积率3 5容积率3-5 绿化率- 建筑密度50% 规划内容 超市百货商业街 210 规划内容 超市、百货、商业街、 酒店式公寓、住宅 其他限制条件
12、 （限高退线等） 限高100米 超市进驻意向 商业集团经接洽，有入 米米 超市进驻意向 商集团经接洽，有入 驻意向 拆迁情况（拆 迁量、补偿方 6.9万平米住宅回迁；回 迁医院门诊3500平米(底 商)，小客队地上（底商） 地共计 960平米包 迁量、补偿方 式及标准等） 地下共计5960平米，包 钢宾馆回迁面积25500 平米 地块协议报价 单位地价：100万/亩 楼面地价：300元/平米 数据来源：拓展部提供 总地价：16600万元 合作模式：宝龙51%，包钢49% 3公里商圈人口公里商圈人口 1.5公里商圈人口 户籍人口约25万 包含的街道办 6个，团结大街、友谊大 街白云路昆工路前 1
13、.5公里公里3公里公里 包含的街道办 数量/列表 街、白云路、昆工路、前 进道、林荫路 3.0公里商圈人口 户籍人口约50万 1.5公里公里3公里公里 包含的街道办 数量/列表 13个，团结大街、友谊 大街、白云路、昆工路、 前进道、林荫路、鞍山道、 阿尔丁大街、少先路、昆 河镇黄河西路市府东 数据来源：包头市政府网站、国家统计局 河镇、黄河西路、市府东 路、包钢虚拟街道 结论：结论： 选址项目商圈人口符合选址标准 地块周边房价地块周边房价 5公里范围内房价 项目名称 产品及建筑类 型 市调时刻点的均 价 （元/平米） 1、凯旋中央公园 高层住宅 钢铁大街两层 商铺 6800 32000 2、
14、江南文枢苑 高层小高层、 精装5.2米loft、 6600 13000产权面积 2 2 4 4 1 1 8 89 9 7 7 、江南文枢苑精装米、 商业街 产权面积 26000 3、恒大名都高层住宅 6600（含1600 精装） 4、宏大地下商街50年商铺23000 5、三江尊园别墅、高层13000、6500 6、华发新城高层住宅7500（精装） 7、万號酒店公寓高层酒店公寓7100（简装） 小高层住宅二手62003 35 5 6 6 8、都市豪庭 小高层住宅 SOHO公寓 沿街商铺 二手6200 7000 25000 9、万达广场 高层住宅 高层精装公寓 二手6800 二手7500 3 35
15、 5 结论： 选址项目房价符合选址标准 数据来源：市场调查,2011年3月8-11日 项目地块周边住宅毛坯均价在6500元/平米左 右。装修酒店公寓均价7000元/平米，一带二沿 街商铺均价25000元/平米 选址项目房价符合选址标准 街商铺均价25000元/平米。 地块周边地价地块周边地价 5公里范围内主要项目成交地价 名称 成交 时间 性质面积 容积 率 楼面 地价 1林荫中 3 78万元/亩 7103万元/亩 8 63万元/亩 1、林荫中 路西侧地块 2011-2商住508881.51316 2、校园路 北地块 2010-10商住787792.5846 3、团结大 2010 9商住107
16、0192 4485 7103万元/亩 6 113万元/亩 9 113万元/亩113万元/亩 项目 地块 、团结大 街21街坊 2010-9商住1070192.4485 4、白云路 东地块 2010-8商住1880052.7886 5、校园路 南地块 2010-8商住2536732.45895 1132万元/亩132万元/亩 南地块 6、乌兰道 南地块 2010-4商住51034.3394 7、青年路 17街坊地块 2010-4商住25443519 8团结大 2 141万元/亩141万元/亩4 4 158万元/亩158万元/亩 8、团结大 街13街坊 2010-4商住137052472 9、钢铁大 街37街坊 2010-2商住74595340 5 5146万元/亩146万元/亩 面积单位：平方米楼面地价单位：元/平方米 本项目协议报价100万元/亩，按5.0的容积率计，楼面地价为300元/ 面积单位：平方米楼面地价单位：元/平方米 结论 数据来源：国土资源部网站 结论： 包头土地出让多为毛地出让，因此上述成交地价仅为参考。 地块交
