天地源·橄榄湾策略执行报告

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1、天 地 源橄 榄 湾 策略执行报告 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2006-06-20 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 合作历程回顾合作历程回顾 2005年年07月 天地源与世联正式签约，就苏州项目的定位展开顾问合作； 项目组奔赴苏州，开始了为期一周的市场调研； 世联飞赴西安总部，向董事会提报项目定位与发展战略； 月 天地源与世联正式签约，就苏州项目的定位展开顾问合作； 项目组奔赴

2、苏州，开始了为期一周的市场调研； 世联飞赴西安总部，向董事会提报项目定位与发展战略； 2005年年08月 天地源与世联再度签约； 世联经过市调后调整定位，将 月 天地源与世联再度签约； 世联经过市调后调整定位，将LOFT产品引入项目；产品引入项目； 在西安提报的当天在西安提报的当天得知得知LOFT产品与规范不符产品与规范不符； 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 在西安提报的当天在西安提报的当天，得知得知LOFT产品与规范不符产品与规范不符； 2005年年09月 天地源与世联共同访谈规划部门，寻求突破； 项目组锲而不舍，提出 月 天地源与世联共同访谈规划部门，寻求突破； 项目组锲而不舍，

3、提出MOMA的技术突围方案和的技术突围方案和BOUTIQUE概念；概念； 2005年年12月 经过再次细致的市调，提出“纯粹中小户型 ”的市场定位； 第三次对总部的提报，明确“城市菁英 专属社区”的项目定位； 月 经过再次细致的市调，提出“纯粹中小户型 ”的市场定位； 第三次对总部的提报，明确“城市菁英 专属社区”的项目定位； 2006年年01月 世联全力跟进规划和户型设计，与阿特金斯多次深度沟通，力 图将营销的概念融入规划方案中； 月 世联全力跟进规划和户型设计，与阿特金斯多次深度沟通，力 图将营销的概念融入规划方案中； 2006年年2月 再度奔赴苏州，进行营销市调； 项目组在苏州向天地源上

4、海公司进行营销战略的提报； 世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报； 月 再度奔赴苏州，进行营销市调； 项目组在苏州向天地源上海公司进行营销战略的提报； 世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报； 2006年年3月 “橄榄湾”案名正式诞生；月 “橄榄湾”案名正式诞生； 世联跟进阿特金斯景观设计世联跟进阿特金斯景观设计； 合作历程回顾合作历程回顾 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 世联跟进阿特金斯景观设计世联跟进阿特金斯景观设计； 同时：橄榄湾项目奠基开工仪式成功举行； 橄榄湾项目规划报批顺利进行中； 天地源和橄榄湾的广告牌面市； 同时：橄榄湾项目奠基开工仪式成功举行； 橄榄湾项目规划报批

5、顺利进行中； 天地源和橄榄湾的广告牌面市； 提报结构提报结构 市场动态市场动态 项目形象演绎项目形象演绎 本体分析本体分析 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 营销法则营销法则 形象解读形象解读 营销全攻略营销全攻略 市场扫描市场扫描 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 市场扫描市场扫描 六月，变化再次蕴酿？六月，变化再次蕴酿？ 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 六月，变化再次蕴酿？六月，变化再次蕴酿？ 90平方米以上单元首付比例30%限制了需求90平方米以上单元首付比例30%限制了需求 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 楼盘规划面积70%为九十平方米以下户型改变结

6、构，加剧竞争楼盘规划面积70%为九十平方米以下户型改变结构，加剧竞争 土地两年内必须开发增加供应，加剧竞争土地两年内必须开发增加供应，加剧竞争 园区主竞争市场园区主竞争市场 IALA 国际 IALA 国际 东湖 林语 东湖 林语 金 湖 湾 金 湖 湾 湖畔 天城 湖畔 天城枫情 水岸 枫情 水岸 春 之 韵 春 之 韵 东湖 大郡 三四 东湖 大郡 三四 欧 洲 城 欧 洲 城 第五 元素 第五 元素 东湖 大郡 东湖 大郡 玲珑湾花园玲珑湾花园 半岛半岛 顺景 中海 顺景 中海 雅戈尔未来城雅戈尔未来城 亿城亿城 建屋建屋 中海 大连发兴 中海 大连发兴 湖北板块 未来城 公寓价格：530

7、06300 湖北板块 未来城 公寓价格：53006300 湖东板块 公寓价格：49005700 湖东板块 公寓价格：49005700 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 高尔夫 花园 高尔夫 花园 大湖城邦大湖城邦 和乔丽晶和乔丽晶 湖适湖适 伊顿伊顿 德邑德邑 巴黎 印象 巴黎 印象 半岛半岛 华府华府 建屋建屋 中金中金 港中旅港中旅 仁恒仁恒 中海中海 尾盘（售罄）尾盘（售罄） 在售楼盘 潜在楼盘 在售楼盘 潜在楼盘 双湖板块双湖板块 公寓价格：52005800公寓价格：52005800 代表项目 建面 （万方） 容积 率 物业形态均价（元/平）总户数主力户型、面积开发与销售进度

8、南山 巴黎印象 13.61.2多层、小高层55001000 一期：83-142平4 栋小高层 6月16日开盘 IALA国际262.1 高层（33） 小高（11） 5300190075,100,128,13006年底交房 南山 巴黎印象 13.61.2多层、小高层55001000 一期：83-142平4 栋小高层 6月16日开盘 IALA国际262.1 高层（33） 小高（11） 5300190075,100,128,13006年底交房 第第五五元素元素302.1302.1高层高层、小高层小高层55002191 两房85-120 55002191 两房85-120 三房三房115115 1201

9、20 已建,明年初开盘,已建,明年初开盘, 年底交房年底交房 竞争聚焦竞争聚焦 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 第元素第元素高层高层小高层小高层 三房三房115115- -120120 年底交房年底交房 东湖林语242小高层、高层49001600 一房70 两房110 三房130-140 06年底交房 雅戈尔 未来城 502 酒店式公寓 普通公寓 7000（精装修） 5700 360 4070 85，102，135 05年12月拿地 东湖林语242小高层、高层49001600 一房70 两房110 三房130-140 06年底交房 雅戈尔 未来城 502 酒店式公寓 普通公寓 700

10、0（精装修） 5700 360 4070 85，102，135 05年12月拿地 楼盘均处于一期销售阶段，后续供应量相当充足。 周边5000-5500元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。 目前周边房型缩水的趋势非常明显，受调控影响，后期的小户型供应量会大幅增加。 总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。 楼盘均处于一期销售阶段，后续供应量相当充足。 周边5000-5500元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。 目前周边房型缩水的趋势非常明显，受调控影响，后期的小户型供应量会大幅增加。 总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。 我们在哪里？我们在哪里？ 63

11、006300 58005800 未来城未来城 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 49004900 55005500 52005200 53005300 湖东板块湖东板块 双湖板块双湖板块 我们要突破！我们要突破！ 我们的对手在做什么？我们的对手在做什么？ 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 我们的对手在做什么？我们的对手在做什么？ 典型竞争楼盘典型竞争楼盘 雅戈尔未来城雅戈尔未来城YARK公馆公馆 位置：金鸡湖北华池街、沈浒路 规模： 位置：金鸡湖北华池街、沈浒路 规模：50万平方米万平方米 一期规划一期规划：高层高层五星级酒店五星级酒店产权产权 上海世联天地源项目组上海世联天地

12、源项目组 一期规划一期规划：高层高层，五星级酒店五星级酒店、产权产权 式办公、服务式公寓、公寓 主力均价：服务式公寓： 式办公、服务式公寓、公寓 主力均价：服务式公寓：7000元元/平方米 普通公寓： 平方米 普通公寓：5700元元/平方米平方米 销售动态：销售动态：2005年年10月形象出街，月形象出街，06年年5月月20日开始接受预订。日开始接受预订。6月月24日 将正式开盘，先推 日 将正式开盘，先推50-80精装服务式公寓和精装服务式公寓和85-130普通公寓 各 普通公寓 各1栋（栋（26层、层、924层、层、3132层），推案量层），推案量360套。套。 配套先行的开发策略配套先行

13、的开发策略 先聚人气后聚财 服务为先的开发理念 先聚人气后聚财 服务为先的开发理念 产品特色产品特色 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 南向开间的充分利用 户户朝南的房型设计 南向开间的充分利用 户户朝南的房型设计 销售现场到位的包装 多重的开盘优惠 销售现场到位的包装 多重的开盘优惠 日进斗金单价优惠选房优惠日进斗金单价优惠选房优惠 营销特色营销特色 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 成熟的认筹解筹程序成熟的认筹解筹程序 从现场介绍，到从现场介绍，到5月认筹、即将解筹， 体系清晰流畅，诚意客户已达 月认筹、即将解筹， 体系清晰流畅，诚意客户已达375组 左右。 组 左右。 解

14、筹现场直击解筹现场直击 6月月24日，日，YARK公馆于观前商圈的雅戈尔富宫大酒店进行摇号选房；公馆于观前商圈的雅戈尔富宫大酒店进行摇号选房； 8：30，现场开始了舞狮表演；，现场开始了舞狮表演； 9：00，客户纷纷入场，现场接待入座、奉上饮料点心，一些都很顺利；，客户纷纷入场，现场接待入座、奉上饮料点心，一些都很顺利； 9：30现场人数超过现场人数超过300人人场地看起来有点小场地看起来有点小； 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 9：30，现场人数超过现场人数超过300人人，场地看起来有点小场地看起来有点小； 9：40，摇号正式开始，客户们已经迫不及待；，摇号正式开始，客户们已经迫不

15、及待； 9：47，第一批摇号客户开始选房，现场气氛热烈；，第一批摇号客户开始选房，现场气氛热烈； 10：18，第二批摇号开始，但程序出现错误，导致重新摇号，现场开始有些混乱。，第二批摇号开始，但程序出现错误，导致重新摇号，现场开始有些混乱。 11：10，第三批摇号亦发生错误，销控板也出现选房客户数小于定房数，现场失控；，第三批摇号亦发生错误，销控板也出现选房客户数小于定房数，现场失控； 12：30，摇号没有继续，客户纷纷离开，而愤怒的客户都在交涉，摇号活动失败，摇号没有继续，客户纷纷离开，而愤怒的客户都在交涉，摇号活动失败 解筹现场直击解筹现场直击 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 解

16、筹顺序解筹顺序普通公寓普通公寓 房号010203040506 面积130.7885.86104.27104.2785.86130.78 房号010203040506 面积130.7885.86104.27104.2785.86130.78 901 3202 3203 2402 1501 1201 1601 1801 6021002110215021802190220022404 上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组 602 1002 1102 1502 1802 1902 2002 2404 505 905 1005 1605 2005 205 1702 1602 902 502 3102 303 304 302 2205 2105 1905 1805 1101 305 1705 2305 1003 202 02、05室（室（85平方米）的 选房不久就全部被定！ 平方米）的 选房不久就全部被定！ 解筹顺序