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1、大邑项目市场分析及产品定位 策略思路策略思路 1.市场研究 2.地块解析2.地块解析 3.客群分析 定位4.项目定位 5.产品定位 6.营销建议 市场研究PART1 宏观市场分析 房产政策 房产政策中央、地方陆续出台一系列的调控政策，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕 。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷（称三限）”调 控效果最为明显。 时间全国性政策措施 2011.6.7住建部国有土地上房屋征收评估办法 2011.6.1新规划管理建筑面积计算办法 2011.5.26关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知征求意
2、见稿 2011.5.12国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知 2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知 2011.5.1国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知 2011.4.1房地产经纪管理办法 2011.3.22国家发改委商品房销售明码标价规定 2011.2.1商品房屋租赁管理办法 2011.1.28上海重庆开征房产税 2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知 2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新国八条） 2011.1.21国有土地上房屋征收与补偿条例 时间成都市政策措施
3、2011.6.1关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知2011.4.18关于进步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知 2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行） 2011.4.6成都市限价商品住房销售规则 2011.4.6成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法 2011 4 6关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011.4.6关于进步加强商品住房价格监管的通知 2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 20
4、11.3.31关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知 2011.3.31四川32个城市公布新建住房价格控制目标 2011 3 30成都市人民政府办公厅发布关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知2011.3.30成都市人民政府办公厅发布关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知 2011.2.15落实国八条 成都出台房地产调控细则关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见 2011-1-26房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 经济环境 上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中， 最具杀伤力
5、的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。 与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货 总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不 得不降价存货就会缩水房地产业便会资不抵债了得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。 房地产行业洗牌形势加剧，大型房企加速吞并中小房企，上海联合产权交易所最近的交易综述显 示，房地产产权交易近期交投活跃。与此同时，来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等 多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。 银行利率 近日，建行在京将首套房贷款利率上浮到
6、基准利率的1.05倍，随后全国其他城市的多家银行首套 房贷利率也出现不同程度的上调，武汉最高上浮到30%，北京、福州、南京等地有银行甚至明确 表示暂停个人住房贷款发放。一时之间，首套房利率再度吃紧，信贷政策进一步紧缩。 成都首套房贷利率上调10%-30%，首付款比例除兴业银行四成外，其他银行均可付三成，同时， 二套房利率上调幅度较大最高涨幅达20%据调查现今成都银行执行首套房贷大致分为两种二套房利率上调幅度较大，最高涨幅达20%。据调查，现今成都银行执行首套房贷大致分为两种 情况：中国农业银行首套房贷利率上浮幅度在10-30%之间；中国银行、中信银行首套房贷利率 上浮15%起，放款时间较长需排
7、队，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准 利率的1.1倍；中国工商银行虽然还在执行首套房首付款三成，基准利率进行放款，二套房首付 款六成，基准利率上浮10%，但需缴纳2%的融资业务费用。 房产市场 成都市场价稳量缩2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，新增因秋交会井喷 ，销售持续萎缩，库存压力增大，市场价格在高位盘整，预计四季度市场将持续下行。 20072007年年 20112011年年9 9月成都主城区商品住宅供销价走势图月成都主城区商品住宅供销价走势图20072007年年- -20112011年年9 9月成都主城区商品住宅供销价走势图月成都主城区商品住宅供销价走势
8、图 2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算）2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算） 开盘认购率开盘认购率50%50%均线均线 “新国十条”将大部分投机和投资者挤压 出了市场，造成长达半年的市场低迷调整 “新国十条”将大部分投机和投资者挤压 出了市场，造成长达半年的市场低迷调整 开盘认购率开盘认购率50%50%均线均线 “9 299 29”政策期间政策期间已基本变已基本变“新国八条新国八条”及及2 152 15限购令使首改限购令使首改外地刚需市场受限外地刚需市场受限市场市场 期间预 期出政策 期间预 期出政策 “9 9. .2929”政策期间政策期间，已基本
9、变已基本变 成刚需市场，产品供销对路成刚需市场，产品供销对路 “新国八条新国八条”及及2 2. .1515限购令使首改限购令使首改、外地刚需市场受限外地刚需市场受限，市场市场 持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓 高资产负债率、市场销售清淡、融资无望， 致使中小房企资金链严重紧绷，地产洗牌加剧。 大邑发展规划 发展战略 融入成都优化核心 发展战略 融入成都，优化核心 走旅游品牌化、工业集群化、农业产业化的发展道路 新一轮规划范围面积63平方公里新总规将主城新一轮规划范围，面积63平方公里，新总规将主城 区范围拉大了近35平方公
10、里左右，人口将从现在的 11万增加到30万，将大邑建成国际休闲度假接待中 心、特色产业发展区和生态宜居城市。 斜江河城市景观带科技代产业风貌区 城市拓展方向 城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 城市拓展方向 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。 项目所属： 晋东北片区 地块位置 七片中晋北休闲度假综合功能区（该片区位于 城区北部，范围南以子龙大道为界，西以斜江 河为界，北至里仁场，东至城市用地边缘区，河为界，北
11、至里仁场，东至城市用地边缘区， 片区北部利用坡向较好、坡度较缓的丘陵地段 布局具有坡地景观特色的休闲度假居住区，南 部主要发展三合堰周边区域以配套居住功能 桃源新城片区 部主要发展三合堰周边区域，以配套居住功能 为主）。 城市功能划分 城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别 墅）；城东为工业集中发展区；城南规划为新政居住区。 城东北现有晋原初中，大邑职高，联合经济大学； 现有或在建大量安置小区，未来将有四星级酒店入驻。 城北：高档住宅区 城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 城南行政居 体育于 体的城市 新区 城南：行政居 住区 晋北新城规划示
12、意图 城市化进程加快城市定位更加明晰城市化进程加快，城市定位更加明晰。 房地产市场分析 2013房地产营销策划大全免费更新！2013房地产营销策划大全免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网： 土地市场研究 成交时间宗地编号宗地位置 规划设计条件 净用地面 积 成交价竞得人 绿地率容积率建筑高度建筑密度 土地用途 及年限 2010 02 01510111 2010 C 001大邑县晋原镇春城巷/2 7/40% 住宅兼容 9 4678 四川亮宇 房地产开 2010-02-01510111-2010-C-001大邑县晋原镇春城巷/2.7/40% 住宅兼容 商
13、业 9.4678 房地产开 发有限公 司 2010-02-01510111-2010-C-002大邑县晋原镇迎春路/2.8/54% 住宅兼容 商业 6.0478 四川亮宇 房地产开 发有限公 司 四川亮宇 2010-02-01510111-2010-C-003大邑县晋原镇大东街/2.4/42% 住宅兼容 商业 11.478 四川亮宇 房地产开 发有限公 司 2010-02-01510111-2010-C-004大邑县晋原镇蒋巷子/2.4/38% 住宅兼容 商业 25.4676 成都国大 置业开发 有限责任 公司公司 2010-02-01510111-2010-C-005大邑县晋原镇箭道街/2.
14、9/52% 住宅兼容 商业 3.7976 成都国大 置业开发 有限责任 公司 2010-01-28510111-2010-B-0001大邑县晋原镇内蒙古大道 住宅兼容 商业 30.11207号牌 /3 454% 住宅兼容 2010-02-23510111-2010-B-0002大邑县晋原镇大邑大道 /3.454% 住宅兼容 商业 7.41 2010-02-23510111-2010-B-0003大邑县晋原镇大邑大道/ 3.454% 商业2.92 2010-03-04510111-2010-C-0006大邑县晋原镇芙蓉小区/1.5/52商业9.663王怀洪 大邑县晋镇大邑大道 商业兼容 2010
15、-05-07510111-2010-B-0009大邑县晋原镇大邑大道30%2.54.0/28% 商业兼容 住宅 10.84249 2010-05-10510111-2010-C-0013 大邑县安仁镇五星村八、九 社 / 商业：0.5 住宅：1.4 / 商业： 30% 住宅： 35% 商业兼容 住宅 348.515.55 四川宏志 实业有限 责任公司 镇桃源新城 住宅兼容 2010-05-21510111-2010-B-0010晋原镇桃源新城35%2.5 4.0/25% 住宅兼容 商业 207.97 2010-05-21510111-2010-B-0011安仁镇金光村/1.2/35% 住宅兼容
16、 商业 58.45 2010-05-21510111-2010-B-0012安仁镇金光村/1.2/35% 住宅兼容 商业 6.17 2010-05-21510111-2010-B-0013安仁镇金光村/1.2/35% 住宅兼容 商业 44.9 住宅兼容 2010-05-21510111-2010-B-0014安仁镇金光村/1.2/35% 住宅兼容 商业 16.34 2010-05-21510111-2010-B-0015西岭镇云华村35%1.2/35% 住宅兼容 商业 58.38 2010-06-03510111-2010-C-0015晋原镇邑新大道30%2.75/40%商业18.0126 大邑惠业 置业有限 公司 住宅兼容 2010-06-18510111-2010-B-0020晋原镇桃源新城 住宅兼容 商业 120 2010-06-11510111-2010-B-0016晋原镇新城南区35%2.5；4.0/25% 住宅兼容 商业 59.4 2010-06-11510111-2010-B-0017晋原镇新城南
